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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/10251

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 DECEMBRE 2010

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 08/3318

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE L’HACIENDA à C, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL BAILLET PATEL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

XXX

66420 C

représenté par la SCP CAPDEVILA ET VEDEL SALLES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e PIRET de la SCP VIAL – PECH DE LACLAUSE – ESCALE – KNOEPFFLER, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur H I, L X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame Y Q Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 Juin 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 JUIN 2012, en audience publique, Madame J K ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller

Madame J K, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

H X et Y Z d’une part, A B et F G d’autre part sont propriétaires indivis respectivement des lots n°249 et n°252 de la copropriété l’Hacienda à Le Bacarès (66), constitués d’une terrasse à l’extérieur, d’un appartement au rez-de-chaussée et d’une mezzanine à l’étage ; ces lots proviennent d’un changement de destination du lot n°246, précédemment à usage commercial et appartenant à la SCI Les Condamines, qui a été divisé en 5 lots numérotés de 248 à 252 à usage désormais d’habitation.

Alléguant la modification des tantièmes de charges générales sans l’accord unanime de tous les copropriétaires et la violation d’une servitude d’accès conventionnelle, H X, Y Z, A B et F G ont fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda aux fins de :

voir annuler la délibération n°6 portant sur l’approbation du tableau de répartition des 5 nouveaux appartements ;

être autorisés à clore leur terrasse privative par un muret rehaussé d’un grillage à l’identique de celui de la piscine ;

voir condamner le syndicat à remettre en état d’origine la servitude d’accès consentie par acte authentique du 19 décembre 1990.

Par jugement contradictoire en date du 18 janvier 2010, ce tribunal a :

constaté que si la décision prise concernant la résolution n°6 porte sur une modification des tantièmes de charges spéciales, les règles de la majorité ont bien été respectées ;

constaté que s’il s’agit de tantièmes de copropriété, il convient de déterminer si la modification adoptée se résumait à une nouvelle répartition des tantièmes des anciens lots (soit une sous-répartition entre les lots divisés) ou s’il s’agissait d’une modification des tantièmes sur la totalité de la copropriété ;

invité les parties à s’expliquer sur ces points et à produire aux débats le tableau de répartition joint lors de la convocation à l’assemblée générale du 2 mai 2008 ;

ordonné la réouverture des débats sur ce point et sursis sur la demande en annulation de la résolution n°6 ;

renvoyé les parties devant le juge de la mise en état, à l’audience de cabinet du 11 mars 2010, afin que les parties concluent ;

jugé que H X, Y Z, A B et F G ne sont pas recevables à demander devant la présente juridiction l’autorisation de clore leur terrasse par un muret rehaussé d’un grillage, faute pour eux d’avoir sollicité cette autorisation par l’assemblée générale ;

jugé que le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda est recevable et fondé à solliciter la condamnation de H X, Y Z, A B et F G à supprimer le grillage de couleur blanche installé sans autorisation ;

dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

rejeté les demandes en suppression complémentaire pour être irrecevables ;

débouté H X, Y Z, A B et F G de leur demande aux fins de remise en état d’origine de la servitude d’accès consentie par acte du 19 décembre 1990 ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda de sa demande en suppression des mezzanines et remise en l’état ;

dit que chaque partie gardera la charge des dépens qu’elle a d’ores et déjà exposés, le reste des dépens étant réservés en fin d’instance ;

dit n’y avoir lieu au bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Après dépôt de nouvelles conclusions des parties, ce tribunal par un jugement contradictoire en date du 6 décembre 2010 a :

jugé que la décision prise sur la résolution n°6 lors de l’assemblée générale du 2 mai 2008 ne pouvait se fonder sur l’article 25f et ne répondait pas aux règles de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

jugé que le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda ne pouvait obtenir un mode de répartition des charges communes générales en contravention avec les règles fixées par le règlement de copropriété sauf à obtenir une décision prise à l’unanimité des copropriétaires ;

jugé que H X, Y Z, A B et F G sont fondés en leur demande de nullité de la décision portant sur la résolution n°6, votée en assemblée générale du 2 mai 2008 ;

annule la décision portant sur la résolution n°6 prise en assemblée générale du 2 mai 2008 ;

déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda de sa demande en application de l’article 11 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;

dit que les dépens exposés depuis le jugement du 18 janvier 2010 seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda ;

condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda à payer à H X et Y Z, A B et F G la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles engagés depuis le dernier jugement.

Le syndicat des copropriétaires a régulièrement interjeté appel de ce jugement à l’égard des seuls consorts X-Z, un accord étant intervenu avec les consorts G-B.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda remises au greffe le 16 juin 2011 ;

Vu les conclusions des consorts X-Z remises au greffe le 28 juin 2011 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 juin 2012 ;

MOTIFS

Sur la note en délibéré :

A l’audience du 20 juin 2012, le président constatant le caractère illisible des tableaux inclus dans le corps des conclusions a autorisé le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda à faire parvenir sous quinzaine un jeu d’écritures identiques aux précédentes mais comprenant des tableaux lisibles tout en lui enjoignant d’en adresser copie à son contradicteur.

Ce jeu d’écritures lisibles est parvenu à la cour le 27 juin 2012 avec mention d’une copie adressée au conseil des consorts X-Z.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°6 :

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’infirmation du jugement en soutenant que la résolution n°6 avait pour objet de modifier la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs suite au changement d’usage des lots 248 à 252, étant rappelé que le changement de destination et la division avaient été respectivement autorisées par délibérations de l’assemblée générale des 1^er mai 2004 et 7 mai 2005. Il fait valoir que l’état descriptif de division modifié le 10 octobre 2006 n’a pas modifié les tantièmes résultant du changement de destination ce qui explique la décision de soumettre au vote de l’article 25f la résolution injustement critiquée. Subsidiairement, il expose que la modification des charges pouvait être adoptée à la majorité de l’article 24 au visa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts X-Z concluent à la confirmation du jugement déféré en indiquant que la résolution critiquée, adoptée à la majorité de l’article 25f, portait sur la modification des tantièmes de répartition des charges générales contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat qui se garde bien de communiquer les tableaux de répartition de ces charges avant et après l’assemblée générale du 2 mai 2008. Ils exposent par ailleurs que la majorité de l’article 24 prévue en cas d’aliénation séparée d’un ou de plusieurs fractions d’un lot n’est possible qu’à défaut de règle fixée par le règlement de copropriété ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils demandent à la cour de plus fort d’annuler la résolution litigieuse.

La loi accorde à l’assemblée générale la faculté de décider « la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1^er de l’article 10… rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives » (art. 25 f).

Cette modification ne peut porter que sur la répartition des charges afférentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun ; le changement d’usage ne saurait en aucun cas motiver une remise en cause des dépenses relatives à l’entretien, à la conservation et à l’administration des parties communes puisque pour ces dernières charges, il ne doit pas être tenu compte de l’utilisation des lots.

La résolution n°6 adoptée par l’assemblée générale du 2 mai 2008 à la majorité de l’article 25f porte sur la modification de la répartition des charges au visa du changement d’usage des lots 248 à 252 en renvoyant au tableau joint à la convocation.

Or, il résulte tant du tableau prétendument joint à cette convocation que des courriers explicatifs du géomètre expert D E en date des 16 octobre 2007 et 25 juin 2008 que cette modification portait également sur les tantièmes de répartition des charges communes générales et qu’elle modifiait par voie de conséquence les tantièmes des lots de l’ensemble des copropriétaires.

S’agissant des lots 248 à 252, la modification a été la suivante :

Avant la résolution n°6/ Après la résolution n°6/

lot 248 : 41/10000èmes 81 tantièmes

lot 249 : 56/10000èmes 113 tantièmes

lot 250 : 41/10000èmes 83 tantièmes

lot 251 : 49/10000èmes 99 tantièmes

lot 252 : 61/10000èmes 122 tantièmes

D’ailleurs, cette modification des charges relatives à l’entretien, à la conservation et à l’administration des parties communes résulte clairement des décomptes de charges de copropriété versés aux débats faisant apparaître une augmentation de 56/10000èmes à 113 tantièmes la part du lot 249 appartenant aux consorts X-Z dans les charges communes générales pour l’année 2009.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que cette modification ne pouvait être votée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Par ailleurs, la loi dispose qu''en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24' (art. 11, al. 2).

Si l’assemblée générale peut statuer à la majorité simple de l’article 24, c’est à la condition qu’il s’agisse bien d’approuver une répartition de charges entre les nouveaux lots ; tel n’est pas le cas d’une résolution ayant pour effet de modifier la répartition des charges entre l’ensemble des copropriétaires.

En outre, l’intervention de l’assemblée générale est subordonnée à la condition que la répartition des charges entre les fractions séparées d’un lot n’ait pas déjà été fixée par le règlement de copropriété.

En l’espèce l’article 45 du règlement de copropriété prévoit 'qu’en cas de division d’un lot, les

tantièmes du lot d’origine seront ventilés entre les nouveaux lots au prorata de leurs surfaces respectives (…). Sous la seule condition que les tantièmes aient été calculés ainsi qu’il vient d’être dit, et que le total des tantièmes et surfaces des nouveaux lots soit égal au total des tantièmes et surfaces des lots dont ils procèdent, les charges se répartiront entre les nouveaux lots, en considération des surfaces ou tantièmes qui leur auront ainsi été affectés, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une décision de l’assemblée générale. S’il en était autrement, la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées serait, conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 de ladite loi.'

Il n’a nullement été exposé dans la convocation à l’assemblée générale du 2 mai 2008 que les tantièmes de surface des nouveaux lots excédaient les tantièmes de surface du lot dont ils procédaient pour justifier le recours à la délibération de l’assemblée générale.

En outre, cette délibération ne s’est pas cantonnée à la répartition des charges entre les nouveaux lots mais a eu pour effet, ainsi qu’il a été dit précédemment, de modifier la répartition des charges entre l’ensemble des copropriétaires.

Il s’ensuit que la nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 2 mai 2008 est encourue au principal comme au subsidiaire et que le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur la demande de modification judiciaire des charges au visa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, en cas d’annulation de la résolution n°6, de modifier les charges communes générales sur le fondement de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 faisant valoir que la création de mezzanines dans les nouveaux lots a eu pour effet d’augmenter les surfaces habitables, ce qui a eu pour corollaire d’augmenter la valeur de chacune des parties privatives des lots issus de la division par rapport à l’ensemble des valeurs privatives. Il propose à la cour de valider la modification suivante :

lot 248 : 81 tantièmes

lot 249 : 113 tantièmes

lot 250 : 83 tantièmes

lot 251 : 99 tantièmes

lot 252 : 122 tantièmes

Les consorts X-Z ne concluent pas sur ce point.

Le règlement de copropriété prévoit explicitement en son article 45 cité dans les motifs qui précèdent que si les surfaces des lots issus de la division excédaient celle du lot divisé 'la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées serait,

conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 de ladite loi.'

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de se conformer au règlement de copropriété en soumettant à l’assemblée générale une résolution de modification de répartition des charges après avoir exposé en quoi le recours à l’assemblée générale est devenu nécessaire.

Le syndicat ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 11 al3 de la loi du 10 juillet 1965 réservées aux seuls copropriétaires en cas de défaillance ou de carence du syndicat.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat de cette prétention et le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Hacienda aux dépens de l’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu au bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier. Le président.

CC/MR