RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/00405 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FVU2

Minute n° 25/00098

S.A. ALLIANZ IARD

C/

[H], [Z], [V], [M], S.A.R.L. SARL DU CHANGE, Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 5], S.A.R.L. JAMA

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 05 Janvier 2022, enregistrée sous le n° 14/03208

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

APPELANTE :

S.A. ALLIANZ IARD, représentée par son représentant légal,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Benjamain PORCHER, avocat plaidant du barreau de PARIS, substitué lors des débarts par M^e Charlotte POIVRE, avocat plaidant du barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [N] [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [A] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Monsieur [U] [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

SARL DU CHANGE , représentée par son représentant

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic, M. [G] [H], représentée par son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

S.A.R.L. JAMA, représentée par son représentant légal,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Novembre 2024 tenue par M. Frédéric MAUCHE, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 10 Juillet 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE, Président de chambre

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 13 septembre 2012 faisant suite à un compromis du 02 juillet 2012 passé par l’intermédiaire de la SARL Jama, agence immobilière, Monsieur [N] [H] et Madame [A] [Z] ont acquis de la SARL Du Change un appartement dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Les acquéreurs ont entrepris des travaux de rafraichissement de leur lot 4, correspondant à l’appartement du 1er étage qu’ils avaient acquis et, après dépose des lambris des murs et des plâtres des plafonds, il est apparu que les poutres de structure de l’immeuble étaient dégradées.

Saisi par assignations du 23 novembre 2012, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [T] lequel a fait appel à un sapiteur spécialiste bureau d’études béton. A l’initiative des demandeurs les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables au syndicat de copropriété mais aussi à Madame [E] et à Monsieur [S], propriétaires de l’appartement du rez-de-chaussée, au Syndicat des Copropriétaires pris en la personne du nouveau Syndic, [D] [W], l’ancien syndic la SARL CNP.

Ces opérations d’expertise ont été étendues aux désordres mis à jour par la découverte de la présence de mérule et le rapport de l’expert, qui a été déposé le 13 janvier 2016 relève notamment que l’immeuble est attaqué par le mérule et qu’il y a lieu de réaliser des travaux de structure de l’immeuble.

Par exploits d’huissier délivrés les 14 et 19 août 2014, Monsieur [N] [H] et Madame [A] [Z] ont constitué avocat et ont fait assigner leur vendeur la SARL Du Change, l’agence immobilière la SARL Jama et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] devant le tribunal de grande instance de Metz, chambre civile, aux fins d’être indemnisés de leurs préjudices, sur le fondement des vices cachés. La SARL Du Change n’ayant pas constitué, M. [H] et Mme [Z] ont fait assigner M. [P] [M] et M. [U] [V], respectivement ancien et nouveau gérant de la SARL Du Change, en intervention forcée, aux fins d’engager leur responsabilité puis la SA Alianz Iard, assureur Responsabilité Civile de la SARL Du CHange, en intervention forcée et garantie.

Après jonction des interventions forcées à la procédure principale et par ordonnance du 24 novembre 2017, rendue sur requête des consorts [H]/[Z], le juge de la mise en état a :

autorisé Monsieur [H] et Madame [Z] à réaliser, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux objets du rapport d’expertise de M. [T] portant sur les désordres 1 et 2, à savoir poutres au plafond séjour et mur refend intérieur du 1er étage, chiffrés par Monsieur [T] à la somme totale de 19.032 euros TTC,

débouté Monsieur [H] et Madame [Z] de leur demande de provision à l’encontre de la SARL Jama,

débouté la SARL Jama de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SARL Du Change à payer à Monsieur [H] et Madame [Z]

une provision de 19.000 euros à valoir sur le préjudice matériel

une provision de 50.000 euros à valoir sur le préjudice immatériel

une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamné la SARL Du Change aux dépens de l’incident.

Cette décision n’a pas été exécutée.

Par jugement du 05 janvier 2022 la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Metz a rendu une décision par laquelle elle :

Rejeté la requête en rabat de clôture et réouverture des débats présentée par la SARL Du Change et Monsieur [P] [M],

Déclaré Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] recevables en leur demande,

Mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7],

Dévouté Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] de leurs demandes à l’encontre de la SARL Jama, Monsieur [U] [V], Monsieur [P] [M],

Condamné in solidum la SARL Du Change, et la SA Allianz Iard, cette dernière dans les limites de ses garanties (franchise et plafonds) à payer, en quittances et deniers et avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] les sommes de :

au titre du préjudice matériel 30.31 1,53 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016,

au titre des préjudices immatériels : 61.600 euros au titre du préjudice de jouissance, 968 euros au titre de la Taxe sur les Locaux Vacants et 10.000 euros au titre du préjudice moral

Débouté Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] de leurs demandes d’indemnisation plus amples,

Condamné in solidum la SARL Du Change et la SA Allianz Iard aux dépens, en ce compris les frais des procédures de référé n°l.637/ 12 et 1.14/00136 et les frais d’expertise, à l’exclusion des frais de mise en cause du syndicat des copropriétaires, de la SARL Jama et de Mrs [V] et [M] qui resteront à la charge des consorts [H]/[Z],

Condamné in solidum la SARL Du Change et la SA Allianz Iard à payer à Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté la SA Allianz Iard de sa demande sur le même fondement,

Condamné solidairement Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] à payer la somme de 1500 euros à la SARL Jama sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Prononcé l’exécution provisoire du jugement.

Pour se déterminer ainsi sur les responsabilités, le tribunal judiciaire a rappelé le cadre de la demande fondée sur l’article 1641 du code civil et de la garantie des vices cachés et s’est appuyé sur l’expertise de Monsieur [T] constatant qu’il existait divers désordres antérieurs à la vente portant atteinte à la solidité du bien et qui n’étaient pas décelable lors de l’achat à savoir :

l’extrémité des deux poutres de l’appartement devant être remplacées pour avoir été affectées notamment par des infiltrations anciennes avec actuellement, la présence de mérules,

un mur refend intérieur de l’appartement au premier étage créant une surcharge au plancher suite à la suppression du même mur dans le lot du rez-de-chaussée obligeant à l’enlèvement de ce mur et la pose d’une cloison légère,

une chape au sol apportant une fatigue sur les poutraisons entre le 1er et le rez-de-chaussée devant être confortée ;

une dégradation des poutres de charpente et celles de l’appartement du fait d’infiltrations tenant à des tuiles et zingueries non réparées et un incendie qui a endommagé la poutre faîtière de toiture obligeant à la reprise des poutres de charpente, la panne faîtière, la zinguerie et des tuiles.

Compte tenu de ces éléments la SARL Du Change ayant cédé le bien et dont la qualité de vendeur professionnel lui interdit toute décharge de garantie contractuelle, a été déclarée tenue à garantie.

La SA Allianz Iard, assureur de la SARL Du Change pour les conséquences des vices cachés, a été déclarée tenue à garantir les conséquences d’un vice caché correspondant aux désordres.

Les responsabilités de Monsieur [V] et Monsieur [M], ancien et nouveau gérant de la SARL Du Change, ont été écartés car non tenu en leur personne à la garantie des vices cachés et qu’aucun moyen d’une éventuelle responsabilité n’ayant été articulé à leur encontre.

La responsabilité de la SARL Jama à l’enseigne Jama Immobilier a été écartée s’agissant de l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle le bien a été vendu est non professionnelle en matière de construction et que l’absence de document lors de la vente sur l’état parasitaires du bien, portant sur les termites, ne ressortait pas de la responsabilité de l’agence immobilière mais éventuellement de celle du notaire.

Enfin aucune demande n’étant formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], cette partie a été mise hors de cause.

Sur le préjudice matériel le tribunal a relevé que les consorts [H]-[Z] auraient dû profiter de leur logement dès le 1er décembre 2012 et a fixé leur préjudice de jouissance au regard des loyers du logement qu’ils ont été contraints de conserver pour la période courant de cette date jusqu’à celle du jugement, majorée de 6 mois pour la signification et l’exécution des travaux.

Les demande de frais, charges et taxes foncières ont été rejetées, le tribunal a indiqué que les contreparties de la propriété ne constituaient pas un préjudice, par contre la taxe de logement vacants payée a été reconnu comme un préjudice. Par ailleurs le préjudice moral a été reconnu, sans qu’une preuve médicale ne soit nécessaire la situation de déconvenue, de charge financière supplémentaire et de stress caractérisant suffisamment ce préjudice.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 16 février 2022, la SA Allianz Iard a interjeté appel du jugement et sollicité son annulation, subsidiairement son infirmation, en ce qu’il a :

Rejeté la requête en rabat de clôture et réouverture des débats présentée par la SARL Du Change et Monsieur [P] [M] ;

Déclaré Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] recevables en leur demande ;

Mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7] ;

Débouté Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] de leurs demandes à l’encontre de la SARL Jama, Monsieur [U] [V], Monsieur [P] [M] ;

Condamné in solidum la SARL Du Change, et la SA Allianz IARD, cette dernière dans les limites de ses garanties (franchise et plafonds) à payer, en quittances et deniers, à Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] les sommes de :

Au titre du préjudice matériel :

30 311,53 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016 ;

Au titre des préjudices immatériels :

61 600,00 euros au titre du préjudice de jouissance

968,00 euros au titre de la TLV ;

10 000,00 euros au titre du préjudice moral.

Avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en application du même article ;

Débouté Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] de leurs demandes d’indemnisation plus amples ;

Condamné in solidum la SARL Du Change et la SA Allianz IARD aux dépens, en ce compris les frais des procédures de référé n°I.637/12 et I.14/00136 et les frais d’expertise, à l’exclusion des frais de mise en cause du syndicat des copropriétaires, de la SARL Jama et de Mrs [V] et [M] qui resteront à la charge des consorts [H]/[Z] ;

Condamné in solidum la SARL Du Change et la SA Allianz IARD à payer à Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] la somme de 6 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SA Allianz IARD de sa demande sur le même fondement ;

Condamné solidairement Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] à payer la somme de 1 500,00 euros à la SARL Jama sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Prononcé l’exécution provisoire du jugement.

Madame [A] [Z] et Monsieur [N] [H] ont formé appel incident par leurs conclusions du 08 août 2022.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses conclusions du 11 août 2023, la SA Allianz IARD invite la cour à :

A titre principal à infirmer le jugement du 5 Janvier 2022 en toutes ses dispositions pour statuer à nouveau et constater l’irrecevabilité des demandes des consorts [H] [Z] relative à des parties communes de l’immeuble et débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie Allianz,

A titre subsidiaire à rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions et dire que la condamnation hypothétique pesant sur la Compagnie Allianz ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise) opposables à toutes les parties ;

Condamner le Syndicat de la copropriété du [Adresse 5] à relever et garantir la concluante de toute condamnation à son encontre

En tout état de cause :

Condamner tout succombant à payer à la Compagnie Allianz une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir l’irrecevabilité de la demande qui, pour des désordres affectant les parties communes, ne peut être engagée que par la copropriété et non par les consorts [H]-[Z].

Par ailleurs elle soulève l’exclusion de sa garantie en précisant que si elle couvre la responsabilité civile professionnelle des marchands de biens cette garantie exclut, par l’article 17 de la police souscrite, le coût de remboursement ou de réfection de la prestation de l’assuré du bien vendu ou des travaux réalisés sauf la conséquence du vice caché du bien vendu de sorte qu’elle n’a pas à indemniser les travaux de reprise du vice caché lui-même ce qui correspond à la demande telle qu’elle a été présentée et accueillie au titre du dommage matériel.

Elle produit à cet égard diverses jurisprudences distinguant la garantie des vices cachés dans une vente immobilière de la recherche de responsabilité et de reprise de travaux. Elle précise en outre ne pas être assureur d’une quelconque garantie décennale, biennale ou de parfait achèvement pour cet immeuble.

Sur les montants alloués, elle conteste le mode d’évaluation du préjudice, excessif au titre du préjudice moral et erroné au titre du défaut de jouissance car devant être examiné en terme de perte de chance de relouer un bien et non en prise en charge du loyer. Enfin et indiquant que l’apparition des désordres trouvent son origine dans un défaut d’entretien de l’immeuble par sa copropriété, elle demande à être garantie de toute condamnation par celle-ci.

Par leurs dernières conclusions du 11 avril 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [H]-[Z] demandent à la cour d’appel de :

Rejeter l’appel de la SA Allianz IARD et le dire mal fondé.

Recevoir au contraire les consorts [H] [Z] en leur appel incident et le dire bien fondé et infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a déclaré recevable l’action des consorts [H] [Z] qu’à proportion de leurs millièmes de copropriété dans les parties communes et en ce qu’il a en conséquence limité leur indemnisation à la somme de 30 311,53 euros TTC au titre de leur préjudice matériel.

Et statuant à nouveau de ce chef,

Déclarer l’action de Monsieur [H] et Madame [Z] recevable pour le tout et la dire également bien fondée,

En conséquence, condamner solidairement, et subsidiairement in solidum la SARL du Change et la SA Allianz Iard à leur payer, au titre du préjudice matériel, la somme de 61 311,88 euros, et subsidiairement à celle de 48.926, 89 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016, date du dépôt du rapport d’expertise,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum, la SA Allianz IARD et la SARL du Change à payer aux consorts [H] [Z] la somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’il ne peut leur être opposé une irrecevabilité tenant à un litige portant sur des parties communes puisque les travaux de reprise des désordres sont justifiés par des défauts affectant la solidité de l’immeuble et que l’urgence peut justifier l’action entreprise par un copropriétaire ce qui est le cas en l’espèce. En effet puisque des travaux concernant une partie commune ont déjà été autorisés par le juge de la mise en l’état, que le syndicat de la copropriété qui était défaillant a été appelé à l’instance et qu’ils disposent d’un droit d’exécuter des travaux pour le compte de qui il appartiendra à hauteur de 50588,60 euros.

Ils ajoutent que postérieurement au rapport de l’expert, ils ont obtenu d’un spécialiste de meilleures recommandations de traitement du mérule mais pour un coût plus élevé soit de 11367, 84 euros au lieu des 3630 euros estimés par l’expert et reproche à ce dernier de n’avoir pas chiffré la réalisation du portique qu’il avait pourtant envisagé dont le coût est de 1530 euros suivant le devis qu’ils produisent.

Ainsi et au regard du principe de la réparation intégrale du préjudice ils rappellent qu’ils fixaient à 61311,88 euros la reprise des désordres de l’immeuble mais, faisant état de leur acquisition depuis 2012 d’autres lots de cette copropriété par eux même ou par la SCI Maneki (dont ils sont les seuls associés), ils demandent de voir calculer leur préjudice au prorata de leurs nouveaux millièmes de copropriété soit un total de 48926,89 euros au titre de leur préjudice matériel. Ils déclarent pour le surplus justement apprécié leur préjudice moral et de jouissance et en demandent la confirmation, la privation de leur logement étant non une perte de chance mais du préjudice qu’ils détaillent.

Par leurs conclusions récapitulatives du 08 novembre 2022, Monsieur [P] [M], Monsieur [U] [V] et la Sarl du Change faisant défense commune demandent à la cour de voir :

Confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a jugé que la SA Allianz IARD devait sa garantie concernant les conséquences du vice caché.

Confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a débouté les consorts [Z] [H] de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [P] [M] et Monsieur [U] [V];

Débouter les consorts [Z] [H] de leur appel incident,

Condamner les consorts [Z] [H] à payer à la Sarl [I] la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Ils rappellent n’avoir pas fait appel de la décision et soulignent que rien ne permettait de déceler l’existence de vices cachés ce qui est confirmé par le rapport du 13 janvier 2016 de l’expert qui n’a relevé que des désordres dans les parties communes et non décelable. Ils indiquent que le sinistre a été déclaré à la SA Allianz Iard qui avait initialement confirmé sa prise en charge du sinistre. Monsieur [P] [M] et Monsieur [U] [V] indique n’avoir été que les gérants successifs de la Sarl du Change, qui est la personne morale seule responsable et qu’il n’est avancé aucune faute autonome de nature à justifier un engagement de leur responsabilité.

Concernant l’appel incident des consorts [Z]- [H] ils approuvent tant l’observation de l’assureur relevant que les désordres portent sur des parties communes que le raisonnement du juge reconnaissant un préjudice proportionnel aux millièmes de copropriété possédé et soulignent que les travaux urgent autorisés n’ont pas été réalisés.

Par ses dernières conclusions du 20 juin 2022, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Jama demande à la cour d’appel de dire et juger l’appel de la SA Allianz iard à l’encontre de la SARL Jama tant irrecevable que mal fondé, le rejeter et condamner la SA Allianz IARD aux dépens d’appel ainsi qu’à 1500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Jama rappelle avoir été intimé par la SA Allianz IARD mais que cette dernière n’a jamais conclu à son encontre.

Par ses dernières conclusions déposées le 8 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole, Monsieur [G] [H], demande à la cour de :

— Rejeter l’appel et le dire mal fondé,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause le Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7],

Y ajoutant,

Vu les dispositions des articles 564 et 910-4 du Code de Procédure Civile,

— Déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel que la Société ALLIANZ IARD n’a pas présentée dans ses premieres conclusions devant la cour et tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7] a la relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre elle,

— Condamner la SA ALLIANZ IARD aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000.00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires soutient que la société Allianz Iard qui dirige son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires est irrecevable, d’une part parce qu’étant formée pour la premiere fois en cause d’appel, elle constitue une demande nouvelle qui est, comme telle, irrecevable, d’autre part, cette demande est faite en violation des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile, car elle n’a pas été présentée des les premieres conclusions de l’assureur.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés en appel aux conclusions des parties et il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il est relevé qu’aucune contestation n’est présenté sur la forme ou les délais de l’appel formé et qu’il n’y a dès lors pas lieu à statuer sur ce point.

Il est relevé que la demande d’annulation ou infirmation du jugement du 5 janvier 2022 formée par la SA Allianz IARD sur le rejet de la demande formée devant le juge du rabat de son ordonnance de clôture n’a pas été soutenue ni reprise dans les conclusions de l’appelante de sorte qu’il doit être considéré comme abandonné et qu’il n’y a pas lieu de statuer ;

I- Sur l’irrecevabilité de la demande des consorts [Z] [H].

La SA Allianz IARD soutient que la demande des consorts [Z] [H] qui tend à lui faire prendre en charge des travaux concernant des parties communes de la copropriété occupée par les appelants ne peut être recevable car une telle action, concernant la défense de l’intérêt commun de la copropriété, ne peut être engagée que par le seul syndicat de la copropriété.

Pour autant il est observé que tant l’action engagée que la décision rendue ne portent nullement sur des demandes en travaux de réfection dans une copropriété, auquel cas les règles de la copropriété, distinguant dans le droit à agir les parties communes des privatives, auraient été applicables.

Au contraire et en l’espèce, l’action des consorts [Z]- [H] repose sur les articles 1641 et suivant du code civil qui disposent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus.

L’article1643 du même code rend le vendeur tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, l’article 1644 du code civil offre à l’acheteur le choix entre la restitution du bien et la réfaction du prix étant précisé que, conformément à l’article 1645 le vendeur connaissant ce vice est en outre tenu à tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. La jurisprudence ayant en outre jugé que le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose.

Ainsi cette action tend à faire reconnaitre par les acheteurs l’existence de vices cachés affectant le bien immobilier qu’ils ont acquis de la Sarl du Change et qui étaient composés à la date de l’assignation des lots 4,6 et 7 de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 7].

Même si l’origine des vices affectant les lots achetés provient de l’état de l’immeuble, ce qui n’est pas contesté et résulte du rapport de l’expert [T], la procédure engagée ne vise nullement la copropriété qui n’aurait aucun intérêt à agir pour contester la vente ou le prix d’acquisition de ces lots.

Ainsi le litige ne concerne que l’acheteur et le vendeur du bien, voire son assureur, et ne concerne pas la copropriété dont la nécessaire ventilation des désordres entre parties communes et privatives n’intervient que dans l’appréciation du montant des dommages subi par le seul acquéreur puisque la charge du coût de leur reprise et fonction des règles de répartition de la copropriété.

A juste titre la SA Allianz Iard produit des jurisprudences excluant des obligations de travaux pour reprise dans le cadre d’une action pour vices cachés dont les effets ne peuvent être qu’indemnitaire ou résolutoire.

L’action engagée par les acquéreurs au titre des vices cachés qui affectent leur lot de copropriété au regard des désordres affectant l’immeuble n’appartient qu’à ces derniers et la copropriété avec ses parties communes comme privatives reste tiers au litige sinon pour déterminer les effets des désordres constatés sur le lot vendu et du coût final des reprises restant à la charge du colocataire acquéreur dans l’appréciation de ses droits vis-à-vis de son vendeur.

La demande ne pouvant être exercée que par le cocontractant acquéreur et non par la copropriété même si les désordres proviennent de parties communes, il convient de rejeter l’exception d’irrecevabilité.

II- Sur l’appel en garantie de l’assureur à l’encontre du syndicat de copropriété

L’article 564 du code de procédure civile fait interdiction aux parties de soumettre à la cour de nouvelles prétentions.

Lors des débats de première instance, le jugement du tribunal judiciaire de Metz a constaté qu’aucune partie ne formait de demande à l’encontre du syndicat de la copropriété du [Adresse 5] alors même qu’il avait été appelé en la cause par les consorts [Z]- [H], la SA Allianz IARD et le syndicat a été mis hors de cause.

A hauteur d’appel, la SA Allianz IARD faisant valoir que les vices cachés, qui sont à l’origine de la recherche de sa garantie, trouve leur origine dans un manifeste défaut d’entretien dont le syndicat de copropriété est responsable demande à être garanti par ce dernier de toute condamnation susceptible d’être prononcé à son encontre.

Il est rappelé que le droit d’intimer en appel tous ceux qui étaient parties en première instance n’emporte pas celui de présenter des prétentions nouvelles.

En l’espèce, former pour la première fois à hauteur d’appel une demande financière entre ces deux parties tout en faisant reposer le fondement juridique par un appel en garantie qui modifie les qualités procédurales des parties correspond à une demande nouvelle.

Cette nouvelle prétention de la SA Allianz IARD doit être déclarée irrecevable.

III- Sur l’existence de vices cachés et la détermination leur responsable contractuel

Il n’est pas contesté et résulte du rapport de l’expert [T] que, sans que leur existence en soit discernable par les parties, ces lots se trouvaient affectés de désordres compromettant la structure et solidité de l’immeuble.

Ainsi qu’il en a été bien jugé par la décision du 05 janvier 2022, ces vices qui affectant la vente des trois lots de copropriété acquis par les consorts [Z]-[H] tant au titre du mur séparatif trop lourd pour la structure de l’immeuble qui ressort de la partie privative du lot de copropriété que pour les problèmes de poutres, charpentes et de mérule touchant les parties communes de la copropriété ont été reconnus comme des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil précités.

Ce point ne fait, à hauteur d’appel et de la part de chacune des parties, l’objet d’aucune contestation pour remettre en cause le principe de la reconnaissance des vices cachés affectant la vente litigieuse, notamment de la part du vendeur, la Sarl du Change, et de son assureur qui ne conteste que sa couverture du sinistre, la décision doit être confirmée sur ce point.

Il n’est plus davantage sollicité à hauteur d’appel et par des conclusions d’une quelconque partie la recherche de responsabilité au titre des vices cachés tant à l’encontre de l’agence immobilière la SARL Jama qui ne pouvait déceler les désordres, qu’envers M [P] [M] et M [U] [V] tous deux gérants de la Sarl du Change n’ayant commis aucune faute détachable de leur qualité. La décision rejetant toute demande à leur égard doit être confirmée

Le litige ne porte donc que sur la couverture de ce sinistre par l’assureur Allianz et l’appréciation du préjudice subi par les consorts [Z] [H].

IV- Sur la garantie de la SA Allianz IARD.

La SA Allianz IARD ne conteste pas la souscription par la Sarl du Change d’une police spéciale responsabilité civile marchand de biens et lotisseurs n° 41115012010 dont l’objet de ce contrat qui est défini par son article 5 est la garantie de l’assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages corporels, matériels et immatériels (consécutifs ou non) survenant après livraison et causés aux tiers 'par un vice caché des immeubles vendus, vice dont l’assuré répond en tant que vendeur professionnel (..).

La SA Allianz IARD soutient par contre que si elle garantit bien les conséquences d’un vice caché elle ne couvre pas le vice caché lui-même dont la réfection rentre dans les clauses d’exclusion de l’article 17 de la police souscrite.

Cet article exclut de la garantie le coût de remboursement ou de réfection de la prestation de l’assuré du bien vendu ou des travaux réalisés sauf la conséquence du vice caché du bien vendu ou des travaux de rénovation, de réhabilitation ou de viabilisation antérieurs à l’achat du bien par l’assuré et qu’il n’a pas réalisé ou fait réaliser.

Il n’est pas contestable que le vendeur d’un bien affecté d’un vice ne saurait être tenu à la réparation matérielle et aux travaux du désordre qui affecte ce bien et la garantie contractuelle et légale de son intervention emporte seulement un engagement de sa responsabilité pécuniaire et, sauf action rédhibitoire, cette responsabilité le conduit à supporter la part du coût des travaux de reprise dans la limite du préjudice financier subi par l’acquéreur.

Ainsi et sauf à vouloir vider de tout effet la garantie souscrite en privant l’acquéreur de la garantie de solvabilité de son vendeur auquel est adossé un contrat d’assurance, il ne peut être stipulé une assurance portant sur des vices cachés qui exclurait le coût de leur réparation.

Il ressort des termes de police d’assurance souscrite qu’il y est effectivement stipulé par son article 17, une exclusion générale de garantie pour le remboursement de travaux et de reprises de la prestation de l’assuré du bien vendu. Toutefois et pour ce motif de cohérence, l’accord contractuel entre l’assureur et le professionnel vendeur écarte ces exclusions lorsque ces travaux ou reprises sont les conséquences de vices cachés du bien vendu.

Il n’existe donc aucune exclusion de garantie que la SA Allianz IARD puisse opposer à son assuré ou à l’acheteur puisque l’objet de l’instance porte précisément sur un vice caché et que le coût des travaux de reprise est à prendre en compte pour l’appréciation de la part de responsabilité professionnelle qu’elle garantit au titre du sinistre régulièrement déclaré.

Par ailleurs aucune demande n’étant formée à l’encontre de la Sarl du Change ou de son assureur au titre d’une quelconque responsabilité de constructeur, il est sans objet de constater qu’aucune garantie n’a été souscrite de ce chef puisque la SA Allianz IARD est tenue à garantir le préjudice subi au titre de l’assurance professionnelle de son assuré pour les vices cachés.

Il convient de rejeter les moyens présentés par la SA Allianz IARD en contestation de sa garantie étant rappelé qu’aucune partie ne critique la décision en ce qu’elle condamne l’assureur dans les limites de ses garanties en termes de franchises et plafonds.

V- Sur l’évaluation du préjudice à indemniser

Il est rappelé qu’en sa qualité de professionnel la Sarl du Change ne peut prétendre ne pas connaitre les vices cachés affectant le bien vendu et qu’à ce titre et conformément à l’article 1645 du code civil, elle est tenue in solidum avec son assureur à l’indemnisation, elle est tenue avec son assureur à garantie des dommages et intérêts dus à l’acheteur.

Concernant le préjudice matériel

Les consorts [Z]- [H] font valoir dans le cadre de leur appel incident que l’expertise a été faite par Monsieur [T] et son rapport déposé le 13 janvier 2016. Ils exposent avoir demandé un complément à l’expert adressé le 7 septembre 2026 au juge du contrôle des opérations d’expertise. Ils exposent qu’ils ont voulu soumettre un devis plus important pour le traitement de la mérule et demander une étude béton supplémentaire. Ces demandes ont été écartées compte tenu de la clôture des opérations d’expertise, le juge rappelant que l’appréciation de ces éléments appartenait au juge du fond.

C’est à tort que les consorts [Z]-[H] font reproche à l’expert de n’avoir pas tenu compte d’éléments qu’ils n’avaient pas fourni à temps. Cependant, il est relevé que contrairement à ce qu’ils soutiennent, le tribunal judiciaire a bien pris en compte pour le coût du traitement contre la mérule pour l’ensemble de l’immeuble un devis de 11367,84 euros du 11 février 2016 de la société Aubriat et ce poste de préjudice affectant la copropriété a été indemnisé au prorata des millièmes détenus par eux dans la copropriété.

Par ailleurs les consorts [Z]-[H], après avoir obtenu au titre de l’urgence une ordonnance pour engager des travaux pour le compte de qui il appartiendra, ne justifient pas de l’exécution des travaux et en contestent l’estimation en produisant un devis d’étude de dimensionnement du confortement d’un plancher sans justifier de son lien et utilité avec des travaux de portique dont l’exécution ne sont pas précisés.

Il convient de rejeter ces contestations sur le défaut de prise en compte de l’ensemble des travaux de reprises nécessaires.

C’est à bon droit que le tribunal judiciaire, pour les travaux portant sur les parties communes n’a pas alloué aux consorts [Z]- [H] l’entier montant des coûts pour la reprise des désordres de l’immeuble car, il n’appartient pas au vendeur et son assureur de réparer l’ensemble de la copropriété qui seule doit faire face à ses frais d’entretien ou de réparation.

C’est à juste titre qu’il a fixé le préjudice subi à hauteur des couts de réparations et reprises des désordres dont il n’avait pas connaissance mais dont le vendeur professionnel de ces trois lots est tenu à réparation.

Par contre les consorts [Z]- [H] ne peuvent légitimement demander une indemnisation des désordres de l’immeuble au titre des autres lots de l’immeuble qu’ils ont continué à acquérir (par eux même en 2016 puis par le biais d’une SCI en 2021) puisque, outre les doutes existants sur le caractère encore caché des désordres à ces dates et que leurs vendeurs sont autres que la SARL du Change, dont la responsabilité et la garantie de son assureur ne peuvent être engagées que pour la seule vente concernant des lots qu’ils ont acquis le 12 septembre 2012.

Ainsi il convient de rejeter leur demande en ne justifiant que de l’accroissement de leurs millièmes dans la copropriété. Ce prorata plus important de leur actuelle participation aux charges de copropriété étant sans lien avec la vente affectée d’un vice caché qui reste seule objet du litige.

Il convient donc de rejeter l’appel incident des consorts [Z]-[H] et de confirmer le jugement entrepris pour l’appréciation du préjudice matériel subi à hauteur de 30311,53 euros avec, intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016 correspondant à la date de dépôt du rapport d’expertise, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Concernant les frais, il est relevé qu’aucune partie ne critique dans ses conclusions ou dispositif le rejet fait par le tribunal judiciaire de Metz des demandes formées au titre des frais bancaires liés à l’acquisition, les charges de copropriétés et les taxes foncières ainsi que la taxe d’habitation supportées par les consorts [Z]- [H], ni ne conteste la condamnation à leur profit de la somme de 968 euros au titre de la taxe pout les locaux vacants qu’ils ont été contraint d’acquitter, il convient donc de confirmer la décision appelée mais non contestée sur ce point.

Concernant le préjudice de jouissance et le préjudice moral

La SA Allianz IARD ne nie pas le préjudice subi par les consorts [Z]-[H] du fait du retard apporté à leur emménagement du fait des désordres apparus et des travaux nécessaires mais elle en conteste les montants tant au trouble de jouissance que sur le préjudice moral.

Concernant le préjudice de jouissance, Les consorts [Z]- [H] pour justifier de leur trouble de jouissance font état à la fois de la privation de leur bien et de sa qualité en justifiant d’estimation de sa valeur locative mensuelle à 815 euros et de la double charge du remboursement mensuel de leur crédit immobilier de 911 euros et de leur loyer de 528 euros.

C’est à tort que la SA Allianz IARD demande de voir ce montant réduit au titre de la perte de chance de trouver un locataire puisque cette acquisition était destinée à être habitée par les consorts [Z]- [H] que le préjudice subi est non la privation d’un hypothétique revenu locatif mais la privation de leur bien avec la charge cumulée de leur crédit immobilier et de leur loyer.

Faute de preuve d’une perte de jouissance entre la qualité du bien acquis et celui restant loué par les consorts [Z]- [H], le tribunal a tenu compte tant de la situation budgétaire dégradée imposant des dépenses mensuelles supplménetaires de 528 prenant en compte leur loyer et l’échéance du crédit à rembourser. C’est de manière pertinente que le premier juge a ju fixé à la somme de 550 euros par mois le préjudice mensuel indemnisable à calculer pour une durée non contestée par les parties de 112 mois.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur l’appréciation du trouble de jouissance pour un montant fixé à 61600 euros.

Concernant le préjudice moral, le tribunal judiciaire a pu retenir qu’il résultait de la déconvenue survenue après l’achat générant la double charge financière du prêt et d’un loyer, un stress imputable à la situation et la procédure. La caractérisation de la charge morale inhérente à cette situation ne peut être valablement contestée par la SA Allianz IARD. Elle relève l’absence de toute preuve, cependant la connaissance de la situation économique difficile des parties et les longueurs de cette procédure sont une source de souffrance réelle pour les consorts [Z] [H] ouvrant droit à réparation.

C’est à juste titre que le tribunal judiciaire a apprécié l’existence d’un préjudice moral et son ampleur tenant notamment à la longueur du report apporté à la première installation et aux projets de vie des consorts [Z]- [H]. Les constatations formées par la SA Allianz IARD tenant à l’absence de pièces produites doivent être écartées car la situation du trouble apporté dans la vie des consorts [Z]-[H] étant établie, le tribunal n’est pas tenu à la production de pièces médicales pour constater et réparer un préjudice moral. Il convient de rejeter le moyen et de confirmer le jugement.

VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SA Allianz IARD ayant succombé dans son appel principal sera condamnée aux dépens et verra rejeter ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [Z]-[H] ayant succombés dans leur appel incident seront condamnés à supporter leurs dépens ainsi que la moitié de ceux de la SARL Du Change, de Monsieur [M] et Monsieur [V] et verront rejeter leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la Sarl du Change, de Monsieur [P] [M] et Monsieur [U] [V] formée contre les consorts [Z]-[H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La demande de la SARL Jama formée contre la SA Allianz Iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile doit être accueilli et la SA Allianz Iard sera condamnée à lui verser 1000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable l’appel en garantie formée par la SA Allianz Iard à l’encontre du syndicat de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 7]

Rejette les appels principal et incident ;

Confirme le jugement du 05 janvier 2022 de la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Metz en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

Condamne la SA Allianz IARD aux dépens de l’instance d’appel à l’exception de ceux de Monsieur [N] [H] et de Madame [A] [Z] et de la moitié de ceux de la Sarl du Change ;

Condamne Monsieur [N] [H] et de Madame [A] [Z] au paiement de leur propre dépens et au paiement de la moitié des dépens de la Sarl du Change ;

Condamne la SA Allianz IARD à payer 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la Sarl Jama ;

Rejette pour le surplus l’ensemble des demandes.

La Greffière Le Président de chambre