COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2009

Débats du 16 Juin 2009

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/00042

Minute n° :

Ce jour, QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE NEUF,

A l’audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de MONTPELLIER , Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l’arrêt suivant dans l’instance opposant :

d’une part :

SOCIETE D’EQUIPEMENT DE LA REGION MONTPELLIERAINE (SERM) Société Anonyme d’Economie Mixte , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e BEQUAIN DE CONINCK, avocat au barreau de Montpellier

APPELANTE

et

d’autre part :

Madame I J épouse X

XXX

XXX

Représentant : M^e SCHEUER & VERNHET (avocat au barreau de MONTPELLIER) substitué par M^e A-A, avocat au barreau de Montpellier

Madame K J

Maison de retraite Sudalia

XXX

34430 SAINT A DE VEDAS

Représentant : M^e SCHEUER & VERNHET (avocat au barreau de MONTPELLIER) substitué par M^e A-A, avocat au barreau de Montpellier

Madame Z J épouse Y

XXX

XXX

Représentant : M^e SCHEUER & VERNHET (avocat au barreau de MONTPELLIER) substitué par M^e A-A avocat au barreau de Montpellier

INTIMEES

Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

XXX

Centre Administratif Chaptal BP 7001

XXX

INTERVENANTE

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 31/03/2009.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du

28 Mai 2008

Après que les débats aient eu lieu à l’audience publique du 16 Juin 2009 où siégeaient :

— Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller de Chambre, Président, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de MONTPELLIER,

— Monsieur A-Louis IS, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de RODEZ, Juge de l’Expropriation du Département de l’AVEYRON , désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente,

— Monsieur L M, Juge au Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge suppléant de l’Expropriation du Département de l’Aude, désignée par Ordonnance de Madame la Première Présidente,

En présence de M. DE BREMOY, délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l’Hérault, Commissaire du Gouvernement,

assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,

Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 15 Septembre 2009.

Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi.

Par jugement en date du 28 mai 2008, le juge de l’expropriation du département de l’Hérault a dit n’y avoir lieu à expertise, ou à limitation de l’indemnité au montant de l’estimation faite par les domaines.

Le juge a fixé à la somme de 2 455 882,40 € l’indemnité due par la SERM à Mesdames Z et I J, et à qui il appartiendra, pour l’expropriation des parcelles cadastrées PC 4 et PC 6 de 4498 m2 et 31087 m2 de superficie respective, implantées sur le territoire de la commune de Montpellier.

Cette indemnité sera portée à la somme de 2 699 655,60 € pour le cas où la superficie de la parcelle PC 4 serait portée à 4974,35m2 et celle de PC 6 à 34379,25 m2 par décision de justice devenue définitive.

Dans l’hypothèse où la surface retenue se révélerait différente de celle résultant de l’alternative précitée, l’indemnité sera calculée sur la base de 100 €/m2 pour la portion de terrain située en zone 7 AUZ, et de 30 €/m2 pour celle située en zone A.

Une somme a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

La SERM a relevé appel selon déclaration au greffe de la Cour le 2/07/08.

* * *

L’appelante a déposé son mémoire le 2/09/08, régulièrement notifié aux autres parties.

* * *

Les intimées Z et I J, ainsi que l’hoirié de M^lle K J ont déposé leur mémoire en réponse le 2/10/08, régulièrement notifié aux autres parties.

* * *

L’appelante a déposé un mémoire en réplique le 3/06/09 ;

Les intimées Z et I J, et l’hoirié de M^lle K J ont déposé le 12/06/09 un mémoire en réponse n° 2, régulièrement notifié aux autres parties.

* * *

Le Commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions le 16/06/09 ; elles sont radicalement irrecevables car déposées hors du délai imparti par l’article R.13-49 du code de l’expropriation.

* * *

La SERM, appelante, a déposé le 16/06/09 un mémoire de réplique contestant l’exception d’irrecevabilité de l’appel soulevée par les intimées.

* * *

Il ne sera pas fait droit à l’incident soulevé par la SERM selon courrier en date du 15/06/09, qui estime que les écritures des intimées en date du 15/06/09 sont tardives et portent atteinte au principe du contradictoire.

En effet, et alors qu’elle était avertie par le greffe de la date d’audience (13/06/09) dès le 3/04/09, la SERM n’a déposé un mémoire en réplique que le 3/06/09 avec 22 pièces nouvelles ainsi soumises au débat 13 jours avant l’audience.

Au delà de la conception à géométrie variable du principe du contradictoire qu’il est ainsi demandé à la Cour d’entériner, la SERM s’exposait à l’évidence à une réponse, ce que les intimées se sont résolues à faire sans soulever aucun incident, le 12 juin 2009 ;

Dans le cadre d’une bonne administration de la justice, et sauf à rejeter à la fois les écritures du 12/06/06 des intimées et celles du 3/06/09 de l’appelante, ce qui porterait atteinte aux intérêts bien compris des parties, la Cour estime, après examen, que les écritures et pièces complémentaires versées aux débats par les parties en juin 2009 ne font que parachever les éléments de discussion mis en place par le mémoire de l’appelant et celui en réponse, étant précisé que la SERM n’hésite pas à déposer le jour de l’audience un mémoire relatif à l’exception d’irrecevabilité de l’appel, argument soulevé par les intimées dans leur mémoire en réponse d’octobre 2008…

L’atteinte du principe du contradictoire n’est donc nullement démontrée et la procédure est parfaitement régulière.

* * *

SUR CE :

Attendu que K J est décédée le 24/11/07 ; que le jugement a été signifié le 3/06/08 par M^e REMY, huissier à Montpellier, à la requête de K J, I X et Z Y ;

Attendu qu’il n’y a donc rien que de logique à ce que la SERM ait interjeté appel à l’encontre de K J le 2/07/08, ce qui n’a pu entâcher la régularité du recours, dès lors que 'l’hoiri2' de K J est intervenue volontairement aux débats en s’associant au mémoire en réponse de Z Y et de I X, le 2/10/08 ;

Attendu qu’en effet, la régularisation qui, en toute hypothèse, est ainsi intervenue est incontestable, puisqu’il n’est pas contesté que Z Y et I X, dont la qualité d’intimées n’est pas contestée, sont les seules héritières de K J ;

Attendu qu’elles ne peuvent donc exciper d’une signification à une personne décédée, en connaissance de cause, alors qu’elles interviennent volontairement à l’instance en qualité d’héritières de cette personne ;

— Sur le jugement de premier ressort :

Attendu que la notion même d’appel implique la critique du jugement entrepris ;

Mais attendu qu’en l’espèce, cette critique est discutable et sans portée réelle, la Cour estimant que le véritable débat se résume à la valeur des terrains intégrés dans une ZAC, ce qui n’a pas échappé au premier juge ;

Attendu qu’en effet, l’article L.13-17 du code de l’expropriation ne saurait trouver application dès lors que l’attestation immobilière après décès dont se prévaut la SERM est purement déclarative et ne vaut pas transfert de propriété au sens de l’article précité ;

Attendu que la SERM ne commente pas par ailleurs la déclaration rectificative (pièce 51) intervenue avant le jugement de premier ressort, dont se prévalent le intéressées ;

Attendu que s’agissant de l’article L.13-16 du code de l’expropriation, l’appelante ne peut sérieusement conclure que le premier juge 'n’a absolument pas tenu compte’ des accords amiables intervenus à l’intérieur de la ZAC ;

Attendu qu’au contraire, et dès lors que la double majorité n’est pas alléguée, le premier juge a motivé sur le nombre 'relativement limité’ des parcelles concernées par les accords dont la SERM fait état, et sur la SHON 'particulièrement élevée’ pour les parcelles à évaluer ;

Attendu que la ZAC Ovalie couvre 35 ha ; que le nombre d’accords amiables produits porte sur moins de 39 000 m2 ; que le terme limité est approprié à l’espèce, et caractérise un examen minutieux du premier juge, et donc une prise en compte au sens de l’article L.13-16 précité ;

Attendu que pareillement, et s’agissant de la SHON, la Cour ne tire pas de la lecture du premier juge qu’il se soit livré à une comparaison de la constructibilité d’Ovalie et des Grisettes ; que l’on ne peut qu’admettre ce qu’il a retenu, à savoir que la densité de 0,76 est 'particulièrement élevée’ ;

Attendu qu’il ne saurait donc être reproché au premier juge d’avoir refusé d’appliquer l’article L.13-16 précité, ce dernier, qui n’est pas lié par les prix résultant des accords qui lui sont soumis, n’ayant fait qu’apprécier la pertinence de ces accords par rapport à la réalité du marché et aux autres termes de référence produits, dans le respect du principe du contradictoire et dans l’exercice de son pouvoir souverain ;

Attendu que pour le reste, le premier juge ne peut qu’être confirmé sur les éléments essentiels suivants, ce qui relativise d’autant la critique de ses travaux, surtout lorsqu’il est observé que les intimées renoncent en appel à revendiquer la qualité de terrain à bâtir pour leurs parcelles ;

— Sur la date de référence :

Attendu que par application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, s’agissant de parcelles soumises au droit de préemption, c’est la date de révision du P.L.U. intervenue le 2/03/06 qui s’impose ;

que les parcelles sont à évaluer au 28 mai 2008, date du jugement de premier ressort ;

— Sur la qualification juridique des parcelles :

Attendu que la zone 7 AU est définie par le P.L.U. comme un lieu stratégique situé à la frontière de la zone urbaine et de la zone naturelle de la ville, sur l’axe de la RN 113, avec quatre secteurs dont le 7 AU 2 en 'coeur de quartier’ ;

Attendu que les constructions d’habitations, mais également de commerces et de bureaux (mixité sociale) sont permises, 7 AU 1 et 7 AU 2 constituant un ilôt (L.123-3 du code de l’urbanisme) autorisant 240 000 m2 de SHON, avec hauteur maximale de 27 mètres le long du linéaire et de 15 mètres dans les autres cas ;

Attendu que la zone A vise au maintien de l’activité agricole avec une constructibilité limitée aux bâtiments nécessaires à l’exploitation, avec possibilité de réhabilitation et d’extension des bâtiments existants (pas d’extension supérieure à 50% de la SHOB existante) ;

Attendu que ces constatations objectives ne sont pas contrebalancées par l’application que revendique la SERM de l’article L.13-15-I alinéa 2 du code de l’expropriation ;

Attendu que la pièce n° 9 (séance du conseil municipal du 29/10/03) ne démontre nullement que les travaux publics du Val de Croze aient été réalisés dans les trois ans précédant la présente enquête préalable à la D.U.P. ; qu’en effet la ZAC Val de Croze a été créée en 1981, et la délibération susvisée ne fait qu’acter la réalisation du programme d’habitations et d’équipements publics, ce qui n’est pas assimilable à la démonstration de travaux publics entre octobre 2001 et octobre 2004 (ouverture de l’enquête) ou a fortiori à la preuve d’un lien entre les changements de valeur de la zone et lesdits travaux ;

Attendu que s’agissant du stade Yves du Manoir, et au delà des motivations du premier juge ('aucun des équipements cités ne concerne des aménagements réalisés pour la construction du stade'), la Cour relève que la SERM elle-même se borne (page 17 de son mémoire) à estimer que 'les travaux publics susvisés… ne peuvent être pris en compte pour apprécier la desserte de la zone de projet dans laquelle s’inscrivent les parcelles dont s’agit', alors que l’article L.13-15-I alinéa 2 qui fonde son raisonnement parle de 'changements de valeur….. provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique, de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble’ ;

Attendu que ce recadrage textuel ramène à la question des réseaux et de leur suffisance, la question restant ouverte et la démonstration non faite d’un changement de valeur des parcelles litigieuses qui serait dû à la réalisation de la ZAC Val de Croze ou de la desserte du stade Yves du Manoir, dans les délais impartis par le texte et au sens de ce texte ;

Attendu qu’enfin, l’article L.13-15-11-4^e du code de l’expropriation interdit de considérer que l’emplacement réservé qui grève la parcelle PC 6 la rend inconstructible lorsqu’il s’agit de l’évaluer ; qu’en application de l’article précité, la parcelle litigieuse doit être considérée comme ayant cessé d’être comprisse dans un emplacement réservé ;

Et attendu que le débat se résumera infra à l’examen des termes de référence respectifs, dès lors que le raisonnement du premier juge n’est plus sérieusement contesté qui s’est livré à une mise en perspective minutieuse des études d’impact de 2003 et 2004 et de ses propres constatations lors du transport sur les lieux, dont il résulte que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue, tenant l’insuffisance des réseaux référence faite aux nécessités de la zone de projet ;

Mais attendu que pour autant, cette insuffisance ne saurait être assimilée à une absence, bien au contraire, puisque l’étude d’impact d’octobre 2003 démontre :

— une desserte de la zone de projet par trois voies, réseau viaire décrit comme hétérogène mais comportant l’avenue de Vanière et la rue de Bugarel ;

— la zone de projet possède l’ensemble des réseaux eaux pluviales, potables, usées et réseau électrique ;

— les eaux pluviales sont collectées par XXX) ou par XXX) et rejetées au Rieucoulon ;

— les eaux usées sont collectées par une canalisation de 500 mm le long du Rieucoulon vers la station du Mas d’Artis ; elle doit être réhabilitée ; la station devra être redimensionnée ;

— la plupart des habitations du secteur sont alimentées par des forages, le réseau est à mailler sur le Val de Croze ;

— seule la ligne électrique depuis St A de Védas alimente trois postes sur poteau à proximité de la zone de projet. Une d’entre elles se situe le long de la rue Bugarel ;

Attendu que l’étude d’impact de mars 2004 rappelle l’existence de réseaux en prériphérie de la zone de projet, mais aussi la nécessité de réaliser l’ensemble des réseaux internes à la ZAC, et de modifier plusieurs réseaux périphériques ;

Attendu que ne sont donc nullement contestées de façon circonstanciée les constatations objectives du premier juge lors du transport sur les lieux, à savoir :

— les parcelles en litige sont desservies par la voirie goudronnée, en l’occurrence la rue du Pas du Loup qui dessert parallèlement la ZAC du Val de Croze située de l’autre côté de cette même rue ;

— l’ensemble bâti (parcelle PC 4) est relié au réseau électrique ;

— en limite de cette parcelle existait déjà une conduite d’alimentation en eau potable de 150 mm de diamètre directement raccordable ;

— le réseau d’évacuation des eaux usées (canalisation de 200 mm) est présent en bordure immédiate de la parcelle, relié à la canalisation de 500 mm en bordure du Rieucoulon qui limite la façade occidentale du bien ;

— la ligne électrique moyenne tension existante en limite immédiate de parcelle est répertoriée ;

Attendu que le premier juge a conclu que

'rien ne démontre dès lors que les réseaux soient insuffisants

au regard d’une opération de construction sur ce site précis'

motivation essentielle que la Cour adopte, et dont il résulte bien que

'la qualification de terrain à bâtir ne peut en l’espèce être retenue seulement en raison de la modification intervenue… à la date de référence, tenant la création d’une ZAC et l’appréciation des réseaux au regard de l’ensemble de la zone’ ;

Attendu que pour autant, la situation hautement privilégiée des parcelles litigieuses ne saurait être utilement contestée, tenant :

— le développement démographique de la commune et les besoins du logement qui en découlent ;

— la proximité par rapport au centre ville d’un site campagnard en continuité de la partie urbanisée de Montpellier ;

— la proximité de l’autobus, du tramway, de la RN 113 et de l’autoroute ;

— la proximité par rapport aux zones commerciales et à la bande littorale ;

— l’intérêt pour un promoteur en terme de SHON exploitable, ne serait-ce que pour la partie 7 AU 2 ;

Attendu que la Cour relève que ne sont pas autrement commentés le permis de construire obtenu le 18/09/06 pour construire deux immeubles collectifs sur la parcelle P 150 mitoyenne des parcelles litigieuses, la description des réseaux résultant du plan de masse et du carnet de lots régulièrement communiqués, et l’attestation du constructeur (pièce n° 7), dont il résulte que

'les branchements des réseaux égoûts, assainissement, eau, ont été effectués à partir des réseaux déjà existants. Le branchement de l’électricité s’effectue également sur le transformateur existant rue de Bugarel’ ;

Attendu qu’aucune participation (pour raccordement à l’égoût ou pour équipement public en secteur d’aménagement d’ensemble) n’a été sollicitée (cf permis de construire P n° 11) ;

Attendu que cet exemple ne fait que corroborer, en l’espèce, l’intérêt premier que présente en réalité pour un promoteur la SHON autorisée, même si en droit les réseaux et la desserte existants doivent être considérés comme insuffisants au regard de la zone de projet pour qualifier les parcelles de terrains à bâtir, ce qui n’empêche pas qu’en fait ils ont pu, au moins dans l’exemple susvisé, suffire à la construction autorisée d’immeubles collectifs ;

— Sur les termes de référence et l’évaluation :

Attendu que les parties ne facilitent pas la mission de la Cour qui est d’évaluer le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Attendu qu’ainsi, l’exproprié se réfère pas trop à un raisonnement intégrant le prix du m2 de SHON, éludant par là tout le processus permettant, à partir du terrain nu, de mettre sur le marché un m2 construit ;

Attendu que pour sa part, l’expropriant rappelle à juste titre les principes afférents au droit de l’expropriation, dont l’impossibilité de tenir compte à la date de référence de l’utilisation future de l’immeuble, mais réaffirme dans la foulée que ses offres dépassent largement en zone A le prix du terrain agricole, et prennent en compte en zone 7 AU la situation privilégiée de l’immeuble, de façon généreuse à l’instar de l’arrêt BERARD et non pas minimale comme dans l’arrêt GIBELY de la Cour de Toulouse ;

Attendu que la Cour a motivé ci-dessus sur la situation hautement privilégiée des terrains, qui s’explique bien évidemment aussi par le potentiel important de constructibilité résiduelle en zone A, ainsi qu’il a été retenu ci-dessus par confirmation du premier juge ;

Attendu que la complexité de la mission de la Cour s’accroît avec la discussion entamée sur les profits auxquels se livrerait la SERM en revendant des terrains expropriés destinés à la construction, puisque la SERM conteste ces profits mais consent à donner quelque éclairage financier sur l’opération Ovalie ;

Attendu qu’il convient tout d’abord de relever que le caractère bénéficiaire ou déficitaire de l’opération dans son ensemble importe peu, car il n’existe aucun lien direct entre la valeur du terrain dont l’exproprié est dépossédé et le résultat final d’ensemble de l’opération d’intérêt public ayant motivé l’expropriation ;

Attendu que de proche en proche, pareil raisonnement reviendrait à estimer que le terrain nu a été payé trop cher, à proportion de la perte globale générée par l’opération d’ensemble, et au prorata de la surface concernée (cf mention en ce sens page 9 in fine du mémoire en réplique de la SERM) ;

Attendu que néanmoins, et dès lors qu’elle communique des chiffres – certes prévisionnels et datant de janvier 2005 – cf mention pièce n° 51 : 'calculé sur SHON bilan janvier 2005" – la SERM peut se voir opposer, avec toutes les réserves d’usage :

— un prix d’acquisition des services publics de 9 790 KE, pour une superficie de 146 700 m2, soit 66 €/m2 pour la voierie mais aussi les bassins de rétention ;

— un prix d’acquisition de 20 982 KE moins 9790 KE pour le foncier destiné à être cédé, soit 11 192 KE, soit 207 600 m2 (354 300 – 146 700), soit 53,91 €/m2 ;

— une participation moyenne, selon la SERM, de 1 696 € HT/M2 dans la ZAC Ovalie ;

Attendu que la prudence commande de ne pas sur-interpréter ces chiffres, mais pointe déjà la modicité, en toute hypothèse, de l’offre à 11 €/m2 pour la zone A, tout en révélant l’évidence, à savoir que le prévisionnel de la SERM se fonde sur un foncier grosso modo acquis autour de 50 €/m2 (20 982 KE : 382 300 m2 = 54,88 €), et explique peut être mieux l’offre à 45 €/m2 que l’état du marché qui résulte des éléments de référence produits par l’expropriant ;

Attendu qu’en effet force est de constater que les acquisitions par la SERM ou la commune dans la zone de projet (7 AU : VIALA, B, C, ou dans la ZAC des Grisettes (MICHEL, D, E), sont toutes à 45 €/m2;

Attendu que la ZAC Malbosc (arrêt BERARD, à tout le moins) a été judiciairement estimée sur la base de 45 €/m2, que reprend le traité d’adhésion SERM/GALINDO ;

Attendu que deux arrêts GADCHAUX et F ont fixé la valeur en ZAC Parc Eureka à 43 € et 45 €/m2 ;

Attendu que par jugement en date de janvier 2007, la juridiction de l’expropriation a estimé à 40 €/m2 l’indemnité due pour des terrains de la ZAC des Garrigues à GRABELS ;

Mais attendu qu’au regard de ce marché très particulier qui ne saurait être qualifié de libre entre particuliers, les expropriés estiment ne pas devoir supporter les effets de la politique foncière de mixité sociale, ou se voir imposer les conséquences d’un 'prix de cession moyen’ que la SERM estime à 238 €/m2/SHON alors que sont versés au dossier :

— une mutation de décembre 2006, SAEM/les Jardins d’Ovalie à 200 €/m2/SHON en primo accession et 335 €/m2/SHON en accession libre ;

— une mutation de mars 2007, SAEM/Bouygues Immobilier, en ZAC Ovalie, au même tarif en primo accession et à 350 € HT en accession libre ;

— trois ventes consenties par la SERM à Edifinvest (juillet 2004), Le Belem (avril 2005), Kaufmann et Broad (avril 2006), pour respectivement 310, 255, 334 € le m/2/SHON ;

Attendu qu’au niveau des prix ainsi atteints, et s’agissant de déterminer éventuellement la valeur du terrain nu par recomposition de la charge foncière (méthode privilégiée par l’expert prixé VIGNOLLES), il est patent que les expropriés ne peuvent se voir opposer un prix moyen de cession de 238 m2/SHON, tel qu’il résulterait des écritures prévisionnelles de la SERM ;

Attendu qu’il n’est pas par ailleurs contesté que la SERM a consenti le 8/02/06 à un protocole d’accord avec les consorts G, en ZAC Ovalie, pour la cession de 1500 m2 en zone 7 AU, pour 98,04 €/m2 ;

Attendu que la valeur du chalet (en très mauvais état, cf constat d’huissier) est largement compensée par l’engagement de la SERM à reconstruire partie du mur de clôture, outre l’accord portant sur le permis de surévaluer un bâtiment industriel (150 m2 SHON) ;

Attendu que s’agissant de la vente VACQUIER/Parc des Hirondelles, en juillet 2007, il se déduit avec certitude de l’acte authentique versé aux débats que l’acheteur a dû débourser 2 419 268 € (prix de vente) et 543 200 € (indemnité de résiliation amiable du bail grevant les lieux vendus) pour disposer librement de 11 434 m bénéficiant d’un permis de construire 117 logements (9825 m2 de SHON) ;

Attendu que le prix du terrain non viabilisé HT était de 571 000 €, outre donc l’indemnité susvisée de résiliation, ce qui donne bien 107,24 € TTC/m2 ;

Attendu que s’agissant de la vente LA PEYROLAISE/SEM Foire Internationale de Montpellier, le 25/07/06, il s’agissait de 5891 m2 supportant 'un petit mazet',en zone IVNA, décrite comme zone à urbaniser et qui a fait l’objet d’un permis de construire en octobre 2008 (cf pièce 56) ; que le prix consenti a été de 112 €/m2 ;

Attendu que l’exproprié se réfère aussi à l’arrêt ROUVIERE (18/12/08, date d’évaluation : 22/05/06) où des parcelles de St A de Védas en zone INA destinée à l’urbanisation future à long terme dans le cadre d’une ZAC, non équipée et inconstructible en l’état sauf pour les bâtiments publics, ont été estimées à 100 €/m2, en raison de leur caractère hautement privilégié ;

Attendu que les expropriés se prévalent de l’arrêt H et demandent confirmation du premier juge qui a effectué un rapprochement avec la parcelle de M. H (PD 23) qui a été évaluée à 120 €/m2 par la Cour d’appel le 10/07/07 ;

Attendu qu’en réalité, le premier juge a seulement motivé sur le fait que le terrain litigieux

'Par sa consistance et le positionnement des réseaux existants

diffère peu de la parcelle PD 23… qualifiée de terrain à bâtir’ ;

Attendu que s’il est vrai que la parcelle H n’était pas en ZAC Ovalie et qu’ainsi l’appréciation des réseaux a pu se faire par rapport à l’unité foncière, il n’en demeure pas moins que la motivation du premier juge est pertinente en ce que la seule implantation des parcelles expropriées en ZAC ne permet pas de fonder une différence de 75 €/m2 entre l’offre (45 €/m2) et le prix devenu définitif d’un terrain certes à bâtir mais voisin et aux caractéristiques de desserte et réseaux tout-à-fait comparables ;

Attendu que dès lors que la méthode de la charge foncière ne saurait être rejetée, puisqu’au moins un permis de construire avait été accordé avant que le premier juge ne statue (cf motivation supra), et qu’elle recoupe l’échelle de plus-value, consécutive à la situation hautement privilégiée, qui résulte des termes de référence et de leur date retenus, la Cour estime devoir confirmer le premier juge pour la zone 7 AU, y compris à partir des propres chiffres opposables à la SERM et qui ont été versés aux débats pour tenter de démontrer le caractère déficitaire de l’opération d’ensemble ;

Attendu que s’agissant de l’évaluation des parcelles litigieuses situées en zone A, la Cour note tout d’abord que le rappel des valeurs strictement agricoles par l’expropriant est de peu d’utilité puisque l’offre initiale est très largement supérieure (de 6 à 36 fois – cf page 20 du mémoire en réplique de l’appelant) ;

Attendu que le rappel de la jurisprudene GIBELY (arrêt la Cour d’appel de Montpellier Toulouse 28/08/06) est précieux, puisque la zone 8 NAO où ne sont autorisés que les équipements publics et les extensions mesurées des bâtiments existants, a été estimée à 11 €, comme terre libre à la vente située sur le chef-lieu, capitale régionale, faisant par ailleurs preuve d’un grand dynamisme économique et immobilier, et qui ne peut être qu’en situation privilégiée (cf termes de l’arrêt);

Attendu que l’évaluation, en revanche, devait se faire au 24/02/03, soit plus de 5 ans avant celle qui saisit la Cour ;

Attendu qu’il a été motivé supra sur le prix consenti en moyenne pour les seuls équipements publics de la ZAC en valeur 2005 (dont le bassin de rétention) soit 66 €/m2 ;

Attendu que les parcelles THIAULT (hors de Montpellier, à vocation pastorale) sont par trop dissemblables ;

Attendu que l’accord VIALA (communauté d’agglomération est intervenu après discussion le 11/10/06, alors qu’appel avait été interjeté d’une décision du 1/02/05 fixant l’indemnité d’expropriation à 52 150 € ;

Attendu que l’accord sur 'l’adhésion’ à l’expropriation s’est fait à 300 000 € dont indemnité pour dépréciation de la moitié et perte de récolte de 50 000 € ;

Attendu que la Cour a déjà été amenée à statuer sur la prudence qui s’impose en matière de décomposition du prix consenti, les arguments de la SERM (qui rappelle l’argumentation des VIALA sur la réalité de leur exploitation agricole) étant contestés par le conseil des expropriés dans la présente instance, qui rappelle que les VIALA sollicitaient 24 €/m2 et ont de fait obtenu, selon lui, 22,70 € (300 000 € : 13 212 m2) ;

Attendu que la Cour estime pour sa part que le temps écoulé depuis l’arrêt GIBELY (et la date d’estimation qu’il a appliquée) les propres chiffres de la SERM sur ses prix d’acquisition moyens pour les équipements publics de la ZAC, et l’incertitude partielle qui pèse sur la teneur exacte de la décomposition du prix de 300 000 € dans l’accord VIALA qui est nécessairement antérieur au 11/10/06 dans sa date d’évaluation, permettent de confirmer le premier juge ;

Attendu que la pièce n° 65 de l’expropriant ne permet nullement d’opposer aux expropriés, qui seraient à l’origine donc de ces travaux mais ce n’est pas démontré, un abattement pour remblais de 50%, alors même que les dates des documents d’urbanisme produits sont postérieures à l’arrêté de cessibilité, et que la SERM emploie le conditionnel ('ils seraient issus d’un important chantier de travaux autoroutiers… l’entreprise aurait obtenu un accord favorable de la partie expropriée') ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement

Reçoit l’appel de la SERM, régulier en la forme ;

Au fond, l’en déboute et confirme le jugement de premier ressort en ce qu’il a fixé à 2 455 882,40 € l’indemnité globale due par la SERM à Mesdames Z J et I J pour l’expropriation des parcelles cadastrées PC n° 4 et PC n° 6 de 4498 m2 et 31087 m2 de superficie respective, implantées sur le territoire de la commune de Montpellier ;

Confirme le montant alloué en premier ressort au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SERM à payer à Mesdames I J et Z J une somme globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles inéquitablement engagés ;

Condamne la SERM aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

GT/GR