Cour d'appel de Montpellier, 25 février 2014, 12/08935

TGI Montpellier 22 octobre 2012

CA Montpellier
Confirmation 25 février 2014

Arguments

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Rejeté
Application des règles de majorité pour la résolution no 24
La cour a estimé que la résolution portant sur les modalités d'ouverture des portes d'accès devait être votée selon les règles de majorité aggravée, confirmant ainsi la nullité de la résolution.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles en cas de succès
La cour a confirmé que les syndicats, ayant succombé dans leur demande, ne peuvent prétendre à des frais irrépétibles.

Résumé de la juridiction

Aux termes des dispositions de l’article 26 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi nº 2007-297 du 5 mars 2007, les décisions relatives aux modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles en copropriété sont votées selon les règles de majorité aggravée, correspondant à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, et non selon les règles de majorité simple.

Ainsi, la décision de supprimer un digicode pour des raisons de sécurité, qualifiée de façon erronée de « résolution afférente à la gestion et l’entretien du bâtiment », ne pouvait être prise que selon les règles de majorité de l’article 26 dès lors qu’elle constituait bien une modification des modalités alors en vigueur d’ouverture des portes d’accès au parking de l’immeuble.

Commentaire • 1

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1. L'ouverture des portes d'accès aux immeubles en copropriété votée à la majorité aggravéeAccès limité

Christophe Albiges · Gazette du Palais · 15 mai 2014

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1o ch. sect. d, 25 févr. 2014, n° 12/08935
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	12/08935
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 22 octobre 2012, N° 11/03663
Identifiant Légifrance :	JURITEXT000028983832

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas BECQUEVORT
Cabinet(s) :	CGCB & ASSOCIESSCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES c/ SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES

Texte intégral

Grosse + copie
délivrées le à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1o Chambre Section D
ARRET DU 25 FEVRIER 2014
Numéro d’inscription au répertoire général : 12/08935

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 OCTOBRE 2012
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 11/03663

APPELANTS :
SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES de l’ IMMEUBLE COLLINES D’ESTANOVE bâtiment A/CC pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA LMG, prise elle-même en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis
107 Rue de la Piscine bât A/CC 2 BP 7248
34085 MONTPELLIER CEDEX
représenté par M^e Philippe SENMARTIN de la SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e Philippe SENMARTIN de la SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES substituant M^e BECQUEVORT de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER – SOLAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES de l’ IMMEUBLE COLLINES D’ESTANOVE bâtiment A/CC pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA LMG, prise elle-même en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis 107 Rue de la Piscine bât A/CC 2 BP 7248 34085 MONTPELLIER CEDEX
représenté par M^e Philippe SENMARTIN de la SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e Philippe SENMARTIN de la SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES substituant M^e BECQUEVORT de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER – SOLAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :
SCI CENTRE MEDICAL SPECIALISE DES COLLINES D’ESTANOVE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social
Les Collines d’Estanove Route de Lavérune
34070 MONTPELLIER
représentée par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e CLAPAREDE substituant M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 02 Janvier 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 JANVIER 2014, en audience publique, Madame Chantal RODIER ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques MALLET, Président
Madame Chantal RODIER, Conseiller Madame Françoise VIER, Conseiller
qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :
- CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
La Résidence Les Collines d’Estanove est une vaste copropriété comprenant plusieurs bâtiments, des équipements collectifs (club-house, piscine, tennis, espaces de jeux, espaces verts protégés¿) dans laquelle vivent au quotidien entre 2500 et 3000 personnes. Elle accueille également un centre commercial, un centre médical et un établissement de la Poste.
Du fait de son importance, la copropriété est organisée en un syndicat principal et des syndicats secondaires, parmi lesquels le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A/CC.

Afin de faire face à des problèmes de sécurité, et notamment des actes de malveillance générant des dégradations sur les équipements communs, la copropriété de la résidence commandait auprès d’un cabinet technique une étude en 2002. A la suite du rapport de cette étude, préconisant la fermeture de la résidence, l’assemblée générale des copropriétaires approuvait le 20 avril 2007 l’édification d’une clôture et de portails aux entrées de la résidence. Cette fermeture de la résidence était confirmée lors de l’assemblée générale du 24 avril 2009. Aucune de ces résolutions n’a fait l’objet d’un recours.
L’ouverture des portails s’effectue depuis des bornes multifonctions qui offrent trois possibilités d’ouverture :
- l’émetteur radio par une télécommande,
- l’interphone qui fonctionne grâce à une liaison téléphonique, soit le système « télépass »,
- le digicode. Les modes d’ouverture retenus pour l’ensemble de la résidence sont la télécommande et le « télépass ». Toutefois, dès la fermeture effective, à la demande des médecins du centre médical, il était permis d’utiliser le digicode pour faciliter l’accès des patients auxquels le code était communiqué lors des prises de rendez-vous.

A la suite d’abus constatés ayant fait l’objet de vains rappels à l’ordre par le syndic, il était envisagé de supprimer la possibilité d’utiliser le digicode.
Ce projet de suppression faisait l’objet de la résolution no 24, laquelle était soumise au vote des copropriétaires du bâtiment A/CC de la Résidence Les Collines d’Estanove lors de leur assemblée générale du 14 mars 2011 et adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Par acte d’huissier du 24 juin 2011, la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove faisait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires du bâtiment A/CC de la résidence Les Collines d’Estanove et au Syndicat principal des copropriétaires de la Résidence Les Collines d’Estanove, en poursuivant l’annulation de cette résolution sur les fondements des articles 26 et 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement contradictoire du 22 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Montpellier, au visa des articles 26 et 27 de la loi du 10 juillet 1965, a :

Annulé la résolution no 24 « suppression du code des médecins » de l’assemblée générale tenue le 14 mars 2011 par les copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC, Déclaré le présent jugement commun au syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove,
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC aux dépens et à payer à la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

*****
APPEL

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC et le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 3 décembre 2012.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2014.
*****

Dans leurs dernières conclusions en date du 7 juin 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC et le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove demandent à la cour de :
Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 24, 25 et 26,
Vu la résolution no 2 de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove du 20 avril 2007 ; Vu la résolution no 11 de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove du 24 avril 2009 ;
Vu la résolution no24 de l’assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC du 14 mars 2011 ;

Annuler le jugement du 22 octobre 2012,
Débouter la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove de sa demande tendant à l’annulation de la résolution no 24 de l’assemblée générale tenue le 14 mars 2011 par les copropriétaires du syndicat secondaire de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC, Condamner la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
- la somme de 1 000 euros au syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove ;
- celle de 3 000 euros au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A/CC de la résidence Les Collines d’Estanove ;
Condamner la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove aux entiers dépens de l’instance dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.
*****

Dans ses dernières conclusions en date du 2 août 2013, la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove, demande à la cour de :
A titre principal, au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la résolution no 24 de l’assemblée générale du 14 mars 2011, Très subsidiairement, dans l’hypothèse d’une réformation du jugement sur la disposition précédente, au visa de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965,
Réformer le jugement en ce qu’il a jugé que c’est à juste titre que, conformément à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, les seuls copropriétaires de ce seul syndicat secondaire A/CC ont voté une résolution relative à la gestion et à l’entretien de leurs seuls bâtiments,
Statuant à nouveau, Juger que la résolution no 24 de l’assemblée générale du 14 mars 2011 ne pouvait être adoptée que par le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove,
Prononcer la nullité de la résolution no 24 de l’assemblée générale du 14 mars 2011,
A défaut, Juger que la résolution no 24 de l’assemblée générale du 14 mars 2011 a été adoptée par suite d’un abus de majorité,
En conséquence,
Prononcer la nullité de la résolution no 24 de l’assemblée générale du 14 mars 2011, En toutes hypothèses, au visa des articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamner les syndicats des copropriétaires requis au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

*****
MOTIFS
Aux termes des dispositions de l’article 26 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 15 de la loi no 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, les décisions relatives aux modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Quand bien même le système de clôture, de sécurité et d’accès à la résidence avaient fait l’objet, à la suite d’un rapport sur ce point, de résolutions antérieures adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal, la résolution no 24 de l’assemblée générale du 14 mars 2011 qui proposait aux copropriétaires du bâtiment A/CC de supprimer le digicode utilisé par la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove devait être votée selon les règles de majorité aggravée de l’article 26 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 et non selon les règles de majorité simple de son article 24, puisque incontestablement, cette résolution portait sur les modalités d’ouverture des portes d’accès. C’est bien pour des raisons afférentes à la sécurité que cette résolution a été mise au vote, de sorte que les syndicats des copropriétaires requis sont mal fondés à se retrancher derrière la qualification erronée de résolution afférente à la gestion et l’entretien du bâtiment A/CC relevant de la majorité de l’article 24.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC ne pouvait se dispenser de soumettre cette résolution au vote de la majorité de l’article 26 au seul motif du principe voté selon lequel les modes d’ouverture retenus pour l’ensemble de la résidence sont la télécommande et le « télépass ».
Dès lors que le système technique en vigueur, pourvu de trois méthodes, autorisait notamment le digicode et que la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove en bénéficiait, si le syndic estimait que cette pratique pouvait porter atteinte à la sécurité dans la résidence et justifiait qu’il ait fait des rappels à l’ordre, dès lors qu’il demandait aux copropriétaires de se prononcer sur ce point, ce ne pouvait être que selon les règles de majorité de l’article 26.
En effet, la suppression pour des raisons de sécurité d’une modalité, de fait en vigueur, de l’accès à l’immeuble constitue bien au sens des dispositions précitées une modification des modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble.

Les syndicats requis ne peuvent se prévaloir à postériori d’une prétendue inutilité d’un vote sur ce point, alors que celle-ci est contredite par l’aveu de ce que les rappels à l’ordre par le syndic se sont révélés vains.
C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la résolution supprimant un digicode qui constitue incontestablement l’une des modalités d’ouverture des portes d’accès au parking, devait à peine de nullité être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
En conséquence, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes Le jugement sera confirmé sur les frais irrépétibles, les dépens.

La somme allouée à la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove par le premier juge au titre des frais irrépétibles sera augmentée de celle de 1 000 euros en cause d’appel.
Les appelants qui succombent supporteront les entiers dépens de l’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Vu les dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment en ses articles 24 à 26,

LA COUR, par arrêt contradictoire,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC et le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove à payer à la SCI Centre médical spécialisé des Collines d’Estanove en cause d’appel la somme supplémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove bâtiment A/CC et le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Les Collines d’Estanove aux dépens de l’appel, lesquels seront recouvrés selon les modalités fixées par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

CR/MR