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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2° chambre

ARRET DU 05 JUIN 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/04463

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 JUIN 2011

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2010/553

APPELANTE :

SCI DES AIGUERELLES, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP Nicolas CASTAGNOS, DELACROIX, BERNARD STENTO, avocats au barreau de MONTPELLIER,

INTIMEE :

SARL LABORATOIRE BODMER et X, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP DELMAS RIGAUD LEVY BALZARINI SAGNES Chantal SERRE, avocats au barreau de MONTPELLIER,

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 19 Avril 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 MAI 2012, en audience publique, Madame Brigitte OLIVE, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Daniel BACHASSON, Président

Monsieur Hervé CHASSERY, Conseiller

Madame Brigitte OLIVE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Daniel BACHASSON, Président, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 1986, la SCI les Aiguerelles a donné à bail commercial à la société Lady Belle International des locaux à usage d’entrepôt, bureaux et atelier d’une superficie de 400 m², à l’état brut de décoffrage, tous les aménagements étant à la charge du preneur.

Le contrat prévoit que « tous les travaux, améliorations, embellissements et décors quelconques qui, au cours du bail, auront pu être faits par le preneur ou ses successeurs, resteront à la fin du bail du preneur ou du bail des successeurs, la propriété du bailleur ».

La société Lady Belle International a exploité dans les locaux un fonds de commerce d’importation, exportation, distribution de tous produits afférents aux animaux de compagnie.

La société Lady Belle International a fait installer dans les locaux, courant 1987, une structure métallique afin d’agrandir la surface d’exploitation.

Le bail a été renouvelé en 1995 et 2004. La société Lady Belle International a cédé son fonds de commerce à la société Laboratoire Bodmer et X (la société Bodmer) par acte sous seing privé du 3 août 2006. Cette société a réglé à la SCI Les Aiguerelles un dépôt de garantie de 4 900 euros.

Par ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2009, le président du tribunal de grande instance de Montpellier a suspendu les effets de la clause résolutoire et condamné la société Bodmer à payer à la SCI les Aiguerelles un arriéré de loyers, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance

Suivant acte sous seing privé en date du 7 avril 2009, les deux parties ont convenu d’une résiliation amiable du bail commercial avec effet au 31 juillet 2009.

XXX a fait procéder à un constat d’huissier le 6 juillet 2009, duquel il résulte que des « éléments métalliques avec plancher flottant en contre-plaqué étaient en cours de démontage ».

Un état des lieux de sortie sans réserve a été établi en présence des deux parties, le 31 juillet 2009 par un huissier de justice mandaté par la société Bodmer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 septembre 2009, le conseil de la SCI Les Aiguerelles a mis en demeure la société Bodmer de lui payer la somme de 47 064,79 euros, correspondant à la valeur de la structure métallique « à usage de mezzanine ».

Par courrier recommandé du 9 octobre 2009, la société Bodmer à mis en demeure la SCI Les Aiguerelles de lui restituer le solde du dépôt de garantie d’un montant de 2 450 euros et a obtenu une ordonnance portant injonction de payer cette somme, rendue par le président du tribunal de commerce de Montpellier le 3 décembre 2009, contre laquelle la SCI Les Aiguerelles a formé opposition.

Par jugement contradictoire en date du 1^er juin 2011, le tribunal a confirmé l’ordonnance portant injonction de payer, condamné la SCI Les Aiguerelles à restituer la somme de 2 450 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009, avec capitalisation, constaté que la mezzanine doit rester la propriété de la société Bodmer en tant que bien meuble et a rejeté la demande reconventionnelle de la SCI Les Aiguerelles en paiement de la somme de 41 782,86 euros, la condamnant au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

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XXX a régulièrement interjeté appel de ce jugement, en vue de son infirmation demandant à la cour de débouter la société Bodmer de ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 41 782,86 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la valeur de la structure à usage de mezzanine illicitement déposée, enlevée et conservée, d’ordonner la compensation avec le solde du dépôt de garantie et de lui allouer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que :

— la clause du bail initial relative aux travaux, embellissements, améliorations, décors réalisés par le preneur, acquis au bailleur en fin de bail, doit s’appliquer à la mezzanine, la qualification de bien meuble ou immeuble par destination étant sans incidence ;

— surabondamment, la structure métallique à usage de mezzanine installée par la société Lady Belle International constitue un immeuble par destination puisqu’elle faisait corps avec les murs du local commercial, conformément aux articles 524 et 525 du code civil ; il ne s’agit pas, comme il est prétendu, d’un rack de stockage détachable de l’immeuble mais d’une mezzanine comportant une plate-forme avec garde-corps, édifiée dans le prolongement du demi-étage maçonné préexistant, avec accès par un escalier ;

— cette structure ne se confond pas avec les étagères de rangement métalliques élevées depuis le sol du local sur lesquelles elle ne revendique aucun droit de propriété ; les premiers juges ont manifestement opéré une confusion entre la mezzanine et les étagères métalliques de rangement ;

— le commissaire aux comptes de la société Lady Belle International a d’ailleurs attesté que la mezzanine a été sortie du bilan de cette société au 31 décembre 2005, dans la mesure où elle était devenue immeuble par destination ; elle ne figurait donc pas dans les éléments corporels du fonds de commerce et le matériel cédés à la société Bodmer ;

— la société Bodmer n’a donc pas pu devenir propriétaire d’un bien qui ne lui a pas été cédé si on considère que la mezzanine est un bien meuble ;

— l’enlèvement opéré par la société Bodmer a généré un préjudice qui n’est pas compensé par le solde du dépôt de garantie, étant précisé qu’elle a été contrainte de signer un avenant avec le nouveau locataire commercial, le 3 août 2009, par lequel elle a renoncé à percevoir les loyers d’août et septembre 2009, pour compenser « la perte d’usage de la mezzanine et des autres équipements démontés » ;

— la valeur de remplacement s’élève à 41 782,86 euros, selon le devis produit aux débats.

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La société Laboratoires Bodmer et X a conclu à la confirmation du jugement, à titre principal, et à l’allocation de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle propose la mise à disposition des racks de stockage à la SCI Les Aiguerelles, dans un délai de trois mois, à charge pour celle-ci de les transporter et de les installer.

Elle réplique que :

— le litige porte en fait sur des racks de stockage métalliques (rayonnages pour palettes ou étagères en métal), tel que cela ressort du procès-verbal de constat et d’état des lieux ainsi que du rapport d’expertise produit par l’appelante ;

— les effets mobiliers attachés à un fonds doivent être qualifiés d’immeubles par destination quand ils sont placés par le propriétaire pour le service et l’exploitation du fonds ; il doit y avoir une intégration à l’immeuble par un scellement ou un enlèvement avec détérioration ;

— les racks de stockage ont été placés par le cessionnaire du fonds de commerce et leur propriété a donc été transférée à l’occasion de la cession ; il s’agit d’éléments métalliques modulables par nature mobilier qui n’ont pas été scellés et ont été démontés facilement sans occasionner de détérioration, étant précisé que la SCI Les Aiguerelles n’a émis aucune protestation, sur ce point, lors de l’état des lieux de sortie ;

— ils ne rentrent pas dans la définition contractuelle de travaux, embellissements, décors ou travaux demeurant acquis à la bailleresse ;

— si la cour considère que ces étagères constituent des immeubles par destination, elle ne pourrait pas être condamnée au paiement d’une somme de 41 782,86 euros, qui ne correspond pas à la valeur réelle, étant observé que la SCI Les Aiguerelles fait état d’une renonciation au paiement de deux mois de loyer par le nouveau locataire représentant la somme totale de 4 200 euros ; seule la mise à disposition des éléments litigieux pourrait, le cas échéant, être ordonnée par la cour.

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C’est en cet état que la procédure a été clôturée par ordonnance du 19 avril 2012.

MOTIFS DE LA DECISION

Le constat d’huissier établi le 6 juillet 2009 fait état d’éléments métalliques de structure, en cours de démontage par le locataire sortant, la société Bodmer.

L’état des lieux de sortie du 31 juillet 2009 mentionne, au niveau du hangar, l’existence « d’une mezzanine avec un escalier en bois ».

La comparaison des photos prises par l’huissier de justice les 6 juillet et 31 juillet 2009 et celles contenues dans une estimation foncière établie le 5 mars 2008, à la demande de la SCI Les Aiguerelles, permet de constater l’installation, sur toute la longueur et la hauteur d’un mur de l’entrepôt, de casiers de stockage métalliques reposant sur une plateforme en panneaux d’aggloméré et, en vis-à-vis, la présence d’une mezzanine avec dalle bénéficiant d’un accès par un escalier en bois.

Le litige porte sur l’enlèvement par la société Bodmer du dispositif métallique de stockage qualifié par l’huissier de « Mégaracks avec plancher flottant en contre-plaqué ».

En qualifiant de « mezzanine », la plate-forme servant de support aux racks de stockage, la SCI Les Aiguerelles entretient une confusion avec la mezzanine servant de réserve, incorporée à l’immeuble, qui n’a fait l’objet d’aucune dépose.

La teneur des échanges de courriers entre parties les 25, 26 mai, 15 juin et 1^er juillet 2009 distinguent d’ailleurs entre la mezzanine existante et les éléments métalliques improprement qualifiés « d’échafaudages » par la bailleresse, qui ne revendiquait pas la propriété de ceux-ci, étant rappelé que lors de l’état des lieux de sortie, celle-ci n’a émis aucune protestation ou réserve sur l’enlèvement des éléments métalliques de stockage, dont elle avait eu connaissance depuis le 6 juillet 2009.

Le système de rayonnages composé de casiers métalliques reposant sur une plateforme constituée d’un plancher en aggloméré, munie de barrières est un dispositif de stockage autoportant, sans scellement à la structure du bâtiment, pouvant être démonté facilement, sans détérioration. Sur ce point, les constats d’huissier ne relèvent aucune dégradation au niveau des murs et du sol.

En conséquence, il ne s’agit ni d’un immeuble par nature comme n’étant pas un accessoire incorporé à la construction ni d’un immeuble par destination puisque c’est un bien mobilier qui a pu être démonté et enlevé sans occasionner la moindre détérioration.

Par ailleurs, si l’installation d’un dispositif de stockage dans un local loué comme entrepôt constitue un agencement ou un aménagement du local, destiné à optimiser les volumes de stockage, conformément à sa destination contractuelle, elle ne peut être considérée comme une amélioration, un embellissement, un décor ou des travaux demeurant acquis à la bailleresse en fin de bail, en application des charges et conditions stipulées dans le bail commercial (4°).

L’acte de cession du fonds de commerce en date du 3 août 2006 inclut dans la vente, le matériel, l’outillage, le mobilier commercial, et les agencements servant à l’exploitation du fonds. Le fait que la plateforme de stockage ne soit pas mentionnée dans la liste des matériels et mobiliers ne signifie nullement qu’elle n’est pas comprise dans la cession, en l’état d’une mention expresse aux agencements.

Le choix de gestion pris par la société Lady Belle International en mars 2006, (concomitamment aux pourparlers de cession du fonds de commerce) d’exclure du bilan de l’exercice comptable 2005 certaines immobilisations avant la cession du fonds de commerce, est sans effet sur les éléments effectivement cédés à la société Bodmer comprenant les agencements utiles à l’exploitation et n’a aucune incidence sur l’application de la clause du bail commercial revendiquée par la société Les Aiguerelles, d’autant plus que la liste des immobilisations corporelles faite par l’expert comptable, M. Y, dans une attestation du 28 août 2009, ne contient pas précisément la plateforme de casiers métalliques.

XXX ne peut donc pas prospérer dans sa demande d’indemnisation fondée sur l’enlèvement du dispositif de stockage par la société Bodmer lors de son départ des lieux.

La société Bodmer est bien fondée à réclamer la restitution de la moitié du dépôt de garantie d’un montant de 2 450 euros, conformément à l’accord intervenu le 7 avril 2009 et à l’état des lieux de sortie du 31 juillet 2009, ne faisant état d’aucune dégradation.

Le jugement sera donc confirmé.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la SCI Les Aiguerelles sera condamnée à payer à la société Bodmer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, verra sa demande, de ce chef, rejetée et supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris ;

Condamne la SCI Les Aiguerelles à payer à la société Laboratoire Bodmer et X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Les Aiguerelles de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Les Aiguerelles aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

B.O