COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 16 JANVIER 2025

N° 2024/

N° RG 24/02383 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMUAL

[U] [O]

[T] [M] ÉPOUSE [O]

C/

S.C. [Localité 11] JARDINS D’ADELAIDE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alain-david POTHET

M^e Laurent LE GLAUNEC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 17 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04021.

APPELANTS

Monsieur [U] [O]

, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [T] [M] ÉPOUSE [O]

, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.C. [Localité 11] JARDINS D’ADELAIDE

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Thomas BEAL de la SELARL L.I.G.L, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, conseillère – rapporteur, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte de vente en date du 21 juillet 2021, Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] ont acquis en l’état futur d’achèvement de la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde, une villa mitoyenne avec terrain attenant et piscine, située à [Localité 9][Adresse 1] [Localité 11] [Adresse 10] [Localité 12], correspondant au lot n°25, dans un ensemble immobilier régi par une association syndicale libre, moyennant le prix de 975.000 euros TVA au taux de 20% incluse, intégralement versé entre les mains du notaire instrumentaire.

L’acte de vente prévoit, notamment, le paiement de la somme de 48.750 euros, soit 5% du prix de vente, à la remise des clefs (page 6, « Paiement du surplus ») ainsi qu’un intérêt de retard de 1,00% par mois de retard commencé sur toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance, payable de plein droit et sans mise en demeure préalable (page 14 « Intérêts de retard ' Indemnités »).

La livraison est également intervenue le 21 juillet 2021, selon un procès-verbal de livraison et de constat d’achèvement mentionnant des réserves ainsi que le déblocage des fonds restants dus et déposés chez le notaire de l’opération à la remise des clefs, ces dernières mentions étant accompagnées, en marge, de stipulations manuscrites selon lesquelles « 2% en séquestre à débloquer à la levée des réserves ».

Compte tenu des réserves à la livraison, le solde de 48.750 euros demeurait séquestré entre les mains du notaire avant d’être finalement restitué, faute d’accord entre les parties, aux acquéreurs.

Faisant valoir qu’un procès-verbal de levée de réserves serait intervenu le 04 octobre 2022, puis a été notifié aux acquéreurs le 19 avril 2023, la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde a, par exploit de commissaire de justice délivré le 1er juin 2023, assigné Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] en référé devant le tribunal judiciaire de Draguignan, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile aux fins d’obtenir, à titre principal, leur condamnation in solidum au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 48.500 euros, des pénalités de retard, et de leur enjoindre sous astreinte de donner ordre au notaire instrumentaire de libérer les fonds séquestrés à son profit.

Par ordonnance de référé en date du 17 janvier 2024, le juge des référés a condamné solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] à payer à la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde la somme provisionnelle de :

-29.250 euros, correspondant à 3% du solde du prix de vente,

-8.482,50 euros, correspondant aux pénalités contractuelles pour retard de paiement de 3% du prix de vente,

— aux entiers dépens de l’instance.

Il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et a débouté la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde, d’une part, et les époux [O], d’autre part, du surplus de leurs demandes.

Par déclaration d’appel en date du 23 février 2024, Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] ont interjeté appel de cette ordonnance.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24 2383.

Le président de la chambre 1-4 a, en application de l’article 905 du Code de procédure civile, fixé une première date d’appel de l’affaire à bref délai à l’audience du 13 novembre 2024, par avis en date du 11 juin 2024.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O], par conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2024 et signifiées avec la déclaration d’appel et l’assignation le 18 mars 2024, demandent à cette cour d’appel de :

VU l’article 1231-5 du code civil,

VU les articles R.261-1 al. 1 et R.261-2 du code de la construction et de l’habitation,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU la jurisprudence : Cass. 3e Civ., 30 novembre 2017, n°16-19.073,

INFIRMER l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

DEBOUTER la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

ORDONNER une expertise judiciaire avec mission de :

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques ;

— Se rendre sur les lieux en présence des parties après les avoir convoquées et requérir leurs explications;

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Décrire l’ouvrage et produire des photographies ;

— Examiner l’ensemble des réserves constatées par les époux [O], en l’état du procès-verbal de constat de commissaire de justice de Maître [R] [K] en date du 15 juin 2023 et des rapports établis par Monsieur [B] conseil technique des époux [O] ;

— Donner son avis sur la nature de ces réserves et notamment dire si ces réserves rendent l’ouvrage impropre à sa destination au sens des dispositions du code de la construction et de l’habitation ou au sens de la garantie décennale de l’article 792 du code civil, ou s’ils affectent sa solidité ;

— Préciser pour chaque réserve emportant impropriété à destination ou affectant la solidité de l’ouvrage, si cette impropriété ou atteinte à la solidité affecte l’ouvrage en son ensemble ou exclusivement dans certaines parties de celui-ci ;

— Identifier l’ensemble des travaux de reprise devant être mises en 'uvre pour lever ces réserves et les chiffrer à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assisté d’un maître d''uvre ;

— Donner toujours sur ces réserves rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou affectant sa solidité son avis quant à l’imputabilité afin de permettre au tribunal qui sera saisi au fond de statuer sur les éventuelles responsabilités ;

— Préciser sur les réserves mineures ne rendant pas l’ouvrage impropre à sa destination ou n’affectant pas sa solidité, celles qui lui semblent avoir été maintenues et celles qu’il convient d’écarter en raison de leur caractère non déterminant ou non à propos, ou à raison du fait qu’elles ont été résolues au jour du dépôt par l’expert de son rapport et qui devront être levées dans le cadre de la garantie de parfait achèvement;

— Dresser par suite une liste de réserves qu’il estime devoir être maintenues à l’issue de son expertise, en veillant à bien distinguer celles susceptibles de remettre en cause l’achèvement et d’emporter la mobilisation de l’assurance dommages-ouvrage, des autres réserves n’ayant pas d’effet sur l’achèvement et/ou ne présentant pas de nature décennale susceptible d’engager la garantie de la dommages-ouvrage ;

— Préciser de son point de vue si l’immeuble livré aux époux [O] est achevé, et préciser quelles sont les réserves empêchant la constatation de l’achèvement de l’immeuble ;

— Le cas échéant proposer un apurement des comptes entre les parties ;

— Donner au tribunal les éléments pour évaluer les préjudices consécutifs de toutes sortes (coûts divers induits par ces désordres, préjudice de jouissance, retard, perte locative, préjudice professionnel) ;

— Chiffrer le coût des travaux réparatoires ;

— Formuler toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Etablir un pré-rapport soumis à chacune des parties avec un délai pour y répondre dans les conditions prévues aux articles 263 et suivants du code de procédure civile dans les deux mois où il aura été saisi de sa mission ;

— Constater l’éventuelle conciliation des parties ;

— Du tout dresser rapport.

CONDAMNER la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde au paiement de la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Les époux [O] reprochent au juge des référés d’avoir accordé une provision à Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde au titre du solde du prix de vente et des pénalités de retard en retenant l’absence de contestations de la mention manuscrite relative à la libération de 3% du solde séquestré pour des réserves postérieures à la livraison alors qu’ils ont fait état de réserves dès le 16 juin 2021, que les travaux de reprise sont estimés à 37.449 euros et qu’ils bénéficient des garanties dues par le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement au titre des défauts de conformité et vices apparents ainsi qu’au titre des vices cachés.

Ils concluent que le juge des référés n’était pas autorisé à allouer une provision au titre des pénalités de retard dès lors qu’il avait admis la possibilité de retenir une partie du prix (2%).

Ils reprochent, enfin, au premier juge de les avoir déboutés de leur demande d’expertise judiciaire fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et d’avoir dépassé le cadre de ses compétences en se prononçant sur la recevabilité de leur action au fond au titre de la forclusion ou de la prescription ainsi que sur le caractère caché ou apparent des désordres alors qu’il devait s’en tenir à la simple potentialité de l’action.

La Sccv [Localité 11] Jardin d’Adelaïde, par conclusions d’intimé notifiées par RPVA le 01 juillet 2024, sollicite de :

A TITRE PRINCIPAL,

CONFIRMER l’Ordonnance en toutes ses dispositions ;

DEBOUTER les époux [O] de toutes leurs demandes, fin et prétentions ;

SUBSIDIAIREMENT, et dans l’hypothèse où la cour infirmerait l’ordonnance en jugeant utile une mesure d’expertise :

LIMITER la mesure d’expertise à l’examen des désordres relatifs aux fissures au sol dans le garage et aux microfissures au-dessus de la porte d’entrée (façade Est) ;

RECEVOIR ET PRENDRE ACTE de toutes protestations et réserves sur la mesure d’instruction sollicitée et notamment par rapport à une prescription des actions des époux [O] ou à une éventuelle mise en cause de sa responsabilité ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER in solidum les époux [O] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens des instances, à recouvrir par M^e LE GLAUNEC conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde conclut que la livraison est intervenue le 21 juillet 2021, avec la remise des clés de la villa, ce qui, conformément aux accords des parties, aurait dû entrainer le déblocage du solde. S’agissant des désordres, elle fait valoir que certains n’ont pas été réservés à la livraison et que ceux qui ont fait l’objet de réserves ne peuvent conduire à une indemnisation supérieure à la somme de 19.500 euros restituée par le notaire aux acquéreurs. La Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde conteste l’existence d’un motif légitime à la désignation d’un expert judiciaire et sollicite la confirmation de la décision du juge des référés qui n’a pas ordonné d’expertise en l’état de l’inutilité d’une telle mesure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de provision au titre du solde du prix de vente :

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 21 juillet 2021 prévoit le paiement du solde de 5% du prix de vente, soit la somme de 48.750 euros, à la remise des clefs (page 6) et que « si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l’ACQUEREUR pour valoir livraison et prise de possession et l’ACQUEREUR procèdera au versement du solde du prix payable lors de la mise des BIENS à sa disposition. Il est spécifié que la remise des clefs ne pourra intervenir que si l’ACQUEREUR a payé l’intégralité de son prix, en principal, revalorisations éventuelles et intérêts de retard éventuels » (page 22).

La livraison avec remise des clefs et le constat d’achèvement sont intervenus le 21 juillet 2021 par procès-verbal de livraison, avec réserves, signé par les parties.

Conformément aux stipulations contractuelles et aux mentions dactylographiées de ce document, le déblocage des fonds restants dus et déposés chez le notaire de l’opération devait intervenir le jour de la remise des clefs, soit le 21 juillet 2021, qu’il y ait des réserves ou non.

Les mentions manuscrites figurant sur le procès-verbal de livraison en marge des mentions dactylographiées relatives au déblocage des fonds, selon lesquelles 2% du solde devait demeurer entre les mains du séquestre, sont contestées par les époux [O]. Il n’est pas établi que ces mentions ont été acceptées par ces derniers.

Il résulte de ces éléments que l’obligation de paiement du solde de 5% est indubitablement établie.

Pour contester le versement d’une provision à ce titre, les époux [O] font état de divers désordres dénoncés avant la livraison, lors de la livraison et du constat d’achèvement, et dénoncés postérieurement. Ils contestent la valeur probatoire du procès-verbal de levée de réserves qui leur a été notifié le 19 avril 2023.

Il y a d’abord lieu de constater que la valeur probatoire de ce dernier document est sujette à caution dans la mesure où la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde admet elle-même être à l’origine des mentions manuscrites figurant en fin de document, stipulant la date du 04 octobre 2022 et la levée des réserves, et que rien ne permet d’authentifier les réserves barrées comme ayant été levées. En outre, si l’attestation de Monsieur [V] confirme qu’une réunion sur site s’est bien tenue le 04 octobre 2022 en présence des époux [O], elle ne corrobore pas que ces derniers ont accepté la levée des réserves, mais que diverses malfaçons et la présence de fissures « non structurelles » ont été constatées.

Le procès-verbal de livraison fait état de réserves relatives au garage (colmater fissure), à la piscine (finir la mise en état), à la terrasse (nivellement et tas de terre à enlever), à la façade ouest (microfissure au-dessus de la porte d’entrée à reprendre), au WC du rez-de-chaussée (abattant du siège cassé à changer), à l’escalier (tendre ou changer le câble de main courante), à la salle de bains 03/WC de l’étage (peindre l’extérieur du bandeau de la porte coulissante) et à la chambre 04 (enduit de peinture à reprendre au droit de la porte).

D’autres réserves auraient ensuite été dénoncées par l’intermédiaire de Monsieur [B], selon un premier courrier daté du 13 septembre 2021, adressé à une société Equilis [Adresse 3], puis selon un second courrier daté du 23 avril 2022 adressé cette fois à une SCCV Equilis [Localité 11] Jardins d’Adelaïde, [Adresse 2], alors que le vendeur en l’état futur d’achèvement est identifié par l’acte de vente ainsi que par le procès-verbal de livraison comme étant la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde, [Adresse 7] et que si le nom de la société Equilis France apparaît sur le courrier de notification du procès-verbal de levée des réserves du 19 avril 2023, c’est au côté de celui de la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde et à l’adresse suivante : [Adresse 5] et non [Adresse 3]. La Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde conteste avoir reçu les courriers de Monsieur [B]. Il n’est donc pas démontré que ces courriers sont bien parvenus à la connaissance de la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde.

Ensuite, il n’est pas contesté que c’est par exploit de commissaire de justice délivré le 1er juin 2023 que la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde a assigné Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] en référé provision et que ce n’est que le 15 juin suivant que ces derniers faisaient constater les désordres allégués par huissier.

Or, l’action en garantie des vices ou défauts de conformité apparents lors de la livraison (article 1642-1 CC) doit, en application de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, être introduite dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux évènements visés à l’article 1642-1 du code civil, à savoir : l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession de l’acquéreur ou la réception des travaux, avec ou sans réserves, si elle est postérieure. Le non-respect du délai annal est sanctionné par une forclusion.

Il n’est pas établi que les époux [O] ont engagé une action en garantie des défauts de conformité et vices apparents dans le délai de forclusion d’un an suivant la livraison de la villa intervenue le 21 juillet 2021 ni que ce délai a pu être valablement interrompu.

En outre, les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n’est pas applicable, même à titre subsidiaire.

Enfin, la gravité des désordres invoqués par les époux [O] et leur caractère non-apparent à la livraison n’est pas suffisamment démontrée à ce stade pour justifier leur refus d’honorer leur obligation de solder le prix de vente, de sorte que l’exécution de cette obligation n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde ayant sollicité la confirmation de l’ordonnance de référé querellée en toutes ses dispositions, il y a lieu à confirmation de cette décision en ce qu’elle a condamné solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] à lui payer la somme provisionnelle de 29.250 euros correspondant à 3% du solde du prix de vente.

Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard :

Compte tenu de ce qui précède et des dispositions contractuelles contenues à l’acte de vente prévoyant un intérêt de retard de 1,00% par mois de retard commencé sur toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance, payable de plein droit et sans mise en demeure préalable, il y a lieu de confirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a condamné solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] à payer à la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde la somme provisionnelle de 8.482,50 euros correspondant aux pénalités contractuelles pour le retard de paiement de 3% du solde du prix de vente.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, il a été statué plus haut que les moyens invoqués par Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] pour s’opposer au paiement d’une provision correspondant au solde du prix de vente n’étaient pas des contestations sérieuses compte tenu de la forclusion manifestement encourue au titre de la garantie des défauts de conformité et des vices apparents à la livraison.

Les éléments du dossier, en particulier les courriers de Monsieur [B] et les mails antérieurs à la livraison corroborent le caractère apparent des désordres qui y sont dénoncés, en particulier s’agissant des fissures, du terrassement et de la gestion des eaux pluviales. Ces désordres n’ont pas fait l’objet d’une action au titre de la garantie des vices apparents.

C’est donc à juste titre que le juge des référés a retenu qu’une action éventuelle au titre des désordres apparents était manifestement vouée à l’échec en l’état de sa forclusion, que l’apparition de vices cachés n’est pas établie et ne peut être présumée d’après les pièces des époux [O], et qu’il a tenu compte de la restitution de 2% du solde du prix pour débouter les époux [O] de leur demande d’expertise judiciaire comme étant disproportionnée au regard de son utilité.

L’ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté les époux [O] de leur demande d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance de référé doit être confirmée en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O], qui succombent à l’appel, seront solidairement condamnés à payer à la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde une indemnité de 2.500euros pour les frais qu’elle a dû exposer pour assurer sa défense, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME l’ordonnance de référé en date du 17 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] à payer à la Sccv [Localité 11] Jardins d’Adelaïde la somme de 2.500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [O] et Madame [T] [M] épouse [O] à supporter les entiers dépens de l’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente e Madame Patricia CARTHIEUX greffère auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE