RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01938 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GBGU

Minute n° 25/00103

[T], [F]

C/

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR, S.C.I. LARDEMELLE

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de Metz, décision attaquée en date du 05 Mai 2023, enregistrée sous le n° 11 22 0006

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

APPELANTS :

Madame [S] [T] épouse [H]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Siaka KONE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003753 du 12/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Monsieur [R] [F]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Siaka KONE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR

[Adresse 4]

Représentée par M^e Laure-Anne BAI-MATHIS, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Frédéric GONDER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

S.C.I. LARDEMELLE

[Adresse 5]

Représentée par M^e Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 février 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 08 avril 2025 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M. MICHEL, Conseiller, pour le président de chambre régulièrement empêché, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2017, la SCI Lardemelle a consenti à Mme [S] [T] épouse [H] et M. [R] [F] un bail portant sur un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer de 630 euros.

Le 22 mars 2017, la SCI Lardemelle a souscrit par l’intermédiaire de la SAS Groupe Solly Azar un contrat d’assurance garantissant notamment les loyers impayés.

Le 24 juin 2019, elle a fait établir un procès-verbal de constat d’abandon ou d’inoccupation des lieux par huissier de justice.

Par ordonnance du 25 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Metz a enjoint Mme [H] et M. [F] de payer à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 4.620 euros au titre de loyers impayés dont à déduire un dépôt de garantie de 630 euros, celle de 200 euros au titre des débours et celle de 51,07 euros au titre de la requête en injonction de payer.

Mme [H] et M. [F] ont formé opposition et en cours de procédure, par acte d’huissier signifié le 21 décembre 2022, la SAS Groupe Solly Azar a fait citer la SCI Lardemelle devant le tribunal judiciaire de Metz.

La SAS Groupe Solly Azar a demandé au tribunal d’ordonner la jonction des deux procédures, à titre principal condamner solidairement Mme [H] et M. [F] à lui payer la somme de 3.990 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er décembre 2018 au 27 juin 2019 déduction faite du montant du dépôt de garantie, rejeter leurs demandes, à titre subsidiaire condamner la SCI Lardemelle à la relever intégralement indemne de toute condamnation susceptible d’être mise à sa charge dans le cadre de l’instance l’opposant à Mme [H] et M. [F], la condamner au paiement d’une somme de 3.990 euros sur le fondement de l’article 1302 du code civil et condamner toute partie succombante au besoin solidairement au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] et M. [F] ont demandé au tribunal de rejeter les prétentions de la SAS Groupe Solly Azar et celles de la SCI Lardemelle, condamner la SCI Lardemelle à leur verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice résultant du trouble de jouissance, condamner la SCI Lardemelle à leur verser la somme de 3.780 euros au titre des loyers indûment encaissés et condamner la SAS Groupe Solly Azar et la SCI Lardemelle au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Lardemelle a fait valoir que sa responsabilité n’était pas engagée.

Par jugement du 5 mai 2023, le tribunal judiciaire de Metz a’mis à néant l’ordonnance d’injonction et a :

— condamné solidairement Mme [H] et M. [F] à payer à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 3.990 euros correspondant aux loyers impayés

— condamné in solidum Mme [H] et M. [F] à payer à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris ceux afférents à la procédure d’injonction de payer

— débouté les parties de toute autre demande.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 4 octobre 2023, Mme [H] et M. [F] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 juillet 2024, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement, condamner la SCI Lardemelle à leur verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 3.780 euros au titre de loyers indûment encaissés, et la condamner avec la SAS Groupe Solly Azar au paiement de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

Ils exposent que le constat d’huissier du 9 mai 2019, les photographies et les attestations de témoin démontrent que le logement loué était en chantier lors de la conclusion du bail, qu’il ne répondait pas aux normes d’habitabilité et de décence prévues par la loi, qu’il n’était pas alimenté en eau, ne comportait ni électricité ni chauffage, que les équipements tels que les sanitaires, étaient manquants ou défaillants. Ils précisent que l’état des lieux ne reflète pas la réalité de l’état des locaux, que l’extrême précarité sociale dans laquelle ils se trouvaient les a contraints à se maintenir dans les lieux manifestement inhabitables, jusqu’au mois de mai 2018 où ils en sont partis tout en continuant à s’acquitter du loyer jusqu’au mois de novembre 2018. Ils soutiennent être fondés à invoquer l’exception d’inexécution qui justifie une réduction de loyer d’un montant équivalent au montant des loyers réclamés par la bailleresse et sa compagnie d’assurance, que pour la période de mai à novembre 2018, la propriétaire doit leur rembourser les loyers indus de 3.780 euros et sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 août 2024, la SAS Groupe Solly Azar demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de':

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [H] et M. [F]

— à titre subsidiaire condamner la SCI Lardemelle à la relever intégralement indemne de toute condamnation susceptible d’être mise à sa charge dans le cadre de l’instance l’opposant à Mme [H] et M. [F]

— condamner la SCI Lardemelle à lui payer la somme de 3.990 euros sur le fondement de l’article 1302 du code civil

— en tout état de cause condamner toute partie succombante au besoin solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose avoir indemnisé la bailleresse à hauteur de 3.990 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er décembre 2018 au 27 juin 2019, date de l’état des lieux de sortie, déduction faite du montant du dépôt de garantie, que l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était en bon état, que les locataires y ont apposé la mention «'certifié exact'» et conteste la valeur probante des pièces produites par les appelants, s’agissant de photographies non datées et non situées et d’attestations établies pour les besoins de la cause. Subsidiairement, si la cour la déboute de ses demandes, elle demande que la SCI Lardemelle la relève indemne de toute condamnation et lui restitue les sommes indument perçues au titre des loyers et charges impayées sur le fondement de l’article 1302 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2024, la SCI Lardemelle demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de':

— débouter Mme [H] et M. [F] de leur demande de dommages et intérêts

— débouter la SAS Groupe Solly Azar de sa demande tendant à la voir condamner à lui payer les sommes éventuelles qui seraient mises à sa charge,

— en tout état de cause condamner M^me Mme [H] et M. [F] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Elle soutient que les appelants ne justifient ni de l’inhabitabilité, ni de l’indécence du logement, qu’il résulte des pièces que l’appartement a été délivré en bon état, qu’il était parfaitement décent et que les locataires sont seuls responsables des dégradations, laissant les lieux dans un état déplorable avec un impayé locatif pris en charge par son assureur. Elle s’oppose à la demande de dommage et intérêts qui est injustifiée et à la demande subsidiaire de la SAS Groupe Solly Azar.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Il résulte de l’article 7 de la même loi que le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la SAS Groupe Solly Azar justifie avoir versé à la bailleresse qui lui en a donné quittance, la somme de 3.990 euros en indemnisation des loyers impayés du 1er décembre 2018 au 27 juin 2019 déduction faite du dépôt de garantie. En application de l’article L.121-12 du code des assurances, la SAS Groupe Solly Azar est subrogée dans les droits de la SCI Lardemelle à l’encontre des locataires à hauteur du même montant et les appelants n’allèguent ni ne démontrent avoir réglé les loyers impayés.

Sur l’exception d’inexécution en raison de l’état du logement, le premier juge a exactement relevé que les appelants avaient signé le 29 mars 2017 un état des lieux indiquant que le logement était en bon état, que la salle de bains comprenait douche et lavabo et qu’un WC était présent, étant précisé qu’ils ne démontrent pas comme allégué avoir été contraints de signer ce document. Il a tout aussi justement dit que si le procès-verbal dressé par huissier le 9 mai 2019, soit plus de deux ans après l’état des lieux, décrit un logement sans installation sanitaire, électrique et de chauffage et des WC inutilisables, les photographies annexées démontrent que l’état du logement procède de travaux entrepris et interrompus, sans qu’aucune pièce n’établisse que ces travaux ont été engagés par la bailleresse. Les photographies produites en appel ne comportent aucune date certaine et les attestations de M. [L] [H] et M. [X] [J] faisant état de locaux dégradés et invivables, sont d’une valeur probante insuffisante alors que M. [X] [J] a établi une autre attestation indiquant que l’appartement était habitable, décent et comportait chauffage, douche et wc.

Le premier juge a exactement dit que les appelants ne rapportaient pas la preuve que les dégradations survenues postérieurement à l’état des lieux d’entrée et décrites dans le procès-verbal du 9 mai 2019, avaient pour origine une cause extérieure au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, en particulier qu’elles procédaient de travaux entrepris et interrompus par la propriétaire, le jugement relevant à juste titre qu’ils ne justifient pas avoir interpellé la bailleresse à un moment quelconque de la location sur l’avancement des travaux ou l’état de l’appartement. Faute de pouvoir invoquer valablement l’inexécution par la bailleresse de ses obligations, les appelants sont redevables du montant des loyers et charges qui fait l’objet de l’indemnisation versée par l’assureur de la SCI Lardemelle. C’est donc à juste titre que le premier juge les a condamnés à payer à la SAS Groupe Solly Azar la somme de la somme de 3.990 euros. Le jugement est confirmé.

Sur les dommages et intérêts et le remboursement des loyers

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les appelants ne démontrent pas que la bailleresse a failli à ses obligations et le premier juge les a à juste titre déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et de remboursement de loyers indûment versés. Le jugement est confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à verser la somme de 800 euros à chacune des intimées en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sont déboutés de leur demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [S] [T] épouse [H] et M. [R] [F] aux dépens d’appel';

CONDAMNE Mme [S] [T] épouse [H] et M. [R] [F] à payer à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 800 euros et à la SCI Lardemelle la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [S] [T] épouse [H] et M. [R] [F] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/ LE PRESIDENT REGULIEREMENT EMPECHE