RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02780 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F3TO

Minute n° 25/00114

S.C.I. COGEC

C/

S.C.I. DIVIDISCE CUNQUISTA, S.C.I. [Adresse 8], S.A.R.L. CITY CENTER ETOILE

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 42], décision attaquée en date du 07 Décembre 2022, enregistrée sous le n° I.21/00048

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 AOUT 2025

APPELANTE :

S.C.I. COGEC , représentée par son représentant légal.

[Adresse 26]

[Localité 30]

Représentée par M^e Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

S.C.I. DIVIDISCE CUNQUISTA, représentée par son représentant légal

[Adresse 23]

[Localité 29]

Représentée par M^e Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ

S.C.I. [Adresse 8] , repréentée par son représentant légal.

[Adresse 15]

[Localité 33]

Non représentée

S.A.R.L. CITY CENTER ETOILE, représentée par son représentant légal.

[Adresse 12]

[Localité 34]

LUXEMBOURG

Non représentée

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Décembre 2024 tenue en double rapporteur par M. Christian DONNADIEUet M. Frédéric MAUCHE, Présidents de chambre, qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 19 Août 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nathalie DOBREMER, adjointe administrative faisant fonction de greffière

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE,Président de chambre

ARRÊT : Réputé contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Hélène BAJEUX, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 31 mars 1989, la SARL [P], représentée par Mme [O] [J] épouse [Z], a acquis un fonds de commerce sis à [Localité 42], angle [Adresse 39].

Par acte notarié du 16 janvier 1995, la SCI Cogec, représentée par Mme [O] [J] épouse [Z] et M. [P] [Z], a acquis la propriété de l’immeuble dans lequel se trouve le fonds de commerce précité à savoir la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] sise [Adresse 38] [Adresse 41], ainsi également que 1/3 indivis de la parcelle voisine sise [Adresse 40], cadastrée section [Cadastre 1] n°[Cadastre 28].

Enfin, par acte notarié du 23 septembre 2019, la SCI Dividisce Cunquista a acquis de Mme [K] [I] épouse [N], l’immeuble sis [Adresse 19] (anciennement [Adresse 37]), situé sur les parcelles cadastrées section 1 numéros [Cadastre 24] et [Cadastre 25] [Adresse 37], ainsi qu’un tiers indivis, en indivision forcée, de la parcelle section 1 n° [Cadastre 28], celle-ci étant limitrophe des parcelles [Cadastre 25], et [Cadastre 27].

L’acte notarié précité mentionne que la parcelle n° [Cadastre 28] constitue à ce jour le couloir et l’escalier commun d’accès aux immeubles situés [Adresse 2] section 1 n° [Cadastre 27], [Adresse 7] n° [Cadastre 11], et [Adresse 35] section 1 n° [Cadastre 24] et [Cadastre 25].

Un litige est alors né entre les parties à propos de l’utilisation de l’entrée et de l’escalier situés [Adresse 2] sur la parcelle n° [Cadastre 28], la SCI Cogec revendiquant la propriété entière de cette parcelle et s’opposant à l’utilisation de l’entrée et de l’escalier par des tiers, tandis que la société Dividisce Cunquista alléguait l’existence d’une indivision forcée sur cette parcelle.

Par actes d’huissier des 8, 12 et 13 janvier 2021, la SCI Cogec a assigné la SCI Dividisce Cunquista, Mme [W] [R], M. [F] [S], la SCI [Adresse 8] et la SCI City Center Etoile (ces deux dernières sociétés étant les propriétaires de la parcelle [Cadastre 11]) devant le tribunal judiciaire de Thionville afin de :

Dire que la SCI Cogec était recevable en sa revendication de la propriété de la parcelle cadastrée section [Cadastre 3][Cadastre 28] à Thionville dépendant de l’immeuble [Adresse 8] (devenu depuis [E] [B]) à Thionville (57100) ;

Constater que la SCI Cogec est devenue propriétaire par l’effet de la prescription décennale à titre principal ; à titre subsidiaire par l’effet de la prescription trentenaire ;

Ordonner la publication du jugement à intervenir valant transfert de propriété au profit de la SCI Cogec au livre foncier ;

Dire que le jugement à intervenir sera déclaré commun et opposable aux défendeurs ;

Condamner la SCI Dividisce Cunquista à verser la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SCI Dividisce Cunquista s’est opposée à la demande, a revendiqué un droit sur la parcelle n° [Cadastre 28], a sollicité l’autorisation de faire réaliser différents travaux, et a réclamé à la SCI Cogec diverses sommes à titre de dommages-intérêts à raison des griefs qu’elle lui impute.

La SARL City Center Etoile a également conclu au rejet de la demande principale.

Par jugement réputé contradictoire du 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Thionville a :

Débouté la SCI Cogec de sa demande en revendication de la propriété d’une parcelle cadastrée section 1 n°[Cadastre 28] dépendant de l’immeuble [Adresse 10],

Autorisé la SCI Dividisce Cunquista à effectuer les travaux suivants :

Mise en place de quatre boîtes aux lettres ;

Raccordement de chaque appartement situé sur les parcelles section 1 n°[Cadastre 24] et section 1 n°[Cadastre 25] à une platine d’interphone ;

Réalisation des travaux d’électricité prescrits par la société Enedis,

Condamné la SCI Cogec à une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la constatation par acte d’huissier de justice de l’opposition de la SCI Cogec à la réalisation de tout ou partie de ces travaux ;

Débouté la SCI Dividisce Cunquista de ses demandes de condamnation au titre de la fourniture des boîtes aux lettres, du préjudice subi sur les pertes de loyer, et pour l’atteinte à son droit de propriété ;

Condamné la SCI Cogec à payer à la SCI Dividisce Cunquista et la SARL City Center Etoile la somme de 1 000,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Cogec aux dépens ;

Rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu’en l’espèce, la SCI Cogec ne pouvait se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée de 10 années prévue à l’alinéa 2 de l’article 2272 du code civil, puisqu’elle ne justifiait pas d’un juste titre, l’acte notarié ne faisant mention de l’acquisition que de 1/3 de la parcelle litigieuse.

Il a ajouté que si M. et Mme [Z] justifiaient d’actes de possession sur la parcelle litigieuse à compter de 1991, en revanche les attestations qu’ils produisaient ne faisaient pas preuve de ce qu’aucune autre personne n’utilisait l’entrée et l’escalier. De même le tribunal a relevé que dès son acquisition d’un tiers de la parcelle [Cadastre 28] litigieuse, la SCI Dividisce Cunquista avait fait entreprendre des travaux dans son immeuble, fait réaliser un constat d’huissier relativement à l’état de cette parcelle, et avait signé un contrat d’entretien pour la cage d’escalier litigieuse.

Le tribunal en a conclu que les conditions de l’article 2261 du code civil n’étaient pas remplies, la possession par la SCI Cogec ayant été interrompue par l’utilisation de la parcelle litigieuse par un locataire de l’autre parcelle, et a débouté la SCI Cogec de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle d’autorisation de travaux, le tribunal a rappelé qu’il y avait indivision forcée lorsque les biens, en raison d’un état de fait ou par l’effet d’une convention, étaient affectés à titre d’accessoires indispensables à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles qui appartenaient à deux propriétaires différents. Il a considéré que les faits laissaient apparaître la caractérisation de cette indivision forcée et que les travaux sollicités étaient indispensables aux locaux qui appartenaient à la SCI Dividisce Cunquista.

Sur la condamnation au titre des boites aux lettres volées, le tribunal a relevé que la SCI Dividisce Cunquista n’apportait pas la preuve de leur vol par la SCI Cogec et l’a donc déboutée de ce chef de demande.

Sur la perte de revenus locatifs, le tribunal a relevé que la société Enedis refusait le raccordement tant en raison de la procédure en cours que du désaccord entre les parties et qu’aucune faute de la SCI Cogec n’était rapportée de sorte qu’il a également rejeté cette demande reconventionnelle de la SCI Dividisce Cunquista.

Sur les dommages et intérêts, le tribunal a estimé que la SCI Dividisce Cunquista ne justifiait pas d’un préjudice.

Sur les demandes à l’encontre des consorts [H], le tribunal a relevé que la famille [I], propriétaire de l’immeuble, avait été spoliée sous l’occupation au profit des premiers cités, avant de se voir rétablie dans ses droits par une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Thionville du 12 juin 1946, de telle sorte que les consorts [H] n’avaient en réalité plus de droits sur la parcelle.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 6 décembre 2022, la SCI Cogec a interjeté appel du jugement, sollicitant son annulation subsidiairement son infirmation en ce qu’il a :

Débouté la SCI Cogec de sa demande de revendication de la propriété d’une parcelle cadastrée section 1 n°[Cadastre 28] dépendant de l’immeuble [Adresse 10] ;

Autorisé la SCI Dividisce Cunquista à effectuer les travaux suivants :

Mise en place de quatre boîtes aux lettres ;

Raccordement de chaque appartement situé sur les parcelles section 1 n°[Cadastre 24] et section 1 n°[Cadastre 25] à une platine d’interphone ;

Réalisation des travaux d’électricité prescrits par la société Enedis,

Condamné la SCI Cogec à une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la constatation par acte d’huissier de justice de l’opposition de la SCI Cogec à la réalisation de tout ou partie de ces travaux ;

Condamné la SCI Cogec à payer à la SCI Dividisce Cunquista et à la SARL City Center Etoile la somme de 1 000,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Cogec aux dépens ;

Rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 2 mars 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Cogec demande à la cour d’appel de :

« Faire droit à l’appel interjeté par la SCI Cogec,

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Thionville RG n° 21/00048 rendu le 07 novembre 2022,

Statuant à nouveau,

Déclarer la SCI Cogec recevable en son action en revendication de la propriété d’une parcelle de cadastrée section [Cadastre 6] à Thionville dépendant de l’immeuble [Adresse 8] (devenue [E] [B]) 57100 Thionville ;

Juger que la SCI Cogec est devenue propriétaire par l’effet de la prescription décennale à titre principal, et à titre subsidiaire trentenaire de ladite parcelle cadastrée section [Cadastre 6] à Thionville dépendant de l’immeuble [Adresse 8] (devenue [E] [B]) 57100 Thionville ;

Juger que l’arrêt à intervenir vaudra titre de propriété au profit de la SCI Cogec sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] à Thionville dépendant de l’immeuble [Adresse 9] ;

Ordonner la publication et la transcription au livre foncier de l’arrêt à intervenir valant transfert de propriété au profit de SCI Cogec,

Débouter la SCI Dividisce Cunquista de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SCI Dividisce Cunquista, à la SCI [Adresse 8] et à la société City Center Etoile,

Condamner la SCI Dividisce Cunquista, la SARL City Center Etoile et la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance, outre leur condamnation à payer à la SCI Cogec la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI Dividisce Cunquista, la SARL City Center Etoile et la SCI [Adresse 8] à payer chacune à la SCI Cogec, la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, outre leur condamnation aux entiers dépens,

Condamner la société Dividisce Cunquista aux entiers frais et dépens. »

La SCI Cogec revendique à son profit le bénéfice de la prescription acquisitive, et fait valoir que, selon la jurisprudence, l’usucapion s’applique également à l’acquisition de la propriété commune par plusieurs co-possesseurs.

Elle soutient qu’elle a toujours usé du couloir d’entrée et de la cage d’escalier constituant la parcelle [Cadastre 36] dès le 31 mars 1989 soit depuis plus de trente ans, s’est toujours comportée comme le seul propriétaire, et a effectué seule de nombreux actes tels que l’entretien et la rénovation de l’entrée et de la cage d’escalier. De même elle indique avoir été la seule à déposer plainte en 1994 pour l’immeuble, le couloir et la cage d’escalier lorsque l’immeuble a été cambriolé, et expose avoir toujours payé seule les factures d’électricité et les taxes.

Elle affirme avoir été la seule à utiliser le couloir et l’escalier, alors que les occupants de l’immeuble [Adresse 20] ne l’utilisaient pas, et produit différents documents et attestations établissant les actes qu’elle a accomplis en qualité de propriétaire.

Outre ces éléments elle se prévaut également de deux baux dérogatoires consentis à des candidats dans le cadre d’élections locales, qui prévoyaient expressément que l’entrée des locaux loués se ferait par l’entrée 1 A rue neuve.

La SCI Cogec en conclut qu’elle fait preuve de l’existence d’une possession et d’acte accomplis comme propriétaire depuis plus de 30 ans, conformes aux exigences de l’article 2261 du code civil, ce que les premiers juges ont constaté à juste titre.

Elle conteste cependant le motif retenu par les premiers juges pour constater une interruption de la prescription, en faisant valoir que le témoignage de M. [Y], qui indique avoir utilisé lui-même l’escalier litigieux, est entièrement contredit par le témoignage de Mme [V] qu’elle produit de son côté. Elle soutient que M. [Y] utilisait en réalité un escalier interne entre son appartement et le magasin du rez-de-chaussée, et relève qu’il ne conteste pas que les consorts [Z] se sont toujours comportés en propriétaires.

Par ailleurs la SCI Cogec conteste l’existence en l’espèce d’une indivision forcée, laquelle suppose que le bien visé soit réellement nécessaire à un usage commun sans lequel son utilisation serait entravée. Elle considère qu’en l’espèce, il n’existe pas d’usage commun des biens litigieux entre les immeubles de la SCI Cogec et ceux de la SCI Dividisce Cunquista, les anciens propriétaires de l’immeuble de la société Dividisce Cunquista n’ayant jamais utilisé le couloir et la cage d’escalier litigieux.

Elle soutient que c’est à tort que l’acte d’achat de la société Dividisce Cunquista fait mention d’une indivision forcée, une telle mention n’ayant jamais existé antérieurement, ne figurant pas sur son propre acte d’achat et n’ayant jamais été portée à sa connaissance.

Elle estime que la SCI Dividisce Cunquista n’a pas besoin d’utiliser la parcelle litigieuse, aucun indivisaire ne l’ayant d’ailleurs fait en dehors d’elle, puisqu’il existe dans l’immeuble acquis par la SCI Dividisce Cunquista un escalier interne desservant tous les étages, ce dont elle justifie par des plans et une attestation.

Elle conclut donc également à l’infirmation du jugement en ce qu’il a fait droit aux demandes de la SCI Dividisce Cunquista.

Par ses dernières conclusions du 15 mai 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Dividisce Cunquista demande à la cour d’appel de :

« Recevoir l’appel de la SCi Cogec en la forme, mais le déclarer mal fondé,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville le 7 novembre 2022 sous le numéro de rôle RG : I 21/00048,

Débouter la SCI Cogec de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI Cogec à payer à la SCI Dividisce Cunquista la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner la SCI Cogec aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel. »

La SCI Dividisce Cunquista rappelle l’historique relatif aux parcelles [Cadastre 24] et [Cadastre 25] qu’elle a acquises, et rappelle notamment que dans le bail consenti en décembre 1976 sur ces locaux à la SARL Chaussures Samy, il était expressément fait référence à l’usage d’un couloir et d’un escalier communs à l’immeuble voisin, soit celui actuellement propriété de la SCI Cogec.

Elle relève qu’à l’occasion de la signature du contrat de bail commercial, la SARL [P] n’a pris à bail que la parcelle [Cadastre 27], le bail ne faisant pas mention de la parcelle [Cadastre 28], et fait encore valoir qu’aussi bien l’acte de vente passé le 16 janvier 1995 avec la SCI Cogec, que l’acte de vente passé à son profit le 23 septembre 2019, font état de l’acquisition, par chacune des acheteuses, d’un tiers de la parcelle [Cadastre 28] en indivision, l’acte de 2019 mentionnant l’existence d’une indivision forcée.

Elle souligne que le couloir ainsi que l’escalier situé sur la parcelle litigieuse desservent les appartements qu’elle a acquis, et qu’elle a pris en charge, dès le 10 septembre 2020, les travaux de nettoyage de la cage d’escalier. Elle ne conteste pas les affirmations de la SCI Cogec, selon lesquelles elle aurait élargi le palier du 3e étage, supprimé une porte donnant sur la cage d’escalier et crée un petit palier pour desservir deux appartements, mais rappelle que ceci a eu lieu sur son fonds propre et que l’ouverture initiale avec le fonds indivis n’a pas été modifiée.

La SCI Dividisce Cunquista fait valoir que la SCI Cogec a acquis son immeuble par acte du 16 février 1995 et que ce dernier mentionnait, pour la parcelle litigieuse, l’acquisition d’un tiers indivis, de telle sorte qu’il n’existe pas de juste titre au sens de l’article 2272 alinéa 2 du code civil, pour bénéficier de l’usucapion abrégé.

Par ailleurs la SCI Dividisce Cunquista considère, contrairement à la SCI Cogec, que le point de départ du délai de prescription trentenaire ne peut se situer au 31 mars 1989, date de signature du contrat de bail commercial, puisque à cette date la SARL [P] n’a acquis aucun droit de propriété mais uniquement un droit de bail commercial qui ne portait pas sur la parcelle n° [Cadastre 28]. Dès lors que la SARL [P] n’était que locataire commerciale, la SCI Dividisce Cunquista considère qu’elle ne pouvait revendiquer sur la parcelle [Cadastre 28] une possession régulière et de bonne foi durant cette période.

L’acquisition d’un tiers indivis de la parcelle n° [Cadastre 28] ne s’étant faite que le 16 janvier 1995, la SCI Dividisce Cunquista considère que le délai de prescription trentenaire n’a pu débuter qu’à compter de cette date, de sorte que la prescription n’aurait pu être acquise qu’au 17 janvier 2025.

En outre l’intimée conteste que la SCI Cogec ait réalisé des actes de possession à titre de seule propriétaire. Elle fait ainsi valoir que dès le 30 septembre 2019, elle a elle-même fait constater par huissier que le locataire SA Chaussures [G] disposait d’une porte arrière considérée comme issue de secours, donnant sur le couloir commun, et qu’il résulte de ce même constat que les portes des appartements propriété de la SCI Dividisce Cunquista donnent également sur l’escalier commun. Elle soutient en outre selon les attestations qu’elle produit, que la porte arrière a été financée par la société [G], et que l’ancien gérant de cette société a bien utilisé ce couloir et cette cage d’escalier.

A l’inverse, elle conteste la pertinence des attestations et documents produits par la SCI Cogec pour illustrer sa prétendue possession de bonne foi.

Enfin elle fait valoir que les immeubles [Adresse 14] et [Adresse 31] étaient à l’origine propriété d’une même famille, et que lors du partage intervenu en 1934, il a été expressément mentionné à l’acte de partage l’existence d’une cage d’escalier commune aux différentes propriétés.

S’agissant de l’existence, dans l’immeuble n° 4, d’un escalier intérieur, elle expose que l’escalier en colimaçon visible sur certains plans a été détruit avant 1934 ainsi qu’il résulte des plans produits, et que l’escalier intérieur ultérieurement créé ne desservait que le premier étage de cet immeuble et n’a jamais fait disparaître l’usage du couloir et de la cage d’escalier indivis. Elle conteste l’affirmation selon laquelle cet escalier central aurait desservi tous les étages, et considère que les plans produits, anciens, ne reflètent pas la réalité mais uniquement un projet qui n’a pas été réalisé. A cet égard elle rappelle que le bail commercial consenti en 1976 à la société [G] mentionnait expressément l’existence d’un couloir et d’un escalier communs avec les deux immeubles voisins.

La SCI Dividisce Cunquista considère par ailleurs que les conditions d’existence d’une indivision forcée perpétuelle sont bien réunies, dès lors que le couloir et l’escalier litigieux sont bien nécessaires à l’usage de plusieurs biens appartenant à des propriétaires différents, de sorte que selon une jurisprudence établie, une telle indivision échappe aux règles des articles 815 et suivants du code civil.

Sur demande reconventionnelle, elle fait valoir que la SCI Cogec fait obstacle à la réalisation de travaux nécessaires, en infraction avec les règles relatives à la jouissance en indivision, à savoir la pose de boites aux lettres pour les locataires de ses appartements, la pose d’un interphone et les travaux de rénovation des colonnes montantes électriques. Elle soutient que cette opposition est patente et injustifiée, de sorte qu’elle conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Cogec, sous astreinte, à permettre la réalisation de ces travaux.

Elle soutient par ailleurs que l’attitude de la SCI Cogec s’apparente à un véritable abus de droit ayant engendré des conséquences dommageables puisque la SCI Dividisce Cunquista n’a pu à ce jour donner en location deux de ses appartements. Elle conclut donc sur ce point à l’infirmation du jugement et s’estime fondée à réclamer à la SCI Cogec le montant des loyers non perçus en raison de sa faute, soit 2.100 euros pour les deux appartements sur cinq mois, puis 2.100 euros à compter de juin 2021.

De même elle considère que la SCI Cogec voit sa responsabilité engagée pour atteinte au droit de propriété et réclame à ce titre 3.000 euros de dommages-intérêts.

La SARL de droit luxembourgeois City Center Etoile ainsi que la SCI [Adresse 8], n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions justificatives d’appel leur ont été signifiées, par acte d’huissier du 22 mars 2023 pour la SARL City Center Etoile, et du 14 mars 2023 pour la SCI [Adresse 8].

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour constate que la parcelle litigieuse section 1 n° [Cadastre 28] figure, en l’état, au livre foncier de Thionville selon extrait en date du 18 décembre 2018, comme étant en indivision entre un certain nombre d’indivisaires, parmi lesquels la SCI Cogec pour 2/6emes, soit un tiers, en suite de la vente intervenue le 16 janvier 1995, la société City Center Etoile pour 1/6eme, et la SCI [Adresse 8] pour 1/6eme.

Ces deux dernières sociétés n’ont pas constitué avocat et il résulte des indications fournies par la SCI Dividisce Cunquista, que la porte de communication ayant existé entre leur propriété et la parcelle n° [Cadastre 28] aurait été murée à une date inconnue ce qui peut expliquer leur non comparution.

Elles sont néanmoins, en tant qu’indivisaires, concernées par la présente procédure et l’éventuelle acquisition de la parcelle [Cadastre 28] par prescription trentenaire, et le présent arrêt leur sera opposable.

Par ailleurs et nonobstant les indications figurant à l’extrait du livre foncier en date du 18 décembre 2018, il n’est pas contesté que les époux [I], rétablis dans leurs droits en 1946, était propriétaires, non seulement des immeubles [Adresse 17] [Adresse 32] mais également d’un tiers de la parcelle [Cadastre 28], de sorte que la SCI Dividisce Cunquista a acquis un tiers indivis de cette parcelle ainsi qu’il résulte également du certificat d’inscription au livre foncier en date du 26 septembre 2019.

I- Sur les demandes principales de la SCI Cogec

Sur la recevabilité

La SCI Cogec demande à la cour de déclarer recevable sa demande.

La cour observe que la recevabilité de la demande de la SCI Cogec ne fait l’objet d’aucune contestation, seul le fond du droit étant en discussion entre les parties.

Par ailleurs, la cour ne relève aucune irrecevabilité d’ordre public qu’elle serait dans l’obligation de soulever.

La cour n’a donc pas plus avant à se prononcer sur la recevabilité de la demande, et constatera que cette recevabilité n’est pas contestée et qu’il n’existe aucune fin de non-recevoir qu’elle ait l’obligation de soulever d’office.

Au fond

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Pour pouvoir prescrire, selon l’article 2261 du même code, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Enfin, aux termes de l’article 2272 du code civil, le délai requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Sur l’éventualité d’une prescription acquisitive de dix ans

La cour constate que la SCI Cogec, quoique revendiquant dans le dispositif de ses conclusions à titre principal une prescription acquisitive de dix ans à son profit, n’indique pas que serait le juste titre dont elle bénéficierait.

Le juste titre est l’acte juridique qui aurait transféré la propriété à l’acquéreur s’il était émané du véritable propriétaire.

En l’occurrence, la SCI Cogec ne bénéficie d’aucun juste titre : l’acte de propriété dont elle dispose ne lui a transmis qu’un tiers de la propriété de la parcelle numéro [Cadastre 28], en indivision. Elle ne peut donc prétendre, sur la base de cet acte, avoir cru de bonne foi qu’elle était propriétaire de la totalité de cette parcelle.

Par ailleurs, la SARL [P], à supposer que la SCI Cogec tienne ses droits de cette société, ne disposait pas davantage d’un juste titre sur la parcelle [Cadastre 36], qui ne lui a jamais été cédée.

La SCI Cogec est donc mal fondée à se prévaloir d’une quelconque prescription décennale à son profit, et le seul délai dont elle pourrait le cas échéant se prévaloir est le délai de prescription trentenaire, sous réserve de remplir les conditions posées par l’article 2261 du code civil.

Sur l’existence d’une prescription trentenaire

Les divers titres versés aux débats confirment que la parcelle [Cadastre 36] était initialement en indivision, de sorte que, pour en prescrire la pleine propriété, la SCI Cogec doit justifier d’actes qu’elle ne pouvait accomplir qu’en qualité de propriétaire exclusif, qui ne pouvaient pas s’expliquer par sa simple qualité d’indivisaire, et établissent sa volonté de se comporter vis à vis des autres indivisaires, en propriétaire exclusif.

S’agissant du point de départ du délai de prescription, celle-ci ne peut commencer à courir qu’à compter d’une prise de possession effective.

Ainsi, le fait que la SARL [P] n’ait bénéficié d’aucun titre sur la parcelle [Cadastre 36] selon les termes de l’acte de cession de bail commercial du 31 mars 1989, n’est pas un obstacle à une possible prescription, s’il est établi que cette société a accompli des actes de possession sur cette parcelle en tant que propriétaire, et sa bonne foi n’est nullement exigée en cas de mise en 'uvre d’une prescription trentenaire.

Par ailleurs, la cour constate que l’acte de vente du 16 janvier 1995 sous la rubrique « propriété jouissance », fait état d’une « jouissance par la confusion des qualités de locataire et de propriétaire à compter du 1er février 1995 ».

Il peut s’en déduire que la SCI Cogec tient certains de ses droits de la société [P], et peut le cas échéant se prévaloir des actes accomplis par celle-ci révélant une intention non équivoque de se comporter en propriétaire de la parcelle [Cadastre 36].

En revanche, le point de départ du délai de prescription ne peut se situer au jour de la signature du contrat de cession de fonds de commerce du 31 mars 1989, et ne peut être fixé qu’au jour du premier acte positif matérialisant l’intention de la SARL [P], ou à défaut de la SCI Cogec, de se comporter en seule et unique propriétaire.

Il convient donc de déterminer quel peut être le premier acte accompli par la SARL [P], ou par la SCI Cogec, manifestant son intention de se comporter comme un propriétaire, et de vérifier si par la suite la possession de la SARL [P] puis de la SCI Cogec remplit les conditions posées par l’article 2261 du code civil, à savoir être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

En l’espèce, la SCI Cogec se prévaut d’un certain nombre d’actes qu’elle estime accomplis à titre de propriétaire, et le plus ancien document qu’elle produit à cet égard est une facture de la société Wencker en date du 22 janvier 1993, portant sur des travaux de toiture.

La cour observe cependant que cette facture, (adressée à M. [Z] qui n’est cependant pas mentionné parmi les associés de la SARL [P]) mentionne uniquement l’adresse [Adresse 13] à [Localité 42], et les détails de facturation ne permettent nullement de vérifier si les travaux ont également concerné la parcelle n° [Cadastre 28], située [Adresse 40].

D’autre part il résulte des documents produits, que la réalisation de ces travaux fait suite à une démarche initiée antérieurement par la SARL [P] auprès du cabinet Wurms, administrateur de biens chargé de l’immeuble donné à bail commercial. Il apparaît ainsi que dans un premier temps la SARL [P] a considéré que les travaux de toiture incombaient au propriétaire de l’immeuble, de sorte qu’elle ne s’est pas à cette occasion comportée comme un propriétaire mais comme un locataire, sans qu’il soit possible de déterminer dans quelle mesure sa demande concernait ou non la parcelle [Cadastre 28], dont il est affirmé qu’elle avait l’usage dès l’origine.

Ainsi, la réalisation de ces travaux de toiture souffre d’une équivoque, dans la mesure où il n’est pas possible d’en déduire que la SARL [P] les a réalisés avec l’intention de se comporter en seule propriétaire de la parcelle [Cadastre 28].

A supposer même que tel ait été le cas, la cour observe que la facture produite date du 22 janvier 1993, de sorte que la prescription acquisitive n’aurait pu jouer qu’en l’absence de tout acte interruptif avant le 22 janvier 2023, étant souligné qu’il n’est produit aucun autre document, tel que courrier ou devis, manifestant un acte accompli à titre de propriétaire avant cette date.

Par la suite, la SCI Cogec fait état d’une plainte déposée par M. [Z] le 30 août 1994 pour vol. La cour observe cependant, outre qu’une telle plainte aboutissait en tout état de cause à une prescription trentenaire au 30 août 2024, que cette plainte ne concernait que le vol intervenu dans le magasin propriété de la société [P], et qu’il n’est fait état d’aucun préjudice subi par cette société du fait d’un vol ou d’une dégradation intervenue dans la parcelle n° [Cadastre 28]. Plus largement, aucune des trois plaintes déposées par M. [Z] ne caractérise une volonté de celui-ci, ou des sociétés [P] ou Cogec, de se comporter en propriétaire unique de la parcelle n° [Cadastre 28].

Quant à la preuve que, en 2002 et vraisemblablement dès 2001, la SCI Cogec acquittait seule la taxe foncière relative à la parcelle [Cadastre 28], si une telle circonstance manifeste une volonté de se comporter comme seule propriétaire, aucune demande n’ayant jamais été formée à l’encontre des autres indivisaires, il reste que, à compter de 2001, la prescription trentenaire ne serait acquise qu’en 2031.

Il est incontestable qu’ultérieurement, au cours des années 2011 à 2013, la SCI Cogec a réalisé de très importants travaux de réfection, notamment de la cage d’escalier située dans la parcelle litigieuse. Cependant, compte tenu de la date de réalisation de ces travaux, aucune prescription trentenaire n’a pu intervenir avant que la propriété de la SCI Cogec ne soit contestée en justice, et il en est de même in fine de l’ensemble des documents produits.

Enfin, les différentes attestations produites évoquent essentiellement le fait que les consorts [C], leurs enfants et certains de leurs locataires, ont toujours utilisé l’entrée et les escaliers du [Adresse 2], et donc la parcelle [Cadastre 28]. Cependant une telle utilisation n’est pas en elle-même révélatrice d’une volonté de se comporter en seul et unique propriétaire, puisqu’elle peut également résulter du simple fait que la SCI Cogec est propriétaire indivise d’un tiers de cette parcelle, ce qui lui en autorise l’usage. Il en est de même du fait que certains des occupants des lieux n’aient jamais vu de personne étrangère utiliser l’entrée et l’escalier, de telles attestations étant insuffisantes pour matérialiser un renoncement pur et simple d’un indivisaire à se prévaloir de son droit en ayant connaissance des intentions de la SCI Cogec.

Enfin, aucune de ces attestations n’est suffisamment précise pour faire la preuve de l’existence d’actes accomplis avec l’intention de se comporter en unique propriétaire, et ce avant l’année 1993 (Mme [V] faisant état du fait qu’en tant qu’employée du magasin entre 1993 et 2019 elle n’avait jamais eu le droit d’utiliser l’entrée située [Adresse 2], ce qui ne permet au demeurant pas d’en déduire que les propriétaires des parcelles [Cadastre 24] et [Cadastre 27] n’avaient pas ce droit).

Quoi qu’il en soit par conséquent des actes accomplis en tant que seule propriétaire par la SCI Cogec, la cour ne dispose d’aucun élément lui permettant de fixer le point de départ du délai de prescription avant le 22 janvier 1993.

Le tribunal a considéré que la prescription trentenaire avait été interrompue dès le 30 septembre 2019, dans la mesure où la SCI Dividisce Cunquista avait, à cette date, fait établir un constat d’huissier relatif à l’état de la cage d’escalier située sur la parcelle litigieuse, de sorte qu’elle avait dès cette date exercé ses droits de co-indivisaire. Il a de même fait référence à l’usage de la parcelle litigieuse par un locataire de l’autre parcelle.

Sur ce dernier point, le fait que M. [Y], ancien gérant de la société [G] locataire des immeubles [Adresse 16] et [Adresse 32], ait attesté de ce qu’il avait utilisé l’escalier de décembre 1997 à septembre 2002, peut être de nature à rendre équivoque la possession par la SCI Cogec, mais ne constitue pas une situation interruptive de prescription, la SCI Cogec n’ayant nullement été privée par ce biais pendant plus d’un an de la jouissance de la parcelle au sens de l’article 2271 du code civil. Il en est de même de la réalisation du constat d’huissier, susceptible d’interrompre la possession de la SARL Cogec à titre d’unique propriétaire, mais ne constituant pas un acte interruptif de prescription dès lors que cette société n’a pas été pour autant privée de la jouissance du bien pendant plus d’un an.

En revanche, et en application de l’article 2241 du code civil également applicable en matière de prescription acquisitive, la demande en justice, même en référé interrompt le délai de prescription.

En l’espèce il résulte du jugement du 07 novembre 2022, que dans des conclusions du 13 avril 2021 la SARL City Center Etoile a expressément contesté l’existence au profit de la SCI Cogec d’une prescription trentenaire.

Les dernières conclusions de la SCI Dividisce Cunquista du 3 décembre 2021 visée au jugement tendent également à contester cette prescription et à faire reconnaître les droits de cette SCI.

Il en résulte par conséquent, que la propriété par prescription acquisitive de la SCI Cogec a bien été contestée en justice avant que le délai de prescription trentenaire ne soit acquis, de sorte que la SCI Cogec est mal fondée à se prévaloir de l’acquisition par prescription de l’entière propriété de la parcelle section 1 n° [Cadastre 28].

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Cogec de ses demandes.

II-Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Dividisce Cunquista.

Sur la demande en réalisation de travaux et la notion d’indivision forcée

Il est acquis en jurisprudence que lorsque certains biens sont indispensables à l’utilisation de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents, leur usage commun impose qu’ils demeurent en indivision. Dans une telle hypothèse ils échappent au droit commun de l’indivision et aux dispositions des articles 815 et suivants du code civil et sont constitués en indivision forcée et perpétuelle.

En l’espèce, il apparaît que dès le partage opéré le 1er février 1934, ayant attribué à M. et Mme [U] la maison d’habitation et de commerce n° [Adresse 13], formant l’angle entre la place du marché et la rue neuve, et aux époux [I] les maisons d’habitation et de commerce numéros 4 et [Adresse 32], l’actuelle parcelle [Cadastre 28] faisait l’objet d’une « mitoyenneté » qui bénéficiait expressément à chacun des deux propriétaires, chacun ayant eu en attribution « la mitoyenneté du couloir, de l’escalier et de la cage de ces escaliers » auxquels on accède depuis la rue neuve.

L’existence de cette situation qualifiée de « mitoyenneté » est expressément rappelée à l’acte du 1er février 1934 sous la rubrique « droits et servitudes » qui précise que « ces droits de mitoyenneté, d’accès et de passage sont et seront, de convention expresse, maintenus par la suite ».

La description des lieux ainsi faite confirme que le couloir, l’escalier et la cage d’escalier situés sur la parcelle actuellement section 1 numéro [Cadastre 28], étaient nécessaires à l’accès tant de la maison sise [Adresse 13], qu’à l’accès de la maison n° [Adresse 18], les immeubles 4 et 6 ayant par la suite été réunis.

De même et nonobstant l’allégation de la construction d’un escalier central pour les immeubles 4 et 6 précités, le bail commercial consenti en 1976 à M. [G] pour l’exploitation de la société « chaussures Samy » sur l’immeuble [Adresse 22], mentionne expressément l’existence d’un « couloir et un escalier commun donnant sur la rue neuve desservant les immeubles contigus [I], [L] et [A] ».

Enfin les différents plans des lieux versés aux débats, ainsi que le constat d’huissier réalisé le 30 septembre 2019 à la demande de la SCI Dividisce Cunquista, établissent que, si la clientèle et les employés du magasin situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 21] pouvaient y accéder par une entrée située sur cette place, pour autant une autre issue située au rez-de-chaussée du magasin donne bien sur l’entrée située rue neuve, et que de même les différents appartements situés aux trois étages disposent d’une entrée donnant sur la cage d’escalier sise sur la parcelle litigieuse.

S’il est fait état de l’existence d’un grand escalier central qui aurait été aménagé depuis le rez-de-chaussée après réunion des immeubles 4 et [Adresse 32], la cour observe que les documents et attestation produits sont cependant insuffisants à faire preuve de ce que les appartements précités pourraient être desservis par un tel escalier.

Ainsi, si Mme [V], employée du magasin « Samy », atteste de ce que le gérant M. [Y] empruntait l’escalier central pour se rendre du magasin à son appartement et inversement, ceci ne renseigne pas sur l’accessibilité par cet escalier des appartements situés aux étages supérieurs, dont il apparaît, au vu de la photo produite en pièce 27 par l’intimée, et non contestée, qu’ils étaient pour certains inoccupés et en particulièrement mauvais état. En outre M. [Y] lui-même atteste de ce qu’il a utilisé l’entrée et l’escalier situés 1 A rue neuve pour se rendre à son logement.

En considération de ces éléments, l’attestation de M. [D] selon lequel l’escalier central aurait desservi l’ensemble du bâtiment, n’apparaît pas suffisamment circonstanciée et précise, pour contrecarrer l’usage jusqu’à présent réservé à la parcelle [Cadastre 36].

En définitive, l’ensemble des documents précité établissent suffisamment l’importance du maintien en indivision de la parcelle [Cadastre 36], dont l’utilisation par tous les indivisaires est nécessaire à un usage normal de leur fonds, et en particulier à la possibilité de donner en location leurs appartements.

Il convient donc de retenir l’existence, sur la parcelle section [Cadastre 4], d’une indivision forcée et perpétuelle.

Dans cette hypothèse et ainsi que retenu par les premiers juges, la SCI Dividisce Cunquista est fondée à faire réaliser les travaux consistant dans la pose des boites aux lettres correspondant à chacun de ses appartements, dans l’installation d’un interphone, et dans la réalisation des travaux d’électricité prescrits par la société Enedis, non effectués en raison de l’absence de consentement de tous les indivisaires.

Le jugement dont appel est donc confirmé sur ce point, y compris en ce qu’il a prévu une astreinte à raison de 100 euros par jour de retard à compter de la constatation par acte d’huissier de justice d’une opposition de la SCI Cogec à la réalisation de ces travaux.

Sur la demande de dommages-intérêts à raison de la disparition des boites aux lettres

La SCI Dividisce Cunquista impute à la SCI Cogec la disparition des boites aux lettres qu’elle avait fait installer dans le couloir sis sur la parcelle [Cadastre 28].

Si elle a effectivement déposé plainte, en indiquant qu’elle soupçonnait fortement les associés de la SCI Cogec compte tenu de leur attitude et de leur opposition à ses travaux, pour autant la responsabilité de ceux-ci et de la SCI Cogec n’a jamais été établie.

L’allocation de dommages et intérêts supposant la preuve d’une faute en lien de causalité avec le dommage, la demande de la SCI Dividisce Cunquista ne peut aboutir faute de preuve d’une faute de la SCI Cogec en relation avec son dommage.

Le jugement dont appel est donc confirmé sur ce point.

— Sur la demande de dommages et intérêts à raison de la perte de revenus locatifs

La SCI Cogec s’est effectivement opposée à la SCI Dividisce Cunquista en se prévalant d’un droit de propriété exclusif sur la parcelle litigieuse.

En l’état cependant des éléments du dossier, son attitude n’apparaît nullement abusive, compte tenu de la complexité de la situation, des travaux incontestables qu’elle a financés seule, et de la croyance qu’elle a pu avoir dans ses droits.

Bien que la société Enedis ait pu expliquer qu’elle ne pouvait exécuter ses travaux d’électricité en raison de l’absence d’accord de tous les indivisaires, l’attitude de la SCI Cogec n’apparaît pas constitutive d’un abus du droit de contester la position de son adversaire, ou d’un abus du droit d’agir en justice, et aucune faute n’est caractérisée à son encontre, justifiant de mettre à sa charge la perte de loyers subie par la SCI Dividisce Cunquista pendant la durée de la procédure.

Le jugement dont appel est également confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour atteinte au droit de propriété

Pour les raisons précédemment explicitées, l’attitude de la SCI Cogec ne peut être considérée comme fautive, outre le fait que son opposition n’a pas fait obstacle à ce que la SCI Dividisce Cunquista réalise la plus grande partie des travaux qu’elle projetait.

En l’absence de toute faute caractérisée, il n’y a pas lieu de faire droit à une demande de dommages et intérêts fondée sur une atteinte au droit de propriété et le jugement est également confirmé sur ce point.

III-Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement dont appel pour ce qui concerne la charge des dépens de première instance et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la SCI Cogec qui succombe, supportera les dépens.

Il est en outre équitable d’allouer à la SCI Dividisce Cunquista, en remboursement des frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance, une indemnité de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate que la recevabilité de la demande de la SCI Cogec n’est pas contestée et qu’il n’existe aucune cause d’irrecevabilité devant être soulevée d’office,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déclare le présent arrêt commun et opposable à la SCI [Adresse 8] et à la SARL City Center Etoile

Condamne la SCI Cogec aux entiers dépens d’appel,

Condamne la SCI Cogec à verser à la SCI Dividisce Cunquista la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre