RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01384 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGQX

Minute n° 25/00163

[P]

C/

S.C.I. EL MILIA

— ------------------------

Juge des contentieux de la protection de [Localité 4]

20 Juin 2024

12-23-377

— ------------------------

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

APPELANT :

Monsieur [G] [P]

[Adresse 2]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-004715 du 29/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE :

S.C.I. EL MILIA

[Adresse 1]

Représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2022, la SCI EL Milia a consenti un bail à M. [G] [P] portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 31 mars 2023, la SCI EL Milia a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 4 août 2023, elle l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire, le condamner à lui verser à titre provisionnel une somme la somme de 7.270 euros au titre de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros révisable selon les termes du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] a opposé une exception d’inexécution et conclu au rejet des demandes.

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge des référés a :

— constaté l’absence de contestation sérieuse

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er juillet 2022 entre la SCI EL Milia et M. [P] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 mai 2023

— condamné, à titre provisionnel, M. [P] à payer à la SCI EL Milia la somme de 7.200 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 sur la somme de 1.390 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement à M. [P]

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3]

— ordonné à M. [P] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut pour M. [P] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI EL Milia pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable

— dit qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné, à titre provisionnel, M. [P] à payer à la SCI EL Milia une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 400 euros augmentée de 50 euros à compter du 31 mai 2023 outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 7.200 euros outre intérêts à laquelle M. [P] est déjà condamné provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 31 mai 2023 et la date de l’ordonnance

— dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [P] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171-1 et suivants du code de la consommation

— rejeté toute autre demande

— condamné M. [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mars 2023, de l’assignation en référé du 4 août 2023 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 7 août 2023

— débouté la SCI EL Milia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 23 juillet 2024, M. [P] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 26 septembre 2024, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance, débouter la SCI EL Milia de l’ensemble de ses demandes et la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il conteste le loyer et les charges aux motifs que les lieux n’ont jamais été totalement libérés par la SCI EL Milia et que les provisions de charges sont injustifiées et invoque une exception d’inexécution compte tenu du caractère insalubre du logement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 31 octobre 2024, la SCI EL Milia demande à la cour de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes et le condamner à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

Elle expose que l’appelant ne produit aucune pièce pour justifier de l’insalubrité et des désordres allégués et que le premier juge a justement rejeté l’exception d’inexécution. Elle ajoute que la procédure de résiliation du bail est recevable et régulière, que le commandement de payer est demeuré infructueux, que la dette locative, qui s’élève à la somme de 7.270 euros au vu du décompte arrêté au 26 mars 2024, n’est pas contestée et conclut à la confirmation de l’ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été justement constaté par le premier juge que l’intimée a fait délivrer à l’appelant un commandement de payer le 31 mars 2023 visant un arriéré locatif de 1.390 euros, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, et que ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de deux mois en l’absence de paiement.

Si l’appelant invoque une exception d’inexécution, il ne produit en appel aucune pièce à l’appui de ses allégations, de sorte que le premier juge a exactement rejeté ce moyen. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 31 mai 2023 et ordonné l’expulsion de l’appelant.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte du décompte établi par l’intimée qu’au 26 mars 2024, l’appelant était redevable de la somme de 7.200 euros, après déduction des frais de relance. Contrairement à ce qu’il soutient, les provisions sur charges ont été contractuellement prévues dans le bail signé par les parties, de sorte qu’il est bien redevable d’une provision mensuelle de 50 euros par mois, ce montant correspondant à celui figurant sur le décompte. Il ne justifie d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte.

En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a condamné M. [P] à régler à la SCI EL Milia par provision la somme de 7.200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2024.

Sur les autres dispositions

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l’appelant à verser à l’intimée à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros à compter du 31 mai 2023 euros jusqu’à la libération des lieux. En conséquence l’ordonnance est confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [P], partie perdante, supporter les dépens d’appel et verser à l’intimée la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [G] [P] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [G] [P] à verser à la SCI EL Milia la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT