Copies exécutoires

délivrées aux parties le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11851 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5HS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2023 – Juge des contentieux de la protection du RAINCY – RG n° 1122000535

APPELANT

Monsieur [L] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1020

INTIMEE

S.C.I. CHANZY 10

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1922

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 1er Décembre 2025, en audience publique, les avocats ayant procédé par dépôt ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte de l’affaire dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT, Présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Dorothée RABITA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 5 mars 2019, la SCI Chanzy 10 a donné à bail d’habitation à M. [L] [X] et Mme [Y] [V] un pavillon sis [Adresse 1].

Le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 1.005 euros et 12 euros de provision pour charges et ce pour une durée de 3 ans renouvelables.

Un dépôt de garantie a été versé par les locataires d’un montant de 1.005 euros correspondant à un mois de loyer.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 7 février 2020, Madame [Y] [V] a donné congé pour le 7 mars 2020, laissant Monsieur [L] [X] seul titulaire du bail.

Par exploit, en date du 13 janvier 2022, la SCI Chanzy 10 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail pour un montant principal de 2.327,76 euros.

Par exploit du 31 mars 2022 la SCI Chanzy 10 a ensuite fait assigner M. [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy qui, par jugement du 3 avril 2023 a notamment :

— Condamné Monsieur [L] [X] à payer à la SCI Chanzy 10 la somme de 6.025,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2022 sur la somme de 2.327,76 euros , de l’assignation du 31 mars 2022 sur la somme de 2.113,19 euros et du présent jugement sur le surplus ;

— Rejeté l’exception d’inexécution soulevée

— Rejeté la demande de Monsieur [L] [X] de remboursement des charges locatives et provisions sur charge acquittées ;

— Rejeté la demande en dommages et intérêts ;

— Rejeté la demande de de compensation ;

— Autorisé Monsieur [L] [X] à s’acquitter de la dette en 12 fois en procédant à 11 versements de 450 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

— Condamné de Monsieur [L] [X] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au entiers dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 janvier 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

Monsieur [L] [X] a donné congé à effet du 15 mai 2022 et l’état des lieux de sortie a été établi le 16 mai 2022.

Par déclaration en date du 5 juillet 2023, M. [L] [X] a interjeté appel du jugement précité.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 3 octobre 2023, il demande à la cour de :

' INFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection, près du Tribunal de proximité du RAINCY, en date du 03 avril 2023 ayant :

— Condamné Monsieur [L] [X] « à payer à la SCI Chanzy 10 la somme de 6.025,60 EUR au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2022 sur la somme de 2.327,76 EUR, de l’assignation du 31 mars 2022 sur la somme de 2.113,19 EUR et du présent jugement sur le surplus » ;

— Rejeté l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [L] [X] et par conséquent le caractère indu des charges payées et réclamées ;

— Rejeté la demande de Monsieur [L] [X] de remboursement des charges locatives et provisions sur charge acquittées ;

— Rejeté la demande de Monsieur [L] [X] en dommage et intérêts.

— Condamné Monsieur [L] [X] au paiement de la somme de 300 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant de nouveau :

A titre principal :

' CONSTATER les demandes de la SCI Chanzy 10 infondées ;

' CONSTATER les manquements du bailleur à son obligation de délivrance ;

' CONSTATER le trouble de jouissance de Monsieur [X] ;

' DIRE fondée l’exception d’inexécution dont a fait usage Monsieur [X] ;

' CONSTATER le caractère indu des charges payées et réclamées ;

Par conséquent :

' DEBOUTER la SCI Chanzy 10 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

' CONDAMNER la SCI Chanzy 10 à rembourser les charges acquittées par Monsieur [X] soit la somme de 391,35 EUR ;

' CONDAMNER la SCI Chanzy 10 au paiement de la somme de 5.000 EUR à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [X] ;

' CONDAMNER la SCI Chanzy 10 au paiement de la somme de 2.000 EUR à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [X] ;

A titre subsidiaire

' PRONONCER la compensation les créances respectives ;

A titre infiniment subsidiaire

' ACCORDER un échéancier à Monsieur [X] sur 36 mois ;

En tout état de cause

' CONDAMNER la SCI Chanzy 10 au paiement de la somme de 4.500 EUR sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER la SCI Chanzy 10 aux entiers dépens ;

Dans ses conclusions signifiées via RPVA le 7 novembre 2023, la société civile immobilière Chanzy 10 demande à la cour de :

' CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions.

' CONDAMNER Monsieur [L] [X] à payer à la SCI Chanzy 10 une indemnité de 2.000 euros par application de l’article 700 du CPC.

' CONDAMNER Monsieur [L] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 11 juin 2024 le conseiller dela mise en état a constaté le désistement de la société civile immobilière Chanzy 10 de sa demande de radiation, la créance ayant été recouvrée dans le cadre d’une saisie attribution pratiquée le 5 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2025.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS

Sur l’exception d’inexécution et les demandes au titre du trouble de jouissance

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il dispose encore « que le bailleur est obligé : (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. »

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis une mise en demeure n’étant cependant pas exigée.

En application de l 'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de de payer le prix du bail aux termes convenus.»

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.»

En application de l’article 1219 du code civil une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En matière de bail, le locataire peut suspendre le paiement de ses loyers en se prévalant de l’inexécution par le bailleur de son obligation de remise d’un logement décent à la condition de démontrer que ce manquement est suffisamment grave pour rendre le logement inhabitable.

En l’espèce M. [X] soutient que le bailleur a manqué à ses obligations en :

— Le laissant sans eau chaude pendant près de 6 mois ;

— En ne procédant pas aux réfections nécessaires du logement ;

— En laissant le portail du parking de la résidence hors service, causant un problème de sécurité évident et empêchant l’accès à sa boite aux lettres.

— En n’intervenant pas pour tenter de faire cesser les nuisances de voisinage subies du fait de l’installation d’un clandestin et de l’infestation de rongeurs.

La société bailleresse considère que les manquements invoqués n’ont pas rendu le logement inhabitable, que les diligences ont été faites concernant la chaudière ; que l’absence d’eau chaude n’est pas démontrée, que le locataire n’ a pas informé en temps utile son bailleur concernant les nuisances relatives au portail, aux rats et aux troubles du voisinage.

Il en déduit que ni l’exception d’exécution ni la demande au titre du trouble de jouissance ne sont fondées.

Sur ce la cour

En l’espèce il n’est versé aux débats aucune pièce permettant de démontrer que le locataire se serait plaint auprès du bailleur des désordres relatifs au dysfonctionnement du portail, à l’absence d’accès à la boîte aux lettres ou aux nuisances relatives à l’infestation de rats aux troubles du voisinage ou à la présence de squatteurs, le seul mail faisant référence au portail étant postérieur à la délivrance du commandement de payer.

La cour constate par ailleurs qu’il n’est communiqué aucun élément permettant de vérifier la réalité des troubles de voisinage causé par l’existence d’un bar clandestin, celle de squatteurs ou la privation de l’usage de la boîte aux lettres.

Il résulte par contre des pièces communiquées que le bailleur a fait intervenir un plombier dès le 30 mars 2019 et que le locataire ne démontre pas que cette intervention n’a pas été suffisante.

Il est par contre établi ,au vu des échanges de courriels que le locataire a averti dès le 1er avril 2019, le gestionnaire du bailleur du dysfonctionnement de la chaudière qui se mettait régulièrement en sécurité au bout de quelques jours et, que les travaux de réparation n’ont été validés que l7 octobre 2019, la facture du 12 avril 2019 retenue par le premier juge ne concernant manifestement pas la chaudière.

Ce seul désordre pour lequel le bailleur a tardé à faire diligence n’était cependant pas suffisamment grave pour rendre le logement inhabitable et ce, d’autant plus que la privation totale d’eau chaude n’est pas démontrée, le locataire invoquant lui même seulement une mise en sécurité régulière au bout de quelques jours, de la chaudière.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a rejeté l’exception d’inexécution invoquée par M. [X].

Par contre au regard de la nature du désordre subi, le locataire est bien fondé à se prévaloir d’un trouble de jouissance, qui au vu de la durée du désagrément et, la réparation étant intervenue avant la période hivernale, sera suffisamment dédommagé par l’allocation d’une somme forfaitaire de 250 euros.

Sur la demande de remboursement des charges et provisions sur charges :

Vu les articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Selon ce texte tel qu’interprété par une jurisprudence constante, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu’à l’audience devant le juge.

M. [X] conteste le montant des charges réclamées en invoquant à la fois l’absence de mise à diposition des justificatifs de régularisation des charges réclamées et le caractère infondé des charges liées au portail et aux espaces verts.

La société bailleresse soutient avoir procédé à la régularisation des charges en produisant l’intègralité des pièces justificatives et indique que M. [X] n’est tenu qu’au paiement de l’électricité des parties communes, les frais d’entretien du portail et des espaces verts.

Il résulte des pièces versées aux débats que le contrat delocation concerne une maison individuelle et que le seul équipement à usage commun mentionné est le container poubelles.

En l’absence de tous autres éléments, notamment d’un règlement de copropriété c’est à bon droit que le locataire conteste le bien fondé des demandes relatives à l’entretien d’un portail sis à une autre adresse que la sienne et des espaces verts dont la mise à sa charge n’est pas contractuellement prévue.

La cour observe par ailleurs que l’existence d’espaces vert communs n’est même pas démontrée, le contrat de bail et les états des lieux mentionnant uniquement un jardin privatif, ne relevant pas de ce fait, de charges communes.

Il convient donc infirmant le jugement de faire droit partiellement à la demande de remboursement au titre des charges à hauteur de 228,18 euros.

Au vu du décompte locatif définitif produit, il convient donc d’infirmer le jugement et condamner M. [X] à payer à la société civile immobilière Chanzy 10 la somme de 5797,42 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 13 janvier 2022 à hauteur de 2141,93 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral

Au vu du sens de l’arrêt, l’appelant ne justifie nullement de l’existence d’un préjudice en lien avec la réticence dolosive de l’intimé et le stress généré par la procédure engagée.

La demande de dommages et intérêts de ce chef, nouvelle en appel est donc rejetée.

Sur la compensation

La créance de la société bailleresse ayant déjà été recouvrée dans le cadre d’une saisie attribution, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de compensation.

Le jugement est donc confirmé sur cepoint.

Sur la demande de délais de paiement

Les sommes dues au titre de la dette locative ayant été règlées à la bailleresse suite à une saisie attribution préatiquée le 5 décembre 2023, la demande de délais de paiement est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le premier juge qui a fait une juste application des textes relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.

Au vu du sens du présent arrêt , les dépens de la procédure d’appel sont partagés par moitié entre les parties et, il est équitable de laisser à chacune d’entre elle la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné M. [L] [X] à payer à la SCI Chanzy 10 la somme de 6.025,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2022 sur la somme de 2.327,76 euros, de l’assignation du 31 mars 2022 sur la somme de 2.113,19 euros et du présent jugement sur le surplus ;

— Rejeté la demande de M. [L] [X] de remboursement des charges locatives et provisions sur charge acquittées ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement pour le surplus sauf à constater que la demande de délais de paiement est devenue sans objet,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fait droit partiellement à la demande de remboursement des charges à hauteur de 228,18 euros ;

Condamne en conséquence M. [L] [X] à payer à la société civile immobilière Chanzy au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation la somme de 5797,42 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 13 janvier 2022 à hauteur de 2141,93 euros et à compter du jugement du 3 avril 2023 pour le surplus ;

Condamne la société civile immobilière Chanzy 10 à payer à M. [L] [X] la somme de 250 euros au titre du préjudice subi en raison de son trouble de jouissance ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne chacune desparties à supporter par moitié les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT