COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 DECEMBRE 2021

N° RG 20/00267 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TWIK

AFFAIRE :

B X

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE TOUR 75

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 10 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° RG : 18/07536

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Fanny COUTURIER

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B X

Né le […] à […]

de nationalité Camerounaise

[…]

[…]

Représentant : M^e Fanny COUTURIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191

Représentant : M^e Jacques MONNOGUI, Plaidant, avocat au barreau de Bordeau

Madame D X

Née le […] à […]

de nationalité Camerounaise

[…]

[…]

Représentant : M^e Fanny COUTURIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191

Représentant : M^e Jacques MONNOGUI, Plaidant, avocat au barreau de Bordeau

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE TOUR 75 représenté par son syndic en exercice le CABINET LOISELET PERE FILS ET F E sise 67 route de la Reine 92100 Boulogne-Billancourt

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Représentant : M^e Valérie GARÇON, Plaidant, avocat au barreau de la Seine-saint-Denis

SA CABINET LOISELET PERE FILS ET F E prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Représentant : M^e Valérie GARÇON, Plaidant, avocat au barreau de la Seine-saint-Denis

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame BODARD-HERMANT, Président, et Madame Pascale CARIOU, conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,,

Greffier, lors des débats : Monsieur G H,

FAITS ET PROCEDURE,

M. et M^me X sont copropriétaires au sein de l’immeuble situé 4 avenue B Koenig à

[…]) dont le syndic est le cabinet Loiselet père et fils & E.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 3 novembre 2015 a voté d’importants travaux de

rénovation dans la copropriété (résolutions n°4 à 23) et mandaté le syndic pour solliciter un prêt

collectif pour les copropriétaires le souhaitant (résolution n°27).

Le 3 janvier 2018, le syndic a informé les copropriétaires du refus du Crédit Foncier d’accorder le

prêt sollicité et indiqué aux copropriétaires concernés qu’ils avaient jusqu’au 30 mars 2018 pour

trouver une solution de financement par leurs propres moyens.

Parallèlement, M et M^me X n’étant pas à jour de leurs charges, une sommation de payer leur a

été délivrée pour une somme de 18 732,14 euros.

Par acte du 25 juillet 2018, les époux X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le

syndic aux fins de faire constater la caducité des résolutions prises par l’assemblée générale des

copropriétaires du 3 novembre 2015 relatives à la réalisation des travaux et à titre subsidiaire voire

reconnaître la responsabilité du syndic pour manquement à son obligation d’information.

Par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a débouté M Y

M^me X de leurs demandes, constaté la forclusion de leur demande tendant au paiement des

charges de travaux par annuités et les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires les

sommes de 10 131,90 euros correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du

1er trimestre 2016 au 1er trimestre 2019 inclus, 1 400 euros de dommages et intérêts, outre les

dépens et 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 janvier 2020, M et M^me X ont interjeté appel de cette décision à

l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Dans leurs dernières conclusions du 14 septembre 2020, ils demandent à la cour de réformer le

jugement et de :

A titre principal,

— dire et juger que les décisions relatives à la réalisation de travaux prises par l’assemblée générale

des copropriétaires le 3 novembre 2015, sont caduques et qu’une nouvelle décision est nécessaire

concernant la réalisation des travaux dans la copropriété ;

— dire et juger que, dans l’attente de la décision à intervenir, ils ne sauraient être tenus au paiement

d’une quelconque somme au titre de ces travaux ;

— dire et juger que les frais de recouvrement de 218,83 euros et 850 euros resteront à la charge du

cabinet Loiselet père et fils & E ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le cabinet Loiselet père et fils & E a engagé sa responsabilité en

l’absence d’exécution de la décision de l’assemblée générale relative à la souscription d’un prêt

collectif ;

— dire et juger que le cabinet Loiselet père et fils & E a également manqué à son obligation

d’information ;

— dire et juger que les frais de recouvrement de 218,83 euros et 850 euros resteront à la charge du

cabinet Loiselet père et fils & E ;

— ordonner au Cabinet Loiselet père et fils & E de leur communiquer un décompte

actualisé expurgé des frais de recouvrement, dans un délai de 20 jours à compter de la décision à

intervenir, sous astreinte de 30 euros par jour de retard ;

— condamner le Cabinet Loiselet père et fils & E à leur verser la somme de 2 000 euros en

réparation de leur préjudice moral ;

En tout état de cause,

— débouter le cabinet Loiselet père et fils & E de toutes ses demandes comme étant

irrecevables ou non fondées ;

— dire qu’ils ne sont plus débiteurs que de la somme de 1 000,01 euros ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ;

— condamner le cabinet Loiselet père et fils & E à leur verser la somme de 3 000 euros sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance

et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic, dans leurs dernières conclusions signifiées le 9

septembre 2021, demandent à la cour de :

—  confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*constaté l’absence de caducité des décisions prises par l’assemblée générale du 3 novembre 2016 ;

*constaté que le syndic n’a commis aucune faute ;

*débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts ;

*constaté la forclusion de la demande tendant au paiement des charges de travaux par annuités ;

*condamné les époux X à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  1 400 euros à titre de dommages intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné les époux X aux dépens ;

*ordonné l’exécution provisoire ;

—  infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*condamné les époux X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 131,90 euros

correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er trimestre 2016 au 1er

trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2018 ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement les époux X au paiement de la somme de 13 512,70 euros au titre

des charges impayées au 3ème trimestre 2021 inclus ;

— reporter le paiement de la somme de 11 972,83 euros jusqu’au paiement des subventions versées

dans le cadre des travaux de réhabilitation ou jusqu’à la vente du bien ;

— condamner in solidum les époux X au paiement de la somme de 3 500 euros conformément

aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux X en tous les dépens qui pourront être recouvrés directement en vertu

des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2021.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux

conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

A titre liminaire,

La cour rappelle que l’article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs

prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux.

Par voie de conséquence, les 'dire et juger’ et les 'constater’ ne constituent pas des prétentions, mais

en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie

consacrée à l’examen des griefs formulés contre le jugement et à la discussion des prétentions et

moyens, pas dans le dispositif. La cour ne répondra de ce fait à de tels 'dire et juger’ et 'constater’ qu’à

condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif

des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

1) Sur la demande de caducité des décisions de l’assemblée générale du 3 novembre 2015

M et M^me X poursuivent l’infirmation du jugement en soutenant que le tribunal s’est trompé

en se fondant sur la validité des décisions prises par l’assemblée générale et l’absence de contestation

dans le délai de deux mois pour rejeter leur demande de caducité de ces mêmes décisions.

Ils soutiennent que le vote des travaux de grande ampleur était conditionné par l’obtention d’un prêt

et qu’il n’était pas possible de séparer la réalisation des travaux de la souscription d’un prêt collectif

pour financer leur exécution en application de l’article 1217 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires et son syndic poursuivent de leur côté la confirmation du jugement

en soulignant que les décisions des assemblées générales des copropriétaires sont soumises à des

conditions de validité strictes et claires qui ont été respectées. Il soutient qu’en outre un nouveau plan

de financement a été adopté par l’assemblée générale du 28 juin 2018 et le vote de la résolution n°17.

* * *

Sur le caractère conditionnel des travaux votés

Selon les époux X, les décisions des assemblées générales ayant voté les travaux sont des

actes juridiques dont une condition essentielle, à savoir l’obtention d’un prêt, a disparu, entraînant la

caducité de ces décisions.

Si c’est avec justesse que les appelants soulignent qu’ils ne remettent pas en cause la validité même

des décisions litigieuses et n’en demandent pas la nullité, c’est en revanche de manière inopérante

qu’ils tentent d’appliquer aux résolutions de l’assemblée générale des concepts tirés du droit des

contrats, plus particulièrement les notions de condition suspensive, de caducité et de condition

déterminante du consentement.

Or une décision d’assemblée générale n’est pas un contrat au sens de l’article 1101 du code civil, dans

sa version applicable à l’espèce, aux termes duquel le contrat est une convention par laquelle une ou

plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire

quelque chose.

En outre une condition ne se présume pas. Or les résolutions litigieuses n’établissent aucun lien

conditionnel, ni explicite, ni même implicite, entre le vote des travaux et l’obtention d’un prêt destiné

à son financement.

Au demeurant, le recours à l’emprunt était purement facultatif et réservé aux seuls copropriétaires

désireux d’y recourir.

Dès lors, il est vain d’affirmer que le vote des travaux était soumis à la condition de l’obtention d’un

prêt pour financer la part restant à la charge des copropriétaires après déduction des subventions.

Sur l’indivisibilité des décisions

M et M^me X soutiennent encore, au visa de l’article 1217 du code civil, qu’il n’est pas possible

de séparer la réalisation de travaux de la souscription d’un emprunt.

Aux termes de cet article, ' L’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une

chose dans sa livraison, ou un fait dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division soit

matérielle, soit intellectuelle.'

Cet article est situé dans le code civil au Titre 3 intitulé ' Des contrats ou des obligations

conventionnelles en général '.

Or comme il a déjà été dit les résolutions des assemblées générales ne sont pas des contrats et tant les

conditions de leur validité que celles de leur exécution obéissent aux dispositions de la loi du 10

juillet 1965.

En tout état de cause, les appelants n’expliquent pas en quoi la réalisation de travaux et la

souscription d’un emprunt facultatif sont indivisibles, même uniquement pour ceux qui ont opté pour

cet emprunt facultatif.

Le moyen soulevé tiré de l’article 1217 du code civil est donc inopérant.

Il se déduit de ce qui précède que c’est à bon droit, et par des motifs adoptés par la cour, que le

tribunal a constaté l’absence de caducité des décisions prises par l’assemblée générale du 3 novembre

2015.

Sur la responsabilité du syndic

Subsidiairement, M et M^me X invoquent la responsabilité du syndic pour avoir manqué de

diligence dans l’exécution de sa mission et ne pas avoir informé les copropriétaires de l’existence

d’un aléa sur l’obtention d’un prêt.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic sollicitent la confirmation du jugement en s’en rapportant

pour l’essentiel aux motifs du jugement.

* * *

C’est par d’exacts motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a considéré que le syndic avait accompli

les diligences nécessaires pour l’obtention d’un prêt , qu’il détaille (p. 6-7) et que ne pesait sur lui

qu’une obligation de moyens, rappelant que la décision de la banque relève de son appréciation au vu

de la situation financière de l’ensemble des copropriétaires.

Il sera ajouté que le syndic n’avait pas à justifier du motif du refus d’octroi du prêt sollicité. Il n’était

pas non plus tenu de présenter une nouvelle demande auprès d’un autre organisme après le refus du

Crédit Foncier, étant enfin observé qu’il a offert son concours aux copropriétaires confrontés à un

refus de prêt.

S’agissant de l’absence d’information donnée par le syndic sur l’aléa quant à l’obtention d’un prêt, M

et M^me X F seulement, comme en première instance, la seule première page de la

convocation à l’assemblée générale, de sorte que pas plus que le tribunal, la cour ne peut contrôler

l’information qui a été délivrée aux copropriétaires.

De plus, M et M^me X étaient absents et non représentés à l’assemblée générale du 3 novembre

2015, de sorte qu’ils ignorent tout de l’information donnée oralement lors des débats par le syndic.

Dès lors leur allégation d’une information insuffisante délivrée par le syndic est dénuée de

fondement.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité du syndic et débouté

M et M^me X de leurs demandes subséquentes de remboursement des frais de recouvrement et

de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur la demande en paiement par annuités

Le jugement entrepris étant revêtu de l’exécution provisoire, M et M^me X ont dû s’acquitter de

la condamnation au paiement des charges prononcée par le tribunal.

Ils indiquent dans leurs conclusions que leur demande de délais de paiement, formée dans leur

déclaration d’appel, est devenue sans objet.

La cour en déduit qu’ils renoncent à toute demande de délai de paiement et en tout état de cause, le

dispositif de leurs conclusions ne contient aucune demande en ce sens.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le tribunal a condamné les époux X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10

131,90 euros correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er trimestre

2016 au 1er trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2018, date de

la sommation de payer.

Après paiement des causes du jugement, M et M^me X affirment ne devoir plus que la somme

de 1 001,01 euros. Ils soutiennent, au visa de l’article 564 du code de procédure civile que le syndicat

n’est pas recevable à actualiser sa créance pour y intégrer les charges échues depuis le prononcé du

jugement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des intéressés au paiement de la somme de

13 512,70 euros selon un décompte actualisé au 1er juillet 2021.

* * *

Comme en première instance, le syndicat des copropriétaires verse au débat les éléments nécessaires

pour justifier du bien fondé de sa créance, à savoir la matrice cadastrale établissant la qualité de

propriétaires de M et M^me X, les appels de charges et un décompte expurgé des frais de toute

nature.

Les contestations de M et M^me X portent sur la somme de 17 360,01 euros inscrite au débit de

leur compte de charges au titre des travaux, sur les sommes postérieures au jugement et sur les frais

qui leur sont facturés.

S’agissant des charges de travaux, le tribunal a exactement relevé que la somme effectivement à la

charge des époux X s’élève à 5 400 euros ( ou plus exactement 5 387,18 euros) après

déduction des subventions à venir en déduction sur leur quote part réelle de 17 360,01 euros.

Il convient de relever que l’APIC, mandatée par la ville de Sarcelles pour effectuer le suivi du plan

des travaux, a écrit le 10 juin 2020 aux époux X que sous réserve de la régularisation de leur

arriéré de charges et du paiement de leur quote part finale de travaux ( 5 387,18 euros), le syndic

s’engageait à ne pas poursuivre le recouvrement du solde de l’appel de fond (11 972,83 euros)

correspondant à leur quote-part de travaux subventionnée.

Dans ses écritures, le syndic et le syndicat des copropriétaires confirment accepter le principe d’un

moratoire pour le paiement de cette somme jusqu’au versement effectifs des subventions.

Ainsi, si le maintien de la somme de 17 360,01 euros – soit 11.972,83 +5 387,18 – au débit du compte

de charges des époux X est justifiée, car elle correspond à la quote-part de travaux des époux

X avant déduction des subventions, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter

la condamnation au paiement de la totalité de cette somme en raison des engagements pris envers ces

copropriétaires de ne pas poursuivre le recouvrement de la part subventionnée.

De plus, il ressort des écritures que les travaux ont depuis l’introduction de l’instance été réalisés. La

cour en déduit que les subventions ont maintenant nécessairement été versées, puisque selon les

conclusions du syndicat des copropriétaires, leur versement était seulement conditionné à la

réalisation préalable des travaux.

Par ailleurs, la part des travaux subventionnés a été financée par un emprunt souscrit par la

copropriété auprès de la Caisse d’Epargne. Dès lors, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des

copropriétaires le non versement de la quote part subventionnée ne cause aucun préjudice à la

copropriété, celle-ci étant financée par l’emprunt.

Enfin, les époux Z ont exécuté les causes du jugement et se sont donc acquittés de leur

arriéré de charges et de la quote-part de charges de travaux restant définitivement à leur charge, de

telle sorte que les conditions du moratoire sur la part subventionnée, rappelées dans le courrier de

l’APIC, ont été respectées.

S’agissant de l’actualisation des charges au cours de la procédure d’appel, elle n’est nullement

prohibée par les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile car elle ne constitue pas une

nouvelle demande. Tendant aux mêmes fins d’apurement du compte de charges, l’actualisation de la

demande en paiement est en effet recevable en application de l’article 565 du même code.

En conclusion, M et M^me Z restent débiteurs de la somme de 1 529,87 euros ainsi calculée :

13 512,70 euros ( solde au 1er juillet 2021) – 11 982,83 (quote part subventionnée objet du

moratoire).

Sur la demande au titre des frais de remboursement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires et le syndic reprochent au tribunal d’avoir déduit de leur décompte un

certain nombre de frais. Ils réclament devant la cour une somme de 850 euros au titre des frais entre

le 26 janvier 2017 et le 11 septembre 2019.

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais

nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise

d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à

l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et

le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui

marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure,

prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les

honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier

contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de

tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation

en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre

de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est justifié de prendre en compte uniquement les frais de mise en demeure ( 5 x 38

euros), mais d’exclure les relances qui, adressées un mois après l’envoi de la mise en demeure , ne

sont d’aucune utilité, ainsi que les frais d’ 'ouverture de contentieux'.

M et M^me A seront condamnés au paiement de la somme de 190 euros au titre des frais

nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné, par des motifs pertinents que la cour adopte, M et

M^me X qui, par leurs impayés conséquents, ont aggravé les charges de gestion du syndicat des

copropriétaires, au paiement de la somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer également le jugement en ses dispositions relatives aux

dépens et aux autres frais irrépétibles.

Les appelants, partie perdante débiteurs d’un solde de charges doivent également supporter les

dépens d’appel et l’équité ne commande pas de les condamner en application de l’article 700 du code

de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Dans les limites de la saisine,

Confirme le jugement sauf sur le quantum de la condamnation en paiement au titre des charges et

frais;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[…], […]) la somme de 1 529,87 euros au titre des charges

échues au 1er septembre 2021 et celle de 190 euros au titre des frais nécessaires ;

Condamne M. et M^me X aux dépens de la procédure d’appel et rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Monsieur G H,

Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,