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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre (anciennement 1^e chambre C)

ARRET DU 28 JANVIER 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02114 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NUD4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 MARS 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-17-1179

APPELANT :

Monsieur X Y

né le […] à CLERMONT-FERRAND (63)

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e François LAFONT de la SCP LAFONT, CARILLO, CHAIGNEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e François-Xavier PERRONNET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e François LAFONT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur Z A

né le […] à AIRE-SUR-LYS (62120)

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Sophie COUSIN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 12 Novembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 DECEMBRE 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur C GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur C GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur Z A est propriétaire de l’appartement […] situé au dernier étage de la résidence Les 3 Ilets à Montpellier qu’il a donné en location à Monsieur X Y, suivant contrat du 13 août 2008, moyennant un loyer de 540 € par mois et une provision sur charges de 130 €.

Par ordonnance du 2 mars 2016 une expertise judiciaire a été confiée à Monsieur B-C D qui a dressé son rapport le 12 janvier 2017.

Par acte d’huissier du 10 juillet 2017, Monsieur X Y a fait assigner Monsieur Z A aux fins de le voir condamner à payer la somme de 23 700 € au titre de son préjudice de jouissance.

Le jugement rendu le 15 mars 2018 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Déboute Monsieur X Y de ses demandes.

• Condamne Monsieur X Y aux entiers dépens dont les frais de référé et d’expertise ; et à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Déboute des autres demandes.

Le jugement expose que l’état des lieux d’entrée fait état en sus du séjour, d’un balcon mais aussi d’une véranda, ce qui apparaît conforme à la description des locaux loués figurant dans le bail du 13 août 2008, lequel désigne en parties privatives un appartement de type F2 comprenant un séjour et une chambre, mais nullement la véranda. Dès lors, le requérant ne justifie nullement que la véranda puisse faire partie du séjour, alors même qu’il a signé l’état des lieux qui a séparé cette véranda du séjour.

De plus, l’état des lieux mentionne expressément dans le descriptif du séjour la présence d’un volet roulant dont la manivelle manque, ce qui établit nécessairement la séparation entre cette pièce séjour partie privative et la véranda, ce qui est confirmé par l’expertise qui précise l’existence d’une partie rapportée sur la terrasse existante.

Ainsi, il apparaît que le demandeur ne justifie nullement de la réalité de la location de la véranda à titre de séjour, laquelle n’a donc pas pu lui occasionner un préjudice de jouissance puisqu’elle n’a nullement fait partie de la surface habitable louée. Il sera donc débouté de ses demandes.

Monsieur X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 avril 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 novembre 2019.

Les dernières écritures pour Monsieur X Y ont été déposées le 29 juin 2018.

Les dernières écritures pour Monsieur Z A ont été déposées le 7 novembre 2019.

Le dispositif des écritures pour Monsieur X Y énonce :

• Vu les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, vu aussi les articles 1156 et 1164 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenus 1188 à 1192),

• Réformer le jugement dont appel dans les limites de la déclaration d’appel.

• Condamner Monsieur Z A à payer à Monsieur X Y :

• la somme de 23 700 € en réparation du préjudice de jouissance subi.

• 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• Condamner Monsieur Z A aux dépens de la présente instance et de ceux de l’ordonnance du 2 mars 2016 y compris les frais d’expertise judiciaire (2356,80 €).

Monsieur X Y soutient que le séjour loué comme pièce habitable est une véranda que le bailleur a construit sur une partie de la terrasse initiale non

couverte. La véranda entièrement close et couverte, et équipée des mêmes matériaux que le reste de l’appartement, a bien été louée comme étant une pièce principale, comme cela résulte de la description du bail et de l’état des lieux.

Monsieur X Y indique que les désordres constatés par l’expert existent depuis 2009 et persistent depuis. Le délai de prescription prévu à l’article 2224 du code civil a été interrompu par l’assignation aux fins d’expertise du 21 décembre 2015, de sorte que le préjudice de jouissance doit être indemnisé depuis le 22 décembre 2010. Compte tenu de l’importance du préjudice, il convient de retenir une indemnisation à hauteur de 50 % du loyer, soit 300 € par mois.

Le dispositif des écritures pour Monsieur Z A énonce :

• Vu l’article 125 du code de procédure civile,

• dire et juger même d’office l’appel de Monsieur X Y injuste, irrecevable et mal fondé,

• le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

• vu le jugement rendu par le tribunal d’instance de Montpellier le 15 mars 2018,

• vu la loi 89-462 et notamment son article 6,

• vu l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation,

• vu l’article 9 du code de procédure civile,

• confirmer le jugement dans toutes ses dispositions,

• à titre principal, débouter Monsieur X Y de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

• à titre subsidiaire, ramener la demande de Monsieur X Y à de plus justes proportions qui ne pourront excéder la somme de 1000 €.

• Condamner Monsieur X Y à payer à Monsieur Z A la somme de 4000 € en réparation du préjudice que l’action de X Y lui a causé.

• Condamner Monsieur X Y à payer à Monsieur Z A la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, de la procédure de référé et de la procédure de première instance.

Monsieur Z A soutient que l’expertise judiciaire ne peut être retenue par la cour dans la mesure où l’expert a manqué à son obligation d’objectivité et d’impartialité. En outre, Monsieur X Y ne démontre pas que la pièce objet des opérations d’expertise lui aurait été louée comme un séjour ou à tout le moins comme autre chose qu’une véranda. Le rapport établi unilatéralement par le cabinet d’expertise mandaté par l’assureur de Monsieur X Y indique d’ailleurs que le sinistre a été déclaré par ce dernier comme affectant une partie n’étant ni une partie habitable ni une dépendance ni une clôture, mais une partie qualifiée d’autre avec la précision donnée qu’il s’agit d’une véranda.

Monsieur Z A relève que le séjour est bien séparé de la véranda par une baie vitrée, une marche et un coffre de volet roulant. De plus, la véranda est, contrairement à une pièce habitable, dépourvue de tout dispositif de chauffage. Ainsi, en l’absence de caractère habitable de la véranda, Monsieur Z A n’est pas débiteur de l’obligation de rendre cette partie des locaux étanche à l’air et à l’eau.

A titre subsidiaire, Monsieur Z A soutient que les demandes de Monsieur X Y sont disproportionnées. Les infiltrations ne sauraient être considérées comme constantes tout au long de l’année, mais ne concerneraient que deux mois par an.

Enfin, Monsieur Z A indique qu’il a subi un préjudice moral important causé par des années de procédure de parfaite mauvaise foi, ce qui justifie sa condamnation au paiement de la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts.

MOTIFS

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’appelant fait valoir avoir subi pendant des années des dégâts des eaux à répétition à travers la véranda louée à destination de « séjour » et construite sur une partie de la terrasse ; cette véranda n’était pas étanche tant au niveau de ses baies vitrées qu’au niveau de son toit, ce qui a entraîné des pénétrations d’eau dans le salon et des stagnations de l’eau sur le sol dégradé de la terrasse, ce qui à force a dégradé les joints au point de créer des entrées d’air.

Il convient au préalable de qualifier la pièce objet du litige.

Le bail d’habitation, signé par Monsieur Z A et Monsieur X Y, le 13 août 2008, désigne ainsi les lieux loués :

« Un appartement de type F2 comprenant : HALL, SEJOUR, […], CHAMBRE, SALLE D’EAU, WC ».

Cette désignation ne fait pas mention de l’existence d’une véranda ou d’un « séjour-véranda » comme constituant une des deux pièces du logement loué. Au contraire, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement fait mention d’un séjour bien séparé de la véranda avec la présence d’un volet roulant, ce qui établi nécessairement la séparation entre le séjour partie privative et la véranda. Il n’est pas non plus contesté que cette pièce ne comporte pas d’élément de chauffage.

En outre, selon les deux plans de la résidence produits, le lot 512 comprend bien un séjour ou salon avec un coin cuisine bien séparé de la véranda.

Enfin, si l’expert judiciaire indique que « la pièce objet du litige » n’est pas à l’origine de la construction, il précise bien qu’elle est une partie rapportée sur terrasse existante construite en 1995.

Cependant, si effectivement la véranda n’a pas été louée à titre de séjour comme prétendu et que Monsieur X Y ne saurait obtenir une indemnisation au titre de la privation d’une des deux pièces principales de l’appartement, en revanche, le premier juge ne pouvait exclure tout indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance lié à l’utilisation de la véranda, étant précisé que si cette dernière ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, elle n’en constitue pas moins un élément de la location. Au vu des photographies produites, elle comporte des cloisons bâties en dur, des baies vitrées, un toit et ne correspond plus, en l’état, à une loggia ou un patio. L’expert judiciaire, dont l’impartialité n’est pas contestable, rappelle la définition de la véranda, qui, prolongement de l’habitation, est une pièce à vivre, devant être étanche à l’air et à l’eau.

Or, l’expert judiciaire indique à la suite de sa visite des lieux, le 1^er juin 2016, que les premières infiltrations d’eau sont apparues en 2009, suivies de plusieurs déclarations à l’assurance pour dégâts des eaux en 2009 et 2012. En septembre 2012, plusieurs devis ont d’ailleurs été réalisés par le cabinet PECOUL pour réaliser des travaux avec, en suivant, remplacement de la toiture de la véranda. L’expert relève de nombreux désordres et malfaçons. Il explique que la conception et la réalisation de la pièce n’a pas tenu compte des écoulements des eaux pluviales des toitures de la copropriété, que la façade vitrée n’a pas été posée dans les règles de l’art et lors de fortes pluies, l’eau monte sur la terrasse puis s’infiltre dans la véranda. Il précise ensuite que les travaux conservatoires entrepris par le cabinet PECOUL n’ont pas solutionné les problèmes. La situation peut d’ailleurs être dangereuse, les sols mouillés ou la rigole créée sur la terrasse lors de ces travaux pouvant être à l’origine de chutes de personnes. Il conclut que le litige ne sera solutionné que par des travaux importants consistant en une remise en conformité totale des ouvrages mais également des écoulements et étanchéités des terrasses de la copropriété. Les photographies produites aux débats et montrant les désordres constatés sont également éloquentes.

L’expert de la protection juridique, dont le rapport du 21 août 2017 a été soumis régulièrement au débat contradictoire dans le cadre de la présente instance, décrit également la situation lors de sa visite du 1^er juin 2016 « Il s’avère que cette véranda n’est pas étanche et des infiltrations d’eau par la toiture se produisent régulièrement ainsi que par le seuil de la porte fenêtre d’accès à la terrasse, car une contre pente renvoie les eaux de ruissellement vers la véranda ». Le service communal d’hygiène et de santé faisait le même constat dans son rapport du 9 décembre 2014 « la baie vitrée donnant sur la terrasse n’est pas étanche à l’eau comme en témoignent les traces d’humidité sur le sol. Ce défaut d’étanchéité est aggravé par la stagnation de l’eau sur le sol dégradé de la terrasse. De plus les joints étant détériorés, l’étanchéité à l’air n’est plus garantie. Des traces d’infiltrations d’environ 50 cm sont visibles sur le plafond du côté de la baie vitrée ».

Les infiltrations décrites sont récurrentes depuis 2009 et ont fait l’objet de plusieurs déclarations de sinistres à la MATMUT et de mises en demeure adressées au bailleur.

Au vu de ces différents éléments, l’appelant est donc en droit d’obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance subi mais qui sera limité à la somme de 3500 €, au regard de l’usage de la pièce qui est une véranda et sans qu’il ne puisse être prétendu qu’il pleuvait tous les jours à Montpellier 12 mois par an pendant six ans.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté toute demande d’indemnisation et en ses dispositions relatives aux frais non remboursables et aux dépens.

L’intimé dont la demande de dommages et intérêts sera rejetée, sera condamné aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et d’expertise judiciaire ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’équité justifie d’accorder à Monsieur X Y la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 15 mars 2018 par le tribunal d’instance de Montpellier,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur Z A à payer à Monsieur X Y la somme de 3500 € au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur Z A à payer à Monsieur X Y la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur Z A aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et de l’expertise judiciaire ainsi que les dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT