RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 25/00500 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GK6Q

[O]

C/

S.C.I. NEW HOME

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Juge des contentieux de la protection de METZ

20 Février 2025

23/000532

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 29 AVRIL 2026

APPELANT :

Monsieur [S] [O]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001989 du 21/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.C.I. NEW HOME prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 2]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Michel NASSOY, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2017, la SARL Holding, aux droits de laquelle est venue la SCI New Home, a consenti un bail à M. [S] [O] portant sur un local d’habitation situé à [Localité 1], [Adresse 1] pour un loyer de 750 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte du 11 mars 2022, la SCI New Home a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 17 octobre 2023, elle l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] a invoqué l’existence de contestations sérieuses et sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 20 février 2025, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 juillet 2017 entre M. [O] et la SCI New Home sont réunies à la date du 12 mai 2022

— condamné à titre provisionnel M. [O] à payer à la SCI New Home la somme de16.306,52 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2022 sur la somme de 825,02 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [O]

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

— ordonné à M. [O] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut pour M. [O] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI New Home pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue a l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable

— dit qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné à titre provisionnel M. [O] à payer à la SCI New Home une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 750 euros augmentée de 50 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux mais sous déduction le cas échéant de la somme de 16.306,52 euros outre intérêts à laquelle M. [O] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [O] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L.711-1 et suivants du code de la consommation

— rejeté toute autre demande

— condamné M. [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale, et à payer à la SCI New Home la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 21 mars 2025, M. [O] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 février 2026, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— se déclarer incompétente pour statuer en référé sur les demandes de provision et dire n’y avoir lieu à référé

— subsidiairement déclarer les demandes irrecevables, les rejeter, plus subsidiairement réduire la provision à 5.077,36 euros, plus subsidiairement la réduire à 20.604,96 euros et rejeter le surplus des demandes financières

— lui accorder des délais de paiement

— rejeter l’appel incident

— condamner la SCI New Home aux dépens.

Il expose qu’il a quitté le logement et restitué les clés le 30 juin 2025, qu’il bénéficie d’un rétablissement personnel avec effacement de ses dettes ce qui rend la demande de provision irrecevable ou contestable, que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi pour un montant erroné, que l’intimée ne justifie pas de la régularisation des charges, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé. Subsidiairement il conteste les sommes réclamées et l’indemnité d’occupation puisqu’il a quitté le logement et sollicite des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 18 décembre 2025, la SCI New Home demande à la cour d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [O] à lui verser une provision de 16.306,52 euros, la confirmer pour le surplus, et de :

— constater que la demande d’expulsion est sans objet

— condamner M. [O] à lui verser une provision de 28.704,80 euros pour l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2022 sur la somme de 802,04 euros et de l’arrêt pour le surplus, et une indemnité d’occupation de 800 euros par mois à compter du 1er août 2025

— le débouter de ses demandes

— subsidiairement dire qu’en cas de non respect des délais de paiement l’intégralité des sommes sera exigible

— condamner M. [O] aux dépens et à lui verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le juge des référés est compétent et qu’il n’y a pas de contestation sérieuse, que les loyers sont impayés depuis mai 2021, qu’elle a contesté la décision de la commission de surendettement et qu’à ce jour la dette n’est pas effacée, qu’elle justifie d’une créance de 28.704,80 euros et s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence

Il est rappelé que la question de l’existence ou non de contestation sérieuse ne relève pas d’un problème de compétence mais de pouvoir juridictionnel du juge des référés. Dès lors, en l’absence de réel moyen exposé au soutien de sa demande d’incompétence, l’appelant en est débouté.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à l’appelant le 11 mars 2022 d’avoir à payer la somme de 622 euros au titre de l’arriéré locatif, après déduction des frais de relance et frais d’huissier qui n’ont pas à y figurer, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, ainsi qu’il résulte du décompte produit par l’intimée. Il est observé que l’appelant ne justifie du règlement d’aucune somme dans le délai légal et il n’est démontré aucune mauvaise foi dans la délivrance du commandement. Il est également relevé que la décision d’admission de l’appelant à la procédure de surendettement est postérieure à l’acquisition des effets de la clause résolutoire et sans effet sur la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail et il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de l’appelant puisqu’il n’est pas contesté qu’il a libéré le logement et rendu les clés le 30 juin 2025.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, il incombe au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Il ressort des dispositions de l’article 24 VI que, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1o Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement

3o Par dérogation au 2o du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, lorsqu’une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [O] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement du 29 juillet 2025 et que la SCI New Home a formé recours contre cette décision devant le tribunal judiciaire de Metz, la procédure étant toujours en cours. Il s’ensuit que l’appelant ne peut soutenir que sa dette est totalement effacée alors qu’il n’a pas été statué sur le recours du créancier. Il est en conséquence débouté de sa demande d’irrecevabilité.

Au vu des décomptes produits par l’intimée et après déduction des frais d’huissier qui n’ont pas à être pris en compte, l’appelant reste devoir la somme de 27.633 euros au 30 juin 2025, date de remise des clés et de libération des lieux loués, et il ne justifie d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte, alors qu’il n’a rien versé depuis janvier 2022. Il convient de faire droit à la demande de provision à hauteur de ce montant, en l’absence de contestation sérieuse, tout en précisant que l’exigibilité de la dette est suspendue jusqu’à la décision du tribunal judiciaire sur la procédure de surendettement. L’ordonnance est infirmée.

Sur l’indemnité d’occupation

Eu égard à la restitution du logement au 30 juin 2025, la demande de paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2025 est rejetée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, eu égard à ce qui précède sur la suspension de l’exigibilité de la dette et au fait que l’appelant ne justifie pas être en mesure de régler sa dette dans le délai de trois ans, la demande de délais de paiement est rejetée et l’ordonnance confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [O], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [S] [O] de sa demande d’incompétence et d’irrecevabilité des demandes de la SCI New Home ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 juillet 2017 entre M. [S] [O] et la SCI New Home sont réunies à la date du 12 mai 2022

— rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [S] [O]

— condamné à titre provisionnel M. [S] [O] à payer à la SCI New Home une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 750 euros augmentée de 50 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou l’expulsion

— rejeté toute autre demande

— condamné M. [S] [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale, et à payer à la SCI New Home la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

CONDAMNE à titre provisionnel M. [S] [O] à payer à la SCI New Home la somme de 27.633 euros arrêtée au 30 juin 2025, date de la libération du logement et remise des clés, au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2022 sur la somme de 825,02 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus ;

SUSPEND l’exigibilité de la somme de 27.633 euros jusqu’à la décision du tribunal judiciaire de Metz statuant sur la contestation formée par la SCI New Home contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire adoptée le 29 juillet 2025 au bénéfice de M. [S] [O] ;

DIT que le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel a cessé à la libération des lieux, soit le 30 juin 2025 ;

DEBOUTE en conséquence la SCI New Home de sa demande de condamnation de M. [S] [O] à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2025 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE la SCI New Home de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.