RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00791 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F6CM

Minute n° 25/00163

[F]

C/

S.N.C. BURCKEL-[H]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14], décision attaquée en date du 06 Mars 2023, enregistrée sous le n° 21/01144

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [L] [F]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.N.C. BURCKEL-[H], représentée par son représentant légal.

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Gilles ROZENEK, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Geneviève FOLZER avocat plaidant du barreau de STRASBOURG, substituée lors de débats par M^e Anthony CANIVEZ, avocat plaidant du barreau de STRASBOURG

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Avril 2025 tenue par M^me Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 18 Novembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL ,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d’un compromis de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives signé le 30 septembre 2020, Mme [L] [F] s’est portée acquéreuse d’un fonds de commerce d’officine de pharmacie situé [Adresse 6], appartenant à la SNC Burckel-[H], et vendu au prix de 1 760 000 euros.

L’article 10 du compromis énumérait un certain nombre de conditions suspensives contractuelles, parmi lesquelles l’obtention d’un financement bancaire d’un montant de 1 300 000 euros pour l’acquisition du fonds cédé, et la cession par Mme [F] de son propre fonds de commerce d’officine de pharmacie situé à [Localité 10].

Il était convenu entre les parties que la réalisation de ces deux dernières conditions suspensives conventionnelles devait intervenir au plus tard le 31 mars 2021, et que par ailleurs, selon l’article 10.11.9., à défaut de réalisation d’une ou plusieurs condition(s ) suspensive(s) conventionnelles(s) dans les conditions et délais précédemment définis, la convention sera considérée comme caduque, sauf la décision de l’acquéreur, dûment notifiée au vendeur, de renoncer au bénéfice d’une ou plusieurs conditions suspensives conditionnelles.

Outre ces conditions, l’article 20 de la convention prévoyait une clause pénale d’un montant de 80 000 euros, applicable dans l’hypothèse où une ou plusieurs des conditions suspensives contractuelles n’étaient pas levées du fait du comportement fautif de l’une des parties, ou si l’une des parties ne régularisait pas l’acte réitératif malgré mise en demeure préalable.

Par courrier recommandé du 19 avril 2021, la SNC Burckel-[H] a mis en demeure Mme [L] [F] de régulariser l’acte authentique.

Mme [F] n’a pas déféré à cette demande.

La SNC Burckel-[H], par acte d’huissier délivré le 20 août 2021, a assigné Mme [L] [F], devant tribunal judiciaire de Thionville, aux fins de voir,

Condamner Mme [L] [F] à lui payer la somme de 80 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2021, au titre des pénalités contractuelles,

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamner Mme [L] [F] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [L] [F] aux dépens.

Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie dématérialisée le 22 juin 2022, la SNC Burckel-[H] a maintenu l’ensemble de ses prétentions et conclut à voir débouter Mme [L] [F] de sa demande au titre de la procédure abusive.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mars 2022, Mme [L] [F] a demandé au tribunal de :

A titre principal :

Débouter la SNC Burckel-[H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer que le compromis de vente est caduc en raison de la défaillance de la condition suspensive concernant la cession, par l’acquéreur, du fonds de commerce d’officine de pharmacie lui appartenant,

condamner la SNC Burckel-[H] à lui payer la somme de 13 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

A titre subsidiaire :

Constater que la pénalité d’un montant de 80 000 euros prévue par la clause pénale est manifestement excessive, dès lors que son comportement n’est pas fautif et que la SNC Burckel-[H] n’invoque aucun préjudice particulier,

Diminuer le montant de la pénalité prévue par la clause pénale,

En tout état de cause :

Condamner la SNC Burckel-[H] à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner la SNC Burckel-[H] à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Par jugement contradictoire du 6 mars 2023, le tribunal judiciaire de Thionville a :

Condamné Mme [L] [F] à payer à la SNC Burckel-[H] la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2021 ;

Débouté Mme [L] [F] de sa demande reconventionnelle au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Débouté Mme [L] [F] de sa demande pour procédure abusive ;

Débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamné Mme [L] [F] à payer à la SNC Burckel-[H] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [L] [F] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord constaté, au vu des attestations bancaires de refus de prêt produites par Mme [F], qu’il n’apparaissait pas que celle-ci ait respecté les termes du compromis de vente à propos notamment du montant du capital à emprunter, puisque l’une des attestations ne comportait aucun renseignement à ce sujet, tandis que les deux autres faisaient état d’une demande d’emprunt d’un montant supérieur à celui prévu au compromis de vente. Or le tribunal a relevé que Mme [F] ne produisait aucun élément corroborant ses affirmations, selon lesquelles les difficultés rencontrées pour vendre son fonds de commerce de Grasse l’auraient conduite à demander un emprunt d’un montant plus important.

Ainsi, ne justifiant pas qu’elle aurait déposé une demande de financement conforme aux termes de la condition suspensive, Mme [F] devait être considérée comme responsable de sa non réalisation.

S’agissant de la seconde condition suspensive relative à la vente de l’officine de pharmacie sise à Grasse, le tribunal a considéré qu’il ne s’agissait pas d’une condition purement potestative puisque ne dépendant pas que de l’action de Mme [F] mais aussi de l’existence de candidats intéressés. En revanche, le tribunal a constaté que Mme [F] ne produisait aucun élément de preuve justifiant de difficultés de vente l’ayant obligée à baisser son prix, et ne produisait pas même d’éléments établissant qu’elle avait tenté de mettre en vente son officine. Le tribunal a dès lors considéré que Mme [F] était également responsable de la non réalisation de cette seconde condition.

Le tribunal en a conclu que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, trouvait à s’appliquer. Il en a néanmoins réduit le montant, en considération du fait que la SNC Burckel-[H] avait tout de même réussi à vendre son bien quelques mois plus tard.

Enfin, sur la demande reconventionnelle en restitution d’une indemnité d’immobilisation, le tribunal a observé que Mme [F] n’expliquait pas à quelle clause du compromis cette indemnité se rattachait, alors que la lecture de celui-ci ne faisait apparaître aucune indemnité d’immobilisation. Il a également considéré que la simple preuve d’un virement de 13 000 euros ne fournissait pas d’explication sur les causes de celui-ci, alors que par ailleurs Mme [F] avait signé le 30 septembre 2020 un autre compromis de vente, portant sur un appartement propriété de M. et Mme [H] et également sis [Adresse 6].

Le tribunal a également rejeté la demande de Mme [F] en dommages-intérêts pour procédure abusive, dès lors que les demandes de la SNC Burckel-[H] étaient accueillies.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 31 mars 2023, Mme [L] [F] a interjeté appel du jugement, aux fins d’annulation subsidiairement d’infirmation, en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SNC Burckel-[H] la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2021, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 13 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens outre le paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 18 août 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [L] [F] demande à la cour d’appel notamment, sous le visa du compromis de vente du 30 septembre 2020 et de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, de :

Recevoir l’appel en la forme et le déclarer bien fondé,

Y faisant droit en infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [L] [F] au paiement de la somme de 40 000 euros et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 13 000 euros,

Vu l’article 1304-6 alinéa 3 du Code civil,

Rejeter comme mal fondée la demande de la SNC Burckel-[H] en paiement de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 30 septembre 2020,

À titre subsidiaire, en réduire le montant à une somme symbolique en application de l’article 1231-5 du Code Civil,

Condamner reconventionnellement la SNC Burckel-[H] à restituer à Mme [L] [F] le dépôt de garantie de 13 000 euros versé le 9 octobre 2020,

Condamner la SNC Burckel-[H] aux dépens de première instance,

Condamner la SNC Burckel-[H] à la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de son appel, Mme [L] [F] fait valoir que l’inexécution des conditions suspensives dans le délai prévu a entraîné la caducité du compromis sans qu’elle puisse en être tenue pour fautive.

Elle expose qu’elle a sollicité un prêt supérieur au montant prévu par le compromis dès lors qu’elle n’avait pas pu vendre sa propre officine alors que cette vente conditionnait le montant à emprunter.

Elle se réfère à cet égard aux termes du compromis de vente, qui subordonne la cession de l’officine de la SNC Burckel-[H] à la réalisation de la cession de la Pharmacie des parfums dont elle est l’unique gérante, cette cession devant intervenir au plus tard le 31 mars 2021.

Mme [F] soutient, contrairement à ce que fait valoir la société intimée, qu’une telle clause, qui suspend l’exécution de la vente d’un bien à la vente par l’acquéreur d’un autre bien, n’est nullement une clause potestative, ainsi que l’a jugé la cour de cassation.

Elle affirme avoir entrepris toutes les démarches nécessaires et mis en 'uvre tous les moyens dont elle disposait pour parvenir à la vente de son officine, en ayant recours à un intermédiaire spécialisé dans la vente des officines de pharmacie auquel elle a confié un mandat dès le 11 septembre 2020, mais indique que malgré cela sa pharmacie n’a été vendue qu’en juin 2021, soit après l’expiration du compromis, pour un prix de 1 800 000 euros, et qu’elle n’a elle-même acquis une autre officine, à [Localité 9], que le 5 juillet 2021.

La vente de la pharmacie de [Localité 10] ne s’étant pas réalisée dans le délai prévu, Mme [F] en conclut que le compromis de vente est caduc, sans aucune faute de sa part.

Quant au procès-verbal de délibérations de l’assemblée générale extraordinaire de la pharmacie des Parfums en date du 20 mai 2021, dont fait état la SNC Burckel-[H], Mme [F] expose qu’il comporte une erreur matérielle en ce qu’il faisait état du transfert du siège social de la pharmacie à [Localité 9], alors que la date d’effet de ce transfert est le 5 juillet 2021, Mme [F] n’ayant pas cessé jusqu’à cette date d’exploiter la Pharmacie des parfums sise à [Localité 10]. Elle précise que cette erreur a été rectifiée dans un second procès-verbal du 28 juin 2021.

Subsidiairement, Mme [F] sollicite la réduction du montant alloué par le tribunal, en faisant valoir que la pharmacie de Maizières lès Metz a été vendue quelques mois plus tard seulement, au prix de 1 750 000 euros.

Reconventionnellement, elle réclame la restitution du dépôt de garantie de 13 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée dans le cadre du compromis relatif à l’acquisition de l’appartement situé au-dessus de la pharmacie de [Localité 12]. Elle souligne que la vente de cet appartement était conclue sous la condition suspensive de l’acquisition par elle-même de l’officine de pharmacie située dans le même immeuble, et qu’il était prévu que le dépôt de garantie, séquestré chez le notaire, soit restitué si cette vente n’avait pas lieu. Elle ajoute qu’en première instance la SNC Burckel-[H] ne s’était pas opposée à cette demande.

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe par voie électronique le 03 août 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SNC Burckel-[H] demande à la cour d’appel de :

Déclarer Mme [L] [F] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Thionville le 6 mars 2023,

Condamner Mme [L] [F] au paiement de la somme de 40 000 euros,

Condamner Mme [L] [F] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SNC Burckel-[H] précise que conformément à l’article 10.1.9 du compromis, les conditions suspensives ne sont pas cumulatives, et rappelle que le compromis prévoit qu’une pénalité sera due si une ou plusieurs des conditions suspensives n’étaient pas levées du fait du comportement fautif de l’une des parties.

Elle se prévaut du comportement fautif de Mme [F], en rappelant que selon la jurisprudence, le fait de demander à une banque un financement supérieur au montant prévu dans le compromis de vente, constitue une faute de nature à faire jouer la clause pénale.

En l’espèce elle relève que Mme [F] a bien présenté des dossiers de demande de financement ne correspondant pas aux prévisions contractuelles, ainsi qu’il résulte des courriers qu’elle a produits, ce qui est donc constitutif d’une faute.

Quant à la justification avancée par Mme [F], relative au fait qu’elle ne parvenait pas à vendre sa propre officine, l’intimée observe que la vente de cette officine constituait une condition suspensive distincte et que les deux n’étaient pas nécessairement liées.

Elle estime en outre que cette seconde condition, dont la réalisation ne dépendait que de la volonté de Mme [F], est une condition purement potestative dont la non réalisation ne saurait produire aucun effet.

Elle ajoute que le défaut de vente de son officine n’est pas le motif invoqué par Mme [F] dans son courrier du 30 mars 2021, qui ne faisait référence qu’à l’impossibilité d’obtenir des prêts, impossibilité qui résulte de son comportement fautif.

La SNC Burckel-[H] observe encore que Mme [F] a procédé aux formalités de transfert du siège social de son officine de pharmacie, à une nouvelle adresse en Moselle, dès le 20 mai 2021 en raison de l’acquisition de la Pharmacie du chardon, sise à [Localité 9], auprès de la SELAS Pharmacie du chardon. Elle souligne que cette acquisition a nécessairement été préparée en amont, ce d’autant plus que l’article R.5125-2 du code de la santé publique prévoit en cas de transfert la transmission d’un dossier et l’approbation du transfert. Elle en conclut que Mme [F] avait vraisemblablement déposé un tel dossier courant mars 2021 de sorte que l’absence de cession de son fonds de commerce au plus tard le 31 mars 2021 ne l’exonère pas de la responsabilité qu’elle encourt en raison de la faute commise dans les démarches relatives à l’obtention d’un prêt bancaire.

Elle observe encore que Mme [F] a finalement vendu son officine pour un prix de 1 800 000 euros, montant supérieur au prix de cession prévu au compromis de vente, de sorte que l’argument tiré des difficultés de financement ne peut être retenu.

Sur la demande relative à la diminution de la clause pénale à un prix symbolique, elle soutient que le montant fixé en première instance est raisonnable au regard du prix de cession de 1 760 000 euros. Elle ajoute que Mme [L] [F] demande une réduction sans apporter une évaluation chiffrée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

Par ordonnance du conseiller de la mise en l’état du 11 avril 2024, l’instruction du dossier a été clôturée.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande principale en paiement au titre d’une clause pénale

Aux termes des alinéas 1 et 3 de l’article 1304-6 visé par Mme [F], l’obligation affectée d’une condition suspensive devient pure et simple à compter de l’accomplissement de cette condition.

En cas de défaillance de cette condition, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Par ailleurs, en application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’occurrence, les clauses du compromis de vente dont l’application est revendiquée respectivement par chacune des parties, sont rédigées comme suit :

« ARTICLE 10 CONDITIONS SUSPENSIVES

10.1. Conditions Suspensives Contractuelles

A titre de condition essentielle et déterminante de l’engagement de l’Acquéreur, la réalisation de la

cession est subordonnée à la réalisation des conditions suspensives définies ci-après (ci-après les

« Conditions Suspensives Contractuelles ''), qui sont stipulées au bénéfice exclusif de l’acquéreur

qui pourra seul s’en prévaloir ou y renoncer totalement ou partiellement.

(…)

10.1.4. Obtention d’un financement bancaire pour l’acquisition du fonds cédé

L’Acquéreur déclare avoir l’intention de 'nancer le prix et les frais d’acquisition du fonds au moyen de fonds d’emprunt bancaire à concurrence d’un montant de 1.300.000 € (un millions trois cent mille euros) pour une durée maximum de 12 (douze) ans et moyennant un taux d’intérêt maximum, hors assurance, de 2 % l’an.

L’Acquéreur s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement par emprunt bancaire dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai de 3 (trois) mois à compter de la date de signature des présentes, auprès de 2 (deux) établissements bancaires au minimum, et à justifier de ces dépôts à première demande du Vendeur qui, faute de justification ou faute pour l’Acquéreur de renoncer expressément à la présente condition suspensive, pourra faire constater par simple procès-verbal la caducité des présentes.

En cas de refus de prêt, l’Acquéreur devra justifier au Vendeur au moins 2 (deux) refus bancaires.

L’Acquéreur devra suivre l’étude de son dossier, accepter éventuellement toute surprime d’assurance et, d’une manière générale, faire tout ce qui sera raisonnablement possible pour obtenir le prêt aux conditions ci-dessus dé’nies.

Les Parties conviennent que la réalisation de la Condition Suspensive Conventionnelle relative au

financement bancaire intervienne au plus tard le 31 mars 2021.

10.1.5. Cession par l’Acquéreur du fonds de commerce d’officine de pharmacie lui appartenant

La réalisation de la cession de l’of’cine est subordonnée à la réalisation de la cession par la SELARL Pharmacie des parfums (RCS 802 727 461), dont l’Acquéreur est l’associé unique et seul gérant, du fonds de commerce d’of’cine sis et exploité [Adresse 3] à [Localité 1], et pour lequel la SELARL Pharmacie des parfums est immatriculée sous le numéro SIRET 802 727 461 00039/Code NAF 47732.

l.'Acquéreur s''oblige, en sa qualité d’associé unique et seul gérant de la SELARL Pharmacie des parfums, à effectuer toutes les démarches nécessaires à la cession du fonds de commerce d’of’cine susvisé et à transmettre au Vendeur, par tout moyen écrit (y compris. par courrier électronique), au plus tard le 31 janvier 2021, une copie du compromis de cession sous conditions portant sur la cession dudit fonds. Sauf accord expresse préalable du Vendeur, l’Acquéreur s’engage. vis-à~vis du Vendeur et jusqu’à la date de cession de fonds de commerce d’officine de pharmacie exploitée par la SELARL Pharmacie des parfums, à ne pas modifier la composition de l’actionnariat ni celle de la gouvernance de ladite SELARL

Les Parties conviennent que la réalisation de la Condition Suspensive Conventionnelle relative à la cession du fonds de commerce d’officine appartenant à la SELARL Pharmacie des parfums devra intervenir au plus tard le 31 mars 2021.

10.1.6. Réalisation des Conditions Suspensives Contractuelles

La réalisation des Conditions Suspensives Contractuelles résultera :

(…)

— De la production par l’Acquéreur de l’accord de prêt donné par un organisme financier, conformément aux stipulations de l’article 10.1.4 des présentes ;

— De la production de l’acte réitératif de cession du fonds de commerce d’of’cine de pharmacie appartenant à la SELARL Pharmacie des parfums ou attestation.

Les Conditions Suspensives Conventionnelles devront être réalisées aux dates indiquées à chacun des articles y relatifs.

10.1.9 Défaut de réalisation d’une ou plusieurs condition(s) suspensive(s) conventionnelle(s)

A défaut de réalisation d’une ou plusieurs Condition(s) Suspensive(s) Conventionne|le(s) dans les conditions et délais définis ci-avant la Convention sera considérée comme caduque, sauf la décision de l’Acquéreur, dûment notifiée au Vendeur, de renoncer au bénéfice d’une ou plusieurs Condition(s) Suspensive(s) Conventionnelle(s) »

(')

« ARTICLE 20 CLAUSE PENALE

Une somme de 80.000 € (quatre-vingt mille euros) devra être versée par la partie fautive à la partie lésée à titre de dommages et intérêts (i) dans l’hypothèse où l’une ou plusieurs des Conditions Suspensives Contractuelles n’étai(en)t pas levée(s) du fait du comportement fautif de l’une des parties ou (ii) si l’une des parties ne régularisait pas l’Acte Réitératif après une mise en demeure adressée par la partie lésée par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse 15 (quinze) jours après sa date d’envoi.

La présente clause constitue une clause pénale réciproque. sans préjudice pour chaque partie de se prévaloir des sanctions prévues parla loi.

En aucun cas, la présente clause ne peut s’analyser en une stipulation de dédit dont la faculté est expressément exclue de la présente Convention »

Il résulte du libellé de ces clauses, d’une part qu’il suffit de l’absence de réalisation d’une seule condition suspensive parmi toutes celles mentionnées, pour que le compromis de vente soit caduc, et d’autre part qu’il suffit qu’une seule condition suspensive ne soit pas réalisée par la faute d’une partie, pour qu’une somme de 80 000 euros soit due à titre de clause pénale, étant rappelé que la clause pénale survit, pour son exécution, à la caducité du compromis.

En revanche, et ainsi que l’a indiqué le premier juge, la clause relative à la vente par Mme [F] de sa propre officine de pharmacie, ne constitue pas une condition purement potestative, dès lors que cette vente dépend aussi de l’intervention d’un tiers.

S’agissant de la condition d’obtention d’un prêt, résulte des documents versés aux débats que Mme [F] a bien sollicité trois banques. En revanche, et elle ne le conteste pas, l’emprunt sollicité portait sur une somme largement supérieure à celle prévue au compromis de vente.

Il résulte ainsi du courrier de refus de la société Interfimo en date du 18 mars 2021, que le montant sollicité auprès de cette banque était de 1 680 000 euros, et du courrier du Crédit agricole de Lorraine en date du 23 mars 2021, que le montant sollicité était de 1 781 000 euros. S’agissant de la Banque postale, celle-ci a exprimé son refus dans un courrier du 24 mars 2021, sans pour autant que le montant du capital sollicité soit indiqué.

Il est ainsi établi que les montants sollicités auprès de deux des trois organismes prêteurs, étaient supérieurs de plus de 300 000 euros au montant convenu au compromis de vente, ce qui nécessairement rendait l’octroi d’un prêt plus difficile, et Mme [F] n’apporte aux débats aucune preuve de ce que le montant du troisième prêt sollicité aurait été conforme aux stipulations du compromis de vente.

Ainsi en sollicitant au moins deux prêts pour un montant largement supérieur aux stipulations contractuelles, Mme [F] n’a pas respecté les termes du compromis de vente et a ainsi commis une faute contractuelle, la non réalisation de cette condition suspensive lui étant donc imputable.

Si comme elle le soutient, les difficultés rencontrées pour vendre sa propre pharmacie imposaient qu’elle sollicite un montant plus élevé au titre de son emprunt, il lui appartenait d’en avertir la société vendeuse, afin qu’un avenant au contrat puisse être établi, modifiant le montant prévu ou modifiant les délais prévus pour la vente de cette officine.

Or Mme [F] n’en a rien fait.

La clause précitée relative au paiement d’une indemnité à titre de clause pénale, n’exige pas pour être mise en 'uvre, que les deux conditions suspensives d’obtention d’un prêt et de vente de l’officine de Mme [F], aient l’une et l’autre défailli par la faute de celle-ci. Selon les termes de cette clause, la non réalisation d’une seule condition suspensive par la faute de l’acquéreuse, est l’unique condition requise pour permettre la réclamation de la somme convenue à titre de clause pénale.

Ainsi le constat de la non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, à raison de la faute contractuelle de Mme [F], suffit pour permettre à la SNC Burckel-[H] de réclamer paiement de la somme de 80 000 euros.

Au surplus, si Mme [F] soutient que ses demandes de prêt d’un montant supérieur au montant convenu ont pour unique raison les difficultés rencontrées pour vendre sa pharmacie, il lui aurait appartenu d’en rapporter la preuve, étant rappelé que les clauses précitées lui faisaient obligation d’ « effectuer toutes les démarches nécessaires à la cession du fonds de commerce d’officine susvisé ».

En l’état, la simple production d’un mandat de vente de la Pharmacie des parfums, en date du 11 septembre 2020 pour un prix de 1 900 000 euros, et d’une attestation d’avocat relative à la vente effective de cette pharmacie par acte sous seing privé du 24 juin 2021 au prix de 1 800 000 euros, sont des éléments insuffisants pour démontrer la réalité des difficultés rencontrées, en l’absence de tout autre élément de preuve, tel qu’une attestation du mandataire relative aux démarches effectuées ou aux négociations concernant le prix de vente de son officine.

La cour observe en outre que le prix de vente de la Pharmacie des parfums n’a finalement été minoré que de 100 000 euros, alors que les prêts sollicités étaient supérieurs de plus de 300 000 euros au montant prévu et que le co-contractant et le notaire rédacteur n’aient pas été informés de cette situation emportant une modification substantielle des clauses du compromis.

Les affirmations de Mme [F] sont également mises en doute par la SNC Burckel-[H] au vu des éléments versés aux débats quant aux conditions d’acquisition, par Mme [F] respectivement par la SELARL dont elle est l’unique associée, d’une autre pharmacie sise à [Localité 9] (57) et dénommée Pharmacie du chardon.

A cet égard la cour observe que, pour contrecarrer les mentions figurant aux actes annexés à l’extrait du RCS de Thionville, documents produits par son adversaire qui font état d’un changement de siège social à la date du 20 mai 2021, d’un commencement d’activité à Bousse à la même date, et d’un transfert depuis le R.C.S. de Grasse à la date du 15 juin 2021, Mme [F] produit des documents rectificatifs qui ne comportent que sa seule signature et n’apparaissent pas avoir été déposés au Greffe du Registre du commerce et des sociétés de Thionville de sorte que leur valeur probante est largement discutable.

De même, elle ne verse aux débats ni le compromis ni l’acte de vente concernant la pharmacie de [Localité 9], documents qui auraient permis de lever le doute quant à la date à laquelle Mme [F] a envisagé cette nouvelle acquisition. Ainsi, l’affirmation de la SNC Burckel-[H] selon laquelle Mme [F] avait entrepris les démarches nécessaires à une telle acquisition dès avant le 31 mars 2021, établissant ainsi qu’elle entendait se dégager du compromis précédemment signé, ne sont pas utilement contredites.

Il en résulte que les explications de Mme [F] quant aux raisons qui l’auraient poussée à solliciter des prêts d’un montant plus important que prévu ne sont pas établies, et ne pourraient nullement être considérées comme des circonstances justifiant les demandes de prêt qu’elle a effectuées, et excluant toute faute de sa part.

La clause pénale prévue à l’article 20 précité doit donc recevoir application.

Le montant alloué par le premier juge n’est pas remis en cause par l’intimée, et rien dans les éléments versés aux débats et dans les circonstances de la cause, n’établit que ce montant serait manifestement excessif au regard de la situation de Mme [F] ou de celle de l’intimée.

Il convient par conséquent de rejeter la demande tendant à voir minorer le montant mis à la charge de Mme [F], et de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [F] au paiement d’une somme de 40 000 euros. Il est précisé en outre que la confirmation du jugement de première instance se suffit à elle-même et ne nécessite pas, en sus, que la cour condamne Mme [F] au paiement de la somme de 40 000 euros déjà allouée par le premier juge.

II- Sur la demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 13 000 euros

Ainsi que l’a relevé le premier juge, le compromis de vente signé entre Mme [F] et la SNC Burckel-[H], ne mentionne à aucun moment le versement d’une somme de 13 000 euros à titre de dépôt de garantie.

En réalité, cette somme a été versée par la société Isapharm dans le cadre de la signature par celle-ci et par les époux [E] [H] et [G] [N], d’un compromis de vente sous condition suspensive et sous condition résolutoire, portant sur la vente d’un appartement et de divers autres lots situés dans l’immeuble [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 13].

Il en résulte que ni l’acquéreur ni le vendeur ne sont les mêmes que ceux ayant signé le compromis du 30 septembre 2020 portant sur la vente de l’officine de pharmacie.

Mme [F] est donc mal fondée à réclamer cette somme à la SNC Burckel-[H], et le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande. Sur ce point, le fait que l’intimée ait pu, en première instance, déclarer qu’elle s’en remettait à l’appréciation de la juridiction, ce qui au demeurant n’est pas établi par les pièces produites, ne constitue en rien un acquiescement à la demande de Mme [F].

III- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de la présente décision conduit à confirmer également les dispositions du jugement dont appel pour ce qui concerne la charge des dépens et la condamnation aux frais irrépétibles.

A hauteur d’appel Mme [F] qui succombe, supportera les dépens.

Il est en outre équitable d’allouer à la SNC Burckel-[H], en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel, une indemnité de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Rejette la demande en minoration de la somme de 40 000 euros allouée,

Condamne Mme [L] [F] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [L] [F] à verser à la SNC Burckel-[H] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre