RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02838 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F3Y5

Minute n° 25/00002

[J]

C/

S.C.I. 3A

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 4], décision attaquée en date du 22 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 11-22-412

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

APPELANTE :

Madame [M] [J]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. 3A

[Adresse 2]

Représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 09 janvier 2025 et les parties en ont été avisées. A cette date le délibéré a été prorogé au 23 janvier 2025 et les parties en ont été avisées

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE'

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2019, la SCI 3A a consenti à Mme [M] [J] un bail portant sur un logement situé [Adresse 1] à 57330 Hettange Grande moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre une provision sur charges de 20 euros.

Mme [J] a procédé à la résiliation de ce contrat et l’état des lieux de sortie a été établi par huissier le 13 juillet 2021.

Par acte d’huissier du 1er avril 2022, la SCI 3A a fait citer Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Thionville et a sollicité le paiement des sommes de 5.202 euros pour la remise en état du logement, de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre

Mme [J] a conclu au rejet des demandes et a sollicité le paiement de la somme de 500 euros en restitution du dépôt de garantie, outre des dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal a':

— condamné Mme [J] à payer à la SCI 3A la somme de 4.702 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement de la somme de 500 euros en restitution du dépôt de garantie

— débouté la SCI 3A de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

— débouté Mme [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné Mme [J] à payer à la SCI 3A la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 13 décembre 2022, Mme [J] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI 3A de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 août 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— déclarer la SCI 3A irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses prétentions

— la condamner à lui payer les sommes de :

' 500 euros à titre de restitution du dépôt de garantie

' 800 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire

' 4.000 euros au titre de son préjudice de jouissance

' 3.000 au titre de son préjudice moral

— en tant que de besoin ordonner la compensation des créances réciproques

— très subsidiairement l’autoriser à régler sa dette en 24 mensualités égales

— en tout état de cause, déclarer la SCI 3A irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 5.202 euros

— condamner la SCI 3A aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel et à lui payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.000 euros au titre de la première instance et de 1.000 euros au titre de l’appel.

Elle expose qu’eu égard à son appel limité, l’intimée, qui a expressément sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à lui payer la somme de 4.702 euros, est irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 5.202 euros.

Sur le fond, elle soutient que la commission départementale de conciliation a conclu qu’aucune réparation ne pouvait lui être facturée, qu’aucune pièce ne démontre que l’appartement était en bon état de réparations locatives lors de la conclusion du bail, qu’elle ignorait la nécessité de procéder à un état des lieux d’entrée et justifie avoir signalé plusieurs dysfonctionnements, ajoutant que rien ne justifiait de faire établir un état des lieux de sortie par huissier de justice alors que l’intimée a accepté la restitution du logement en l’état en reprenant les clés sans rien signaler. Elle conteste le devis pour le remplacement intégral de la cuisine, fait valoir que la moisissure sur le plafond et la peinture hors d’usage ne peuvent s’expliquer que par un dégât des eaux et un dysfonctionnement de la VMC qui ne relèvent pas de son fait et que les constatations de l’huissier trois semaines après la restitution des clés sont exagérées et qu’il appartient à l’intimée de démontrer que les désordres dénoncés sont antérieurs à la remise des clés.

Sur les demandes reconventionnelles, l’appelante expose que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué, que l’appartement dépourvu de VMC fonctionnelle était humide et présentait des traces de moisissures, qu’il ne revêtait pas les caractéristiques d’un logement décent et qu’elle n’a pu jouir normalement de l’appartement, sollicitant des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral, outre des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Aux termes de ses dernières conclusion du 26 août 2024, la SCI 3A demande à la cour de':

— débouter Mme [J] de l’intégralité de ses prétentions

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [J] à lui payer la somme de 4.702 euros, l’a déboutée de ses demandes en paiement de la somme de 500 euros en restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts pour procédure abusive et l’a condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [J] à lui payer la somme de 4.702 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné Mme [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [J] à lui verser les sommes de :

' 5.202 euros correspondant au montant de remise en état du logement auquel il convient de soustraire le montant du dépôt de garantie de 500 euros, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021

' 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

' 1.000 euros en première instance et 1.500 euros en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [J] aux entiers frais et dépens de procédure d’instance et d’appel.

Elle expose que le procès-verbal d’état des lieux n’a pu être établi que le 13 juillet 2021 parce que l’appelante n’a communiqué sa nouvelle adresse que le 6 juillet 2021, qu’elle n’y a pas assisté malgré sa convocation par lettre recommandée et que le constat fait état de nombreuses dégradations locatives, précisant n’avoir jamais accepté la restitution de l’appartement en l’état ainsi qu’en attestent un échange de courriels du 30 juin 2021 et l’envoi le 5 juillet 2021 du devis des travaux de réfection. Elle ajoute que l’appelante ne prouve pas que ce devis est faux ou erroné, ni que l’estimation serait excessive. Au visa de l’article 1731 du code civil, elle fait valoir qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la locataire est présumée avoir reçu l’appartement en bon état de réparations locatives, qu’elle n’a formulé aucune récrimination durant la durée de la location et est défaillante à renverser la présomption de bon état, que l’huissier a décrit les dégradations qui ne relèvent pas d’une vétusté liée à l’usure du temps, que le remplacement de la cuisine, du réfrigérateur et de la douche s’est avéré nécessaire eu égard à la saleté de ces éléments et des dégradations, les désordres procédant de dégradations locatives.

Sur les demandes reconventionnelles, l’intimée prétend que le dépôt de garantie doit être déduit des sommes dues au titre des réparations locatives, que la procédure n’est pas abusive puisque l’appelante n’a donné aucune suite à la mise en demeure du 13 septembre 2021 et qu’elle n’apporte la preuve d’aucun préjudice subi. Elle soutient que la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral est irrecevable comme étant nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile et en tout état de cause mal fondée, l’appelante ayant reçu l’appartement en parfait état et n’ayant jamais signalé aucun problème. Elle ajoute qu’elle n’a pas à prendre en charge les frais de dysfonctionnement du matériel mis à disposition le temps de la location, qui relèvent d’un mauvais usage ou défaut d’entretien de la locataire. Enfin, elle s’oppose à la demande de délai de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Si l’intimée demande au dispositif de ses conclusions, la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [J] au paiement de la somme de 4.702 euros du chef des réparations locatives et parallèlement sa condamnation au même titre au paiement de la somme de 5.202 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021, cette seconde prétention n’est pas irrecevable, dès lors qu’elle précise expressément «'qu’il convient de soustraire (de la somme de 5.202 euros) le dépôt de garantie de 500 euros'», les deux demandes portant ainsi sur le même montant en principal et se différenciant uniquement sur le point de départ des intérêts qui seul fait l’objet d’un appel incident tel qu’il ressort du même dispositif, sollicitant l’infirmation de la décision en ce qu’elle a assorti la condamnation d’intérêts à compter du jugement.

Pour le reste, l’appelante ne développe aucun moyen au soutien de l’irrecevabilité de l’ensemble des prétentions de la SCI 3A qu’elle allègue.

En conséquence, elle est déboutée de sa demande d’irrecevabilité.

Sur les réparations locatives

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire. Selon les dispositions de l’article 7 (paragraphes c et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de':

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte des débats que les parties n’ont pas établi d’état des lieux d’entrée, sans qu’il soit démontré la mauvaise foi de l’intimée à cet égard, et les incidents dénoncés par messages téléphoniques en cours de location (dysfonctionnement du four, un dégât des eaux) ne sont pas de nature à renverser la présomption de l’article 1731 du code civil dès lors qu’ils sont survenus plusieurs mois après la conclusion du bail, de sorte qu’il est considéré que Mme [J] a reçu l’appartement en bon état de réparations locatives.

Il n’est pas établi qu’à l’issue du contrat de location, l’intimée aurait accepté les locaux en l’état lors de la remise des clés le 24 juin 2021, alors que l’acceptation de la restitution des clés n’emporte pas renonciation certaine et non équivoque du bailleur à réclamer au preneur la remise en état des lieux loués. En revanche, il appartient à la propriétaire de démontrer que les désordres dont elle sollicite la réparation sont imputables à la locataire. L’état des lieux établi trois semaines après le départ de l’appelante, n’est pas pour autant dépourvu de valeur probante dès lors que la réalité et l’antériorité des désordres qu’il relève sont corroborées par d’autres éléments tangibles. Tel est le cas pour un placard et un tiroir de la cuisine que Mme [J] admet avoir détériorés dans un courriel du 6 juillet 2021, le réfrigérateur dont elle reconnaît dans ses conclusions qu’il ne fonctionnait plus, sans pour autant justifier que ce dysfonctionnement est imputable à l’une des causes exonératoires prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’état des peintures et de l’existence de moisissures au plafond de la salle de bains. Les constatations de l’huissier sont étayées par des photographies et ces désordres, de par leur nature, ne peuvent survenir en quelques jours et sont nécessairement antérieurs à la remise des clés, outre le fait qu’il n’est produit aucune pièce de nature à accréditer les dires de l’appelante quant à l’imputabilité de ces désordres à une panne de VMC, une fuite de chaudière, un dégât des eaux dont les conséquences telles qu’elles résultent des messages échangés ne se sont manifestées que dans les locaux situés à l’étage inférieur, ou encore à l’ancienneté des peintures et tapisseries jaunies, l’occupation n’ayant duré que deux ans. Enfin, la réalité de la dégradation du bac et de la cabine de douche relevée par l’huissier est confirmée par un SMSdu 13 janvier 2021 accompagné d’une photographie du bac de douche fissuré et un courriel dans lequel l’appelante refuse de supporter le montant porté en compte pour le remplacement de la douche au seul motif qu’elle n’était pas de «'très grande qualité'». Comme pour la cuisine, il ne ressort d’aucun élément que la détérioration de cet équipement est consécutive à la vétusté, une malfaçon, un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d’un tiers, qui seuls sont susceptibles d’exonérer la locataire de sa responsabilité.

Il appartient dès lors à l’appelante de prendre en charge le coût du remplacement des éléments de cuisine détériorés et de la douche ainsi que la remise en peinture des locaux. Sur le devis des travaux pour un montant total 5.202 euros, la prestation «'cuisine de type Castorama, avec pose et enlèvement'» dont le montant fixé à 2.280 euros sans autres indications, apparaît surévaluée par rapport au coût de remplacement des deux meubles et d’un réfrigérateur qui seul est imputable à l’appelante et sera évaluée à la somme de 800 euros. Pour le reste, les montants figurant sur le devis concernant le remplacement de la douche et la remise en peinture ne présentent aucune exagération. En conséquence le montant des réparations locatives est évalué à la somme totale de 3.722 euros.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie de 500 euros vient en déduction des sommes restant dues au bailleur. En conséquence, le jugement est infirmé et Mme [J] est condamnée à payer à la SCI 3A la somme de 3.222 euros (3.722 – 500) avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 novembre 2022 et il est confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral

Il résulte de l’article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Si l’intimée conteste la recevabilité des demandes de l’appelante au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral, elle ne forme aucune demande d’irrecevabilité au dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef.

Sur le fond, il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose notamment que celui-ci permet une aération suffisante, que ses dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité. Il n’impose pas pour autant la présence d’une VMC de sorte que c’est en vain que l’appelante reproche à l’intimée l’absence de mise en place d’une telle installation. Il ne ressort d’aucune pièce que le logement litigieux ne comporte pas une aération suffisante et que ses dispositifs d’ouverture ne permettent pas une évacuation de l’air et de l’humidité, étant observé que Mme [J] elle-même n’a rien prétendu de tel au cours de la location ou en suite de la résiliation. Il résulte par ailleurs des développements qui précèdent que faute de preuve de la vétusté du réfrigérateur et du bac de douche, d’une malfaçon les affectant, d’un cas de force majeure ou de la faute du bailleur, la dégradation de ces équipements relève de la responsabilité de l’appelante, qui ne démontre pas davantage que le dysfonctionnement du four qui ne ressort que de ses déclarations, est imputable à la SCI 3A. Faute de preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations, elle est déboutée de ses demandes d’indemnisation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

S’il résulte des développements qui précèdent quel’appelante est redevable du montant de réparations locatives, il n’est en revanche pas démontré que l’absence de règlement des sommes dues procède d’une réticence dolosive ou de la mauvaise foi. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, l’appréciation inexacte que l’une des parties fait de ses droits ne constituant pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité à ce titre. Par ailleurs la simple affirmation du caractère abusif de la demande ne peut suppléer la nécessaire démonstration et justification du préjudice allégué.

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande d’indemnisation alors qu’il ressort de ce qui précède que les demandes de l’intimée sont en partie fondées. Le jugement est confirmé.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande alors que l’appelante ne produit aucune pièce sur sa situation financière et a de fait déjà bénéficié de très larges délais, les locaux étant restitués depuis plus de trois ans. La demande est rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [J], partie perdante pour l’essentiel, est condamnée aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme mise à sa charge en première instance et déboutée de sa demande présentée de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [M] [J] de ses demandes d’irrecevabilité des demandes de la SCI 3A';

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a’condamné Mme [M] [J] à payer à la SCI 3A la somme de 4.702 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022' et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [M] [J] à payer à la SCI 3A la somme de 3.222 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022';

CONFIRME le surplus du jugement ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [M] [J] de ses demandes de condamnation de la SCI 3A au paiement des sommes de 4.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et de 3.000 euros au titre de son préjudice moral, et de sa demande de délais de paiement';

CONDAMNE Mme [M] [J] aux dépens d’appel';

CONDAMNE Mme [M] [J] à payer à la SCI 3A la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

DEBOUTE Mme [M] [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT