Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre c, 21 novembre 2017, n° 15/04165

TGI Béziers 23 février 2015

CA Montpellier
Confirmation 21 novembre 2017

Arguments

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Rejeté
Rupture d'égalité entre copropriétaires
La cour a estimé qu'en l'absence de preuve d'une jouissance privative continue jusqu'à la clôture commune, il n'y a pas eu d'abus de majorité ou de rupture d'égalité.
Rejeté
Frais non remboursables exposés en appel
La cour a jugé équitable de mettre à la charge de l'appelante une part des frais non remboursables exposés par le syndicat en appel.
Accepté
Dépens de l'appel
La cour a confirmé que Madame X Y doit supporter les dépens de l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. c, 21 nov. 2017, n° 15/04165
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	15/04165
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 23 février 2015, N° 12/02246
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Sandrine BOURDAROT COUSYFrançois LAFONT
Parties :	Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CAP CITY

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04165

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 FEVRIER 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 12/02246

APPELANTE :

Madame X Y

née le […] à MARNIA

[…]

représentée par M^e François D de la SCP D, E, CHAIGNEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE […] prise en la personne de son syndic en exercice, SA SOLAGI, RCS Béziers n° 622 920 247, dont le siège social est […] – Centre d’Affaires – […], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[…]

représentée par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE SELARL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sandrine BOURDAROT COUSY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 19 Septembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Z A

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

X Y est copropriétaire d’un appartement sis dans l’ensemble immobilier dénommé […], […].

X Y a sollicité l’autorisation du syndicat des copropriétaires réuni en Assemblée générale pour effectuer des travaux consistant à apposer un portillon coté parking.

La demande formulée sous forme de question (n°16) à l’assemblée du 28 avril 2012 a été rejetée à la majorité des voix de tous les propriétaires.

X Y a assigné le 6 juillet 2012 le syndicat des copropriétaires RESIDENCE […] en annulation de la décision.

Le jugement rendu le 23 février 2015 par le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS énonce :

• Déboute X Y de ses prétentions.

• Condamne X Y aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître F-G, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

• Condamne X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE […] une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge retient que si X B prétend que son lot jouxte une partie inoccupée juste en bordure de la clôture de la copropriété et que d’autres lots n’ont pas demandé la possibilité d’ouvrir un portail, cependant il résulte des clichés photographiques produits et du plan de masse que X Y n’a aucun accès direct à la clôture de la copropriété coté parking.

Sa demande impliquerait de passer par le jardinet de la SCI ERIC, propriétaire du lot n°151.

Le premier juge estime que le rejet de la demande tient à la configuration particulière des lieux, et qu’elle ne justifie pas d’avoir obtenu l’autorisation de la SCI ERIC d’utilisation de son espace privatif ni en conséquence d’une rupture d’égalité entre copropriétaires.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe le 4 juin 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2017.

Les dernières écritures de X Y ont été déposées le 31 août 2015.

Les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE […] ont été déposées le 17 septembre 2015.

Le dispositif des dernières écritures de X Y énonce :

• Constater que la clôture est déjà équipée de nombreux portillons, et qu’il est en conséquence abusif de lui refuser la pose d’un portillon.

• Annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale de la copropriété du 28 avril 2012, et autoriser C Y à installer un portillon dans les conditions du projet de résolution.

• Condamner le syndicat des copropriétaires à payer 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût des constats d’huissier du 25 juin 2012 (290,01 €) et du 29 juin 2012, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP D E Chaigneau conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

• Dispenser la concluante de toute participation à ces dépenses par application de l’alinéa 2 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

X Y expose que son lot n°203 comporte « la jouissance privative d’un jardinet à l’Est » sans précision de consistance.

Elle soutient que le premier juge a considéré à tort que l’espace libre entre la palissade et la clôture relève de la jouissance privative du lot 151, alors qu’il ne correspond pas à l’appellation sur l’état descriptif de division au bénéfice du lot 151 d’un jardinet à l’Ouest, alors que selon le plan examiné par le juge il est d’une surface beaucoup trop importante et se trouve au Nord, et il est bien figuré un jardinet à l’Ouest.

Elle soutient que la rupture d’égalité est établie puisque d’autres lots qui confrontent la clôture bénéficient d’un portillon.

Le dispositif des dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE […] énonce :

• Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le TGI de BEZIERS le 23 février 2015.

• Condamner X Y à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE […] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

• Condamner X Y aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de l’avocat soussigné.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE […] estime que X Y reconnaît dans ses conclusions l’absence d’accès direct à la clôture de la copropriété depuis son lot, en qualifiant la partie comme étant « laissée, libre et à l’abandon ».

Il estime que selon les dispositions du règlement de copropriété (page 64) le lot n° 151 dispose de la jouissance de deux jardinets, l’un au Nord et l’autre au Sud.

En se rapportant au plan de la copropriété, il fait valoir que le jardinet au Nord correspond à l’espace que X Y qualifie de « laissé libre et à l’abandon ». Cette jouissance privative serait d’autant plus avérée que la chambre donnant sur cet espace jouit d’une porte fenêtre permettant l’accès au jardinet.

Sur l’absence d’une rupture d’égalité et l’abus de majorité, le syndicat précise que les autres copropriétaires autorisés à mettre en place un portillon sur la clôture de la copropriété disposent tous de la jouissance privative du jardin situé entre leur lot construit et la clôture. En outre, le jardinet dont X Y a la jouissance exclusive se trouve clôturé par une barrière en bois.

Il soutient que la résolution sollicitée aurait porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, alors que X Y n’a pas obtenu de servitude de passage du lot n°151.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE […] estime qu’il ne revient pas à la Cour d’appel de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires qui constitue l’instance décisionnelle du syndicat.

MOTIFS

Sur la configuration des lieux

La lecture du règlement de copropriété montre que le lot 151 dispose de la jouissance privative non seulement d’un jardinet à l’Ouest seul invoqué par l’appelante, mais aussi d’un jardinet au Nord.

La consultation du plan de la copropriété montre que le jardinet au Nord correspond pour partie à l’espace entre le bâti du lot 151 et la clôture commune que l’appelante qualifie de « laissé libre et à l’abandon », et les photographies versées aux débats que la chambre du lot 151 ouvre par une porte fenêtre qui donne accès à cet espace.

Il en résulte que partant du jardinet de son lot 203 X Y doit, pour atteindre la clôture commune où elle veut faire installer un portillon, franchir la palissade en bois qui clôture son jardinet personnel puis traverser un espace auquel une situation de défaut d’entretien ne caractérise pas un droit de propriété de X Y, en contradiction avec la lecture logique de la configuration des lieux résultant du règlement de copropriété et du plan annexé, et la propre installation par l’appelante d’une palissade en bois clôturant son lot personnel.

La cour confirme en conséquence l’appréciation pertinente du premier juge que la configuration des lieux conduit à attribuer l’espace laissé libre entre la palissade du lot de X Y et la clôture commune de la copropriété à la jouissance privative du lot 151, de sorte que X Y qui n’a pas obtenu l’autorisation de la SCI propriétaire du lot 151 n’est pas fondée à réclamer l’installation sur la clôture commune d’un portillon d’accès à son lot personnel.

Sur la résolution n°16 de l’assemblée générale

En l’absence de preuve d’une jouissance privative continue jusqu’à la clôture commune, X Y n’est pas fondée à prétendre à un abus de majorité ou une rupture d’égalité avec les autres copropriétaires bénéficiant de cette jouissance privative, pour obtenir l’annulation de cette résolution lui ayant refusé l’autorisation sollicitée.

La cour ajoute qu’une telle autorisation aurait porté atteinte au droit de propriété de la SCI Éric.

Sur les autres prétentions

Il est équitable de mettre à la charge de X Y une part des frais non remboursables exposés en appel par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 3000 €.

X Y supportera les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 23 février 2015 par le tribunal de grande instance de Béziers ;

Condamne X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CAP City la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne X Y aux dépens de l’appel avec faculté de recouvrement direct au profit de l’avocat.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT