RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01057 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GFVH

Minute n° 25/00273

[P]

C/

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 4], décision attaquée en date du 25 Avril 2024, enregistrée sous le n° 11-23-929

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003733 du 06/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me NONDIER, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2021, la SCI Les Deux Frères a consenti un bail à M. [Z] [P] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 5], pour un loyer de 500 euros outre 65 euros de provision sur charges. La SAS Action Logement Services s’est portée caution du paiement des loyers.

Par acte du 15 mars 2022, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 19 septembre 2023, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir constater subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire, le condamner au paiement de la somme de 4.385,50 euros, fixer l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail au montant du loyer et des charges, condamner le défendeur à lui payer les indemnités d’occupation dès que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal a :

— constaté l’acquisition de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail conclu le 7 novembre 2021 par la SCI Les Deux Frères et M. [P] relatif à l’appartement au n° 75, 5° étage de l’immeuble situé [Adresse 3] à Metz (Moselle), à compter du 16 mai 2022

— dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, il pourra être procédé à I’expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux

— condamné M. [P] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI Les Deux Frères, la somme de 518,61 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au terme du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023

— condamné M. [P] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI Les Deux Frères, des indemnités d’occupation à compter de la rupture du contrat de bail et jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus, pour un montant total de 4.996,39 euros

— dit n’y avoir lieu à reporter le paiement de cette dette

— condamné M. [P] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement

de payer

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 13 juin 2024, M. [P] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 16 décembre 2024, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de, sous réserve de la recevabilité de la demande de la SAS Action Logement Services :

— lui accorder des délais de paiement sur trois ans sans intérêts et avec suspension des effets de la clause résolutoire

— dire qu’en cas de paiement intégral de la dette la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi

— débouter la SAS Action Logement Services de ses demandes

— dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

Il expose que l’intimée doit justifier de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et du commandement de payer à la CCAPEX, à défaut ses demandes sont irrecevables. Subsidiairement il sollicite des délais de paiement aux motifs qu’il a plusieurs griefs contre son bailleur, qu’il perçoit l’AAH et que sa situation lui permet de régler sa dette dans un délai de trois ans.

Aux termes de ses dernières conclusions du 24 septembre 2024, la SAS Action Logement Services demande à la cour de :

— débouter M. [P] de ses demandes

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation au paiement des indemnités d’occupation dès que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative

— condamner M. [P] à lui payer les indemnités d’occupation dès que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative

— confirmer le surplus du jugement sauf à actualiser sa demande en paiement

— condamner M. [P] à lui verser la somme de 12.749,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2022 sur la somme de 477 euros et pour le surplus à compter de l’assignation

— le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Elle expose avoir régulièrement dénoncé le commandement de payer et l’assignation, de sorte que ses demandes sont recevables. Elle rappelle être subrogée dans les droits du bailleur et être recevable en ses demandes. Elle conclut à la confirmation du jugement sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, outre l’expulsion de l’appelant. Elle actualise sa demande en paiement et s’oppose à la demande de délais de paiement alors que l’appelant n’a pratiquement rien versé en deux ans et n’a pas repris le paiement du loyer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si dans ses conclusions l’appelant invoque l’irrecevabilité des demandes de l’intimée, il est constaté que ne figure au dispositif de ses conclusions d’appel aucune demande d’irrecevabilité, la formule 'sous réserve de la recevabilité de la demande de la SAS Action Logement Services’ ne pouvant être considérée comme une prétention tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes adverses. Il s’ensuit que la cour n’a pas à statuer sur ce point.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail et ordonné l’expulsion de l’appelant.

Sur les loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des conclusions de l’appelant qu’il ne critique pas la somme de 518,61 euros à laquelle il a été condamné par le premier juge au titre des loyers échus impayés à la date de résiliation du bail, étant observé que l’intimée ne remet en cause le jugement que sur le montant dû au titre des indemnités d’occupation et non celui concernant les loyers. En conséquence le jugement est confirmé.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, M. [P] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste devoir une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges.

Le premier juge a exactement relevé que la SAS Action Logement Services avait pris en charge le paiement des indemnités d’occupation dues par l’appelant après la résiliation du bail et est subrogée à ce titre dans les droits du bailleur. Il ressort des quittances subrogatives des 19 août 2023, 20 octobre 2023 et 12 septembre 2024, qu’elle a versé au bailleur la somme totale de 12.749,50 euros, soit celle de 12.230,89 euros au titre des indemnités d’occupation eu égard à la somme précédemment allouée au titre des loyers impayés. En conséquence le jugement est infirmé et l’appelant est condamné à verser à l’intimée la somme de 12.230,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date du jugement, sur la somme de 4.996,39 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus.

Pour le reste c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande de l’intimée tendant à la condamnation de l’appelant à lui verser les indemnités d’occupation futures justifiées par une quittance subrogative. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en relevant que M. [P] n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant, ce qui est également le cas en appel, la dette locative n’ayant cessé d’augmenter et l’appelant ne justifiant pas de la reprise du paiement du loyer courant ni du moindre versement depuis plus de deux ans. En conséquence il ne peut prétendre à des délais de paiement et le jugement est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [P], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’il soit condamné à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [Z] [P] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI Les Deux Frères, des indemnités d’occupation à compter de la rupture du contrat de bail et jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus, pour un montant total de 4.996,39 euros, et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI Les Deux Frères, des indemnités d’occupation à compter de la rupture du contrat de bail et jusqu’au mois de septembre 2024 inclus, pour un montant total de 12.230,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 sur la somme de 4.996,39 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus ;

CONFIRME le surplus des dispositions du jugement ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [Z] [P] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [Z] [P] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT