Cour d'appel de Metz, 6e chambre, 13 mars 2025, n° 23/01765

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE METZ
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la faute de la SARL GR Audit
- Sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TGI 11 juillet 2023

CA Metz
Confirmation 13 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Faute contractuelle de la SARL GR Audit
La cour a estimé que la SAS Cabinet Benedic n'a pas prouvé que la faute de la SARL GR Audit était à l'origine de son préjudice, car elle aurait pu rectifier l'erreur avant la signature du compromis.
Rejeté
Responsabilité de la SARL GR Audit
La cour a jugé que la SAS Cabinet Benedic n'a pas démontré que la faute de la SARL GR Audit était la cause de la perte de son droit à commission.
Rejeté
Lien de causalité entre la faute et le préjudice
La cour a estimé que la SAS Cabinet Benedic n'a pas prouvé que la faute de la SARL GR Audit était la cause de la perte de gains futurs.
Rejeté
Atteinte à l'image de la SAS Cabinet Benedic
La cour a jugé que la SAS Cabinet Benedic n'a pas apporté de preuve suffisante pour justifier le préjudice moral allégué.
Rejeté
Résistance abusive de la SARL GR Audit et de la SA AXA France IARD
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SAS Cabinet Benedic n'a pas prouvé la résistance abusive.

Résumé par Doctrine IA

La SAS Cabinet Benedic a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Metz qui avait débouté ses demandes de réparation pour préjudices subis suite à une erreur de superficie dans un certificat établi par la SARL GR Audit. La juridiction de première instance a conclu à l'absence de faute contractuelle de la SARL GR Audit et a rejeté les demandes d'indemnisation. La cour d'appel a confirmé cette décision, estimant que la SAS Cabinet Benedic n'avait pas prouvé que la faute de la SARL GR Audit était à l'origine de son préjudice, car elle aurait pu rectifier l'erreur avant la signature du compromis. Ainsi, la cour d'appel a infirmé les demandes de la SAS Cabinet Benedic et a condamné cette dernière aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 6e ch., 13 mars 2025, n° 23/01765
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	23/01765
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 11 juillet 2023, N° 20/00645
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent LUCASPierre-Alain POTENCIER--MOLINIERLaurent ZACHAYUS
Parties :	S.A.S. CABINET BENEDIC c/ S.A.R.L. GR AUDIT INSPECTION DANS L' IMMOBILIER, S.A.S. AXA FRANCE IARD

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01765 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAV7

Minute n° 25/00033

S.A.S. CABINET BENEDIC

S.A.R.L. GR AUDIT INSPECTION DANS L’IMMOBILIER, S.A.S. AXA FRANCE IARD

Jugement Au fond, origine TJ à compétence commerciale de METZ, décision attaquée en date du 11 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 20/00645

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 MARS 2025

APPELANTE :

SAS CABINET BENEDIC, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

SAS AXA FRANCE IARD, représentée par son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Laurent LUCAS substitué lord des débats par M^e Pierre-Alain POTENCIER--MOLINIER , avocats plaidant du barreau de PARIS

SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L’IMMOBILIER, représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représentée

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Décembre 2024 tenue par Mme nne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 13 Mars 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Rendue par défaut

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Nejoua TRAD-KHODJA, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon mandat de vente en date du 25 octobre 2019, les époux [J] ont mandaté la SAS Cabinet Benedic pour trouver un acquéreur à leur appartement T2 en duplex situé [Adresse 6], moyennant le prix de 115 000 euros, commission d’agence comprise.

Dans le cadre de la mise en vente de cet appartement, la SARL GR audit inspection dans l’immobilier a été chargée des diagnostics obligatoires et notamment de l’établissement du certificat de superficie de la partie privative.

Le certificat, établi le 2 décembre 2019 et transmis à la SAS Cabinet Benedic le 5 décembre 2019, faisait état d’une surface loi Carrez de 60,20 m² et d’une surface totale de 71,56 m².

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2019, un compromis de vente était conclu entre les époux [J] et la SCI Airvest au prix de 102 070,80 euros.

Par courrier électronique, également du 6 décembre 2019, la SARL GR audit inspection dans l’immobilier informait la SAS Cabinet Benedic d’une erreur commise dans les calculs de superficie du logement et que celle-ci était en réalité de 44,75 m². Le certificat de superficie a alors été modifié en ce sens.

La SCI Airvest considérant n’avoir eu connaissance de la superficie réelle du logement que postérieurement à la signature du compromis a contesté sa régularité auprès de la SAS Cabinet Benedic.

Par courrier du 14 janvier 2020, la SAS Cabinet Benedic informait la SARL GR audit inspection dans l’immobilier des difficultés rencontrées avec la SCI Airvest suite à l’erreur de superficie et lui demandait de prendre en charge l’indemnisation du préjudice subi. La SARL GR audit inspection dans l’immobilier n’a pas donné suite à cette demande.

Suivant protocole d’accord transactionnel du 8 avril 2020, la SCI Airvest a accepté de renoncer au compromis de vente du 6 décembre 2019 moyennant une indemnité de 12 500 euros versée par la SAS Cabinet Benedic.

Par acte d’huissier du 28 octobre 2020, la SAS Cabinet Benedic a assigné la SARL GR audit inspection dans l’immobilier et son assureur la SA AXA France IARD devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de les voir :

condamner à payer à la SAS Cabinet Benedic la somme de 14 500 euros au titre du préjudice matériel lié à l’indemnisation de la SCI Airvest ;

condamner à payer à la SAS Cabinet Benedic la somme de 6 314 euros au titre du préjudice matériel lié à la perte du droit de commission ;

condamner à payer à la SAS Cabinet Benedic la somme de 10 000 euros au titre du préjudice matériel lié à la perte de gains professionnels futurs avec la SCI Airvest et ses associés ;

condamner à payer à la SAS Cabinet Benedic la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral d’atteinte à l’image et à la réputation de la SAS Cabinet Benedic ;

condamner à payer à la SAS Cabinet Benedic la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Par jugement contradictoire du 11 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :

dit que la SARL GR audit inspection dans l’immobilier n’a commis aucune faute contractuelle ;

débouté la SAS Cabinet Benedic de sa demande de condamnation in solidum de la SARL GR audit inspection dans l’immobilier et de la SA AXA France IARD à verser la somme de 14 500 euros au titre du préjudice matériel lié à l’indemnisation de la SCI Airvest ;

débouté la SAS Cabinet Benedic de sa demande de condamnation in solidum de la SARL GR audit inspection dans l’immobilier et de la SA AXA France IARD à verser la somme de 6 314 euros au titre du préjudice matériel lié à la perte du droit de commission ;

débouté la SAS Cabinet Benedic de sa demande de condamnation in solidum de la SARL GR audit inspection dans l’immobilier et de la SA AXA France IARD à verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice matériel lié à la perte de gains professionnels futurs avec la SCI Airvest et ses associés ;

débouté la SAS Cabinet Benedic de sa demande de condamnation in solidum de la SARL GR audit inspection dans l’immobilier et de la SA AXA France IARD à verser la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

dit que la SAS Cabinet Benedic n’a pas manqué à l’ensemble de ses obligations contractuelles en sa qualité de gestionnaire de location titulaire d’un mandat de vente, de donneur d’ordre au diagnostiquer et de rédacteur du compromis de vente ;

débouté la SARL GR audit inspection dans l’immobilier de sa demande de condamnation de la SAS Cabinet Benedic à verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et tentative d’escroquerie au jugement et à l’assurance ;

débouté la SA AXA France IARD de sa demande d’opposition de sa franchise ;

condamné la SAS Cabinet Benedic aux entiers frais et dépens de l’instance ;

condamné la SAS Cabinet Benedic à verser la somme de 2 000 euros à la SARL GR audit inspection dans l’immobilier et 2 000 euros à la SA AXA France IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SAS Cabinet Benedic de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

Suivant déclaration en date du 28 août 2023, la SAS Cabinet Benedic a interjeté appel aux fins d’annulation et subsidiairement d’infirmation et en tout état de cause, réformation du jugement rendu le 11 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu’il a :

dit que la SARL GR audit inspection dans l’immobilier n’a commis aucune faute contractuelle ;

débouté la SA AXA France IARD de sa demande d’opposition de sa franchise ;

condamné la SAS Cabinet Benedic aux entiers frais et dépens de l’instance ;

débouté la SAS Cabinet Benedic de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 28 novembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, la SAS Cabinet Benedic demande à la cour d’appel de :

faire droit à l’appel de la SAS Cabinet Benedic contre le jugement rendu le 11 juillet 2023 par la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Metz ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

dit que la SARL GR audit inspection dans l’immobilier n’a commis aucune faute contractuelle ;

débouté la SA AXA France IARD de sa demande d’opposition de sa franchise ;

condamné la SAS Cabinet Benedic aux entiers frais et dépens de l’instance ;

débouté la SAS Cabinet Benedic de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

Statuant à nouveau :

A titre principal,

condamner solidairement la SARL GR audit inspection dans l’immobilier, et la SA AXA France IARD, à payer à la SAS Cabinet Benedic les sommes suivantes :

14 500 euros au titre du préjudice matériel lié à l’indemnisation de la SCI Airvest ;

6 314 euros au titre du préjudice matériel lié à la perte du droit à commission ;

10 000 euros s’agissant du préjudice matériel lié à la perte de gain professionnel futur avec la SCI Airvest et ses associés ;

10 000 euros au titre du préjudice moral d’atteinte à l’image et la réputation de la SAS Cabinet Benedic ;

5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

débouter la SARL GR audit inspection dans l’immobilier, et la SA AXA France IARD de toutes demandes reconventionnelles ;

En tout état de cause,

condamner solidairement la SARL GR audit inspection dans l’immobilier, et la SA AXA France IARD à payer à la SAS Cabinet Benedic la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement la SARL GR audit inspection dans l’immobilier, et la SA AXA France IARD aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

Sur la responsabilité de la SARL GR audit, la SAS Cabinet Benedic expose qu’elle dispose d’une action directe à son encontre ainsi que d’un recours subrogatoire du fait de la transaction conclue le 9 avril 2020.

La SAS Cabinet Benedic soutient que la SARL GR audit avait une obligation de résultat quant à la réalisation du certificat de superficie de l’appartement et qu’elle a commis une erreur dans le mesurage.

Elle affirme que cette erreur substantielle engage la responsabilité tant civile que contractuelle de la SARL GR audit et qu’elle lui cause un préjudice qui doit être réparé. La SAS Cabinet Benedic critique le jugement attaqué en ce qu’il ne tient pas compte de l’obligation de résultat dont était tenu la SARL GR audit qui ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité que par la preuve d’un cas de force majeur.

En conséquence de l’erreur commise par la SARL GR audit, l’agence immobilière s’est trouvée dans l’obligation de transiger avec les parties, ce qui a permis tant à la SAS Cabinet Benedic qu’à la SARL GR audit et la SA AXA France IARD d’éviter une procédure longue et coûteuse et de cantonner le préjudice subi.

Sur les préjudices subis par la SAS Cabinet Benedic, elle rappelle que c’est en raison de la faute commise par la SARL GR audit qu’elle a été contrainte de transiger et d’exposer des frais dont elle doit obtenir indemnisation. En effet la faute commise par la SARL GR audit est à l’origine du litige né avec la SCI Airvest qui a conduit la SAS Cabinet Benedic à lui verser la somme de 12 500 euros et à exposer des frais juridiques pour 2 000 euros. Par ailleurs, la SAS Cabinet Benedic a perdu son droit de commission d’un montant de 6 314 euros du fait de la faute commise par la SARL GR audit. En outre, la SAS Cabinet Benedic invoque une perte de gain futur du fait de la rupture du lien de confiance avec la SCI Airvest et estime son manque à gagner à 10 000 euros. Enfin, la SAS Cabinet Benedic allègue d’un préjudice moral du fait de l’atteinte à sa réputation et à son image qu’elle chiffre à la somme de 10 000 euros.

Sur l’action en tant que dirigée contre la SA AXA France IARD, la SAS Cabinet Benedic conteste qu’une franchise de 3 500 euros lui soit opposé en cas d’engagement de la responsabilité civile professionnelle de la SARL GR audit. Elle soutient que la preuve que cette franchise ait été portée à la connaissance de l’assuré n’est pas établie et qu’elle a droit à réparation de son entier préjudice. Dès lors quand bien même l’assureur peut opposer sa franchise, l’assuré doit lui assurer l’entière réparation du préjudice subi. L’agence soutien que la SARL GR audit et la SA AXA France IARD font preuve de résistance abusive qui devra être indemnisée à hauteur de 5 000 euros.

Par conclusions du 29 janvier 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, la SA AXA France IARD demande à la cour d’appel de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Metz ;

débouter la SAS Cabinet Benedic de toutes ses demandes ;

condamner la SAS Cabinet Benedic à payer à la SA AXA France IARD la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SAS Cabinet Benedic aux entiers dépens ;

subsidiairement, juger que la SA AXA France IARD pourra opposer à la SAS Cabinet Benedic la franchise prévue au contrat souscrit par la SARL GR audit inspection dans l’immobilier, laquelle s’élève à la somme de 3 500 euros ;

Sur la responsabilité de la SARL GR audit, la SA AXA France IARD affirme que la SAS Cabinet Benedic n’a pas tenu compte de la deuxième attestation transmise par la SARL GR audit pour modifier la déclaration des vendeurs dans le compromis de vente. Elle ajoute que la SAS Cabinet Benedic, qui avait la gestion de l’appartement depuis 2017 pour sa location, avait une parfaite connaissance de sa superficie et que l’annonce publiée sur internet mentionnait une surface de 36m². Ainsi la SAS Cabinet Benedic pouvait, dès réception de la première attestation, se rendre compte de l’erreur et se reporter à la seconde attestation communiquée avant la signature du compromis de vente et éviter le litige avec l’acquéreur.

Sur les préjudices subis par la SAS Cabinet Benedic, la SA AXA France IARD soutient que le protocole signé entre la SAS Cabinet Benedic, les époux [J] et la SCI Airvest n’est pas opposable à la SARL GR audit en vertu de l’article 1199 du code civil. Elle expose que la SAS Cabinet Benedic avait le choix de proposer aux vendeurs et à l’acquéreur de signer un avenant au compromis de vente en rectifiant la superficie du bien et son prix mais qu’elle a préféré transiger avec la SCI Airvest, à la place des vendeurs pourtant seuls débiteurs de l’obligation de délivrance, pour des raisons qui lui étaient propres. La SA AXA France IARD conteste l’argument selon lequel la SAS Cabinet Benedic a été contrainte de transiger par la faute de la SARL GR audit et demande qu’elle conserve à sa charge les conséquences de cette transaction. Par conséquent la SA AXA France IARD se refuse à indemniser la SAS Cabinet Benedic des sommes versées au titre du protocole transactionnel. Concernant la commission d’agence la SA AXA France IARD souligne que le droit à commission de l’agence immobilière a été conservé dans le cadre du nouveau mandat de vente et que par ailleurs rien n’obligeait la SAS Cabinet Benedic à y renoncer.

Sur les autres chefs de préjudice, la SA AXA France IARD pointe du doigt l’absence de preuve quant à une éventuelle perte de gain futur ou un préjudice moral. Enfin elle conteste toute résistance abusive et oppose à la SAS Cabinet Benedic une franchise de 3 500 euros prévue au contrat souscrit par la SARL GR audit.

La SARL GR audit inspection dans l’immobilier n’a pas conclu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la faute de la SARL GR Audit

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et celui qui a manqué dans l’exécution du contrat est condamné en application de l’article 1231-1 du code civil s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’un tiers peut se prévaloir d’un manquement contractuel si ce manquement lui a causé un dommage et ce sur la base d’une responsabilité délictuelle en application de l’article 1240 du code civil. Il n’est dès lors pas nécessaire d’invoquer le recours subrogatoire dont disposerait la SAS Benedic.

Il ressort des pièces versées que la SARL GR Audit a adressé à la SAS Benedic un premier rapport « résumé de l’expertise N° [J] » faisant état de l’estimation du bien le 5 décembre 2019 et portant l’estimation de la superficie de l’immeuble à 60,20 m2, estimation dont il n’est pas contesté qu’elle est erronée.

La SARL GR Audit a en conséquence commis une faute en transmettant un rapport à la SAS Benedic le 5 décembre 2019 comportant une mention erronée sur un élément substantiel de l’immeuble à savoir sa superficie.

Sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice

Il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice d’apporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi.

Comme déjà indiqué la SARL GR Audit justifie avoir adressé dès le 6 décembre 2019 à 11H56 (horaire non contesté) un document dans lequel elle rectifiait le certificat de superficie pour la ramener à 44,75 m2. La transmission de ce document n’est pas contestée.

La SAS Benedic soutient qu’elle ne disposait pas de ce document lors de la signature du compromis ce qui est contesté par l’appelante.

Cependant alors qu’elle était signataire de ce document et en mesure de justifier de l’heure du rendez-vous pour la signature, la SAS Benedic ne justifie pas de l’heure à laquelle le compromis a été signé et surtout que le compromis a été signé avant 11H56, horaire de la transmission du document rectificatif. Une fourniture d’attestations, d’un agenda électronique, de mails de prise de rendez-vous avec les acquéreurs aurait notamment été en mesure de l’établir.

Ainsi dès lors qu’elle a pu être en possession du document rectificatif adressé le 6 décembre 2019, elle était en mesure de rectifier avant la signature du compromis l’erreur dans la surface de l’immeuble et la faute de la SARL GR Audit dans sa transmission du 5 décembre 2019 n’est pas à l’origine du préjudice.

Ainsi, la SAS Benedic a certes subi un préjudice du fait de l’erreur dans le compromis et de la position particulièrement retors des acquéreurs, cependant elle n’apporte pas la preuve que la faute de la SARL GR Audit dans sa transmission du 5 décembre 2019 est à l’origine de son préjudice.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement de première instance et de condamner la SAS Cabinet Benedic aux dépens d’appel et à payer une somme de 2500 euros à la SA Axa France IARD.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant ;

Condamne la SAS Cabinet Benedic aux dépens d’appel ;

Condamne la SAS Cabinet Benedic à payer à la SAS Axa France IARD la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Cabinet Benédic de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La Greffière La Présidente de chambre