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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre B

ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/07721

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 AOUT 2014

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 1113001536

APPELANTS :

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Jean philippe PUGLIESE de la SELARL PLMC, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et assisté de M^e HORDONNEAU, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame E F épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Jean philippe PUGLIESE de la SELARL PLMC, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e HORDONNEAU, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame G Z née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…],

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

SARL SOLGIM-CABINET A prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au dit siège

[…]

[…]

représentée par M^e D COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE SELARL, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Ludivine TAMANI de la SELARL JURIPOLE SELARL, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 14 Juin 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 JUILLET 2017, en audience publique, monsieur Georges TORREGROSA, président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre

Madame Chantal RODIER, Conseillère

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

auprès du Premier président de la cour d’appel de Montpellier par ordonnance n° 5/2017 du 2 janvier 2017

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Les Faits, la procédure et les prétentions :

Vu le jugement rendu par le tribunal d’instance de Montpellier en date du 22 août 2014 ;

Vu l’appel régulier et non contesté des époux X en date du

16 octobre 2014 ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions des appelants en date du 24 janvier 2017 ;

Vu les conclusions de la société SOLGIM cabinet A en date du 23 janvier 2017 ;

Vu les conclusions de Madame Z, en date du 12 mai 2015';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 juin 2017';

SUR CE':

Attendu qu’il est justifié et d’ailleurs non contesté que selon acte authentique en date du 13 février 2006, Madame Z est propriétaire à Montpellier, au 147 de l'[…], d’un appartement T1, d’un emplacement de parking portant le numéro 65 et du lot :

« 7300, au sous-sol dudit immeuble, un local à usage de cellier portant le numéro 7300 du plan schématique des lots (cave numéro 21) constituant le lot numéro 7300 de la copropriété du T6 » ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que le cabinet A a été mandaté le 15 mars 2005 par les vendeurs X, ce qui a donné lieu à un compromis de vente par l’intermédiaire de l’agence immobilière désignée comme séquestre du premier versement, ainsi qu’à un certificat de mesurage « loi Carrez » à la demande du cabinet A, certificat qui mentionne comme surface de la cave 7,05 m², ce qui procède manifestement d’une erreur puisque la cave vendue selon le titre authentique ne mesure que 2,86 m² (pièce numéro sept de M^me Z) ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que M^me Z a occupé une cave numéro huit, ne correspondant pas à la cave numéro 21 de son titre, jusqu’en décembre 2012 et qu’ainsi , elle a dû déménager pour se rabattre sur la cave numéro 21 ;

Attendu que c’est à l’initiative du cabinet A, selon affiche apposée sur la cave 21 (pièce numéro quatre de M^me Z ), et selon courrier en date du 16 janvier 2013 (pièce numéro cinq), que la cave a été vidée à la demande de la véritable propriétaire M^me C';

Attendu qu’à l’encontre du vendeur, l’action de M^me Z est fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance, et non pas sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’il s’agit en toute hypothèse non seulement d’une différence de métrage, mais aussi d’une différence de bien et des caractéristiques de ce bien, puisque la cave vendu dans l’acte authentique n’a pas été celle qui a été délivrée jusqu’en 2012 ;

Mais attendu que s’agissant de l’obligation de délivrance stricto sensu, elle est effective depuis le déménagement et l’occupation par M^me Z de la cave numéro 21 qui lui appartient';

Et attendu que sur la période où cette cave numéro 21 ne lui a pas été délivrée, elle n’a subi aucun préjudice, puisqu’elle occupait une cave plus grande et disposant d’une fenêtre, selon ses propres conclusions ;

Attendu qu’ainsi, et si les vendeurs n’ont pas satisfait pendant une certaine période à leur obligation de délivrance, il n’en demeure pas moins que leur acheteuse ne peut justifier d’aucun préjudice’à leur égard, sur le fondement de l’obligation de délivrance ;

Attendu qu’en effet, la moindre valeur du bien qu’elle invoque ne résulte que de ses évaluations unilatérales, sachant que le prix consenti de 78'000 € n’était pas détaillé, et concernait les trois lots vendus';

Attendu qu’il est donc pour le moins difficile de retenir une perte certaine de valeur du bien, résultant des caractéristiques inférieures de la cave réellement vendue, qui serait de 4665 €, a fortiori lorsque la vente a eu lieu en février 2006';

Attendu qu’au tout au plus peut-il être retenu une perte de chance de faire consentir au vendeur un moindre prix';

Et attendu que le débat est donc recentré sur la responsabilité de l’agent immobilier, qui est recherchée à la fois par les vendeurs, et par l’acheteuse qui sollicite une condamnation in solidum, par infirmation du jugement de premier ressort';

Attendu que l’agent immobilier indique tout d’abord qu’il n’est tenu qu’à une obligation de moyens, et que l’acte authentique vise bien la cave dont les vendeurs étaient propriétaires ;

Mais attendu que le litige ne résulte que de la délivrance d’une cave numéro huit, alors que la délivrance aurait dû porter sur la cave numéro 21 faisant l’objet du titre ; que la concordance entre le titre et la propriété des vendeurs ne change par conséquent rien aux données du litige ;

Attendu qu’il est ensuite soutenu que les vendeurs tentent de créer une confusion entre la société SOGEBA transaction, radiée le

13 avril 2005, et la société SOLGIM A qui a été créée le

18 décembre 1989';

Mais attendu qu’il résulte de l’extrait K/ bis produit en pièce 13 par l’acheteuse que la radiation de la première société est intervenue suite à la transmission universelle du patrimoine à l’ associé unique de la société, à savoir le cabinet A, dont le siège social et les dirigeants sont les mêmes ;

Attendu que les vendeurs sont donc parfaitement recevables à soutenir qu’ils ont confié au même mandataire la gestion de leurs biens depuis 1982, ce qui est justifié (pièces numéro 11) ;

Attendu qu’il est ensuite soutenu que l’agent immobilier n’a pu commettre aucune faute, puisqu’il s’est contenté de faire visiter la cave dont les clés lui avaient été remises par les vendeurs';

Attendu qu’outre le fait que les conditions de cette remise alléguée ne sont pas démontrées, il s’agirait logiquement des clés de la cave numéro huit, dont la cour rappelle que les époux X ne sont pas propriétaires, et ne discerne donc pas dans quelles conditions ils auraient été en possession de ces clés';

Attendu qu’aucune précision n’est fournie sur les conditions dont la cave numéro huit a été ou n’a pas été occupée par les locataires depuis 1982, cette absence de précision concernant aussi la cave numéro 21';

Attendu qu’au moment de la réclamation de la véritable propriétaire, l’agent immobilier n’a pas cru devoir prendre contact avec les époux X ;

Attendu qu’il a été conclu devant le tribunal d’instance par l’agent immobilier :

« au cours de l’année 2012 alors que la concluante était chargée de la vente d’un autre bien immobilier au sein de cette résidence, il semblerait qu’une confusion ait pu être faite quant à la cave qui avait été réellement vendue à M^me Z » ;

Attendu qu’en toute hypothèse, il n’est pas sérieusement contesté et il est justifié que :

— l’acquisition par les époux X a été effectuée par l’intermédiaire du gérant de la société SOGEBA devenue le cabinet A, par suite d’une transmission universelle du patrimoine, et donc des mandats en cours ;

— au moment de la vente litigieuse à M^me Z, le cabinet A gérait le bien en vertu d’un mandat de gestion locative, cette gestion remontant par le biais SOGEBA à 1982, et possédait nécessairement les clés du cellier, sauf à soutenir que le cellier ne faisait pas partie des locations successives, ce qui n’est pas le cas ;

— l’agence a fait visiter le bien à l’acheteur potentiel, et est intervenue en sa qualité de mandataire du vendeur, lors du compromis où elle acceptait la fonction de séquestre, et lors du mesurage loi Carrez sollicité à son initiative, et qui a porté sur la cave numéro huit non titrée ;

Attendu que nul ne soutient que les vendeurs X soient intervenus lors de la remise des clés à l’acheteuse M^me Z';

Attendu que dans ce contexte reprécisé, l’agent immobilier se devait de vérifier la concordance entre le cellier visité-dont personne ne conteste qu’il s’agissait du cellier numéro huit – et le cellier faisant l’objet du titre authentique ;

Attendu que sur ce point précis, l’agent immobilier ne saurait s’exonérer au seul motif du reproche, au demeurant non démontré, selon lequel le vendeur lui aurait remis les clés de la cave numéro huit, et qu’ainsi il n’aurait aucune raison de mettre en doute sa propriété sur ce lot ;

Attendu qu’à cet égard, la vérification aurait été fort simple, et les conclusions de l’agent immobilier en premier ressort démontrent bien que ce n’est que l’intervention du propriétaire titré sur le cellier numéro huit qui a permis de constater la « confusion », dont la cour ne discerne pas au vu des pièces régulièrement communiquées comment elle pourrait être reprochée au vendeur, qui avait confié la gestion de ce bien depuis 1982 au même agent ;

Attendu qu’en définitive, et sauf à admettre qu’un agent immobilier puisse participer à la rédaction d’un compromis, sans avoir vérifié que le bien immobilier objet du compromis appartient à son mandant le vendeur, la cour estime que la responsabilité de l’agent immobilier est engagée';

Attendu que la cour retient ses motivations précitées sur la nature du dommage, qui est constitué par la perte de chance pour l’acheteuse de négocier un moindre prix ;

Attendu que cette perte de chance est incontestable dans le principe, puisqu’il est justifié que la surface réelle de la cave titrée est inférieure d’environ 4 m² à celle que M^me Z a visitée et cru acheter, outre la présence d’une fenêtre';

Attendu qu’au vu du prix d’achat, cette perte de chance peut être estimée à 3300 €, par confirmation du montant retenu par le premier juge, mais par substitution des motifs';

Attendu que le préjudice de déménagement, tout comme le préjudice moral n’est pas suffisamment caractérisé';

Attendu que l’appel en garantie de l’agent immobilier à l’encontre des vendeurs ne saurait prospérer, des lors qu’il est fondé sur une remise des clés de la cave numéro huit, sur laquelle il ne possédaient pas de titre';

Mais attendu qu’il a été motivé sur l’ancienneté de la gestion locative, et sur l’absence de démonstration d’une remise des clés de la cave numéro huit, à l’occasion du mandat de vente ayant abouti à l’achat Z, outre le fait qu’une simple remise des clés, à la supposer avérée ce qui n’est pas le cas, ne délie pas l’agent immobilier qui intervient au compromis de son obligation de vérification';

PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement’par mise à disposition au greffe :

Fait droit à l’appel principal ;

Fait droit à l’appel incident de M^me Z à l’encontre de la société SOLGIM cabinet A';

Statuant à nouveau, infirme le jugement de premier ressort dans toutes ses dispositions';

Condamne la société SOLGIM cabinet A à payer à M^me Z une somme de 3300 €, avec intérêts au taux légal à compter du premier jugement ;

Déboute M^me Z de toutes ses demandes à l’égard des époux X, et déboute la société SOLGIM cabinet A de son appel en garantie à l’encontre des époux X';

Condamne la société SOLGIM cabinet A aux entiers dépens, qui seront recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile, outre le paiement à M^me Z d’une somme de 2000 €, et aux époux X d’une somme de 2000 €, au titre des frais inéquitablement exposés par ces derniers en premier ressort et en appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

MM/GT