Arrêt N°

PC

R.G : N° RG 22/01754 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FZUC

[O]

S.A.S. FRANÇOIS 1ER

C/

S.C.I. MADAD

S.A.R.L. MON AGENCE IMMOBILIERE

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 AOUT 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 8] en date du 24 NOVEMBRE 2022 suivant déclaration d’appel en date du 07 DECEMBRE 2022 rg n°: 22/00299

APPELANTS :

Monsieur [I] [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Philippe BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION avocat postulant et M^e Annie KHAYAT-TISSIER avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION , avocat plaidant substitué par M^e Camille JOSUA avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION , ayant plaidé

S.A.S. FRANÇOIS 1ER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Philippe BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION avocat postulant et M^e Annie KHAYAT-TISSIER avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION , avocat plaidant substitué par M^e Camille JOSUA avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION , ayant plaidé

INTIMEES :

S.C.I. MADAD Société Civile Immobilière au capital de 195134,74€, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Christine CHANE-KANE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. MON AGENCE IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Hanna ALIBHAYE,, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Clôture: 18 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Août 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Août 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

LA COUR

Par actes d’huissier en date du 29 juillet 2022, La SAS FRANCOIS 1er et Monsieur [I] [O] ont fait assigner en référé expertise la SCI MADAD et la SARL MON AGENCE IMMOBILIERE sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, sur l’état de locaux commerciaux et d’évaluation de préjudices subis.

Les demandeurs exposaient que ces locaux étaient destinés à accueillir l’activité de restauration qui devait être exploitée par la société FRANÇOIS 1er et pour lesquels la SCI MADAD réclame à Monsieur [O] des indemnités d’occupation. Selon eux, deux baux commerciaux ont été rédigés par MON AGENCE IMMOBILIÈRE, mandataire de la SCI MADAD, propriétaire desdits locaux. Or, les locaux se sont avérés inutilisables et même dangereux et la nullité des baux manifestement encourue.

Par ordonnance en date du 24 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

«  DECLARONS la SAS FRANCOIS IER et Monsieur [I] [O] irrecevables en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTONS la S.A.S FRANCOIS 1er et Monsieur [I] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNONS la S.A.S FRANCOIS 1er et Monsieur [I] [O] solidairement à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la S.A.S FRANCOIS 1er et Monsieur [I] [O] aux entiers dépens. "

Par déclarations déposées au greffe de la cour par RPVA le 7 décembre 2022 et le 16 février 2023, Monsieur [O] et la société François 1er ont interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai suivant avis du 23 janvier 2023 et du 6 mars 2023.

La jonction a été ordonnée par ordonnance le 20 juin 2023 n° 23/199.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2025.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions n° 5, déposées le 28 octobre 2024, Monsieur [O] et la société François 1er demandent à la cour de :

« CONSTATER que les chefs de jugement critiqués sont expressément mentionnés dans la déclaration d’appel du 7 décembre 2022 ;

CONSTATER la régularité de la déclaration d’appel et l’effet dévolutif de l’acte d’appel ;

En tant que de besoin,

CONSTATER que la SCI MADAD ne justifie d’aucun grief ;

CONSTATER qu’une régularisation est intervenue dans les délais impartis et qu’une jonction a été ordonnée ;

En toutes hypothèses,

DÉCLARER la société FRANÇOIS 1 er et Monsieur [O] recevables en leur appel ;

INFIRMER l’ordonnance de référé du 24 novembre 2022 du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu’elle a :

— Déclaré la société FRANÇOIS 1 ER et Monsieur [O] irrecevables en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Débouté la société FRANÇOIS 1 er et Monsieur [O] de toutes leurs demandes, fins et

conclusions ;

— Condamné la SAS FRANÇOIS 1 ER et Monsieur [O] solidairement à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SAS FRANÇOIS 1 ER et Monsieur [O] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

DECLARER la société FRANÇOIS 1 er et Monsieur [O] recevables en leurs demandes ;

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire en désignant tel expert qu’il lui plaira de désigner avec pour mission de :

(')

— Décrire les désordres ayant affecté les locaux lors de leur occupation par les demandeurs ;

— Examiner tous les désordres relevés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 8 mars 2022 et dans le rapport du bureau d’études CIAMO en date du 28 mars 2022 mais également déterminer tout autre désordre ou risque n’y apparaissant pas ou ayant été relevé par la suite ;

(..)

CONDAMNER solidairement la SCI MADAD et la société MON AGENCE IMMOBILIÈRE à payer 3000 euros à chacun des appelants, la société FRANÇOIS 1 er et Monsieur [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement la SCI MADAD et la société MON AGENCE IMMOBILIÈRE aux entiers dépens. "

***

Par ses dernières conclusions récapitulatives n° 3, déposées au greffe de la cour le 14 août 2024, la SCI MADAD demande à la cour de :

«  A titre principal,

DECLARER irrecevable l’appel de la S.A.S FRANCOIS 1ER et Monsieur [O] à l’encontre de l’ordonnance de référé en date du 24 novembre 2022 rendue par le Tribunal judiciaire de SAINT DENIS.

Subsidiairement,

CONFIRMER l’ordonnance de référé du 24 novembre 2022 en toutes ses dispositions.

DEBOUTER la S.A.S FRANCOIS 1ER et Monsieur [O] de toutes leurs demandes, fins

et conclusions.

CONDAMNER la SAS FRANCOIS 1 ER et Monsieur [O] au paiement à la SCI MADAD de la somme de 5.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. "

***

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe de la cour le 19 août 2024, la SARL MON AGENCE IMMOBILIERE demande à la cour de :

«  A titre principal :

DECLARER la SAS FRANCOIS 1ER et M. [O] irrecevables en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

DEBOUTER la S.A.S FRANCOIS 1ER et M. [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

CONFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

CONDAMNER la SAS FRANCOIS 1ER et M. [O] au paiement à la SARL MON AGENCE IMMOBILIERE de la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Il doit être fait application des dispositions du code de procédure civile dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 portant simplification de la procédure d’appel en matière civile, entré en vigueur le 1er septembre 2024 et applicable aux instances d’appel et aux instances consécutives à un renvoi après cassation introduites à compter de cette date.

Sur le périmètre de l’appel :

Pour rejeter la demande d’expertise, le juge des référés a considéré que la société désignée n’était pas encore dotée de la personnalité juridique a la signature du bail bien qu’il soit fait mention d’une SARL en formation et représentée par Monsieur [O]. Ce contrat de bail commercial a été conclu entre la SCI MADAD et la SARL FRANCOIS 1er en formation, représentée par son gérant Monsieur [I] [O]. Mais la seule mention de représentation ne saurait suffire à matérialiser la volonté du gérant d’agir pour le compte d’une société en formation, et donc de s’engager personnellement jusqu’à ce que l’acte soit repris pour le compte de cette société. Il se déduit de l’absence de cette mention expresse que ce contrat été directement conclu par la société en formation à la date de signature et consécutivement dépourvue de personnalité morale. Dès lors, la conclusion des baux commerciaux est entachée d’irrégularité.

Les appelants plaident en appel que l’ordonnance dont appel a retenu à tort que la nullité qui entacherait les baux priverait de tout motif légitime les appelants à demander une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Les intimés plaident principalement l’absence d’effet dévolutif des deux déclarations d’appel et, subsidiairement, la confirmation de l’ordonnance querellée pour défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs à l’expertise puis pour l’inutilité d’une telle mesure et son caractère infondé.

Sur l’effet dévolutif des déclarations d’appel :

La SCI MADAD demande à la cour de « déclarer irrecevable l’appel » en raison de l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel. Selon elle, dans sa première déclaration d’appel, l’appelant ne sollicite pas expressément l’infirmation ou l’annulation de l’ordonnance de référé. Or, aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend à faire réformer ou annuler la décision contestée. Il doit exister un lien qui entre le champ de l’appel et le jugement ou l’ordonnance qui en fait l’objet. L’absence dans la déclaration d’appel de mentions relatives à la réformation ou l’annulation de la décision méconnait l’objectif de l’appel imposé par les textes. La fonction traditionnelle de l’appel, voie de réformation ou d’annulation n’est pas respectée. Cette incertitude fait inévitablement naitre un grief pénalisant l’intimé qui ne sait pas quelle est la finalité poursuivie de l’appel interjeté afin pouvoir préparer sa défense.

Les appelants pensaient pouvoir courir l’irrégularité de la première déclaration d’appel par une deuxième déclaration d’appel enregistrée le 16 février 2023 et la jonction des deux procédures. Or, cette deuxième déclaration d’appel est également dépourvue d’effet dévolutif. En effet, elle indique tendre à la réformation de l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré la SAS FRANCOIS 1 er et M. [I] [O] irrecevables en leurs « demandes » et les a déboutés de leurs « demandes »' mais ne précisent en aucun cas quelles étaient ces « demandes » (expertise judiciaire) et partant, quel est l’objet de l’appel.

Les appelants répliquent que la déclaration d’appel des appelants est parfaitement conforme aux dispositions de l’article 901 du code de procédure civile tel qu’il était alors applicable. En effet, elle contient les mentions qui y étaient prévues et mentionne expressément les chefs de jugement critiqués auquel l’appel est limité ce qui était précisément ce qui était exigé par le 4° de l’article 901 du code de procédure civile. Les rappels auxquels se prête ensuite la SCI MADAD sont dès lors totalement inutiles.

Selon eux, l’article 542 du code de procédure civile n’indique en aucune manière que la déclaration d’appel doit mentionner expressément si l’appelant demande la réformation ou l’annulation du jugement mais que l’appel ne peut « tendre » qu’à cette finalité.

En tant que de besoin, il convient enfin de souligner que l’intimée soulève en réalité une prétendue nullité de forme sans justifier d’aucun grief.

Ceci étant exposé,

Vu l’article 910-4 du code de procédure civile,

La cour observe en premier lieu que dans ses premières conclusions d’intimée, la SCI MADAD n’a pas évoqué l’irrégularité de la déclaration d’appel.

Elle ne peut donc pas soulever d’exception de nullité en vertu de l’article 901 du code de procédure civile, mais elle peut soutenir une absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel postérieurement à ses premières conclusions en application de l’article 562 du même code.

La seconde déclaration d’appel a pu être déposée aux fins de régularisation de la première à condition qu’elle le soit dans le délai pour conclure des appelants.

En l’espèce, la première déclaration d’appel date du 7 décembre 2022. L’avis de bref délai a été adressé aux parties le 23 janvier 2023.

Ayant leur siège social et leur domicile sur le ressort de la cour d’appel, cette régularisation ne pouvait être efficace qu’à la condition d’être remise au greffe de la juridiction au plus tard le 23 février 2023.

Ainsi, la seconde déclaration d’appel, déposée le 16 février 2023, est recevable comme une régularisation de la première.

Vu l’article 562 du code de procédure civile,

Aux termes de l’article 901 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 27 février 2022 au 1er septembre 2024 telle que modifiée par le décret n° 2022-245 du 25 février 2022 et applicable aux instances en cours:

«  La déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Il résulte des dispositions combinées des articles 542 et 901 du code de procédure civile que la déclaration d’appel doit mentionner notamment, à peine de nullité, l’objet de l’appel, soit l’infirmation ou l’annulation du jugement, et les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

S’agissant d’un vice de forme, le défaut de mention obligatoire ne peut entraîner la nullité de la déclaration d’appel que si celui qui l’invoque justifie du grief que lui cause cette irrégularité, en application de l’article 114 du code de procédure civile.

Il résulte des articles 542, 562 et 901 du même code que lorsque la déclaration d’appel tend à la réformation d’un jugement sans faire mention des chefs de jugement critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas, et ce, quand bien même la nullité de la déclaration d’appel n’aurait pas été soulevée,

étant ajouté que seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.

En l’espèce, la première déclaration d’appel est ainsi rédigée : " Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : Appel de la décision en ce que le juge des référés a : – déclaré la SAS FRANÇOIS 1er et M. [I] [O] irrecevables en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; – débouté la SAS FRANÇOIS 1er et M. [I] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; – condamné la SAS FRANÇOIS 1er et M. [I] [O] solidairement à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ; – condamné la SAS FRANÇOIS 1er et M. [I] [O] aux entiers dépens. "

La seconde déclaration d’appel est ainsi rédigée : " Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués. Il est demandé à la Cour d’appel : de réformer la décision querellée en ses dispositions qui ont : – déclaré la SAS FRANÇOIS 1er et M. [I] [O] irrecevables en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; – débouté la SAS FRANÇOIS 1er et M. [I] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; – condamné la SAS FRANÇOIS 1er et M. [I] [O] solidairement à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC – condamné la SAS FRANÇOIS 1er et M. [I] [O] aux entiers dépens. "

Ces deux déclarations d’appel énumèrent donc les chefs du jugement expressément critiqués, tout en sollicitant expressément dans la seconde, la réformation de l’ordonnance querellée, de sorte que l’effet dévolutif a bien opéré, contrairement à ce que soutient l’intimée.

Sur la qualité à agir des appelants :

Le juge des référés a considéré que la SAS FRANCOIS 1er et Monsieur [O] sont irrecevables à agir car la société appelante n’était pas encore dotée de la personnalité juridique a la signature du bail bien qu’il soit fait mention d’une SARL en formation et représentée par Monsieur [O].

Les appelants contestent cette appréciation et exposent que :

. En application de l’article 145 du code de procédure civile, tout intéressé peut demander une mesure d’expertise avant tout procès au fond s’il existe un motif légitime de conserver, et en l’espèce également d’établir, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

. L’Ordonnance critiquée ne pouvait pas retenir que les demandeurs auraient été irrecevables à défaut de motif légitime dès lors que les baux auraient été entachés d’irrégularité alors même que la nullité arguée par la SCI MADAD n’avait pas été prononcée et qu’ils pouvaient donc valablement se prévaloir des baux et de leurs conséquences.

. En outre, compte tenu de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation, le motif retenu par l’Ordonnance pour déclarer les demandeurs irrecevables est totalement inopérant puisqu’il est nécessaire que le juge saisi pour prononcer la nullité de l’acte recherche s’il ne résulte pas, non seulement des mentions de l’acte, mais aussi de l’ensemble des circonstances que, nonobstant une rédaction défectueuse, la commune intention des parties, était que l’acte fût passé au nom ou pour le compte de la société en formation.

. Une telle appréciation ne relève d’ailleurs pas du pouvoir du juge des référés.

. La SCI MADAD croit utile à cet égard d’argumenter sur une prétendue « commune intention » des parties pour tenter d’obtenir la confirmation de l’ordonnance. Il s’agit pourtant là d’une question de fond qui ne peut donc pas être tranchée dans le cadre d’une procédure de référé au titre de l’article 145 du code de procédure civile.

. En conséquence, et contrairement aux allégations des intimés est également indifférent le fait que la société FRANÇOIS 1ER ait finalement adopté la forme d’une SAS et non d’une SARL et que son associé ne soit pas Monsieur [O] mais la société GE DEVELOPPEMENT dont Monsieur [O] est associé unique et gérant.

. La société FRANÇOIS 1 er et Monsieur [O] ont un motif légitime et sont donc recevables à demander une mesure d’instruction relative à l’état des locaux objets des baux et aux préjudices subis.

. En effet, les parties sont en litige sur les conséquences de la nullité encourue des baux, que cette dernière soit fondée sur un vice du consentement ou sur les mentions portées à l’acte s’agissant d’une société en formation. Elles sont en total désaccord sur les responsabilités encourues par les uns et les autres et donc sur les indemnisations dues du fait de la situation créée par l’état des locaux et la nullité encourue des baux.

. La mesure d’expertise sollicitée a également pour objet de faire évaluer les préjudices subis dans le cadre de cette responsabilité extracontractuelle que la société FRANÇOIS 1ER entend mettre en 'uvre.

La SCI MADAD réplique en substance que l’acte sur lequel la demanderesse se fonde n’a pas été conclu par la SAS FRANCOIS 1ER mais par la SARL FRANCOIS 1ER laquelle n’avait pas la personnalité juridique lors de la signature, et n’a finalement, jamais existé faute d’immatriculation. La société désignée n’était donc pas dotée de la personnalité morale à la signature du bail, même s’il était fait mention d’une SARL en formation représentée par son gérant.

. Au demeurant l’acte est nul pour ne pas comporter la mention selon laquelle il était conclu au nom et pour le compte d’une société en formation et indiquer qu’elle était représentée par un gérant, représentation impossible faute d’existence de la société. Il s’agit là d’une nullité absolue insusceptible, selon la jurisprudence, de régularisation.

. S’agissant de Monsieur [O], celui-ci ne peut se prévaloir de la qualité de gérant d’une société inexistante, est intervenu à l’acte en qualité de caution.

. Cet acte étant nul, l’engagement de Monsieur [O] l’est par voie de conséquence et il ne peut se prévaloir d’un quelconque intérêt à solliciter la désignation d’un Expert.

. Ce dernier ne peut même pas se prévaloir de la qualité de dirigeant de la SAS demanderesse, cette société ayant pour Président la société GE CONSTRUCTION.

Sur ce,

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, l’assignation en référé a été délivrée le 29 juillet 2022 par :

. " La SAS FRANCOIS 1er, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Saint-Denis de la Réunion sous le numéro 908 067 440 ;

. Monsieur [I] [O].

L’extrait KBIS de la société à la date du 27 juillet 2022 est versé aux débats (pièce n° 4 des appelants). Il en ressort que cette société a été immatriculée le 9 décembre 2021.

Son président est la SARL GE DEVELOPPEMENT.

Ainsi, la société appelante était régulièrement immatriculée lors de l’introduction de l’instance et disposait donc de la capacité à agir.

Monsieur [O] figure bien en qualité de gérant de la SAS FRANCOIS 1er.

Mais intervenant aussi à titre personnel, il pouvait se prévaloir de sa qualité de caution de la société dans le bail litigieux (pièce en° 8), ce qui lui confère un intérêt à agir.

Le juge des référés n’a donc pas tiré les conséquences de droit en jugeant irrecevable l’action des appelants.

En effet, la question de la qualité ou celle de l’intérêt à agir doit être tranchée sans préjudice du bien-fondé de la demande.

Or, la SAS FRANCOIS 1er et Monsieur [O] ont bien capacité, qualité à agir et intérêt à agir compte tenu de l’immatriculation de la société et de l’engagement de caution de ce dernier, sans qu’il soit permis au juge des référés de statuer sur la régularité du contrat de bail, relevant de l’office du juge du fond.

A cet égard, dès lors que le juge des référés déclarait irrecevables les demandes, il ne pouvait ensuite débouter les demandeurs de leurs prétentions, n’ayant plus le pouvoir de statuer sur la cause du litige ni d’analyser les moyens invoqués par les parties au sujet de la demande d’expertise.

L’ordonnance de référé sera donc infirmée en toutes ses dispositions.

Sur le motif légitime de la demande d’expertise :

Les appelants font valoir qu’il existe un litige entre la société FRANÇOIS 1er qui devait exploiter une activité de restauration dans les locaux donnés à bail le 1er novembre 2021 et le propriétaire de ces locaux, la SCI MADAD et MON AGENCE IMMOBILIÈRE, son mandataire et rédacteur des actes.

. Il existe également un litige entre Monsieur [O] et la SCI MADAD et son mandataire MON AGENCE IMMOBILIÈRE qui lui demandent le paiement d’indemnité d’occupation pour les locaux concernés.

. Or, la solution de ces litiges dépend en premier lieu de l’état des locaux, que ce soit pour apprécier l’existence du préjudice argué par la SCI MADAD au titre d’une prétendue occupation indue ou celui demandé par la société FRANÇOIS 1er , ainsi que les responsabilités des uns et des autres, il est impératif de déterminer si les locaux étaient, ou non,

dans un état propre à permettre une quelconque jouissance.

. Monsieur [O] est légitime à demander à ce que soit établi l’état des locaux et l’impossibilité de toute occupation pour faire valoir sa défense dans le cadre du litige qui l’oppose à la SCI MADAD et son mandataire MON AGENCE IMMOBILIÈRE au titre des indemnités d’occupation qui lui sont demandées.

. Il est donc essentiel de déterminer, en toutes hypothèses, si les locaux objets des baux entachés de nullité étaient ou non susceptibles d’une quelconque jouissance au vu de leur état.

La SCI MADAD soutient préalablement que la SAS FRANCOIS 1ER et Monsieur [O] agissaient en première instance en tant qualité de prétendu « preneur » au contrat de bail. En première instance, Monsieur [O] agissait en tant que gérant de la société. Or, dans leurs dernières écritures les appelants indiquent agir en appel en tant que « tiers ». Ainsi, la SAS FRANCOIS 1 ER et Monsieur [O] ont changé de qualité entre la première instance et la juridiction d’appel. Les demandes de la SAS FRANCOIS 1 ER et de Monsieur [O] doivent ainsi être considérées comme nouvelles par changement de qualité.

La SARL MON AGENCE IMMOBIIERE invoque le caractère infondé de la demande d’expertise en prévision d’une action qui serait vouée à l’échec, dès lors que de nombreuses années se sont écoulées depuis la conclusion des actes sous seing privé intitulés « Bail commercial », que des travaux ont été réalisés dans l’intervalle et que le local a déjà fait l’objet d’une relocation. Ordonner une mesure d’expertise en l’état serait donc en l’état sans objet.

Ceci étant exposé,

Sur le caractère nouveau de la qualité invoquée par les appelants :

Dans leurs écritures, les appelants évoquent leur qualité hypothétique de tiers dans le cas où le bail litigieux serait déclaré nul. Mais cela ne les empêcheraient pas de faire valoir des prétentions ou des moyens de défense dans le cadre d’une éventuelle action en nullité du contrat qui, si elle aboutissait, pourrait les rendre tiers envers les autres parties au litige.

Mais la cour d’appel, statuant comme juge des référés, ne dispose pas du pouvoir d’interpréter ni d’anticiper les moyens qui seraient développés par les parties devant le juge du fond.

En l’absence de prétentions nouvelles en appel, mais seulement de l’invocation d’une qualité distincte de cocontractants dans le cadre de l’action en nullité du bail litigieux, il n’y a pas lieu à irrecevabilité au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur l’intérêt légitime :

Il est constant qu’un bail a été conclu entre les parties (pièces n° 1 et 2) le 1er novembre 2021.

Les pièces produites par les appelants, notamment celles relatives à l’état du local résultant du constat d’huissier de justice dressé le 15 septembre 2022 (pièce n) 29 des appelants), suffit à démontre l’existence d’un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Le fait que les locaux ne soient plus dans l’état où ils étaient au moment de la conclusion du bail ne suffit pas à priver les appelantes de leur droit à tenter d’établir contradictoirement les conditions d’occupation des locaux après la conclusions du bail car l’expert pourra éventuellement rechercher les travaux qui ont été réalisés depuis par le propriétaire ou le nouvel occupant qu’il conviendrait alors de solliciter.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne dispose pas non plus du pouvoir d’apprécier les conditions et la qualité des opérations futures de l’expertise sollicitée dès lors que les appelants la sollicitent, à leurs risques et périls, dans ce cadre plutôt que de choisir la voie de l’article 146 du code de procédure civile devant la juridiction du fond.

En conséquence, eu égard à la justification d’un motif légitime et sans préjudice de la solution qu’apportera éventuellement le juge du fond, il convient d’accueillir la demande d’expertise en retenant la mission proposée par les appelants.

Mais, il sera fait application de l’article 964-2 du code de procédure civile prévoyant que la cour d’appel qui infirme une ordonnance de référé ayant refusé une mesure d’instruction peut confier le contrôle de la mesure d’instruction qu’elle ordonne au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction de la juridiction dont émane l’ordonnance.

Sur les autres demandes :

S’agissant d’une mesure probatoire, les parties supporteront leurs propres dépens de première instance et d’appel tandis que leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DIT que l’effet dévolutif de l’appel résulte des deux déclarations d’appel jointes ;

INFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

ORDONNE une expertise confiée à :

M. [L] [F]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel,

[Adresse 2]. [Adresse 6]

[Courriel 7]

Avec mission de :

— Se rendre sur les lieux en présence de toutes les personnes intéressées et recueillir leurs prétentions ;

— Entendre les personnes intéressées et leurs explications ;

— Entendre tout sachant ;

— Se faire remettre tout document utile pour l’instruction du dossier ;

— Décrire les désordres ayant affecté les locaux lors de leur occupation par les demandeurs ;

— Examiner tous les désordres relevés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 8 mars 2022 et dans le rapport du bureau d’études CIAMO en date du 28 mars 2022 mais également déterminer tout autre désordre ou risque n’y apparaissant pas ou ayant été relevé par la suite ;

— Déterminer l’origine et la cause des désordres ayant affecté les locaux et préciser si tout ou partie des désordres pouvait être connu de la SCI MADAD avant la signature des baux ;

— Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité et à la salubrité des locaux donnés à bail et plus précisément quant à l’usage qui pouvait en être fait et quant à la conformité de leur destination ; et plus généralement, indiquer si au vu de l’état des locaux, il pouvait y avoir eu une quelconque jouissance de ces locaux ;

— S’adjoindre tout sapiteur s’il y a lieu ;

— Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et ceux, le cas échéant, réalisés à cette fin ;

— Déterminer le coût et la durée des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

— Selon toutes justifications utiles, chiffrer les préjudices subis par la société FRANÇOIS 1 er et Monsieur [O] ;

— Évaluer les postes de préjudices annexes ;

— Dire s’il existe un préjudice d’exploitation et financier ou tout autre préjudice et procéder à leur évaluation ;

— Donner tous les éléments techniques et/ou de fait permettant de définir les responsabilités

encourues ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DIT que l’expert établira un pré-rapport et répondra dans le rapport définitif aux éventuelles observations écrites des parties qui devront lui avoir été communiquées au plus tard dans le mois suivant l’envoi du pré-rapport ;

DIT que le magistrat désigné pour le contrôle des expertise au tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion sera chargé de la surveillance des opérations d’expertise ;

FIXE à la somme de 8.000,00 euros la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la S.A.S FRANCOIS 1ER et Monsieur [O] auprès du régisseur des avances et recettes du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion au plus tard le 31 octobre 2025, à peine de caducité de l’expertise ;

DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile devant le juge chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion (et non à la cour d’appel) dans les HUIT MOIS de sa saisine par le service du tribunal judicaire, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du juge chargé du contrôle des opérations d’expertise, et en adresser une copie à chacune des parties ou à leur avocat;

AUTORISE l’expert à s’adjoindre les services d’un sapiteur, notamment d’un expert spécialisé dans l’évaluation des entreprises, des fonds de commerce, des comptes d’exploitation et des estimations immobilières immatérielles (rubrique C. 18-2 de la liste des experts judiciaires), après avoir recueilli les observations des parties ;

Y AJOUTANT,

LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile .

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, Conseillère, le Président étant empêché, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT