AFFAIRE : N° RG 05/00255

Code Aff. :

ARRET N°

J B. J B.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 17 Décembre 2004 -

RG n° 01/461

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE

ARRET DU 17 AVRIL 2007

APPELANTS :

Monsieur T X et Madame U V épouse X

XXX

représentés par la SCP MOSQUET MIALON D’OLIVEIRA LECONTE, avoués

assistés de M^e F, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Madame W AA épouse Y

XXX

Madame AK AL Y

XXX

Madame AB Y épouse Z

XXX

Monsieur AM AL Y

XXX

tous représentés par la SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués

tous assistés de la SCP Q & DUVAL, avocats au barreau de LISIEUX

La Société G IMMOBILIER

90 Rue Grande14290 C

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués

assistée de la SCP LADEVEZE PRADO, avocats au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur,

M^me CHERBONNEL, Conseiller,

Madame ODY, Conseiller,

DEBATS : A l’audience publique du 20 Février 2007

GREFFIER : Madame A

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2007 et signé

par M. BOYER, Président de Chambre, et Madame A, Greffier

* * *

Vu le jugement du 17 décembre 2004 par lequel le tribunal de grande instance de Lisieux a prononcé l’annulation pour dol commis par les époux X lors de la vente à W AA et AC Y suivant acte passé devant M^e B le 24 mars 2000 de l’immeuble sis à XXX, XXX

Vu les conclusions des époux X enregistrées le 15 février 2007,

Vu les conclusions des consorts Y portant qu’elles ont été déposées et signifiées le 12 février 2007,

Vu les conclusions de la SARL G IMMOBILIER portant qu’elles ont été déposées et signifiées le 7 octobre 2005,

Vu l’ordonnance ayant clôturé la mise en état de la procédure le 20 février 2007 ;

' ' '

Les époux X relatent :

'Les époux X, concluants, sont domiciliés et résident dans les Yvelines au VESINET (78110) depuis la fin des années 1960 ;

En 1972, les concluants – désireux d’acquérir une résidence secondaire – ont acheté le bien immobilier sis « XXX », sis sur le territoire de la commune de Notre-Dame de COURSON (Calvados), d’une superficie de 1 hectare 98 ares, comprenant une maison d’habitation ancienne en colombages ;

L’acte de vente est intervenu le 27 Décembre 1972 sous le ministère de J.P. ROULAULT, Notaire à C ;

Le bien, datant des années 1820, a fait l’objet d’une réfection totale de 1973 à 1975, la Société KRAMPAC réalisant le gros-'uvre avec remplacements de colombages extérieurs et poutres intérieures, la toiture étant totalement remise en état par l’intermédiaire de l’Entreprise DELAFOSSE, artisan et professionnel en la matière ;

Durant plus de 25 années, les concluants et leur fils – puis ce dernier avec femme et enfants – ont séjourné lors des vacances d’été et la majeure partie des vacances scolaires dans ledit bien ;

Il sera observé que courant 1994, une piscine était creusée et installée par les concluants, ajoutant à l’agrément de leur propriété de vacances et démontrant leur souci de pérennité à l’égard de ladite résidence de vacances (Productions N°91 à N°93) ;

C’est dans ces conditions que, quelques années plus tard, les concluants, compte tenu de l’aggravation de l’état de santé de Madame X et des problèmes lombaires et cervicaux de Monsieur X ) (Pièces N°63, N°72, N°73, N°74, N°76, N°77 et N°82), ont décidé de vendre leur propriété, l’entretien par le concluant d’un parc de plus d’un hectare – en particulier la taille des haies de clôture- s’avérant trop ardu et exigeant, de même que le climat humide et frais pour Madame ;

Mandat a été donné à l’Agence Immobilière G IMMOBILIER à C le 13 Juillet 1999 (Pièce N°64), le mandataire représenté par son Gérant, Monsieur D, s’engageant à réunir toutes pièces ou certificats permettant la réalisation effective de la vente (Mandat, titre 1, B quatrièmement) ;

Monsieur D a effectué en Juillet 1999 plusieurs visites de la propriété des concluants, réalisant divers clichés photographiques ;

Il en résultait la parution, à partir du 1^er Août 1999, d’une annonce avec photographies en couleur dans diverses revues – en particulier L’IMMOBILIER EN FRANCE ;

le bien était présenté au prix de 1.490.000 (un million quatre cent vingt dix mille) Francs, soit 227.149,04 Euros (Deux Cent Vingt Sept Mille Cent Quarante Neuf Euros et Quatre Cents), sous le texte suivant :

« Somptueuse propriété dans la vallée de la TOUQUES sur 2 hectares en bordure de forêt.

Maison normande comprenant cuisine équipée, salon de 40 m2 avec cheminée et poutres apparentes (…) » (Pièce N°66) ;

A aucun moment, l’Agent Immobilier n’a interrogé les concluants, ni encore moins vérifié lors de visites, la présence éventuelle d’insectes xylophages – soit compte tenu de l’état des bois intérieurs et extérieurs, soit par les bruits pouvant être entendus à certaines périodes de l’année ;

Le bien immobilier a été visité par les époux Y, clients de l’Agence, le 7 Février 2000, puis le 11 Mars 2000, chacune des visites durant plus d’une heure avec examen des dépendances extérieures, de la piscine et de l’intérieur de la maison ;

L’acte authentique est intervenu le 24 Mars 2000, reçu par Maître AD B, Notaire à C, les acquéreurs – à leur demande expresse – étant entrés dans les lieux antérieurement à la vente afin d’éviter la conclusion d’un contrat de garde-meubles ;

Les acquéreurs ont obtenu, après négociation, de conclure la vente au prix de 1.280.000 (Un Million Deux Cent Quatre Vingt Mille) Francs, soit 195.134,74 Euros (XXX Quatre Euros et Soixante Quatorze Cents), hors commission d’agence, soit une remise habituelle d’ environ 10 % ;

…

Par ailleurs, l’acte notarié comporte les clauses expresses suivantes :

' En page 7 :

«Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés, et notamment du mauvais état du sol ou du sous-sol, vices de constructions des bâtiments, défaut de solidité des murs, champignons (…), réparations à y faire, vétusté ou dégradation» ;

' En page 8 :

«XXX :

L’acquéreur prendra l’immeuble dans l’état où il le trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment son bon ou mauvais état, présence de termites ou autres insectes xylophages et vices cachés ;

Le vendeur déclare que l’immeuble, objet des présentes, n’est pas à ce jour inclus dans une zone contaminée ou, au sens de l’article 3 de la Loi N°99-471 du 8 Juin 1999, susceptible de l’être par des termites et qu’il n’a pas connaissance de la présence de tels insectes dans l’immeuble»';

Cette relation , en ce quelle est factuelle peut être retenue à titre de présentation globale, sous réserve de ce qui suit.

Le juge des référés avait ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport dans lequel il conclut notamment :

'La détermination de la date d’apparition des désordres, et plus particulièrement de la présence d’insectes parasitaires à larves xylophages, est impossible à définir.

S’agissant d’une construction très ancienne qui a connu une destination agricole avant de devenir habitation, d’innombrables générations d’insectes ont sévi à l’intérieur de celle ci.

On peut cependant affirmer que les désordres existaient préalablement à la transaction.

Les anciens propriétaires, Monsieur et Madame X, appliquant des produits de traitement en surface des bois, donnaient à ceux ci une impression de rénovation. Nous avons vu que ce type d’application n’est absolument pas adapté au traitement des insectes xylophages et que seules des injections de poison à c’ur peuvent combattre ce fléau.

Ces injections qui relèvent de l’intervention de spécialistes n’ont jamais été faites.

Même lors des travaux de rénovation entrepris dans la période 1973 / 1975, les renforcements intérieurs, tels que la pose d’un pilier de soutien, n’ont pas été accompagnés d’un traitement des bois, au sens professionnel du terme.

…

Il a été établi qu’à l’occasion des visites qui ont précédé la vente en février et Mars 2000, Monsieur et Madame Y n’ont pas pu discerner les vices dont les bois intérieurs et extérieurs étaient affectés. Ils ont constaté des bois «vernis foncé partout» .

Les vendeurs, Monsieur et Madame X, en procédant eux même au badigeonnage des bois intérieurs et extérieurs ont masqué la gravité des désordres qui existaient depuis de longues années .

Monsieur X rapporte que tous les ans d’avril à juin, il percevait des bruits caractéristiques d’insectes mais ne faisait rien de particulier. Monsieur E a expliqué qu’il s’agissait des périodes de reproduction des insectes.

…

Notons que Monsieur et Madame Y, une fois installés dans les lieux, ont à leur tour entendu ces mêmes bruits, aux mêmes périodes. Par ailleurs, ils ont constaté que certains gros trous ont été rebouchés dans les bois à l’aide de plâtre ou de ciment.

…

Selon leur avocat Maître F, ses clients se seraient bornés à signaler au notaire la présence de manière discontinue de vrillettes ne présentant nullement de caractéristiques xylophages. Nous avons vu qu’il ne pouvait pas en être ainsi. Monsieur X a dit au notaire «il n’y a pas de termites ni de capricornes, mais à chaque printemps j’entends des grignotements» . Réponse du notaire : «La majeure partie des maisons connaissent les mêmes bruits»

Concernant l’intervention de l’agence immobilière, G lMMO, il est établi qu’elle s’est adressée par télécopie aux époux W AE , en langue anglaise, en expliquant « Il n’est pas nécessaire de faire appel à un surveyor car la propriété offre toutes les garanties. Je peux vous assurer que tout est en bon état » (selon la traduction de Madame H, expert en langue anglaise).

…

L’ossature bois intérieure et extérieure de l’immeuble, charpente comprise est atteinte par le développement incontrôlé et massif des insectes à larves xylophages.

Cette attaque concerne essentiellement le gros 'uvre de l’immeuble, tous les éléments porteurs. Tous les menus ouvrages d’embellissement, dans la mesure où ils sont en bois sont soumis au même régime.

La sécurité du bâtiment est atteinte et l’ouvrage est devenu aujourd’hui impropre à sa destination. Il doit être évacué de ses occupants dans les meilleurs délais'.

SUR QUOI

I/ SUR LA PROCEDURE

A/ sur la demande de nullité de jugement

Attendu que les époux X soulèvent la nullité du jugement en ces termes :

'Le Tribunal a retenu que :

«Lors de l’audience des plaidoiries, les demandeurs ont déposé des conclusions datées du 22 octobre 2004 dont les époux X demandent qu’elles soient écartées des débats comme produites après l’ordonnance de clôture ainsi que l’acte de notoriété.

S’il est exact qu’aux termes des dispositions de l’article 783 du Nouveau Code de Procédure Civile aucune pièce ni conclusions ne peuvent être produites ou déposées après la clôture des débats, ce principe est atténué lorsque la pièce ou les conclusions ne font que répondre à une demande de l’une des parties au procès ou que les conclusions se contentent de reprendre les moyens déjà développés. Tel est le cas en l’espèce, les dernières conclusions des demandeurs datées du 22 Octobre 2004 ne faisant que reprendre les moyens déjà développés auparavant, mais étant rendues nécessaires par l’intervention volontaire de la famille de AC Y, décédé en cours d’instance.

De même, les demandeurs ont produit l’acte de notoriété destiné à apporter la preuve que W AA a la qualité d’héritière de son mari décédé conjointement avec ses enfants.

Cette pièce, qui n’a pour fonction que de régulariser la procédure, ne cause par sa production tardive aucun grief aux autres parties, et répond surtout à la demande faite par les époux X lors d’un incident de Mise en Etat (ayant donné lieu à une ordonnance du Juge de la Mise en Etat rendue le 14.10.2004). Elle n’a donc pas à être écartée, mais doit au contraire être accueillie.

Dans ces conditions, les conclusions des demandeurs datées du 22 Octobre 2004 et l’acte de notoriété établi le 22 Octobre 2004 par Maître AF AG, Notaire, seront acquis aux débats. » .

En statuant ainsi, les premiers Juges ont violé les dispositions des articles 783 du NCPC, ensemble 16 du même Code, ne respectant pas le principe du contradictoire ;

Vainement, les consorts Y, tout en reconnaissant expressément la signification d’écritures et la production de pièces le 22 Octobre 2004, soit le jour des plaidoiries postérieurement à l’ordonnance de clôture, invoquent les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 783 du Nouveau code de procédure civile pour tenter de justifier la décision critiquée des premiers Juges ;

Aussi bien, est-il soutenu que, s’agissant de simples écritures aux fins de reprise d’instance, lesdites conclusions pouvaient être régulièrement déclarées recevables et ce, sans même qu’il ne soit nécessaire, pour le Tribunal, de reporter la clôture ;

Une telle argutie doit être écartée, ne résistant en aucune manière aux circonstances procédurales survenues devant le Tribunal ;

Tout d’abord, la condition posée par l’article 783, alinéa 3 du Nouveau code de procédure civile n’est nullement remplie en l’espèce ;

En effet, les conclusions et pièces signifiées et produites postérieurement à l’ordonnance de clôture ne correspondent nullement à l’état existant lors du décès de feu Monsieur AC Y, événement interruptif d’instance ;

De ce seul chef. L’argument adverse doit être rejeté et la décision entreprise annulée ;

Il y a plus ;

Selon ordonnance sur incident du 14 Octobre 2004 (Pièce N°87), le Juge de la Mise en Etat a expressément jugé que :

«Il appartient aux défendeurs de tirer au fond les conséquences de la carence (…) de Madame AH Y» ;

« (…) L’appréciation de la Loi anglaise et la qualité d’héritier au regard de cette Loi excédant la compétence du seul Juge de la Mise en Etat» ; .

Il s’ensuit, de plus fort, que les premiers Juges, aux termes de leur décision attaquée, devaient nécessairement écarter des débats les conclusions et pièces produites le jour des débats, postérieurement à la clôture ;

En statuant en sens contraire, la décision entreprise contrevient à la jurisprudence constante de la Cour de Cassation en la matière ;

En tout état de cause, et pour les besoins de la discussion, il sera relevé par la Cour de céans que le Tribunal était de plus fort tenu d’écarter les pièces produites lors des plaidoiries et non communiquées antérieurement compte tenu de l’atteinte portée au principe de la contradiction et à la loyauté des débats ;

A quelque point de vue que l’on se place, le jugement entrepris doit être annulé pour violation des dispositions des articles 16 et 783 du Nouveau code de procédure civile ;

De ce premier chef, le jugement entrepris doit être annulé’ ;

Attendu que l’article 783 permet la reprise de l’instance en l’état où elle se trouvait lors de son interruption ;

Que l’autorisation de la reprise d’instance nécessite l’admission des modifications qu’elle entraîne, notamment l’intervention des héritiers et la production des documents leur conférant cette qualité ;

Que l’article 783 l’autorise nécessairement après l’ordonnance de clôture ;

Attendu que si les époux X affirment que les conclusions et pièces ne correspondent nullement à l’état existant lors du décès de Monsieur AC Y , ils ne précisent pas quelles différences existaient ; qu’en outre, la date de référence est celle de l’interruption, c’est à dire celle de la notification du décès et non celle de sa survenance ;

Attendu que si les époux X avaient obtenu du juge de la mise en état la décision qu’ils citent, ils n’expliquent pas en quoi cette décision empêchait M^me Y de palier la carence qui lui était reprochée ;

Que la production de l’acte de notoriété à l’audience permettait sa communication à ce moment-là ;

Qu’il n’est pas discuté ;

Qu’aucune analyse précise de chronologie n’est proposée ;

Que le tribunal a retenu qu’il s’agissait de simples écritures aux fins de reprise d’instance et que cette donnée de fait n’est pas critiquée ;

Que les époux X ne font valoir aucun grief résultant de cette communication tardive ;

Qu’il n’y a pas à annuler le jugement de ce chef ;

Attendu que les époux X soulèvent aussi la nullité du jugement pour irrespect des textes sur l’interruption d’instance :

'Le jugement entrepris énonce que :

«Les époux X demandent que soit constatée l’interruption de l’instance au motif que l’une des parties est décédée.

Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à cette demande dès lors que si AC Y est en effet décédé en cours d’instance, il résulte de l’acte de notoriété établi par Maître AF AG le 22 Octobre 2004 que son épouse, W AA est héritière conjointement avec ses enfants intervenants volontaires dans la présente procédure. L’instance n’est donc ni interrompue, ni suspendue».

En statuant ainsi alors que l’acte de notoriété a été établi le 22 Octobre 2004 soit postérieurement à la clôture des débats (et donc produit auxdits débats postérieurement à la clôture), le Tribunal a violé les dispositions de l’article 370 et suivants du NCPC, le décès de Monsieur AC Y ayant été régulièrement notifié par les concluants;'

Attendu que la régularité de la production a été analysée ci-avant ;

Attendu que l’instance a été régulièrement reprise et la procédure régularisée ;

Que seuls les actes accomplis pendant l’interruption pourraient être atteints, mais certainement pas le jugement intervenu sur la reprise d’instance ;

Qu’en outre l’interruption n’était pas intervenue au bénéfice des époux X ;

Attendu en conséquence qu’il n’y a aucune raison de prononcer la nullité du jugement ;

B/ sur la nullité et la caducité du rapport d’expertise

Attendu que les époux X soulèvent également la nullité et la caducité du rapport d’expertise en une série d’écrits :

a) sur la nullité des opérations d’expertise:

En premier lieu, l’Expert judiciaire a organisé une réunion le 17 Août 2001 sur place en présence des seuls demandeurs – les époux Y – sans convocation des défendeurs ou de leur Conseil.

Au surplus, Monsieur l’Expert n’a pas hésité à préciser postérieurement que ladite visite non-contradictoire était intervenue à la demande pressante des époux Y ;

Il s’ensuit que le rapport doit, de ce seul chef, être annulé, la Cour de Cassation exigeant que les parties soient dûment appelées et convoquées à toute opération d’expertise ;

En l’espèce, la violation des articles 16 et 160 du Nouveau code de procédure civile est patente, l’Expert ayant procédé lors de cette visite non-contradictoire à des constatations fondant expressément la demande des époux Y

En effet, ces dernières concluent à l’existence d’une prétendue attaque massive et généralisée, avec des zones particulièrement suspectes, sur la base desdites constatations non contradictoires ;

Il en résulte une atteinte grave au principe du contradictoire et aux droits de la défense, entraînant la nullité des opérations d’expertise sans qu’il soit nécessaire de constater un grief ;

Il y a plus ;

Contrairement à ce que soutiennent à tort les consorts Y, la situation n’a nullement été régularisée postérieurement, l’Expert ayant laissé s’écouler… près d’une année ! … avant d’organiser une nouvelle réunion contradictoire sur place le 25 Février 2002 ;

Au demeurant, ladite réunion n’a pas donné lieu à la mise en 'uvre des investigations effectuées non-contradictoirement, en dépit des Dires répétés des concluants (Dires des 04.09.2001 et suivants et Dire du 07.02.2002) ;

Aussi bien, il ne résulte à aucun endroit du rapport d’expertise l’établissement de constatations contradictoires révélant la présence d’insectes xylophages ;'

Attendu que l’argumentation qu’une des parties tire du rapport d’expertise est indifférente à sa validité ;

Que par ailleurs, ce grief ne concerne pas les investigations antérieures de l’expert ;

Que, surtout, l’expert écrit p 33 :

'Sur demande pressante de Monsieur et Madame Y, qui prétendaient constater une aggravation de la situation de leur immeuble et surtout une insécurité due à l’affaissement du plancher haut rez de chaussée, je me suis rendu sur place, en urgence, le 17 Août 2001 pendant ma période de congés.

Je n’ai donc pas eu le temps et les moyens matériels d’en informer préalablement les parties.

J’ai effectivement constaté…

CONCLUSION:

le caractère non contradictoire de ma visite effectuée dans l’urgence le 17 Août dernier m’amène à proposer aux parties l’organisation éventuelle d’une nouvelle réunion sur place.

Cependant, toute nouvelle visite ou réunion sur place est désormais superflue dans la mesure où il est définitivement acquis aujourd’hui :

— Que l’immeuble n’est plus habitable et devient dangereux pour ses occupants

— Qu’il doit être évacué

— Que de gros travaux sont indispensables pour une remise en état

— Que ces travaux sont inchiffrables forfaitairement, sans mise en chantier avec investigations généralisées.

Sauf demande expresse des parties, par retour de courrier, de l’organisation d’une réunion supplémentaire, je déposerai mon rapport vers le 15 Septembre, comme précédemment fixé dans ma note aux parties n° 4.'

Que cette relation permet de retenir que, si l’expert est en effet revenu sur les lieux à la demande d’une seule des parties, sans que l’autre en ait été avertie, il a estimé que l’urgence justifiait une telle mesure, durant son congé ; que sa visite a confirmé son opinion ;

Attendu que si le principe du contradictoire fonde la procédure, ce principe n’exige pas une convocation lorsque l’urgence ou une autre raison la rend impossible ;

Attendu qu’en l’espèce, l’expert avait déjà formulé ses inquiétudes sur la solidité de l’ouvrage et les risques d’effondrement et les dangers envers les personnes ; qu’il avait écrit le 24 juillet 2001 :

'Toute réunion supplémentaire est désormais inutile.

Mes opérations doivent prendre fin le plus rapidement possible compte tenu de l’urgence à entreprendre les travaux.

Il faut considérer que ces désordres sont généralisés et que l’immeuble n’est plus apte à être habité. Il doit faire l’objet de réparations lourdes matériellement et financièrement.'

Que l’expert a adressé dans un délai admissible la note précitée afin de rétablir autant que possible le contradictoire ;

Que si les époux I reprochent à l’expert de ne pas avoir provoqué de réunion assez tôt, cette note était suffisamment explicite ;

Que dans leurs conclusions sur ce point, ils omettent cette note, ce qui doit être relevé au regard de la bonne foi dans la conduite de la procédure, eu égard aux reproches très vifs adressés à l’expert ;

Que l’on peut regretter que la réunion suivante ne soit intervenue qu’en février, ce qui, malgré tout ne permet pas de compter une année ;

Mais que la réunion ultérieure a bien eu lieu le 25 février 2002, en présence des techniciens commis par les vendeurs ;

Qu’il n’apparaît pas que, durant ce délai, les lieux aient pu changer ; qu’ils avaient été nettoyés, mais que ce nettoyage est normalement intervenu assez rapidement, ce qui enlève de ce point de vue tout effet au délai écoulé ;

Qu’il n’est pas prétendu que l’état de la maison ait changé ;

Que la Cour peut retenir que :

— l’expert pouvait intervenir de manière non contradictoire eu égard à l’urgence et au danger pour les personnes,

— la note indiquant ce déplacement est intervenue dans un délai satisfaisant,

— le retard apporté à la réunion sur les lieux suivante n’a pas entraîné de conséquence ;

b) Attendu que les époux X continuent :

'En deuxième lieu, le rapport d’expertise doit derechef être annulé pour violation du contradictoire, faute de communication aux parties des prélèvements effectués le 29 Janvier 2001, ainsi que des analyses et résultats desdits prélèvements (40 prélèvements, Pièce N°29)' ;

Que l’expert écrit p 18 :

'Cette réunion avait pour but d’effectuer des sondages afin d’évaluer l’état des bois et l’importance de l’attaque des insectes dans l’aubier. J’ai réalisé, contradictoirement, 40 sondages par percements.

Ils confirment l’importance indiscutable du sinistre dans les sommiers, solives, poteaux du rez de chaussée ( en totalité) de l’immeuble,

Ces sondages sont repérés sur le plan annoté présenté page suivante et qui mentionne en particulier les épaisseurs d’aubier rencontrées. Leurs caractéristiques mécaniques de solidité ont en grande partie disparu, consécutivement à l’action des insectes.'

Et p. 20 'S’agissant de l’aubier, l’explication qui précède suffit pour comprendre l’inutilité de nouvelles analyses. Je n’ai donc pas transmis les échantillons prélevés au CTBA qui ne va pas au delà du pronostic qu’il a déjà émis .

J’ai rappelé ce laboratoire qui m’a confirmé que l’ampleur de l’attaque rendait inutile toute analyse supplémentaire.'

Que les époux X font valoir l’obligation de communiquer les résultats d’analyse ; mais qu’il n’y a pas eu d’analyses ;

Que l’expert s’en explique ;

Que ce reproche n’est pas fondé ;

c) Attendu que les époux X continuent ainsi :

'Il en résulte qu’en l’espèce, le rapport doit être annulé, faute pour l’Expert judiciaire d’avoir permis la discussion contradictoire relativement aux prélèvements effectués le 29 Janvier 2001 ;

Un tel procédé est d’autant plus critiquable que desdites analyses aurait pu être déduite l’éventuelle présence d’insectes xylophages ; l’Expert devant, avant toute chose, aux termes de sa mission, apprécier 'l’existence et la réalité des désordres invoqués par les demandeurs ;'

Mais qu’il appartient à l’expert d’apprécier l’opportunité d’une mesure ; qu’en l’espèce, il a consulté le laboratoire, fait état de la réponse orale de celui-ci et indique sa conclusion sur ce point, ce qui n’est pas critiquable ;

Que les époux X n’avaient pas à lui commander telle ou telle mesure ;

Qu’il a pris les décisions qui lui incombaient ;

Que cela ne saurait fonder une quelconque nullité ;

d) Attendu que les époux X continuent ainsi :

'En troisième lieu, il sera enfin et par ailleurs relevé que Monsieur l’Expert n’a communiqué aux parties au litige aucun des courriers transmis au Tribunal lors de l’expertise;

En outre, l’Entreprise GOBET est intervenue sur le bien litigieux à la seule demande des époux Y, demandeurs; les comptes-rendus étant destinés au seul Conseil des demandeurs (Note expertale N°8, pièce Jointe) ;

De ce nouveau chef, le principe du contradictoire n’a pas été respecté ';

Qu’ils ne précisent pas de quels courriers il s’agit, alors qu’ils se trouvent nécessairement au dossier du tribunal, ni quel grief cela occasionnerait ;

Que les conditions de la nullité ne sont pas réunies ;

Que M. GOBET est le maître d’oeuvre qui, à la demande des époux Y, a contrôlé les travaux confortatifs provisoires de la maison ;

Qu’il n’était pas dans la procédure et n’avait pas à agir contradictoirement , les règles de procédure ne s’appliquant pas aux personnes qui y sont extérieures;

e) Attendu que les époux X continuent ainsi :

'Les opérations d’ expertise ont été menées par Monsieur l’Expert judiciaire dans l’intérêt des époux Y, demandeurs, et à charge des concluants, les époux X ;

Ce faisant, Monsieur J a fait montre de partialité, entachant de nullité son rapport en date du 30 Juin 2002 au regard des dispositions prévues à l’article 237 du NCPC, ensemble les principes fondamentaux en la matière ;

Un tel processus trouve, sans nul doute, son origine et sa cause dans l’attitude initiale de l’Expert judiciaire, présupposant, dès la première réunion – avant toute constatation et prélèvement analysé – la réalité des allégations des demandeurs sur la base du devis effectué non contradictoirement à leur demande;

Postérieurement, l’attitude de l’Expert apparaît suffisamment partiale pour entraîner la nullité du rapport en application de l’article 237 du NCPC;

— a -

L’Expert judiciaire a cru devoir, tant dans sa Note aux parties N°7 qu’en conclusion de rapport du 30 Juin 2002, stigmatiser «les exigences des époux X», reprochant aux concluants la longueur et le surcoût des opérations d’expertise ;

Or, les concluants se sont bornés, Dire après Dire, à faire valoir leurs moyens, pièces et documents ;

Au surplus, dès lors qu’il s’est avéré tout à la fois que les prélèvements du 29 Janvier 2001 n’étaient pas soumis à analyse contradictoire et qu’une visite sur les lieux était intervenue non-contradictoirement, il est devenu impératif pour les concluants d’obtenir régularisation de la situation ;

En leur reprochant une attitude non seulement légitime, mais au surplus dont il est directement à l’origine, l’Expert judiciaire a bafoué le principe d’impartialité ;

Et ce d’autant plus que, dans ses conclusions, Monsieur J bien que laissant sans réponse les Dires répétés des concluants – affirme péremptoirement que :

«S’agissant d’une construction très ancienne (…), d’innombrables générations d’insectes ont sévi à l’intérieur de celle-ci» (Rapport. Conclusions, page 79) ;

Quid de la nature desdites « générations» '

Faute d’avoir régulièrement exécuté sa mission – en omettant de faire procéder à l’analyse de tous les prélèvements contradictoirement effectués – l’Expert judiciaire est à l’origine directe des difficultés ayant existé durant les opérations d’ expertise ;

A cette faute originelle, Monsieur l’expert en a ajouté une seconde, reprochant aux concluants de stigmatiser ses propres errements ;

Autrement dit Monsieur l’Expert – en s’estimant fondé à priver les époux X du respect élémentaire des Droits de la défense dans le cadre des opérations d’expertise – a derechef violé les dispositions d’Ordre Public 'prévues à l’article 237 du Code Civil ;'

Attendu que l’article 237 du Code civil traite du divorce;

Qu’il doit s’agir de l’article 237 du Nouveau code de procédure civile : 'le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.' ;

Que dans cette argumentation, depuis 'faute d’avoir’ jusqu’à la fin du passage, les époux I reprennent leur argumentation antérieure, pour reprocher à l’expert de ne pas avoir considéré comme légitimes les revendications que la Cour écarte ;

Que l’expert a en effet conclu p 83: 'Mes opérations ont considérablement été alourdies par les exigences des défendeurs, m’obligeant à m’adjoindre deux sapiteurs dont la présence n’était pas réellement indispensable, ayant déjà bien cerné les problèmes, leur étendue, leur cause et leur traitement voici plusieurs mois (note n° du 31/0812001). Nous avons ainsi perdu presque une année sur le règlement de ce dossier et alourdi sensiblement le coût de l’expertise.'

Qu’il s’agit d’une appréciation sur le déroulement de l’expertise, donc une analyse a posteriori, qui ne signifie rien sur la manière dont l’expert a abordé les faits de l’espèce ;

Que l’expert témoigne d’ailleurs d’un souci de célérité et d’économie qui rentrent parfaitement dans ses attributions ;

Que pour le reste, les affirmations des époux X relèvent d’un procès d’intention, sans citation de fait précis ;

Que l’expert a estimé très rapidement que l’atteinte était grave et l’a dit ; que cette opinion était fondée sur ses constatations, et qu’il a fait procéder à des vérifications ;

Qu’il n’y a pas là de partialité ;

f) Attendu que les époux K continuent :

'Monsieur J a de plus fort manqué au principe susvisé, en n’hésitant pas à recourir – pour diverses réunions – aux services d’un ami et voisin des époux Y, qualifié «d’interprète officieux» ';

Que l’on ne sait pas, après 25 pages de conclusions où précisément ont été évoqués des principes et de règles réelles ou imaginaires quel est 'le principe susvisé’ ;

Que l’on ne sait pas quelle règle procédurale serait atteinte , encore moins quel préjudice en résulterait pour les époux X ;

Que cet argument est dénué de sérieux ;

g) Attendu que les époux X continuent :

'Monsieur J s’est comporté à plusieurs reprises, notamment selon les termes de sa Note aux parties N°l, en véritable défenseur des demandeurs, écrivant en particulier que ceux-ci étaient «traumatisés» par la situation ;

Aussi bien, en agissant ainsi, l’Expert désigné par le Tribunal a manqué à ses obligations, dépassant le champ de la mission définie par le Tribunal et prenant fait et cause pour les demandeurs ; '

Que le texte mérite d’être mieux cité, l’expert écrivant dans cette note 7 :

'Un élément nouveau se fait jour et s’amplifie :

La cheminée se déverse au premier étage car le linteau bois en sous face du plancher fléchit, atteint par les insectes .

Des gravats se détachent ainsi que des morceaux de joints.

Il y a urgence à étayer.

Je demande à l’entreprise LEFEBVRE de chiffrer les travaux pour qu’un ordre de service lui soit donné.

CONCLUSION:

— Au terme de la quatrième réunion d’expertise contradictoire, en présence de spécialistes des bois et du traitement des bois,

— après avoir une dernière fois visité intérieurement et extérieurement l’immeuble,

.Nous avons acquis aujourd’hui la certitude que cette maison est complètement infestée d’insectes dont il est impossible de se débarrasser sans engager de frais financiers importants.

Il me paraît urgent que Monsieur et Madame Y, traumatisés par la situation actuelle, quittent au plus vite les lieux et qu’une allocation, d’au moins 45734 € (300 000 fr), leur soit allouée pour faire face à leurs premières dépenses.'

Attendu qu’estimer qu’une des parties est traumatisée ne constitue pas quelqu’un en défenseur de celle-ci ;

Que surtout, cette appréciation venait au terme des constatations des désordres affectant la maison et notamment le déversement de la cheminée ;

Que l’expert ,qui se montrait inquiet depuis longtemps en raison de l’insécurité de l’immeuble, pouvait sans faute faire part de son sentiment sur l’état des habitants ;

Que ce moyen n’est pas plus sérieux que le précédent ;

h) que les époux X continuent :

'L’ Expert judiciaire a obtenu, dans des conditions demeurant inexpliquées à ce jour, une attestation «spontanée» de Monsieur AI L, initialement mandaté par les concluants (Pièce N°67) ;

Ladite attestation a été remise à Monsieur J, sans information préalable du Conseil des concluants ou de ces derniers et postérieurement à la Note de Monsieur E qui relevait expressément :

«Monsieur L ne figure ni sur la liste des Experts en Etats parasitaires certifiés CTBA, ni sur la liste des candidats mis en stage probatoire par le CTBA »; (Page 6, Note E) ;

Aussi bien, apparaît-il évident que ledit Monsieur L a été fortement «incité» à se ranger à l’avis de l’Expert pour éviter toutes difficultés personnelles…

A cet égard, il sera observé que Monsieur L a refusé – depuis lors – d’apporter tous éclaircissements, en particulier par l’établissement d’une attestation complémentaire précisant les conditions l’ayant conduit à s’adresser directement à l’Expert judiciaire ;

En soi, une telle attitude envers l’Expert mandaté par les concluants apparaît contraire au principe d’impartialité;

Le rapport d’ expertise doit être annulé ;"

Attendu que M. E est un sapiteur que s’est adjoint l’expert ;

Qu’il n’est pas prétendu que Monsieur L ait bénéficié des qualifications qui lui sont déniées ;

Attendu que les époux X avaient missionné ce technicien pour les assister lors d’une réunion d’expertise ;

Que celui-ci a écrit à l’expert judiciaire un avis qui sera analysé ci-après, mais qui ne répond pas aux voeux de époux X ;

Qu’à partir de là, les époux X imaginent des pressions sans apporter d’ailleurs la moindre pièce à l’appui du soupçon qu’ils instillent ;

Que la remarque sur l’absence de qualifications, absence qui n’est d’ailleurs pas déniée, n’y suffit pas ;

Que non seulement ce n’est pas sérieux, mais que c’est malhonnête envers l’expert à qui le présent arrêt sera communiqué ;

i) Attendu que les époux X continuent par ce qu’ils considèrent comme un motif de caducité :

'Ainsi qu’il a déjà été exposé, Monsieur l’Expert a laissé s’écouler près d’une année entre les deux dernières réunions contradictoires ; En s’octroyant – sans motif aucun – un tel délai, l’Expert judiciaire n’a pas respecté le délai de prorogation accordé par le Tribunal de céans au 30 Septembre 2001 ;

Aucune décision de prorogation n’étant intervenue à cette date, les opérations d’ expertise et le rapport en date du 30 Juin 2002 doivent être déclarés caduques ; '

Que la Cour a invité l’avocat des époux X à préciser le fondement d’une telle caducité ;

Que, en cours de délibéré , ce conseil a adressé un arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 février 1970 qui ne statue pas sur un cas de caducité , mais de nullité, ni sur un dépôt tardif de rapport d’expertise , mais d’état liquidatif notarié, à propos d’estimations dans un période inflationniste ;

Qu’en outre l’arrêt considère que la Cour d’appel avait pu rejeter la demande de nullité en considérant que le dépassement de délai n’avait pas nui aux intérêts de la défense ;

Que cet arrêt est invoqué a contrario, sans d’ailleurs qu’un préjudice spécifique soit seulement allégué ;

Que ce n’est pas sérieux ;

Qu’il n’y a pas caducité ;

j) Attendu que les époux X continuent par un autre chef prétendu de nullité du rapport d’expertise :

'L’Expert judiciaire – après deux ordonnances du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX – a décidé de s’adjoindre en Février 2002 le concours de deux sapiteurs soit en toute fin des opérations d’expertise ;

Aucun motif n’a été donné au Tribunal, l’Expert désigné se bornant à relater les prétendues « exigences des époux X » ;

En recourant à une telle mesure, l’Expert judiciaire a violé les dispositions de l’article 278 du Nouveau code de procédure civile ;

En effet, il a été décidé de recourir à un spécialiste pratiquant dans le même domaine que le sien, dans le souci unique d’obtenir de Monsieur E – Expert honoraire près la Cour de Cassation – une « homologation d’ordre moral » ;

En soi, la mission du sapiteur, définie par Note du 9 Janvier 2002, démontre que Monsieur J n’a pas respecté les dispositions de l’article 278 du Nouveau code de procédure civile ;

Aussi bien, Monsieur E, dans la Note annexée au rapport, se comporte en véritable Expert, abordant dans le détail l’ensemble de la mission incombant à l’Expert désigné par le Tribunal et cela deux ans après l’entrée dans les lieux litigieux des époux Y ;

Un tel procédé, consistant à faire procéder à des constatations ayant trait à la spécialité de l’Expert judiciairement désigné par un tiers ou à renvoyer à l’avis d’un tiers annexé par écrit au rapport, est fermement condamné par la Cour de Cassation;

De ce nouveau chef, le rapport d’expertise doit être annulé;'

Attendu que les époux X ne détaillent rien sur l’autre sapiteur, un traducteur ; que ce recours relève de la prudence de l’expert eu égard aux critiques formulées par les époux X sur l’intervention d’un interprète officieux ;

Qu’en effet, dans son dire du 4 septembre 2001, M^e F, pour les époux X, écrivait : 'Aussi bien, doit-il être relevé – nonobstant les observations figurant dans le Dire du 4 Août 2001 établi pour les époux X (page 2, paragraphe 1) – que votre note N°5 a été adressée à Monsieur M «interprète officieux» (page 1^re de la note). Quid de la présence de cette personne lors de votre visite non contradictoire sur les lieux du 17 Août 2001 ' ', le passage du dire précédent étant :

'J’observe, à titre liminaire, que Monsieur M, présent aux opérations d’expertise du 29 Janvier 2001 en qualité d’ «ami de Mr et M^me Y et interprète offcieux» (cf.: Votre Note N°4, page 2) est destinataire de la Note aux parties N°4.

Aussi bien, Monsieur M était-il destinataire de la Note précédente du 10 Janvier 2001, en qualité de «Traducteur».

Il en résulte que Monsieur M n’était ni fondé à assister les époux Y ni en droit de recevoir les différentes Notes que vous avez établies et ce, en application de l’article 244 du NCPC.'

Que cet argument n’est pas repris dans les conclusions, mais qu’il est intéressant pour apprécier le climat de suspicion que les époux X ont instauré au cours de l’expertise ;

Attendu que si l’expert est un expert en bâtiment avec une spécialisation dans les bois d’oeuvre, il reste quand même un généraliste de ces matières ;

Attendu qu’eu égard aux demandes très précises des époux X, notamment sur les analyses que le laboratoire estimait inutiles, l’expert pouvait légitiment s’adjoindre à titre de sapiteur un spécialiste reconnu dans des matières que son caractère de généraliste ne lui permettait pas d’appréhender avec suffisamment de confiance ;

Qu’il répond à un dire (rapport p 73) :

'Le Conseil des époux X dérive ses propos sur l’inutilité de la présence de Monsieur E aux opérations d’expertise. Je ne vois pas le rapport avec la question soulevée. Par contre, si les remarques des époux X avaient été plus mesurées, je n’aurais pas sollicité Monsieur E. J’ai dit, dès le départ, que cet immeuble posait un gros problème. Je n’ai pas été suivi. Il a fallu avoir recours à un grand spécialiste qui a immédiatement confirmé mon diagnostic’ ;

Qu’en outre le reproche formulé n’entraînerait pas la nullité du rapport ;

Que la lecture du rapport d’expertise montre que l’expert a procédé personnellement à ses opérations et s’est forgé une opinion personnelle, les époux X lui reprochant d’ailleurs de se l’être forgée trop vite ;

Que s’il a voulu l’avis d’un spécialiste, expert honoraire à la Cour de cassation, cela relève d’un prudence qui ne signifie pas qu’il ait délégué ses fonctions ;

Que l’avis du sapiteur est joint ;

Que l’avis de l’expert , formellement distinct, rejoint au fond celui du sapiteur, mais que cela ne commande aucune nullité ;

Qu’en effet, c’est l’expert M. J qui a dirigé les réunions d’expertise et procédé aux constatations ;

Que c’est bien l’expert qui conclut le rapport et non le sapiteur, quel que soit l’avis de celui-ci ;

Qu’il le fait en tenant compte d’abord de ses propres constatations et de ses propres analyses ; que la prise en compte de l’avis du sapiteur, comme d’ailleurs du laboratoire ne vicie pas le rapport ;

Qu’en effet, l’expert ayant personnellement exécuté sa mission, forgé son opinion, l’a soumise à vérifications et a enfin assumé son avis ;

Que cette demande de nullité doit aussi être rejetée ;

C/ Sur l’irrecevabilité de la demande

Attendu que les époux X concluent également à l’irrecevabilité de la demande au motif que le jugement de première instance n’a pas été publié ;

Que cette argumentation pose quelques problèmes de chronologie puisque la recevabilité de la demande doit s’apprécier lors de la demande, donc avant le jugement et qu’il serait difficile de publier un jugement qui n’existe pas encore ;

Que la publication du jugement ne peut donc pas constituer une condition de recevabilité de la demande ;

Que les époux X ne soulèvent pas l’irrecevabilité de l’appel, ce qui correspondrait à la chronologie, mais ne relève d’aucun texte ;

Qu’en outre, si les jugements statuant sur une action en résolution de vente d’immeuble doivent être publiés, cela ne peut pas concerner les jugements frappés d’appel, dont l’autorité de chose jugée est trop provisoire ;

Qu’en outre, cette publication destinée à la publicité foncière n’a pas d’effet sur la procédure dans laquelle ce jugement intervient ;

II/ SUR LE FOND

A/ sur la nullité pour dol

a) Sur la clause exonératoire de responsabilité

Attendu que, comme le font valoir les époux X, la clause exonératoire de responsabilité résultant des vices cachés est certainement valide ;

mais qu’elle ne joue pas en cas de dol ;

b) sur l’existence du vice

Attendu que les époux X contestent également l’existence d’un vice caché ;

Qu’ils font valoir un constat dressé par M^e O, Huissier de justice, le 13 janvier 2006 dans les termes suivants :

''Les fondations sont en très bon état d’aspect, sans aucune fissure apparente. Les murs paraissent d’aplomb (…) et ne semblent pas fragilisés à aucun endroit’ ;

Concernant les étaiements, l’Huissier constate qu’ils ne remplissent plus leur effet (Production N°84, page 3, B) ou qu’ils apparaissent totalement inutiles (Production N°84, page 4, paragraphe 1) :

Aussi bien, force est de constater que les prévisions catastrophiques et le pessimisme de l’Expert judiciaire se sont avérés totalement inexacts ;

En tout état de cause, les pièces produites aux débats devant la Cour ne révèlent aucun vice portant atteinte à la destination de l’immeuble litigieux ou remettant en cause sa solidité ou sa pérennité ;

Il y a plus :

Les concluants, dans le dessein de démontrer définitivement les insuffisances gravissimes du rapport de l’Expert judiciaire, ont requis une nouvelle fois Maître O, Huissier de Justice ayant constaté le bon état de l’immeuble au début de l’année 2006 ;

Selon constat du 1^er Juin 2006 (Production N°89), il est expressément relevé non seulement le bon état de la maison litigieuse, mais aussi l’absence d’insecte visible sur le sol et l’absence d’accumulation de poussière de bois depuis les constatations survenues six mois plus tôt (Constat, production N°89, page 2) ;

De plus, pour éviter toute contestation de la part des intimés, prompts à reprocher tout sens de l’honnêteté aux concluants, l’Huissier instrumentaire a constaté de manière claire, précise et incontestable que – par rapport au constat du 13 Janvier 2006 (Production N°84) – «le film plastique est toujours en place, suspendu au plafond de la cuisine»

«A l’intérieur du film, il n’y a aucune accumulation notable de poussière de bois depuis mes premières constatations» (Constat du 2006, page 2) ;

La thèse de l’Expert judiciaire – tant en ce qui concerne la prétendue attaque généralisée que le risque, corollaire, d’effondrement – se trouve totalement démontée par ces éléments de fait incontestables… Aussi bien, la Cour de céans ne pourra-t-elle qu’en déduire de plus fort l’invraisemblance des conclusions expertales ;

Il en va de même relativement à la preuve de l’existence d’insectes xylophages dans l’immeuble litigieux ;

…

Les seuls prélèvements analysés ont révélé, en début d’expertise, ainsi qu’il a été précédemment exposé, l’absence de grosses vrillettes ou capricornes ;

Pour le surplus, Monsieur l’Expert – ainsi qu 'on l’a déjà rappelé en lui en formulant grief – a cru devoir conserver par-devers lui les échantillons prélevés postérieurement…

De sorte qu’in fine, il est impossible de relever dans les pièces du dossier dont est saisi la Cour – en ce compris le rapport d’expertise – la présence d’insectes xylophages au sein de l’immeuble litigieux portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ; '

Attendu que les époux X contestent donc deux choses : la gravité de la situation et la présence d’insectes xylophages ;

Attendu qu’un prélèvement avait été opéré par les acquéreurs en présence d’un huissier et placé dans des flacons scellés ;

Que ces flacons se trouvent joints au dossier du tribunal ; que la cire des scellés est sèche, partiellement détachée et n’offre aucune garantie ; que certaine partie a cru bon d’imputer au Greffe le descellement de ces flacons nauséabonds alors que visiblement la cire a séché par elle-même ;

Qu’il reste néanmoins que ces scellés ne sont pas utilisables ;

Que de même, les quarante prélèvements opérés par l’expert n’ont pas fait l’objet d’analyse, la réponse de l’expert ayant été déjà rapportée ci-avant à propos de la demande de nullité ;

Que cependant, l’expert a fait analyser le premier prélèvement qu’il avait opéré ;

Que le résultat est le suivant :

'L’échantillon met en évidence la présence de deux espèces d’insectes différents :

—  14 mâles de Lampyris noctiluca ou vers luisant. Ces insectes ne sont pas xylophages donc il n’y aucun risque d’infestation des bois mis en 'uvre dans les maisons. Les adultes comme les larves sont des prédateurs d’escargots.

— Un Phymatodes testaceus L… Cet insecte fait partie de la famille des Cerambicides et s’attaque au bois frais…. Si la larve est capable de finir sa croissance dans le bois fraîchement coupé non écorcé, l’adulte n’est pas capable de pondre dans le bois alors devenu sec. Il n’y a donc aucun risque de réinfestation des bois mis en 'uvre.

— Il ne nous a pas été possible d’identifier si la larve était une espèce xylophage à la seule vue de celle-ci.

L’échantillon 2 soumis à analyse met en évidence la présence de deux insectes xylophages :

— La Grosse Vrillette ou Xestobium rufovillosum de Geer.

Cet insecte est un ravageur secondaire, en effet il ne s’attaque qu’à du bois préalablement dégradé par des champignons lignivores. Le champignon lui-même ne s’installe dans une pièce de bois que si celle-ci est soumise à des conditions d’humidité excessives.

— La petite vrillette (Anobium punctatum de Geer). L’installation des Petites Vrillettes peut être favorisée par une attaque fongique préalable. Le champignon lui- même ne s’installe dans une pièce de bois que si celle-ci est soumise à des conditions d’humidité excessives.'

Attendu que ce résultat permet de retenir deux données :

— la présence d’insectes xylophages, petite et grosse vrillette,

— la présence d’autres insectes qui, pour n’être pas xylophages, ont pu profiter de la dégradation du bois pour venir se nicher dans ces bois dégradés, ce qui atteste de la dégradation ;

Attendu que la quasi nécessité d’une présence de champignon préalable n’altère pas ces données, la présence de xylophages montrant seulement que ces champignons ont dû être présents avant l’arrivée des insectes, à un date indéterminée, mais suffisamment ancienne pour que les insectes se soient installés ;

Attendu que la présence d’insectes xylophages peut aussi être déterminée par d’autres observations, notamment les trous du bois ou les bruits caractéristiques que l’expert et le sapiteur ont soulignés ;

Attendu d’ailleurs qu’il n’importerait pas que les bois soient attaqués par des insectes, des champignons, une simple humidité, ou tout autre phénomène ;

Que ce qui rend l’immeuble inhabitable, s’agissant d’un immeuble à structure de bois, c’est l’altération de ces bois, quelle qu’en soit la cause ; que l’expert avait d’ailleurs relevé à propos de ces sondages la perte des qualités mécanique des bois ;

Mais que l’analyse et la généralisation du phénomène constatés par l’expert et le sapiteur permettent de retenir la présence des insectes xylophages ;

Que c’est aussi l’avis de M. L, que les époux X avaient missionné et qui a adressé le courrier suivant à l’expert :

'La rapide visite de l’immeuble me permet de confirmer l’infestation généralisée de la majorité des bois d’origine de la construction.

La présence nombreuse de trous d’envol de grosse vrillette prouve que l’infestation date de plusieurs décennies (durée du cycle biologique entre trois et dix ans) sans précision possible sur la date exacte. L’infestation était déjà latente au moment de la rénovation. Si elle a été détectée, elle a été considérée comme négligeable par les artisans non avertis.

Les trous d’envol sont pour la plupart orientés vers l’intérieur de la construction. En effet, la prolifération de la grosse vrillette a été favorisée par les aménagements transformant l’ancien bâtiment en habitation permettant des températures voisines de 20°C.

La dégradation de tous les assemblages, porteurs pour ce qui concerne les soles, poteaux et longrines, est antérieure à la rénovation : lors des travaux certains assemblages détruits ont été remplis de ciment. Cette dégradation du bois a pour origine des infiltrations d’eau (par exemple mauvais état de toiture, de gouttières, etc.) qui permettent l’apparition des champignons lignivores.

Les badigeonnages successifs effectués sur les bois duraminisés n’ont aucune influence sur la présence de la grosse vrillette car le produit de traitement ne pénètre pas dans le bois. Ma longue expérience professionnelle me permet d’affirmer qu’actuellement, un traitement des bois par injection effectué suivant les normes CTB ne serait que partiellement efficace : l’état de dégradation des bois est trop important et le résultat aléatoire. Le chêne étant un bois duraminisé et non imprégnable, seul le remplacement offre une garantie définitive et peut être effectué par tranche.'

Que le époux X ont émis des doutes, analysés ci-avant sur les circonstances d’écritures de ce document, sans pour autant donner des précisions suffisantes pour étayer leurs accusations ; mais que surtout, ils ne formulent aucune critique précise et technique sur leS données rapportées ;

Que l’expert émet aussi un avis très net .

Qu’il rapporte ses constatations non contradictoires du 17 août 2001 :

'1°/ POUR L’HABITATION PRINCIPALE :

Intérieurement :

Une attaque massive et généralisée des insectes tant au rez de chaussée qu’à l’étage, dans des proportions beaucoup plus importantes et alarmantes que celles constatées jusqu’alors.

— Les photographies prises en témoignent.

De nombreux débris jonchent le sol. Des morceaux de plâtre ont été découverts dans une caverne du sommier principal, au dessus du poteau du salon.

Ceci prouve qu’une tentative de rebouchage a été effectuée à une époque indéterminée. La pose d’un étai supplémentaire s’impose sous la pièce de bois en bascule, rapportée sous le sommier dans la grande salle.

Nous constatons une prolifération des insectes dans les deux escaliers qui mènent à l’étage ainsi qu’un déversement du conduit de fumée.

Une planche de renfort a été posée en sous face du plancher au niveau du chevêtre en plafond du rez de chaussée pour prévenir un éventuel effondrement.

L’attaque des insectes est également constatée dans les pans de bois, dans la hauteur du premier étage, au dessus du salon.

Extérieurement:

Les photographies prises ce 17 août 01 montrent que l’ossature, en pans de bois verticaux et horizontaux, est également infestée d’insectes, tant dans la hauteur du rez de chaussée que de l’étage.

J’ai découvert dans un poteau de colombage une cavité remplie de béton !

Ceci constitue la preuve d’une tentative de remède à une situation très critique, effectuée à une époque indéterminée, antérieure à celle d’achat par les époux Y .

2°/POUR LE BATIMENT DE REMISE, INDEPENDANT DU PRINCIPAL:

Ce bâtiment n’avait pas fait jusqu’alors l’objet de visite contradictoire. Il fait cependant l’objet de la même demande d’expertise que le bâtiment principal.

J’ai constaté:

— Une attaque massive d’insectes sur l’entrait principal de la ferme. L’aubier a disparu.

— Les bois de colombages extérieurs sont également atteints . Une tentative de rebouchage de fente a été effectuée au béton !

L’ossature de ce bâtiment doit faire l’objet, comme pour l’habitation principale, de sondages et de traitements appropriés.'

Qu’il rapporte aussi (p20) :

'Par courrier du 10 Mai 2001, Maître Q , Avocat des époux Y, m’informe qu’avec l’arrivée du printemps, ses clients font actuellement face à une invasion d’insectes qui sortent de partout.

Un constat d’huissier du 5 Mai 2001 m’a été transmis le 14 Mai. Ce constat précise que l’huissier a prélevé des insectes qui jonchent le sol de la maison : prélèvement de 3 types différents d’insectes conditionnés dans deux récipients stériles emplis de formol et un prélèvement de fragment de bois détérioré provenant de l’une des poutres à proximité de l’endroit où ont été prélevés les insectes.'

Que s’il ne s’agit pas de constatations contradictoires, l’information ne doit pas être négligée ; qu’elle montre des phénomènes cohérents avec l’infestation par insectes xylophages ;

Que cette cohérence est soulignée par le sapiteur :

'D’autre part, il n’est pas contesté que tous les ans au printemps, d’avril à juin, Monsieur X et les autres occupants de cette maison utilisée depuis trente ans comme résidence secondaire, percevaient dans le silence nocturne les bruits caractéristique d’attaque des bois par des insectes, qui correspondent en réalité une activité sexuelle.

Lors de la réunion dans la salle de bains du premier étage, et en présence de Monsieur X, j’ai vidé avec mon couteau la pourriture qui s’était accumulée dans la rainure d’une traverse horizontale de colombage. On a pu y découvrir quelques brins de foin, qui sont le signe indiscutable que de petits insectes ou de petits animaux y ont établi leur nid…. Le colombage vertical qui à l’origine était engravé dans cette rainure est complètement pourri à sa base…

Le vrai problème dans cette affaire, consiste en une altération biologique généralisée par pourriture de l’ensemble des bois de la structure qu’ils soient intérieurs ou extérieurs par suite d’une réhabilitation d’une qualité insuffisante lors des travaux de 1973/1975.'

Qu’il est vrai que, sur ces bruits, l’expert rapporte l’avis d’un économiste de la construction, intervenant pour les époux X : «il faut signaler que nous sommes en campagne et que dans une période de l’année les loirs des champs se plaisent et hibernent dans nos maisons et granges en colombages, d’où ces bruits sans doute !» Et commente : 'Je ne mets pas en doute les compétences de naturaliste de Monsieur R, mais la réponse n’est pas appropriée à l’affirmation très pertinente soulevée. (Voir brochure du CTBA jointe en annexe sur la biologie de l’insecte) ; Monsieur E s’est également largement exprimé sur le sujet.' ;

Que l’avis de ce M. R n’est pas sérieux ;

Attendu en outre que, selon l’expert, le salon a été construit dans un ancien pressoir et que, selon l’expert, une autre partie du bâtiment a, avant la restauration, été affectée aux animaux (p18) ; que ceci montre des utilisations successives de ce bâtiment daté de 1840 environ , et notamment des utilisations agricoles avec un grande ouverture à l’humidité propice au développement de champignons ; que selon M. R, commis part les époux X, il y aurait eu une buanderie plutôt que des animaux, ce qui ne cause pas moins d’humidité ;

Que là encore la cohérence avec l’avis expertal d’une infestation par insectes xylophages est acquise ;

Attendu que l’expert souligne également l’enchevêtrement des pièces de bois, tant internes qu’extérieures , de telle sorte que l’infestation de l’une entraîne l’infestation de l’autre, sans que des traitements séparés puissent se concevoir ;

Attendu que cet ensemble de données permet de retenir :

— que l’infestation par des insectes xylophages est acquise

— que l’imbrication des bois ne permet pas un traitement partiel ;

Attendu que sur l’importance de ses conséquence, l’expert a manifesté en effet une très grande inquiétude dès la première réunion d’expertise et en a organisé rapidement une seconde ;

que le 28 novembre 2000, il constate : 'Lors de la visite des lieux, j’ai constaté l’état très inquiétant des bois porteurs du plancher haut de rez de chaussée atteints par les ravages d’insectes xylophages dont les cavités s’observent extérieurement comme le montrent les photographies ci jointes .

Les bois atteints sont les sommiers porteurs et les solivaux dans le grand salon (niveau surbaissé), salon prés de la cheminée et cuisine, au niveau d’entrée de la maison.

J’aurai l’occasion de décrire plus amplement ces désordres mais il me paraît plus urgent, t dans l’immédiat :

…

— de faire étayer l’ensemble des poutres porteuses afin de prendre immédiatement les mesures de sécurité qui s’imposent et permettre l’exécution des sondages. '

et le 24 juillet 2001 :

'Le plancher haut s’est légèrement affaissé. Il supporte, à l’étage, une cheminée qui s’est désolidarisée du mur fissuré.

Il faut considérer que les désordres sont généralisés et que l’immeuble n’est plus apte à être habité. Il doit faire l’objet de réparations lourdes matériellement et financièrement.'

Attendu que, face à ces constatations et ces analyses, les vendeurs invoquent les constatations de l’huissier et nient que la présence d’insectes xylophages ait été constatée : 'Il en va de même relativement à la preuve de l’existence d’insectes xylophages dans l’immeuble litigieux; Les seuls prélèvements analysés ont révélé, en début d’expertise, ainsi qu’il a été précédemment exposé, l’absence de grosses vrillettes ou capricornes; Pour le surplus, Monsieur l’Expert – ainsi qu’on l’a déjà rappelé en lui en formulant grief – a cru devoir conserver par-devers lui les échantillons prélevés postérieurement… De sorte qu’in fine, il est impossible de relever dans les pièces du dossier dont est saisi la Cour – en ce compris le rapport d’ expertise -l a présence d’insectes xylophages au sein de l’immeuble litigieux portant atteinte à la solidité de l’ouvrage’ (conclusions p 35) ;

Qu’ils n’ont pas fait appel à un technicien, alors qu’ils se heurtent à trois avis technique, sauf celui de M. R caractérisé par le manque de sérieux relevé ;

Qu’il est vrai qu’ils sollicitent une nouvelle expertise ;

Mais qu’il faudrait pour l’envisager un avis technique suffisamment autorisé pour qu’une contradiction aux données rapportées ci-dessus puisse être envisages ;

Qu’il faudrait aussi tenir compte du résultat d’analyse ;

Attendu qu’il n’est pas nécessaire pour qu’une maison soit inhabitable qu’elle s’effondre immédiatement ; qu’il suffit que le risque existe avec suffisamment de probabilité pour que le danger existe ;

Qu’il n’est finalement rien répondu sur le sujet principal , illustré par la constatation de l’expert en p 19 : 'Ces parties d’ouvrage sont aujourd’hui fortement attaquées comme en témoigne les sondages, S2, S3 et S4 que nous avons pratiqués. Le sondage S4 a traversé totalement la poutre. Un nuage de bois vermoulu est ressorti, comme en témoigne la photo 2" : la ruine des bois dans une maison à colombage ; que cet avis est antérieur à la visite non contradictoire ;

Attendu que cet ensemble de données permet de retenir :

— que l’infestation par des insectes xylophages est acquise

— que le risque d’effondrement constitue un danger

— que l’imbrication des bois ne permet pas un traitement partiel ;

Attendu que l’expert insiste sur le coût très élevé des réparations, coût qui ne peut d’ailleurs pas être fixé avant le démontage des bois, mais qui ne serait pas inférieur à 500.000 francs ( p21) ;

Qu’il existe bien un vice rendant l’immeuble impropre à l’habitation projetée ;

Attendu, en tant que de besoin, que ce résultat peut être retenu, même si on fait abstraction de la visite non contradictoire du 17 août 2001;

c) Sur la connaissance du vice

1) par les vendeurs

Attendu que, dans leurs écritures, les époux X s’étonnent de l’impossibilité pour l’expert de dater cette infestation, tout en indiquant qu’elle était antérieure à l’achat par les époux Y ;

Mais que l’on peut admettre que les insectes xylophages ne réussissent pas une telle attaque dans un bref délai, et que plusieurs années sont nécessaires pour des dégradations du type constaté , notamment des crevasses emplies de béton ou de plâtre ;

Que la Cour retient que les dégâts étaient, pour leur quasi totalité, antérieurs à la vente ;

Attendu qu’il est constant que, lors de l’aménagement de la maison M. X s’était lui-même chargé du traitement des bois ;

Qu’il s’est agi d’un travail important (rapport p 18) 'Monsieur X m’a précisé que toutes les solivettes des planchers ont été démontées une à une, sorties à l’extérieur pour être lavées et passées au xylophène (travaux de 1973 à 74)' ; que cette donnée de fait n’est pas contestée ;

Attendu que, dans ces conditions, il n’est pas possible qu’il n’ait pas aperçu, ou réalisé, à ce moment-là ou par la suite les dégradations et les réparations de fortune qui sont fustigés par l’expert et le sapiteur ainsi :

p 19

'D’autre travaux ont été réalisés à cette époque par Monsieur X, .

Notamment la pose de 2 linçoirs sur le gros sommier dans la pièce en entrant, non loin de la cheminée du rez de chaussée. Ce linçoir 'cache misère’ supporte les soliveaux qui ne prennent plus appui sur le sommier.

Le plancher haut s’est légèrement affaissé il supporte une cheminée qui s’est désolidarisée du mur fissuré.

A propos de cette cheminée de l’étage, Monsieur X dit avoir refait le sol en briques, posé la trappe, mis à nu l’enduit sur la briquette et nettoyé les pierres de parement.'

P 33 ( visite en urgence non contradictoire) 'De nombreux débris jonchent le sol. Des morceaux de plâtre ont été découverts dans une caverne du sommier principal, au dessus du poteau du salon.

…

J’ai découvert dans un poteau de colombage une cavité remplie de béton !

Ceci constitue la preuve d’une tentative de remède à une situation très critique, effectuée à une époque indéterminée, antérieure à celle d’achat par les époux Y.'

Et dans le bâtiment de remise : 'une tentative de rebouchage de fente a été effectuée au béton !'

ou p 37 "Nous avons remarqué des traces anciennes de réparations, non effectuées par les époux Y : application de résine à la jonction poteau de colombage/sole et la présence d’un apport de béton derrière le bois en poteau d’angle'

Attendu que le sapiteur, M. E relève aussi (P 48) 'Cependant, il semblerait à la lecture des notes aux parties de Monsieur l’Expert, que le Maître d’ouvrage Monsieur X, ait régulièrement appliqué un produit de type Xylophéne sur les bois intérieurs et extérieur et qu’il en aurait consommé au total environ 50 litres.

Lors de la réunion Monsieur X a rectifié ce point de détail en précisant qu’il s’agissait non pas de Xylophéne, mais de 'Bondex'.

Cette information est très importante pour la compréhension du litige car en effet le produit connu sous le nom générique de 'Bondex’ n’est pas un produit de traitement préventif et curatif des bois comme le Xylophéne. Il s’agit d’une lasure (NF T 72- 082, NF T 72- 083, NF T 72- 084 et NF T 72- 085).

Les 'lasures’dont il existe plusieurs marques commerciales, (parmi lesquelles le Bondex) sont des produits d’imprégnation décorative destinée à appliquer une finition qui protège le bois au même titre que les vernis et les peintures.

La première couche dite de 'bouche-pores’ a pour objet de remplir les petites fentes, gerces et inégalités de surface du bois alors la seconde couche dite de 'finition’ appliquée après séchage de la première couche est destinée à obtenir une surface lisse d’un aspect esthétique satisfaisant. L’objectif recherché avec ces trois produits est :

— à l’extérieur d’obtenir une surface de finition sur laquelle l’eau ne peut s’accrocher et glissera sans pouvoir pénétrer dans les fentes, gerces et singularités du bois ;

— à l’intérieur d’obtenir une surface de finition décorative et agréable à l’oeil…

Monsieur X, a précisé qu’il utilisait un produit de ton marron foncé.

On s’explique dès lors qu’à l’occasion des visites qui ont précédé la vente en février et mars 2000 Monsieur et Madame Y n’aient pu discerner les vices dont les bois intérieurs et extérieurs étaient affectés, tous les défauts de surface provoqués par la présence des insectes ayant été remplis par le Bondex appliqué par le vendeur !

Ce n’est qu’ultérieurement que la couche dégradée tombera sur le sol à l’occasion des grattages opérés par les entreprises de traitement de bois qui sont intervenue sur place. De nos jours on peut encore constater cette situation sur un colombage dans la salle de bains du premier étage.

En notre présence, Monsieur et Madame Y ont indiqué que lorsqu’ils avaient visité les lieux, les bois intérieurs apparents dans la maison avaient l’aspect flatteur d’un vieux chêne ciré de ton foncé..! '

Attendu en outre que M. E écrit aussi p 49 :

'D’autre part, il n’est pas contesté que tous les ans au printemps, d’avril à juin, Monsieur X et les autres occupants de cette maison utilisée depuis trente ans comme résidence secondaire, percevaient dans le silence nocturne les bruits caractéristique d’attaque des bois par des insectes, qui correspondent en réalité à une activité sexuelle.' ;

Que cette affirmation sur le bruit est confortée par l’agent immobilier qui affirme avoir été informé par M. X après la vente que, effectivement, à chaque printemps celui-ci entendait des bruits d’insectes ;

Qu’il est vrai que les époux X affirment : 'En soi, une telle affirmation, grossièrement et scandaleusement mensongère, révèle l’état d’esprit de l’Agence immobilière dans ce dossier’ ;

Que si l’agent immobilier peut avoir intérêt à préciser que cette information lui a été donnée après la vente, il n’a pas d’intérêt à dire que M. X lui avait donné cette information ; qu’il est donc crédible sur ce point ;

Que l’on peut aussi relever la déclaration de M. X au notaire, rapportée ci-après ;

Que les époux X affirment aussi :'A cet égard, l’affirmation du Tribunal selon laquelle les vendeurs «connaissaient la présence des insectes xylophages» ne repose sur aucun élément du dossier, en particulier du rapport d’expertise; Il a précédemment été rappelé que les premiers Juges n’ont pas précisé la référence du rapport d’expertise, d’où résulterait ladite constatation…

De même, le Tribunal ne peut énoncer que les « les époux X (…) entendaient leurs manifestations à chaque printemps (…). et qu’ils «badigeonnaient très régulièrement les poutres d’un produit de surface donnant une impression de bon état des éléments en bois» qu’au prix d’une dénaturation flagrante, voire grossière, du rapport d’expertise’ ; mais qu’au lieu de porter des accusations envers le tribunal ils faudrait répondre notamment à la citation du sapiteur ;

Attendu que les époux X font aussi valoir leur grande moralité dont témoignent les voisins de leur habitation principale, et insistent sur la circonstance qu’ils n’auraient jamais habité toute l’année dans cette maison qu’ils n’auraient quittée que pour des raisons médicales alors que M. X n’aurait pas de compétence en cette matière ;

Mais que ces témoignages sont étrangers aux faits de l’actuelle procédure ; qu’il importe peu qu’ils aient habité dans cette maison à l’année ;

Qu’en effet les données réunies ci-dessus sont précises : le bois de cette maison à colombage était infesté, et M. X avait accompli des travaux inconciliables avec l’ignorance qu’il en allègue, outre les bruits qu’il a reconnu avoir entendu ;

Qu’il leur faudrait répondre précisément aux questions que posent cette infestation visible et audible, ces réparations de fortune alors que M. X avait précisément surveillé et traité les bois ;

Attendu qu’à défaut de toute explication sur ce point, on ne peut retenir la suggestion de l’expert qui s’est demandé si les époux X s’étaient rendus compte de la gravité de la situation ;

Que si les époux X citent ce passage du rapport pour affirmer leur bonne foi, ils ne donnent aucun détail et aucune explication ; que leur propos habituel correspond plutôt à ce qui a été cité quand ils qualifient les écritures adverses de mensongères et scandaleuses ; que pour le surplus, ils se maintiennent dans le déni et la mauvaise foi procédurale qui sera analysée plus précisément ci après sur les dommages intérêts et l’amende civile, ce qui ne permet aucune recherche d’une éventuelle erreur de bonne foi ;

Attendu que M. X connaissait donc cette infestation tant par ce qu’il avait vu que par ce qu’il avait entendu ;

Qu’il ne prétend pas en avoir averti les candidats acquéreurs ; que l’expert note que M. X affirme avoir dit au notaire : «il n’y a pas de termites ni de capricorne, mais à chaque printemps j’entends des grignotements» – . – Réponse du notaire rapportée par M. X : «la majeure partie des maisons connaissent les mêmes bruits» ( p 36) ;

Que rien n’a été demandé au notaire au cours de la procédure ;

Qu’en toute hypothèse, ce serait une information bien minorée envers cette infestation connue ;

2) par les acquéreurs

Attendu que les acquéreurs n’avaient pas travaillé dans cette maison, et notamment sur les bois, comme M. X ;

Qu’ils n’y avaient pas habité et n’avaient pas entendu les bruits caractéristiques produits par les vrillettes à la saison des accouplements ;

Attendu que le sapiteur a expliqué comment l’application de Bondex brun pouvait maquiller l’état intérieur des bois ;

Que la dégradation est apparue lorsque cette couche extérieure est tombée, ce que montrent bien les photographies 39 et suivantes du rapport d’expertise ;

Attendu d’ailleurs que cette donnée est confortée par l’avis de l’agent immobilier qui avait indiqué aux époux Y que l’intervention d’un surveyor n’était pas nécessaire, la maison étant saine ;

Attendu en conséquence que l’on peut admettre que les époux Y n’étaient pas au courant de l’infestation des bois ;

Attendu que peu importe, pour ce point leur attitude ultérieure au moment de quitter cette maison ;

Attendu que l’étude qui précède permet donc de retenir :

— que, antérieurement à la vente, la maison était dangereuse en raison de l’infestation des bois par les insectes xylophages ;

— que M. X, qui le savait nécessairement, a non seulement évité de mentionner ce problème, mais procédé à des réparations de fortune et des applications de Bondex sur des parties gravement altérées,

— que les acquéreurs l’achetaient pour y habiter, sans travaux particulier ce qui excluait le danger, et qu’ils ne savaient pas cet état ;

Attendu que les conditions du dol sont réunies ;

Que la nullité de la vente est acquise ;

Qu’aucune mesure d’investigation complémentaire n’est nécessaire ;

B/ sur les autres demandes

a) sur les dommages intérêts et l’amende civile

Attendu que l’expert fait état de l’état de suspicion à son encontre par les époux X ; que ce climat de suspicion est illustré par les conclusions ci-dessus sur le rapport d’expertise dont certaines, par exemple celle sur la caducité pour dépôt tardif, sont dénuées de tout sérieux dans l’analyse juridique ; qu’il l’est aussi par les embûches opposées à l’expert, par exemple sur la présence d’un traducteur officieux auprès d’une personne ne pratiquant pas le français ;

Que ce climat, notamment par la demande d’analyses alors que le laboratoire les estimait inutiles, a amené l’expert a recourir à l’autorité du sapiteur et à prolonger inutilement l’expertise, laissant les époux Y dans cette maison dangereuse ;

Que les époux X reprochent aux époux Y d’y être restés après le jugement, mais qu’ils ne prétendent pas avoir remboursé le prix, ce qui était une autre conséquence du jugement et pouvait favoriser un relogement ;

Que d’ailleurs leur déni continue dans les conclusions d’appel : 'les seules analyses présentées au rapport ne confirment en rien la présence d’insectes xylophages , en particulier de capricornes ou grosses vrillettes’ tant par la négation des résultats d’analyse que par les reproches adressés à l’expert, notamment à propos du rapport L .

Attendu que cette manière de conduire la procédure, marquée de déni, de suspicion et d’une sorte d’intimidation de l’expert, relève d’un déloyauté caractérisée ;

Qu’elle a eu notamment pour conséquence de maintenir les époux Y dans cette construction, maintien générant le stress constaté par l’expert ; que ce stress subi durant plusieurs années, suivi des tracas de la procédure justifient des dommages intérêts ; qu’il faut aussi prendre en compte l’investissement affectif des acquéreurs pour une maison où ils souhaitaient vivre leur retraite ; que cependant les montant alloués par le premier juge doivent être réduits ; qu’en effet, la comparaison avec les montants alloués en cas d’invalidités conduisent à cette réduction ;

Qu’il faut retenir une montant de 15.000 euros pour chacun des époux Y y compris les dommages intérêts pour procédure abusive ;

Que cette déloyauté qui a permis de faire durer la procédure de manière dilatoire mérite une amende civile ;

Attendu que cette déloyauté a aussi obligé les consorts Y à organiser une défense d’autant plus coûteuse ; que cette particularité doit être prise en compte pour l’évaluation de l’indemnité allouée en application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

b) sur les demandes à l’encontre de l’agent immobilier et les demandes de celui-ci

Attendu que l’agent immobilier ne peut être solidaire de la restitution ;

Qu’il n’avait pas de lien contractuel avec les époux Y ;

Que par contre, il doit répondre des fautes ayant entraîné un dommage ;

Attendu qu’il est constant que l’agent immobilier a écrit aux époux Y que l’intervention d’un surveyor n’était pas nécessaire, que la propriété offrait toutes garanties et qu’elle était en bon état ;

Que, ce faisant, il a commis une faute en affirmant des choses fausses, qu’ il n’avait pas vérifiées ;

Que la recommandation d’éviter l’intervention d’un surveyor a fait perdre une chance de découvrir la vérité ; mais que les affirmations sur le bon état de la maison constituent un engagement plus important ;

Attendu cependant que l’agent immobilier n’est pas responsable de la déloyauté commise par les époux X dans la menée de la procédure ;

Qu’il doit répondre des dommages intérêts à hauteur de 2.000 euros à l’égard de chacun des époux Y ;

Que le remboursement des frais n’est pas demandé à son encontre par les consorts Y ;

Attendu par contre que l’agent immobilier n’avait pas à conseiller aux époux X de dire ce que ceux-ci savaient déjà et dont l’expression ne relevait que de la bonne foi ;

Que ceux-ci, par le dol commis, lui ont fait perdre la commission de cette vente ; mais que cette perte résulte aussi de sa propre carence et d’un absence de vérification ; qu’il ne faut pas retenir la demande de l’agent immobilier de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Déboute les époux X de leurs demandes d’annulation, de constatation de caducité, d’irrecevabilité, et de nouvelles mesures d’instruction, et de leurs autres demandes,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux, le 17 décembre 2004 sauf sur les dommages intérêts et l’indemnité en application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

Dit que les dommages intérêts dus à Madame W AJ d’une part et aux héritiers de M. AC Y d’autre part sont réduits à 15.000 euros pour chaque part,

Condamne la SARL G IMMOBILER à 2.000 euros de dommages intérêts pour chacune des deux parts citées, in solidum avec M. T X et son épouse Madame U V, ce montant ne se cumulant pas avec les 15.000 euros, les époux X devant garantie de ces sommes à la SARL G IMMOBILIER,

Condamne M. T I et son épouse Madame U V ensemble et in solidum à une amende civile de 2.000 euros,

Les condamne à payer aux consorts Y ensemble une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel et autant pour la première instance, in solidum avec la SARL G IMMOBILIER également condamnée à concurrence de 1000 euros pour chacune des instances,

Les condamne aux dépens avec application de l’article 699 du Nouveau code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. A J. BOYER