COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 23 FÉVRIER 2023

N° 2023/183

Rôle N° RG 22/03990 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCE6

[C] [E]

[L] [E]

C/

[S] [Z]

[T] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Carole ROMIEU

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution d’AIX-EN-PROVENCE en date du 03 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04364.

APPELANTS

Monsieur [C] [E]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 12] (MAROC),

demeurant [Adresse 6]

Madame [L] [E]

née le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 12] (MAROC)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés et assistés par M^e Carole ROMIEU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [S] [Z]

né le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 7]

Madame [T] [M]

née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistés par M^e Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON, substitué par M^e Jean-Pierre BURAVAN, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023,

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

Monsieur [Z] et madame [M] ont acquis le 17 juin 2016, en indivision, un immeuble situé au [Localité 17] (13) auprès de monsieur et madame [E] mais après avoir invoqué l’existence de différents désordres sur le bien, ont été autorisés le 5 juillet 2021, à prendre une inscription d’hypothèque conservatoire sur les biens de leur vendeurs situés à [Localité 15], pour garantir le paiement d’une somme de 115 000 €.

Cette inscription a été contestée par les époux [E] et par décision du 3 mars 2022, le juge de l’exécution d’Aix en Provence a :

— rejeté leurs contestations,

— les a condamnés à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Sur le fondement de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, il retenait l’existence d’un principe de créance, à la suite d’une expertise retenant des travaux de remise en état à hauteur de 103 379 euros environ, et des risques de non recouvrement, en raison des revenus déclarés, de l’inscription de monsieur [E] à Pôle Emploi et du fait qu’aucun règlement amiable n’ait été obtenu.

Les époux [E] n’ont pas retiré la lettre de notification du jugement, adressée par le greffe en recommandé avec accusé de réception.

Ils ont fait appel par déclaration au greffe en date du 17 mars 2022. L’avis de fixation à bref délai a été adressé aux appelants par message RPVA le 9 mai 2022.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 15 avril 2022 auxquelles il est renvoyé, ils demandent à la cour de :

Vu les articles L 511-1 et L511-2 du Code de Procédure Civile d’Exécution,

— dire et juger recevables et bienfondées leurs demandes,

Et, y faisant droit, sur le jugement de première instance,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence rendu le 03 mars 2022 ;

Et, statuant à nouveau,

— rétracter l’ordonnance rendue le 05 juillet 2021 par le Juge de l’Exécution près le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence, en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— annuler les inscriptions prises sur les biens et droits immobiliers appartenant aux époux [E] situés à [Localité 16], références cadastrales Section BW[Cadastre 8] et AR[Cadastre 3] à AR[Cadastre 11] et AR [Cadastre 9] à AR [Cadastre 10] Lot 19,

— ordonner la mainlevée immédiate desdites inscriptions aux frais de monsieur [S] [Z] et madame [T] [M],

— condamner monsieur [S] [Z] et madame [T] [M] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner monsieur [S] [Z] et madame [T] [M] aux entiers dépens.

Le garage de 25 m2 ne fait pas partie de la surface habitable cédée et dès lors la créance de travaux est douteuse, il ne s’agit pas d’une chambre comme le prétendent les acquéreurs. Le chiffrage des travaux est erroné. Les désordres ne pourront être mis intégralement à leur charge et le maçon ayant réalisé les travaux d’extension, ainsi que son assureur sont dans le débat de fond sur la responsabilité. Il n’existe pas de risque de non recouvrement, ils sont totalement transparents sur leur situation économiques et propriétaires de deux autres biens immobiliers également situés à [Localité 15] et donc d’un patrimoine qui constitue une garantie. Ils ne sont nullement de mauvaise foi mais au contraire tout à fait transparents dans la procédure.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 6 mai 2022 auxquelles il est renvoyé, les intimés demandent à la cour de :

Au principal,

— juger que l’effet dévolutif de l’appel n’opère pas en l’état du contenu de la déclaration d’appe1 et de l’absence d’objet d’appe1, comme expliqué car il s’agit d’un copier coller du dispositif du jugement et il n’est demandé ni réformation ni infirmation, ce qui ne saisit pas la Cour (1).

Subsidiairement

— confirmer la décision rendue par le JEX en date du 3 mars 2022 en toutes ses dispositions.

— juger en effet qu’ils démontrent avoir une créance fondée en son principe à l’encontre des époux [E] tel qu’il résulte de 1'acte de vente, du contenu du rapport d’expertise judiciaire et ses annexes,

— juger aussi qu’ils démontrent1'existence de circonstances susceptibles de menacer 1e recouvrement de leur créance,

— débouter en consequence les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes et notamment la rétractation de1'ordonnance rendue le 5 juillet 2021 par 1e juge de l’Exécution comme expliqué ci-dessus,

En tous les cas,

— les condamner à leur payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Magnan qui affirme y avoir pourvu.

Ils invoquent l’impossibilité de faire désormais, depuis la réforme du 6 mai 2017, un appel total et les dispositions de l’article 562 du code de procédure civile. Le principe de créance est démontré au travers de l’expertise judiciaire, par la nécessité de travaux car la construction n’est pas conforme aux DTU. Les mensonges de monsieur [E], pour nier être à l’origine de l’extension font douter de la sincerité des époux, la villa vendue comportait bien 4 chambres et non 3 chambres et un garage. Les conditions d’intervention du maçon sont floues, il n’existe pas de facture, pas de contrat, il pourrait s’agir d’une simple aide amicale qui ne sera pas couverte par la décennale et une exclusion de garantie existe à l’acte de vente. Il ressort de l’expertise qu’un nouvel enduit a été posé pour masquer les fissures déjà apparues et tromper ainsi les acquéreurs. Conformément aux stipulations contractuelles le vendeur doit répondre seul des malfaçons puisque l’acte le prévoit expréssément. Il existe des désordres structurels majeurs qui conduisent à envisager la démolition compléte de la zone concernée. L’absence de réponse à la mise en demeure, l’attitude de mauvaise foi sur les travaux laissent craindre une organisation d’insolvabilité alors que le constructeur n’est donc pas assuré n’ayant pas souscrit d’assurance décennale. Les revenus déclarés sont insuffisants à leur assurer le paiement des sommes, d’autant que monsieur [E] perçoit une invalidité qui est insaisissable. Il suffirait que les vendeurs donnent ou vendent leur patrimoine pour qu’ils n’aient eux mêmes aucun recours.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022.

(1) Civile 25 mars 2021 n°20-12037.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Sur l’effet dévolutif :

La déclaration d’appel formée par les époux [E] a effectivement repris l’intégralité des chefs du jugement critiqué, ce qui n’a pas pour effet d’opérer confusion avec la pratique antérieure d’un 'appel général’ qui ne précisait nullement les chefs de la décision critiquée. De plus, contrairement à ce qui est soutenu, les conclusions des appelants sollicitent expréssement, ainsi que rappelé ci dessus, l’infirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions. Le recours sera donc admis comme ayant opéré effet dévolutif.

Sur la mainlevée de la garantie hypothécaire :

L’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge de l’exécution, l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Il revient donc à la requérante de faire à la fois, la preuve d’une créance fondée en son principe et d’un risque pour le recouvrement de la somme.

Le principe de créance c’est à dire son caractère vraisemblable résulte suffisamment des éléments du dossier à savoir que monsieur [Z] et madame [M] se sont rendus acquéreurs en juin 2016, d’une maison d’habitation atteinte de graves vices, à savoir des fissures du gros oeuvre qui se sont révélées après quelques temps et qui touchent principalement l’une des chambres de l’immeuble qui était à l’origine un garage, transformé sans mettre en oeuvre les règles les plus élémentaires de construction, ce qu’illustrent les différents clichés pris lors des expertises amiable et judiciaire. Les fondations s’affaissent et créent des dommages évolutifs entre les cloisons et le sol. Il n’est guère contesté que le côut des travaux de remise en état sera conséquent puisque de plus de 100 000 euros et les acquéreurs font observer à juste titre que le seul garant de ces désordres, selon l’acte signé, est monsieur [E] qui a déclaré en page 18 de l’acquisition, avoir réalisé lui même les travaux de construction à l’exception toutefois de l’électricité et avoir souscrit une assurance décennale, ce qui n’est pas le cas.

Concernant le risque de non recouvrement, les déclarations divergentes de monsieur [E] au titre des travaux et même de la composition de la maison vendue, permettent de douter grandement de sa volonté d’assumer sa responsabilité contractuelle. En effet, dans leurs conclusions du 17 mars 2022 devant le tribunal judiciaire de Tarascon il contestait être à l’origine du gros oeuvre qu’un maçon aurait réalisé et devant l’expert judiciaire, monsieur [X], soutenait même que la transformation du auvent était postérieure à la vente immobilière, ce que dément formellement l’annonce immobilière retrouvée depuis par les acquéreurs. Même la situation matérielle du couple [E] interroge, alors que la famille comprend six personnes, que le père de famille est bénéficiaire de l’AAH, ils ne déclaraient qu’un revenu de 22 597 euros en 2020, après avoir pourtant acquis différents biens immobiliers à [Localité 15] entre 2016 et 2018, à madame [P], madame [R] et la Fondation de France, pour un total de presque 400 000 €. Le manque de loyauté dans la présentation des éléments du dossier, la réalité des travaux et de la vente, laisse redouter un risque réel de non recouvrement pour insolvabilité qu’une vente rapide des autres biens immobiliers suffirait à réaliser alors qu’aucune assurance n’a été souscrite pour couvrir les travaux au titre de la décennale.

En conséquence de quoi, la décision de première instance sera confirmée.

Il est inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 3 000 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge des appelants qui succombent en leur recours.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision déférée,

Y ajoutant,

CONDAMNE monsieur et madame [E] à payer à monsieur [Z] et madame [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur et madame [E] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct des frais dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision préalable au profit de M^e Magnan, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE