RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00539 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GEGU

Minute n° 25/00180

[M], [Y]

C/

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SAINT-AVOLD, décision attaquée en date du 08 Février 2024, enregistrée sous le n° 23/000392

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

APPELANTS :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002211 du 16/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [C] [Y]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002212 du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

Représentée par M^e Laurent MULLER, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M. MICHEL, Conseiller pour la présidente de chambre régulièrement empêchée, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2022, la SCI Vitamin M, représentée par son mandataire l’agence immobilière HH Gestion Lorraine, a consenti à Mme [C] [Y] et M. [D] [M] un bail sur un local d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 683,24 euros outre 20 euros de provision sur charges. La SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements contractés par les locataires dans le cadre du dispositif Visale.

Par acte d’huissier du 3 mai 2023, la SCI Vitamin M a fait délivrer aux locataires un commandement de payer des arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 10 août 2023, la SAS Action Logement Services a fait citer Mme [Y] et M. [M] devant le tribunal de proximité de Saint-Avold. Au dernier état de la procédure, elle a demandé au tribunal de déclarer acquise la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires, ordonner leur expulsion, les condamner solidairement à lui payer la somme de 24,01 euros au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 8 février 2024, le tribunal a :

— constaté à compter du 4 juillet 2023 la résiliation du bail conclu entre la SCI Vitamin M ainsi que Mme [Y] et M. [M] concernant le logement situé [Adresse 1]

— ordonné à Mme [Y] et M. [M] de libérer les lieux susvisés de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [Y] et M. [M] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique

— fixé au montant de l’échéance locative l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Mme [Y] et M. [M] et condamné solidairement Mme [Y] et M. [M] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 24,01 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités mensuelles d’occupation échues au 30 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’au paiement des indemnités mensuelles d’occupation dues à compter du mois d’octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux dans la limite des sommes que la société Action Logement Services justifiera avoir réglées à la SCI Vitamin M à ce titre par la production d’une quittance subrogative

— condamné solidairement Mme [Y] et M. [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais de notification du commandement à la CCAPEX, ceux de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département

— débouté la SAS Action Logement Services de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 25 mars 2024, Mme [Y] et M. [M] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il a débouté la SAS Action Logement Services de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civiles.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 6 décembre 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement et de':

— déclarer irrecevables l’action et les demandes de la SAS Action Logement Services pour défaut de qualité et d’intérêt à agir

— subsidiairement rejeter l’ensemble des demandes de la SAS Action Logement Services

— plus subsidiairement leur accorder des délais de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire et rappeler que s’ils se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué

— constater qu’il n’existe plus d’arriéré et dire que le bail se poursuit entre les parties selon les mêmes modalités

— plus subsidiairement leur accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour tout arriéré éventuel

— condamner la SAS Action Logement Services aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Ils exposent que l’intimée n’est pas le bailleur mais la caution, qu’elle ne justifie pas être subrogée dans les droits du bailleur et qu’elle n’a ni qualité ni intérêt à agir, de sorte que l’action et les demandes sont irrecevables.

Subsidiairement, ils soutiennent que la clause résolutoire ne peut être invoquée de bonne foi au regard du faible montant réclamé par l’intimée, laquelle ne produit aucun décompte actualisé alors que le compte locatif est devenu créditeur de 234,96 euros au 5 mars 2024 et qu’il n’existe aucun arriéré locatif, concluant à l’infirmation du jugement et au rejet des demandes. Ils soulignent que l’intimée s’en rapporte à justice sur la résiliation du bail et l’expulsion sans solliciter la confirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions. Plus subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire indiquant avoir apuré l’arriéré et être en mesure d’apurer tout arriéré éventuel, qu’ils perçoivent 615 euros d’APL et qu’ils n’ont pas d’autres possibilités de logement alors qu’ils ont 5 enfants à charge.

Aux termes de ses dernières conclusions du 27 juin 2024, la SAS Action Logement Services demande à la cour de lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la résiliation du bail et l’expulsion et condamner solidairement Mme [Y] et M. [M] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle expose qu’en application de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et de la quittance subrogative du 13 novembre 2023, elle peut exercer en tant que caution subrogée dans les droits du bailleur qu’elle a désintéressé des loyers impayés, l’action en résolution du contrat de location, de sorte que son action est recevable.

Sur le fond, elle fait valoir que le commandement de payer vise expressément la clause résolutoire insérée au bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa signification et que c’est donc à juste titre que le tribunal a déclaré que la clause résolutoire était acquise. Elle ajoute que compte tenu de l’apurement de la dette locative et du compte locatif créditeur de 234,96 euros, elle s’en rapporte à justice sur les demandes des appelants quant à la réformation des chefs du jugement sur la résiliation du bail et l’expulsion. Elle indique par ailleurs que l’action en paiement des sommes dues est devenue sans objet.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du contrat de bail

En liminaire, il est rappelé que le fait de s’en rapporter à justice sur sa propre demande n’implique pas de renoncer à ses prétentions, de sorte qu’en indiquant s’en rapporter à justice sur la résiliation du bail et l’expulsion, l’intimée conclut à la confirmation du jugement qui a fait droit à ses demandes.

Sur la recevabilité, l’article 31 du code de procédure civile, dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui y ont intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt légitime.

Selon l’article 1309 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

En application de ces dispositions, la personne qui s’est portée caution du paiement des loyers impayés par le locataire est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail qui lui permet, si non de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance. Le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En l’espèce, le contrat de caution conclu entre le bailleur et la caution le 2 décembre 2022 prévoit en son article 8.1 (page 8) que «'conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation'». Il résulte de la quittance subrogative délivrée par le mandataire de la SCI Vitamin M le 4 juillet 2023, que la SAS Action Logement Services s’est acquittée de la somme de 2.525,25 euros au titre des loyers et charges impayés et que le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre les locataires. Il s’en déduit que l’intimée, en tant que caution a qualité et intérêt à agir. Les appelants sont déboutés de leur fin de non recevoir.

Sur le fond, l’article 24 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989'en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, deux mois après un commandement resté infructueux (article 12). Le commandement de payer signifié le 3 mai 2023 vise expressément cette clause et le règlement dans le délai légal de la somme visée au commandement n’est pas démontré. Il résulte toutefois des pièces que le 5 mars 2024 les appelants avaient apuré la totalité de l’arriéré et que le solde du compte locatif était créditeur en leur faveur de 234,96 euros. En conséquence, si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 3 juillet 2023, du fait de l’apurement de la dette de loyer et charges avant l’audience, elle est réputée ne jamais avoir joué. Il s’ensuit que le jugement est infirmé et que la SAS Action Logement Service est déboutée de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l’expulsion des appelants et à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur les loyers et charges

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les appelants se sont acquittés de la totalité de la dette de loyer et charges avant l’audience de la cour. En conséquence, le jugement est infirmé et la SAS Action Logement Services est déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens sont confirmées.

En appel, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [C] [Y] et M. [D] [M] de leur fin de non recevoir ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [C] [Y] et M. [D] [M] aux dépens’comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais de notification du commandement à la CCAPEX, ceux de l’assignation et de sa notification au représentant de l’état dans le département ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de ses demandes de constatation de la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2022, d’expulsion de Mme [C] [Y] et M. [D] [M], de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et d’une somme au titre d’un arriéré de loyer et charges';

Y ajoutant';

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens d’appel';

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/ LE PRESIDENT DE CHAMBRE REGULIEREMENT EMPECHE