RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01132 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F657

Minute n° 24/00358

[X], [M]

C/

[V]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 11 Avril 2023, enregistrée sous le n° 11-22-0509

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

APPELANTS :

Madame [J] [X] épouse [M]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Monsieur [F] [M]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [O] [V]

[Adresse 2]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2017, M. [O] [V] a consenti un bail à M. [F] [M] et de Mme [J] [X] épouse [M] portant sur un local d’habitation pour un loyer de 900 euros par mois outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte du 2 mai 2022, les locataires ont assigné le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville afin de le voir condamner à leur payer la somme de 11.448 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi, ordonner une diminution du montant du loyer courant d’un tiers jusqu’à la réalisation d’isolation du bien immobilier et du remplacement de la baignoire, à titre subsidiaire ordonner la désignation d’un expert judiciaire aux frais du défendeur et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] a conclu à la prescription de l’action, subsidiairement au rejet des demandes et a sollicité une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 avril 2023, le tribunal a :

— déclaré prescrite l’action intentée de M. et Mme [M] à l’encontre de M. [V]

— débouté M. et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes et les parties du surplus de leurs demandes

— condamné solidairement M. et Mme [M] à verser à M. [V] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 22 mai 2023, M. et Mme [M] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 mars 2024, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner M. [V] à leur verser la somme de 25.758 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, subsidiairement la somme de 17.172 euros

— rejeter l’ensemble des prétentions de M. [V]

— le condamner à leur verser 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que le délai de prescription triennal a commencé à courir lorsqu’il ont eu connaissance des problèmes d’humidité du logement, soit le 3 mars 2018, qu’en faisant installer une VMC dans le logement en février 2021 le bailleur a reconnu leur trouble de jouissance, que la prescription a été alors interrompue et qu’un nouveau délai de 3 ans a commencé à courir, ajoutant que l’évolution des désordres justifie l’interruption de la prescription. Sur le fond, ils exposent que leur trouble de jouissance résultant de l’humidité de l’ensemble du logement est manifeste, en se référant aux pièces produites qui selon eux stigmatise les problèmes d’humidité persistants dans la salle de bain, la pièce au fond du couloir à droite et la première chambre à droite et précisent n’avoir jamais pu se servir de la baignoire durant près de cinq ans.

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 mai 2024, M. [V] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance et à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que les demandes sont prescrites, que les appelants connaissaient les problèmes d’humidité allégués depuis le 21 mars 2018, que son acceptation d’un devis ne vaut pas reconnaissance d’un préjudice de jouissance et n’est pas interruptif de prescription. A titre subsidiaire, il conteste la demande relative à la baignoire qui est fantaisiste, précisant avoir installé une baignoire neuve le 23 mai 2022, et la persistance d’une humidité en lien avec un système d’aération insuffisant, alors que les travaux préconisés par l’ADIL ont été effectués en février 2021. Il fait valoir que les locataires avaient totalement occulté les bouches d’aération de la maison soit de l’intérieur, soit de l’extérieur, qu’ils sont responsables de la dégradation de la maison en refusant de l’aérer et en neutralisant les systèmes d’aération et qu’il ne peut pas être tenu de réaliser une isolation intérieure ou extérieure des murs, la nécessité d’une telle isolation n’étant pas établie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Selon l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Conformément à l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, il ressort du courrier du 21 mars 2018 adressé par l’agence LG Immo à M. [M] qu’à cette date les appelants s’étaient plaints de problèmes d’humidité et du décollement du revêtement de la baignoire qui était en bon état lors de leur entrée dans les lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer un logement décent et d’assurer toutes réparations s’avérant nécessaires autres que locatives sont des obligations qui se poursuivent durant toute la durée du bail, de même que l’éventuel trouble de jouissance du locataire résultant d’un défaut d’exécution de ces obligations perdure dans le temps. Il s’ensuit que l’action en indemnisation de faits dommageables datant de moins de trois ans avant l’assignation du 2 mai 2022 n’est pas prescrite.

Sur l’interruption de la prescription, l’acceptation par l’intimé d’un devis d’installation d’une VMC et la réalisation des travaux à ses frais en février 2021, ne constituent pas une reconnaissance par celui-ci du droit à indemnisation des appelants, ce d’autant plus que dès la lettre du 21 mars 2018 l’agence gestionnaire du logement qu’il avait mandatée observait que les locataires avaient obstrué des grilles d’aération dans la salle de bains, la cuisine et les WC, et rappelait que les experts préconisaient de baisser le chauffage, de le maintenir à 19/20 ° et d’aérer deux fois par jour pour éviter le point de rosée. Dès lors ces faits ne constituent pas une cause d’interruption du délai de prescription triennale et l’éventuelle évolution des désordres n’est pas plus une cause d’interruption de prescription. En conséquence, l’action en indemnisation d’un trouble de jouissance pour une période antérieure de plus de trois ans à l’assignation est prescrite et la demande portant sur la période antérieure au 3 mai 2019 est donc irrecevable. Le jugement est infirmé en ce qu’il a déclaré l’action intégralement prescrite.

Sur le caractère décent du logement

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et doivent permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve. La garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire. Celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats, notamment le procès-verbal de constat du 15 novembre 2021, que les murs de la cuisine, de la salle de bains de l’étage, de deux chambres et du cellier présentaient des traces de moisissure et d’humidité. Un rapport de l’ADIL57 suite à une visite du 7 janvier 2020 indique la présence d’amenée basse d’air frais et d’évacuation haute d’air vicié dans la cuisine, d’un ouvrant et d’une évacuation haute d’air vicié dans la salle de bains, de toilettes sans ouvrant avec une amenée basse d’air frais mais sans évacuation haute d’air vicié et que la grille d’aération extérieure basse de la cuisine était cassée, et a également constaté que la grille basse de la cuisine était obstruée par un carton et que les grilles d’aération n’étaient pas entretenues.

Il ressort de ce rapport que l’humidité intérieure avait notamment pour cause une évacuation haute d’air vicié manquante dans les toilettes, ce qui est imputable au bailleur, ainsi que l’obstruction et le défaut d’entretien de grilles d’aération, ce qui est imputable aux locataires. L’absence d’une évacuation haute d’air vicié n’explique pas le développement d’humidité et de moisissures, ce d’autant plus que l’ADIL57 a constaté la présence d’amenées basses d’air frais et d’évacuation haute d’air vicié dans la cuisine. La mention en page 1 du rapport de ce que la maison est pourvue d’une 'ventilation insuffisante’ n’est pas explicitée, ni corroborée par d’autres éléments de preuve et il est relevé que l’ADIL57 ne se prononce pas sur l’origine de l’humidité dans le logement. Il est également observé que cet organisme indique que le chauffage est adapté aux caractéristiques du logement (isolation, volume) et il ne résulte d’aucune pièce que le développement de moisissure et d’humidité dans le logement serait dû à l’absence d’isolation thermique de la maison.

Il résulte du courrier du 21 mars 2018 que l’agence LG Immo avait constaté que les grilles d’aération avaient été obstruées par les locataires dans la salle de bains, la cuisine et les WC, que la gestionnaire avait débouché celle de la salle de bain et demandé aux locataires de déboucher les autres, étant observé qu’il ressort du rapport de l’ADIL57, intervenu plus d’un an et demi après, que la grille basse de la cuisine était restée complètement obstruée par un carton. Il est dès lors considéré que le fait d’obstruer complètement la grille d’aération de la cuisine et de ne pas entretenir les autres grilles d’aération, ce qui empêche le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité, est la cause principale de l’humidité excessive du logement.

En outre il ressort des pièces versées par l’intimé qu’il a fait installer une VMC dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes et a fait poser des modules intérieurs d’aération sur les coffrets de volets des pièces sèches le 25 février 2021, ce qui a permis une atténuation des problèmes d’humidité comme indiqué par l’agence LG Immo dans son courrier du 2 février 2022 adressé au conseil des appelants. S’il a été constaté par huissier de justice le 25 novembre 2021 que des taches de moisissures et d’humidité étaient encore visibles dans le logement après ces travaux, il n’est pas démontré que la cause en soit imputable à un manquement du bailleur au delà du 25 février 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’humidité excessive du logement et le développement de moisissures sont imputables à un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien du logement, lié à l’absence d’évacuation haute d’air vicié dans les toilettes et un système de ventilation insuffisant avant l’installation de la VMC, mais également à des manquements des locataires à leur obligation d’entretien, à savoir l’absence d’entretien et l’obturation des grilles d’aération, de sorte qu’il convient de partager les responsabilités à hauteur de 25% pour le bailleur et 75% pour les locataires.

En conséquence, le trouble de jouissance lié à l’humidité excessive du logement est évalué à 450 euros par mois sur la période non prescrite du 3 mai 2019 au 25 février 2021 inclus. Le bailleur n’étant tenu qu’à hauteur de 25 %, il est redevable de la somme de 2.475 euros (112,50 euros x 22 mois).

Les appelants invoquent également un défaut d’entretien du revêtement de la baignoire les empêchant de pouvoir l’utiliser, étant rappelé que ce revêtement ne relève pas des petites réparations imputables aux locataires. Il résulte des pièces que l’intimé a été informé en mars 2018 que le revêtement de la baignoire se décollait et a procédé au changement de la baignoire en mai 2022. La responsabilité du préjudice de jouissance subi de ce fait est entièrement imputable au bailleur et le préjudice sera justement évalué à 15 euros par mois sur la période non prescrite du 3 mai 2019 au mois de mai 2022, soit la somme de 540 euros (15 x 36).

En conséquence, l’intimé est condamné à verse aux appelants la somme totale de 3.015 euros.

Sur les autres dispositions

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si les appelants ont visé à la déclaration d’appel la disposition du jugement ayant rejeté leurs autres demandes notamment la réduction des loyers et la mesure d’expertise judiciaire, il est constaté qu’ils ne reprennent pas ces demandes au dispositif de leurs dernières conclusions d’appel, de sorte que le jugement doit être confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées.

M. [V], partie perdante, devra supporter les dépens de première instance et d’appel et il est équitable qu’il soit condamné à verser aux appelants la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrite l’action de M. [F] [M] et de Mme [J] [X] épouse [M] à l’encontre de M. [O] [V] et condamné solidairement M. [F] [M] et de Mme [J] [X] épouse [M] à verser à M. [O] [V] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et statuant à nouveau,

DECLARE irrecevable l’action de M. [F] [M] et de Mme [J] [X] épouse [M] en indemnisation d’un trouble de jouissance subi antérieurement au 3 mai 2019 ;

DECLARE recevable l’action de M. [F] [M] et de Mme [J] [X] épouse [M] en indemnisation d’un trouble de jouissance subi postérieurement au 3 mai 2019 ;

CONDAMNE M. [O] [V] à payer à M. [F] [M] et de Mme [J] [X] épouse [M] la somme de 3.015 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE M. [O] [V] aux dépens de première instance ;

DEBOUTE M. [O] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONFIRME le surplus du jugement ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [O] [V] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [O] [V] à verser à M. [F] [M] et Mme [J] [X] épouse [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [O] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT