Quatrième Chambre

ARRÊT N°4

R.G : 07/00551

FL

M. F Z

C/

M. H X

M^me E M épouse X

M^e K BERTOU

M^e L B

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Brigitte VANNIER, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,

Monsieur Fabrice ADAM, Conseiller,

GREFFIER :

Madame I J, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2008

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par l’un des magistrats ayant participé au délibéré, à l’audience publique du 11 Septembre 2008, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur F Z

XXX

XXX

représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assisté de M^e CASTEL, avocat

INTIMÉS :

Monsieur H X

XXX

XXX

représenté par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués

assisté de M^e Philippe L’HOSTIS, avocat

Madame E M épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués

assistée de M^e Philippe L’HOSTIS, avocat

Maître K BERTOU

XXX

XXX

représenté par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assisté de la SELARL EFFICIA, avocats

Maître L B

XXX

XXX

représenté par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assisté de la SELARL EFFICIA, avocats

I – Exposé du litige :

Selon acte sous seing privé rédigé par Maître Y, Notaire à Quimper, Monsieur Z a vendu à Monsieur et Madame X, une maison d’habitation, située XXX à Plougonvelin (29), moyennant le prix de 457.348 €. La vente a été régularisée par acte authentique établi le 29 décembre 2003, en l’étude de Maître B, Notaire à Crozon (29). Cet acte notarié stipule une clause d’exclusion de la garantie du vendeur pour les vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

Après avoir pris possession du bien, les époux X ont constaté l’existence de fissures dans le sol et sur les murs. Ils ont mandaté Monsieur C, ingénieur expert de la SARETEC pour un examen de l’immeuble. Ce dernier a diagnostiqué le 13 mai 2004, une instabilité du sol ayant entraîné un affaissement de la façade avant de l’immeuble, au niveau d’au moins deux puits de fondation.

Monsieur D a été désigné comme expert par ordonnances de référé du 10 août 2004. Il a déposé son rapport le 10 novembre 2005, en concluant que les fondations de l’immeuble ne sont pas stables et ne peuvent se stabiliser toutes seules. Il a préconisé des travaux de reprise en sous-oeuvre par micro pieux, pour un montant de 319.518,82 €.

Par actes des 17 et 25 janvier 2005, se fondant sur la première note aux parties par l’expert le 21 septembre 2004, Monsieur et Madame X ont fait assigner Monsieur Z ainsi que Maître B et Maître Y, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1134, 1146 et suivants du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation à réparer l’ensemble de leurs préjudices matériels et immatériels procédant des vices cachés affectant l’immeuble.

Par jugement rendu le 20 décembre 2006, le tribunal de grande instance de Brest a :

— Condamné sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés, Monsieur Z à verser aux époux X :

— au titre de la réduction du prix, la somme de 319.518,82 €, avec indexation au jour du paiement sur l’évolution de l’indice BT01, l’indice de référence étant celui de septembre 2005 ;

— au titre des dommages-intérêts, la somme de 15.000 € ;

— Débouté les époux X et Monsieur Z de leurs actions en garantie contre Maître Y et Maître B ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître Y et Maître B ;

— Condamné Monsieur Z à verser à Monsieur et Madame X la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

— Condamné Monsieur Z aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et le coût de l’expertise.

Monsieur F Z a régulièrement interjeté appel de cette décision le 24 janvier 2007.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :

— le 19 octobre 2007, pour Maître K Y et Maître L B;

— le 18 décembre 2007, pour Monsieur F Z ;

— le 4 avril 2008, pour Monsieur H X et Madame E M épouse X.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2008.

***

II – Motifs :

Monsieur Z indique qu’il a fait construire dans les années 70, sur un terrain lui appartenant, une maison de caractère et des dépendances, pour une surface habitable de 282 m², sur une surface totale de 4.000 m². Il a occupé cette maison avec sa famille pendant 32 ans et il a souhaité la vendre pour aller résider en ville. Monsieur Z s’est adressé à son gendre, Maître Y, Notaire à Quimper, pour rédiger les actes et, selon lui, le représenter dans la négociation.

Les époux X ont visité les lieux à trois reprises avant de concrétiser la vente par un acte sous seing privé du 1^er août 2003, établi par Maître Y, au prix de 457.348 €, dont 2.610 € pour les biens mobiliers, après négociation sur le prix initialement demandé de 487.836,86 €. Monsieur Z prétend avoir indiqué que la maison avait fait l’objet de fondations particulières sur pieux, car elle est construite sur le lit d’un petit ruisseau traversant le terrain en diagonale, en précisant que la construction 'travaillait’ comme elle l’avait toujours fait et en signalant des fissures visibles sur la terrasse ainsi que dans le salon sous le tapis que Monsieur Z aurait soulevé à cette occasion. Il aurait également signalé aux acquéreurs que les baies du salon-salle à manger avaient été réajustées, par suite vraisemblablement de tassements. Un entrepreneur serait passé vérifier l’état de la construction et envisager les travaux nécessaires, à l’initiative des acquéreurs, avant la signature de l’acte authentique qui aurait ainsi été établi en toute transparence, après un accès permanent et sans réserve à l’immeuble.

Monsieur Z fait valoir en conséquence sa bonne foi et son ignorance du vice affectant la construction, consistant en l’instabilité du sol et des fondations, qui lui aurait été révélée par l’expert, sa mauvaise foi ne pouvant simplement se déduire des désordres qui étaient apparents également pour les acquéreurs. Monsieur Z prétend que les fissures ne l’ont pas alerté du temps de l’occupation de la maison, au point d’envisager qu’elle risquait de s’effondrer et de menacer ruine, ce qui ne serait toujours pas démontré.

Il revendique le bénéfice de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, comme ne pouvant être écartée qu’en démontrant des manoeuvres pour masquer le vice dont il avait connaissance. Il demande à défaut un partage de responsabilité avec les acquéreurs qui n’ont pas fait procéder à plus amples vérifications sur l’état de l’immeuble dont ils ont constaté les manifestations apparentes du vice. Il demande également la garantie de Maître Y en tant que notaire et gendre, ayant de ce fait une connaissance particulière du bien sur lequel il aurait dû conseiller de plus amples vérifications.

Monsieur Z s’oppose à la réduction de prix retenue dans le jugement déféré, au coût évalué à partir du devis établi par la société MAB Construction, d’un montant représentant plus de 70 % du prix d’achat, pour des travaux de reprise du vice caché et des vices qui étaient apparents pour les vendeurs. Sous réserve d’un complément d’expertise, il demande une réduction des indemnisations accordées aux époux X.

Les époux X contestent toute information préalable et loyale du vendeur sur le fait que la maison 'travaillait', que le plancher du séjour s’était partiellement affaissé et qu’il avait dû régulièrement raboter les portes intérieures pour les manoeuvrer. Ils précisent avoir procédé à trois visites, en la présence constante des époux Z et sans aucune intervention d’ami ou d’entrepreneur avant de décider l’acquisition du bien, en toute confiance, aux termes d’un acte rédigé sous l’égide de Maître Y qui connaissait particulièrement bien la maison en tant que gendre du vendeur. Ils déclarent n’avoir constaté les fissures dans les murs et au sol du salon que lors de l’entrée dans les lieux vidés des meubles et objets de décoration, sans compter les lézardes parfois très importantes observées lors de la dépose des revêtements de sol et muraux, outre les constatations sur le mauvais fonctionnement des portes.

Les époux X prétendent n’avoir pas remarqué lors de leurs visites, comme l’expert au premier abord, les déformations du plancher et l’affaissement du sol de l’immeuble qui ne pouvait, selon eux, être ignoré du vendeur compte tenu de l’ampleur de l’effondrement du sol dans le salon et des 'bricolages’ personnels auxquels il s’est livré, à défaut de justifier des travaux confiés à des entreprises, notamment la création d’une gouttière en milieu de façade de la maison pour pallier le cintrage des chéneaux. Ils font valoir l’installation de cette gouttière comme postérieure à 1996 selon les photographies produites aux débats, sans justifier réellement de la nature et de l’ampleur des travaux entrepris, posant forcément question, selon l’expert . Ils arguent d’un témoignage obtenu auprès d’un ouvrier qui est intervenu sur les ouvrants et auquel Monsieur Z aurait confirmé que certains pieux avaient pu céder sous le poids de la maison, ce qui aurait entraîné un faux équerrage de l’ensemble de menuiseries.

Ils demandent la confirmation du jugement déféré sur la garantie des vices cachés et ils concluent à titre subsidiaire sur la nullité de la vente pour dol. Ils revendiquent également l’indemnisation de leur préjudice à l’encontre des deux notaires, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en ce qu’ils ont stipulé la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés sans leur conseiller plus ample vérification sur l’état du bien, compte tenu des vices apparents pour ces professionnels, et ce notamment de la part de Maître Y qui avait une connaissance particulière du bien.

Monsieur et Madame X revendiquent l’indemnisation des travaux nécessaires au simple sauvetage de l’immeuble, conformément au devis retenu dans le jugement déféré, sans réfection des fissures ni ravalement, et sans plus value apportée à l’immeuble simplement 'figé’ dans l’état où il se trouve. Ils ont relevé appel incident pour une plus ample indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 50.000 €, outre 15.000 € de préjudice moral, soit au total 65.000 € de dommages-intérêts.

Maître Y conteste la connaissance présumée des désordres affectant l’immeuble, tirée de sa qualité de gendre de Monsieur Z. Il réfute toute connaissance précise de la maison où il ne se rendait que de manière épisodique, à l’occasion de vacances ou de réunions de famille, en ne procédant pas à une inspection des lieux. Il prétend avoir ignoré la technique particulière utilisée pour les fondations et n’avoir pas remarqué les fissures ni les affaissements que le rapport SARETEC qualifie de peu impressionnants pour un profane. Il précise que l’acte authentique a été établi dans la maison de Monsieur Z et qu’à cette occasion aucun désordre n’a été évoqué, de même qu’il ne lui avait rien été signalé de particulier.

Maître B fait valoir qu’il n’a pas négocié la vente et qu’il n’est intervenu que pour l’authentifier, sans avoir à procéder à des vérifications sur la consistance du bien vendu.

Les deux notaires réfutent tout manquement à leur obligation de conseil, en ayant inséré la clause d’exclusion des vices cachés qui est d’usage dans les actes de vente et qui aurait été parfaitement expliquée aux époux X, tant lors de la rédaction de l’acte sous seing privé, que lors de la régularisation de l’acte authentique. Ils soulignent avoir fait procéder à l’établissement d’un état parasitaire et n’avoir pu attirer l’attention des acquéreurs sur des désordres qui leur étaient inconnus. Ils font valoir qu’une éventuelle négligence s’effacerait devant la réticence dolosive imputable à Monsieur Z envers les acquéreurs, et excluant leur mise en cause.

Maîtres Y et B critiquent le chiffrage des travaux de reprise comme étant disproportionné par rapport au prix d’achat, ainsi que l’évaluation du préjudice de jouissance. Ils arguent de préjudices sans lien de causalité avec leur faute, cette dernière pouvant tout au plus avoir fait perdre une chance aux acquéreurs faute d’avoir négocié en toute connaissance de cause. Ils réfutent leur condamnation solidaire avec le vendeur.

Sur le vice caché :

La maison est construite sur un terrain provenant d’une ancienne crique de bord de mer comblée à une époque indéterminée. Au centre du terrain coule un ruisseau qui a été canalisé dans une buse béton, passant sous la maison et accessible de part et d’autre de la maison. L’ouvrage est construit sur une zone d’alluvions et de remblais surmontant le substratum schisteux.

Monsieur Z prétend avoir donné toutes informations sur les particularités du terrain et de la construction, ce qui est formellement démenti par les époux X et n’est pas établi.

Peu après leur entrée dans les lieux, les acquéreurs ont constaté la présence de lézardes de 2cm dans les murs et ils se sont inquiétés, au point de faire intervenir un expert de la société SARETEC, Monsieur C, qui a constaté des déformations affectant les façades, les revêtements de sol, les menuiseries extérieures et les gouttières de chéneau en béton, toutes manifestations signant un affaissement des fondations

L’expert judiciaire a procédé aux constatations suivantes :

— en intérieur :

— les châssis fixes en bois sont en parallélogramme et certains assemblages sont ouverts de 2 cm, les portes ont dû être certainement retaillées pour être manoeuvrables ;

— les portes-fenêtres du salon ont été recalées pour rétablir leur étanchéité, selon les dires de Monsieur Z ;

— la fissure dans le carrelage du salon est en fait une lézarde qui correspond à l’effondrement d’une dizaine de cm, qui n’est apparu clairement qu’après avoir été présenté. Lors de l’entrée dans le salon l’expert n’a pas remarqué les déformations du plancher, qui se sont révélées à l’évidence après les débats ;

— le seuil de la porte salon / hall de l’escalier est fissuré ;

— la porte cuisine / salon est en trapèze. La traverse haute a été rabotée d’environ 2 cm pour pouvoir être fermée ;

— la porte-fenêtre de la cuisine a deux vantaux décalés de 2 cm et des vides apparaissent sous les traverses hautes horizontales ;

— des fissures sont visibles dans et sous les tapisseries de la cuisine ;

— le sol de la cuisine présente une fissure au droit de la porte d’accès à l’arrière cuisine ;

— de nombreuses fissures des plâtres intérieurs sont visibles, notamment au droit de la porte et du hall d’entrée ;

— en extérieur :

— les façades et pierres de taille sont soumises à des coups de sabre indiquant de forts cisaillements dus aux affaissements différentiels des massifs de fondation ;

— l’allège et les linteaux des baies ne sont plus horizontaux ;

— les rotations des linteaux des baies d’extrémités sont parfaitement visibles;

— le chêneau d’égout de la couverture est cintré et une gouttière supplémentaire a été rajoutée pour permettre l’écoulement sans débordement des eaux récoltées ;

— aux angles de l’immeuble côté Nord, les pierres d’angles inférieures sont décollées de 1 à 2 cm des maçonneries des élévations ;

— le ravalement souple ou de précédents bouchages de fissures en produits souples se sont étirés de telle sorte que la nouvelle fissure s’ouvre aujourd’hui de 4 à 5 mm. Le traitement pourrait dater du ravalement de 1995.

Monsieur D a conclu, conformément aux observations de Monsieur C, que les désordres observés sont caractéristiques d’un problème d’adaptation au sol, avec des tassements importants et une déstabilisation des fondations.

L’entreprise Fondasol a procédé à des investigations sur les dispositions constructives adoptées pour la réalisation des fondations spéciales, ainsi que sur la reconnaissance du sol en place sous les fondations, afin d’établir sa portance. Elle a constaté que l’ouvrage est fondé sur un système en béton armé de type pieux + longrines, le diamètre des pieux (80 cm) apparaissant important pour une telle construction. Au droit de la fouille N° 3 a été repéré un faux aplomb significatif, avec un enchevêtrement entre la buse, la dalle de protection de la buse et la tête de fondation. Au droit des reconnaissances effectuées, l’élément de fondation reconnu n’est pas ancré dans le gneiss résistant mais arrêté dans les sables lâches ou alluvions avec passées vasardes. Des tassements importants du sol ont été repérés, accentués au droit de l’ancien lit de la rivière et sur la façade avant. De fait, les sols ont des caractéristiques mécaniques médiocres et là où les tassements sont le plus visibles, le substratum résistant n’est pas reconnu à moins de 10 mètres de profondeur. Le toit de ce substratum gneissique est très variable autour de la maison, ce qui explique les tassements différents qui sont amenés à perdurer.

La seule solution consiste à reprendre en sous-oeuvre l’ensemble de la maison, en reportant les charges dans un horizon homogène résistant. Il s’agit d’une reprise totale des fondations par micro pieux ancrés dans les gneiss, après démolition des sols du rez-de-chaussée, puis reconstruction, cette reprise ne permettant pas de redresser l’ouvrage mais seulement de le conforter et d’arrêter les mouvements amorcés, le tout pour un total estimé à de 267.156,20 € HT soit 319.518,82 € TTC, selon un devis de la société MAB Construction.

De ces éléments il ressort que l’immeuble a subi et présente encore des désordres se traduisant notamment par des fissures et des lézardes dans les murs et les revêtements de sol, ainsi que des déformations des ouvrants et des chéneaux d’une gouttière. Ces désordres proviennent d’une défaillance des fondations qui sont constituées d’un système en béton armé de type pieux + longrines, implanté à une profondeur insuffisante pour s’ancrer dans le gneiss résistant, mais s’arrêtant au contraire dans un terrain aux caractéristiques mécaniques médiocres, subissant des tassements différentiels. Les fondations de l’immeuble ne sont pas stables et ne peuvent se stabiliser toutes seules.

Ce vice de construction compromet la solidité de l’immeuble et il impose des travaux complexes et onéreux pour assurer la conservation du bien et garantir durablement son usage d’habitation, au point que l’acheteur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.

Sur la garantie des vices cachés :

Selon l’article 1641 du code civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Selon l’article 1643 du code civil : 'Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

L’acte de vente passé entre Monsieur Z et les époux X stipule en sa page 7, au bénéfice du vendeur, une exclusion de la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

L’immeuble vendu par Monsieur Z est affecté de nombreux désordres qui signent, selon les expert, un effondrement de la maison par sa façade avant.

Des fissures étaient visibles par les acquéreurs, mais ceux-ci en tant que profanes ne pouvaient en concevoir l’origine et la gravité. Une seule fissure du carrelage leur a été expressément présentée dans le salon, mais sans signaler l’effondrement non décelable par un visiteur, même attentif, puisque même l’expert ne l’a pas décelé au premier abord. Cet affaissement progressif n’a pu que se repérer à l’usage du bien, notamment à l’occasion du ménage ou des travaux de reprise .

L’entreprise de ravalement qui est intervenue en 1995 a indiqué par téléphone à l’expert, n’avoir constaté la présence d’aucune fissure ouverte, ni en façade ni au niveau des pierres de taille, tout en signalant l’apparition d’un problème important au niveau des fenêtres à cette époque. Les manifestations de ces désordres existaient effectivement avant la vente et elles sont apparues progressivement au fil des années. Les vendeurs ne pouvaient les ignorer, s’agissant notamment des déformations en trapèze des ouvrants, portes et fenêtres, ayant dû être corrigées au fil des ans pour pouvoir fonctionner et s’agissant de la fissure du carrelage qui correspond à un effondrement de 10 cm sur 5,30 m dans la pièce de séjour, outre les fissures intérieures et extérieures dont certaines ont été reprises dans des conditions non explicitées, et enfin l’ajout d’une gouttière centrale en façade de la maison, dans des conditions non plus explicitées et à une date plus proche de la vente que celle indiquée par Monsieur Z, pour pallier le cintrage des chéneaux et leur engorgement.

Ces interventions successives devaient être nécessairement reliées par Monsieur Z aux particularités du terrain et de la construction, connues de lui et de nature à l’alarmer, ce dont atteste un ouvrier de l’entreprise AZ Habitat Confort, qui déclare être intervenu, sur injonction de sa direction, pour un réajustage des menuiseries, Monsieur Z lui ayant 'confirmé que certains pieux ont dû céder sous le poids de la maison, ce qui a entraîné un faux équerrage de l’ensemble des menuiseries'.

Les particularités et les insuffisances des fondations de l’immeuble étaient connues de Monsieur Z qui n’a provoqué aucune vérification technique sur ce point et qui n’en a pas informé les époux X, en se contentant de mentionner que la maison 'travaillait’ pour expliquer la présence de fissures de peu d’importance apparente.

Pour ces motifs et ceux non contraires du jugement déféré il convient de la confirmer en ce qu’il a retenu la mauvaise foi de Monsieur Z l’empêchant de se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Sur la responsabilité des acquéreurs :

Monsieur Z fait valoir la responsabilité conjointe des époux X dans la réalisation de leur propre dommage, en ce qu’ils auraient dû faire procéder à toutes vérifications utiles par un homme de l’art au vu des désordres qui étaient apparents lors de leurs de visites de l’immeuble.

Il ressort des investigations que les fissures ou lézardes les plus graves et les plus significatives se situaient sous les meubles ou derrière les revêtements muraux, tandis que les portes avaient été rabotées pour pouvoir fonctionner et l’effondrement de la pièce de séjour n’était pas perceptible lors d’une simple visite des lieux. Monsieur Z n’ayant fait mention d’aucun des signaux d’alerte sur la fragilité de la construction, il ne peut être fait reproche aux acquéreurs de n’avoir pas réclamé des investigations sur un vice qu’ils ignoraient.

Il n’y a pas lieu à partage de responsabilité.

Sur la responsabilité des notaires :

Deux notaires sont intervenus dans la réalisation de la vente. Maître Y a établi l’acte sous seing privé qui a été signé le 1^er août 2003, en sa présence, au domicile de Monsieur Z. Monsieur Y étant le gendre de Monsieur Z, un autre notaire, Maître B, a instrumenté pour établir l’acte authentique qui a été signé le 29 décembre 2003, également au domicile de Monsieur Z.

Monsieur Z demande la garantie de Maître Y, tandis que les époux X revendiquent la condamnation, in solidum, des deux notaires avec Monsieur Z, à la réparation de leur entier préjudice.

Vendeur et acquéreurs admettent avoir négocié directement les conditions de la vente litigieuse, mais ils font valoir un manquement des notaires à leur obligation de conseil lors de l’établissement des actes réalisant la vente dont l’efficacité juridique n’est pas contestée.

Il est admis que les parties ont été informées par les notaires du sens et des conséquences de la clause de non garantie des vices cachés qui a été insérée dans les deux actes. Le manquement de ces professionnels consisterait à ne pas avoir alerté les acquéreurs ou mis en garde le vendeur sur les désordres apparents qui auraient justifié une vérification voire une expertise technique de la maison préalablement à la vente.

Il a été justement rappelé que les notaires ne sont pas des professionnels du bâtiment et que les fissures apparentes n’étaient pas de nature à justifier des investigation supplémentaires, sur une maison d’une trentaine d’années ayant l’apparence d’une construction de qualité dont ils ignoraient les spécificités, notamment des fondations.

Il est constant que Maître Y avait une connaissance plus familière du bien, mais se limitant à des séjours de fêtes ou de vacances en famille. Il n’est pas établi qu’il connaissait la structure et l’état de la maison, notamment dans ses déformations des ouvrants et les fissures des sols, au-delà des apparences qui ne justifiaient pas de vigilance particulière.

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté tout manquement de Maîtres Y et B à leur obligation de conseil et rejeté les demandes de condamnation à leur encontre.

Sur la réparation des préjudices :

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur.

Monsieur et Madame X ont choisi de garder la maison, sans réclamer la restitution d’une partie du prix, mais la réparation de leur entier préjudice, à titre de dommages-intérêts, consistant en l’indemnisation des travaux nécessaires au sauvetage de l’immeuble et à son maintien dans l’état où il se trouvait lors de son acquisition, outre la privation de jouissance de leur bien depuis quatre ans et jusqu’à la réalisation des travaux.

Au droit de la façade avant, l’entreprise Fondasol a mis en évidence une profondeur de fondation de 7,50 mètres alors que le gneiss résistant n’a été rencontré qu’à 10 mètres de profondeur. Pour bloquer l’enfoncement inévitable de l’immeuble dans le sol, déjà amorcé, l’expert a retenu les préconisations de l’entreprise Fondasol, prévoyant une reprise en sous-oeuvre de l’ensemble de l’ouvrage par micro-pieux, avec une liaison entre les micro-pieux et les longrines qui soit assurée par un dispositif en béton armé spécifique, étant précisé que la présence d’eau constitue une sujétion importante.

L’expert a sollicité trois entreprises pour le chiffrage des travaux de réalisation de chevêtres en béton armé de part et d’autre des pieux de la construction pour reprendre les appuis défaillants par des micro-pieux. Seule la société MAB Construction a répondu à cette sollicitation, en établissant un devis qui a été étudié et validé par l’expert, pour un montant de 267.156,20 € HT, soit 319.518,82 € TTC, avec une TVA à 19,6 %.

Monsieur Z et les notaires critiquent ce chiffrage dont le montant est qualifié d’exorbitant, mais sans fournir aucune contre-proposition, d’autres travaux à un autre prix, pouvant être établie sur la base des plans et documents de l’expertise et suivant les préconisations techniques de l’expert et du sapiteur. Le devis critiqué ne prévoit que les travaux de stabilisation des fondations, pour stopper l’affaissement de l’immeuble, sans prendre en compte la reprise des fissures, ni le remplacement des menuiseries, non plus que la réfection des embellissements. Ces travaux sont complexes et d’un coût très élevé compte tenu de la dépose de nombreux éléments de la construction, outre la démolition de la terrasse et de la dalle béton, puis la repose et la réfection de tous ces éléments, tel que justement observé dans le jugement déféré.

Il n’est pas justifié par Monsieur Z de l’application d’un taux réduit de TVA à ces travaux de reprise, qui ont été retenus par l’expert et par l’entreprise avec un taux de 19,60 %, applicable aux travaux de reconstruction. Le jugement déféré sera réformé en condamnant Monsieur Z à payer les travaux de reprise du bien qu’il a vendu, au titre de la réparation du préjudice matériel des époux X.

Les travaux imposeront un déménagement partiel de la maison dont les époux X n’ont pas pu jouir pleinement depuis leur acquisition puisque la découverte des désordres est intervenue dès les premiers travaux d’embellissement lesquels sont restés inachevés pendant le temps de la procédure et le resteront jusqu’à la réalisation des travaux préconisés pour la stabilisation de l’immeuble qui reste cependant habitable. Madame X est pharmacienne et le couple réside de manière habituelle à Brest, n’occupant la maison de Plougonvelin qu’à titre secondaire, pendant les vacances et les fins de semaines, comme en attestent des proches et voisins de la maison de Monsieur Z. La valeur locative saisonnière de la maison est proposée à 2.300 € par semaine, soit 25.300 € sur 11 semaines de haute saison par an. Elle n’est pas significative du préjudice des époux X qui résulte d’une occupation des lieux dans des conditions sommaires et qui sera encore réduite pendant la durée des travaux. Le préjudice de jouissance a été justement arbitré à 10.000 € dans le jugement déféré.

Les déceptions et désagréments de cette acquisition s’avérant hasardeuse et âprement contentieuse ont occasionné aux époux X un préjudice moral justement retenu et apprécié à 5.000 € dans le jugement déféré qui sera confirmé sur ce point.

Sur les frais et dépens :

Monsieur Z qui succombe sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de référé et d’expertise, ainsi qu’à payer à Monsieur et Madame X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, dont il ne sera pas fait application au profit de Maître Y et B.

***

Par ces motifs :

LA COUR :

Réforme pour partie le jugement déféré ;

Condamne Monsieur F Z à payer à Monsieur H X et Madame E M épouse X, la somme de 319.518,82€, avec indexation au jour du paiement sur l’évolution de l’indice BT01, l’indice de référence étant celui de septembre 2005, en réparation de leur préjudice matériel ;

Confirme pour le surplus les dispositions du jugement déféré ;

Y ajoutant

Condamne Monsieur F Z à payer à Monsieur H X et Madame E M épouse X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile;

Déboute Maîtres K Y et L B, Notaires, de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur F Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de référé et d’expertise, recouvrés en appel au bénéfice de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,