RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/02196 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GCAH

Minute n° 24/00291

[Z]

C/

[L], [I] ÉPOUSE [L]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8], décision attaquée en date du 01 Mars 2023, enregistrée sous le n° 22/01600

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

Madame [O] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [D] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non représenté

Madame [J] [I] ÉPOUSE [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non représentée

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Octobre 2024 tenue par M. Christian DONNADIEU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 10 Décembre 2024.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE, Conseillère

ARRÊT : Réputé contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [D] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] se sont portés acquéreurs, par promesse synallagmatique de vente définitivement approuvée électroniquement le 15 septembre 2020, d’un bien immobilier appartenant à Mme [Z] [O], situé à [Localité 7], pour un montant de 310 000,00 euros. Outre diverses charges et conditions, l’article 8.3 de la convention prévoyait une clause pénale d’un montant de 31 000,00 euros, correspondant à 10% du prix, pour le cas où une partie ne régulariserait pas l’acte, malgré une mise en demeure préalable. Cette convention en son article 12 prévoyait une réitération par acte authentique au plus tard le 18 décembre 2020.

Par courrier recommandé du 19 février 2021, Mme [Z] a mis en demeure les époux [L] de régulariser l’acte authentique auprès du notaire.

Par courriel du 6 avril 2021, le notaire a informé Mme [Z] qu’il n’avait reçu ni dépôt de garantie ni réponse de la part des acquéreurs, constatant ainsi l’impossible aboutissement du dossier.

Mme [Z], par acte d’huissier délivré le 6 juillet 2022, a assigné les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de le voir, sur le fondement de l’article 1103 du code civil :

Condamner les époux [L] à lui payer la somme de 31 000,00 euros en application de la clause pénale ;

Condamner les époux [L] à lui payer la somme de 1 500,00 en réparation du préjudice financier lié au défaut de la conclusion de la vente ;

Condamner les époux [L] à payer à Mme [Z] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [L] aux entiers frais et dépens de la procédure ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Les époux [L] n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 1e mars 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :

Débouté Mme [O] [Z] de ses demandes ;

Condamné Mme [O] [Z] aux dépens.

Le tribunal a relevé que le compromis prévoyait, d’une part, le versement d’un dépôt de garantie de 31 000,00 euros au plus tard dans les 15 jours de la dernière signature du compromis, à peine de nullité si bon semble au vendeur, d’autre part, la réitération authentique au plus tard le 18 décembre 2020 après réalisation des conditions suspensives, ce à peine de caducité de plein droit. Par ailleurs étaient convenues des conditions suspensives tenant au contenu du certificat d’urbanisme, à l’état hypothécaire et au droit de préemption. Le tribunal a ajouté qu’en cas de mise en demeure, si une partie ne régularisait pas l’acte, elle devrait verser 10% du prix de vente à titre de clause pénale, étant précisé que les parties ont convenu que cette clause avait pour objet de sanctionner le comportement de la partie qui n’aurait pas permis de remplir toutes les conditions.

Le tribunal a indiqué que le seul élément produit pour justifier de la défaillance des acquéreurs était une mise en demeure de Mme [Z] datée du 19 février 2021 mais dont le contenu était illisible, tout comme sa date d’envoi. La juridiction du fond a par ailleurs fait valoir que les éléments produits ne permettaient pas de vérifier la réalisation des conditions suspensives et la convocation des défendeurs à la réitération par acte authentique pouvant caractériser la défaillance des acquéreurs.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 24 novembre 2023, Mme [O] [Z] a interjeté appel du jugement, sollicitant son infirmation en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 902 du code de procédure civile, la déclaration d’appel a fait l’objet d’une signification par acte d’huissier du 27 février 2024, à personne concernant Mme [J] [L], à domicile concernant M. [D] [L].

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 23 février 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [O] [Z] demande à la cour d’appel notamment, sous le visa du compromis de vente du 15 septembre 2020, l’article 1103 du code civil, de :

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Metz le 1er mars 2023 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

Condamner M. et Mme [L] à payer à Mme [O] [Z] la somme de 31 000,00 euros en application de la clause pénale prévue au compromis ;

Condamner M. et Mme [L] à payer à Mme [O] [Z] la somme de 1 500,00 euros en réparation de son préjudice financier lié au défaut de conclusion de la vente ;

Condamner M. et Mme [L] à payer à Mme [O] [Z] la somme de 6 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel ;

Condamner M. et Mme [L] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses demandes, Mme [Z] fait valoir que les conditions suspensives prévues dans la promesse synallagmatique de vente ont été satisfaites. S’agissant du certificat d’urbanisme, elle rappelle que la convention exigeait que ce document ne devait révéler aucune prescription ayant trait à l’alignement, la destruction ou à l’expropriation du bien, ni aucune servitude d’urbanisme de nature à restreindre le droit de propriété et de jouissance rendant le bien impropre à sa destination actuelle. Elle fait valoir que la condition relative à la capacité juridique des contractants a pu être vérifiée et que l’état hypothécaire sollicité correspondant à l’extrait du livre foncier, s’il a révélé l’existence d’inscriptions pour un montant supérieur au prix, le décompte adressé par le prêteur inscrit a pu démontrer que le total restant à rembourser, au 9 janvier 2021, était de 179 542,45 euros.

Sur la condition relative aux droits de préemption, Mme [Z] expose que le certificat d’urbanisme a exclu le bien du ressort du droit de préemption urbain. L’appelante ajoute que, faute de répondre au notaire, elle a fait signifier aux époux [L], par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2023, une convocation à comparaître aux fins de signer l’acte de vente. Elle précise que les époux [L] ont fait défaut à cette convocation et que le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Mme [Z] ajoute avoir, préalablement à cette signification, mis en demeure les époux [L] par lettres recommandées avec avis de réception.

Mme [Z] indique, en visant la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique et qui prévoit que son paiement est indépendant de tout dommages et intérêts, avoir subi un préjudice puisqu’en tant que gérante de la SARL Train’s, qui exploite les trains touristiques de [Localité 6], son activité était à l’arrêt.

Les époux [L] n’ont pas constitué avocat à hauteur d’appel. Conformément à l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Par ordonnance du conseiller de la mise en l’état du 19 septembre 2024, l’instruction du dossier a été clôturée.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l’action en paiement au titre de la clause pénale

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte de l’article 1196 du code civil que dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi.

Au terme des dispositions combinées des articles 1186 et 1187 du code civil un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît et la caducité met fin au contrat.

Selon l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, la défaillance d’une condition suspensive a pour sanction la caducité de la vente.

Il résulte des dispositions de l’article 1230 que la résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution.

La caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

En l’espèce, les parties ont approuvé un contrat intitulé « compromis de vente » régulièrement signé électroniquement par M. et Mme [L] le 14 septembre 2020 et par Mme [Z] le 15 septembre 2020, dont une copie est versée aux débats. Par cette convention ont été arrêtées les conditions de la cession définitive soumise à la condition de réalisation des conditions suspensives et fixant la date du transfert de propriété à la signature de l’acte authentique constatant la réitération de la vente par acte authentique avec paiement du prix et ce au plus tard le 18 décembre 2020.

Il résulte de cette convention que les parties ont soumis la réalisation de l’acte aux conditions particulières suivantes stipulées au profit unique des acquéreurs, à savoir :

L’absence des révélations, sur le certificat d’urbanisme ou la note de renseignement, de prescription certaine ayant trait à l’alignement, à la destruction ou à l’expropriation du bien ; de servitude d’urbanisme de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance et rendant le bien impropre à sa destination ;

La jouissance de la pleine capacité des parties au jour fixé pour la signature de l’acte ;

L’absence d’inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente ou de publication de saisie sur l’état hypothécaire ;

L’absence de droit de préemption légal ou de pacte de préférence sur le bien, sauf à les purger avant le délai prévu pour la signature de l’acte authentique.

Ladite promesse synallagmatique prévoyait également, en raison de l’absence de nécessité pour les acquéreurs de recourir à un emprunt, la renonciation des acquéreurs à se prévaloir des dispositions relatives à la condition suspensive d’obtention de prêt prévue dans le code de la consommation.

En cas de réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti pour la réitération par acte authentique à défaut de paiement du prix par l’acquéreur la convention serait considérée comme caduque de plein droit sans mise en demeure et le dépôt de garantie versé demeurerait acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts. Par ailleurs, le contrat stipule la possibilité en cas de défaillance d’une partie dans ses obligations après réalisation des conditions suspensives, la possibilité pour l’autre d’obtenir le versement d’une indemnité à titre de clause pénale de la somme de 31000 euros.

Les pièces déposées par l’appelante démontrent que la condition suspensive relative à l’urbanisme, a été satisfaite par la production d’un certificat d’urbanisme daté du 16 janvier 2020, valable pour une durée de 18 mois, ne faisant mention ni d’éléments relatifs à l’alignement, la destruction, ou l’expropriation, ou encore de servitude d’urbanisme de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance ou rendant le bien impropre à sa destination. Ce même certificat relevant que le bien est exclu d’une zone ouvrant droit à tout droit de préemption. Il est démontré que les époux [L] avaient expressément et régulièrement renoncé à recourir à un prêt pour financer cette acquisition.

La cour retient que la condition suspensive relative à la pleine capacité des parties, doit s’apprécier au jour de la signature de l’acte authentique, cependant, la pleine capacité étant le principe, aucun élément ne vient prouver l’existence d’un trouble de nature à faire échec à l’accomplissement de cette condition.

Cependant, Mme [Z] ne peut soutenir l’effectivité de la réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis par le contrat. Elle ne démontre et n’invoque aucune faute imputable aux acquéreurs susceptible d’avoir fait obstacle à la réalisation dans les délais impartis des conditions suspensives.

S’agissant des autres conditions stipulées dans le seul intérêt des acquéreurs, emportant une faculté de renonciation exclusive par ces derniers, la cour relève que la condition relative à l’état hypothécaire doit être considérée comme réalisée postérieurement au terme fixé. Il résulte des pièces produites que la consultation du livre foncier est datée du 7 janvier 2021 et fait apparaître deux inscriptions au profit d’un tiers prêteur d’un montant supérieur au prix de vente.

Pour satisfaire à l’exigence tenant à la démonstration d’un accord des créanciers inscrits pour la vente et la démonstration de sommes dues inférieures au prix, il est produit par Mme [Z] un décompte des sommes dues au créancier inscrit daté du 9 janvier 2021.

Ainsi, au terme contractuellement fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, soit le 18 décembre 2020, toutes les conditions stipulées en faveur des acquéreurs n’étaient pas réalisées. L’appelant ne démontre pas une prorogation des effets de la convention au-delà de cette date.

Pour se prévaloir, malgré la caducité de la convention, de la clause pénale ayant pour objet de régler les conséquences de l’inexécution, il incombait à l’appelante de justifier de sa mise en 'uvre antérieurement au 18 décembre 2020 sauf à démontrer une faute des acquéreurs ayant fait obstacle à la réalisation des conditions, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il est justifié par l’appelante d’une mise en demeure délivrée aux acquéreurs le 19 février 2021, laquelle est intervenue postérieurement au terme convenu pour la réalisation de l’acte authentique.

Les conditions stipulées dans l’intérêt du seul acquéreur, sont nécessairement des éléments essentiels du contrat, lesquelles si elles ne sont pas réalisées au terme fixé sont qualifiées de défaillantes entraînant la caducité de la convention initiale.

Dès lors, faute de justifier d’une faute imputable aux intimés ayant fait obstacle à la réalisation des conditions suspensives, c’est de manière pertinente que les premiers juges ont déclaré Mme [Z] mal fondée en son action sanctionnant l’inexécution en se prévalant de la clause pénale insérée dans le compromis approuvé par les époux [L].

La cour observe que dans les écritures déposées par l’appelante, il est fait valoir de ce que les acquéreurs n’ont pas déféré à une mise en demeure délivrée par exploit de commissaire de justice à la date du 22 mars 2023 pour une convocation chez le notaire instrumentaire fixée le 14 avril 2023, laquelle se trouvait privée d’effet en conséquence de la caducité de la convention.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

II- Sur les dépens et les frais irrépétibles

A juste titre, le premier juge a condamné l’appelante aux dépens de première instance et a rejeté la demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les chefs de dispositif du jugement seront confirmés.

Les dépens d’appel doivent incomber à Mme [Z], partie perdante qui sera déboutée de la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [Z] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [O] [Z] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre