REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 MARS 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01509 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7EV7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 14/02379 – Jugement mixte du 02 mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 14/02379

APPELANTE

SARL RL LA STATION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 489 280 537 .

[…]

93200 SAINT-DENIS

Représentée par M^e Aïza BOUZI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

Madame D X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1732, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Janvier 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 2 mars 2006, M. E F et M^me D X ont vendu à la société RL LA STATION leur fonds de commerce de café-bar-brasserie-restaurant-salon de thé exploité dans un local situé 46, boulevard Jules Guesde à Saint-Denis (93).

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le même jour, M^me D X a consenti à la société RL LA STATION un bail commercial portant sur les locaux dans lesquels le fonds de commerce est exploité, décrits comme suit dans le contrat de location :

«  Au rez-de-chaussée : une salle de café-restaurant, cuisine, WC et lavabo

Au premier étage : un appartement composé : d’un couloir, deux pièces, salle de bains avec wc,

Au sous-sol: une cave en deux parties à laquelle on accède par la boutique ".

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1^er mars 2006 en contrepartie du paiement par le preneur d’un loyer annuel de 17.530 € outre les charges.

Le 21 novembre 2013, M^me X a fait signifier à la société RL LA STATION un commandement visant la clause résolutoire faisant injonction au preneur :

— de lui payer un arriéré de charges de 21.907,38 € ;

— de cesser toute location de l’appartement dépendant du bail commercial situé au 1^er étage de l’immeuble;

— de produire la justification des contrats d’assurance pour les risques locatifs de 2007 à 2012.

A la suite de la délivrance de cet acte, la société RL LA STATION a fait assigner la bailleresse devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, qui, par ordonnance du 14 février 2014, a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties aux fins de voir annuler le

commandement susvisé et de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice du 10 février 2014, M^me X a fait assigner la société RL LA STATION devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Parallèlement à cette instance, la société RL LA STATION a fait signifier à M^me X une demande de renouvellement de bail commercial selon acte d’huissier de justice du 19 septembre 2014.

Par acte d’huissier de justice signifié à la société RL LA STATION le 17 décembre 2014, M^me X a refusé le renouvellement du bail commercial sans offrir de paiement d’indemnité d’éviction.

Les parties ayant accepté la proposition de recourir à une médiation judiciaire, le juge de la mise en état a désigné M^me Y en qualité de médiateur par ordonnance du 12 avril 2016.

Le 31 mai 2016, le juge a constaté la caducité de cette mesure à défaut de consignation par M^me X de la provision sur les honoraires du médiateur.

Par ordonnance du 29 novembre 2016, le juge de la mise en état a débouté M^me X de sa demande de condamnation de la société RL LA STATION à produire sous astreinte diverses pièces relatives aux auteurs des attestations produites par la défenderesse.

Par un premier jugement du 2 mai 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— débouté M^me D X de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 2 mars 2006 portant sur le local situé 46, boulevard Jules Guesde à Saint-Denis (93) ;

— débouté la société RL LA STATION de sa demande d’annulation de l’acte de refus de renouvellement de bail commercial signifié le 17 décembre 2014 à la requête de M^me X ;

— débouté la société RL LA STATION de sa demande aux fins de voir dite non écrite la clause de révision triennale stipulée dans le bail commercial ;

— dit que le bail précité a pris fin le 28 février 2015 à minuit ;

— dit que la société RL LA STATION peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par M^me X ;

— dit que la société RL LA STATION est redevable, à l’égard de M^me X, d’une indemnité d’occupation depuis le 1^er mars 2015 et jusqu’à la libération effective des locaux;

— fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer outre la provision contractuelle pour charge ;

— avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonné une expertise judiciaire avec la mission habituelle afin de rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation et commis pour y procéder M. K L M N ;

— mis la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire à la charge de M^me D X à laquelle il revient d’avoir pris l’initiative de refuser le renouvellement du bail,

— dit que M^me X devra consigner cette somme entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal de grande instance de Bobigny dans les DEUX MOIS du présent jugement, a peine de caducité de la mesure d’instruction ordonnée, sauf application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

— dit que l’affaire sera rappelée par le greffe à l’audience de la mise en état de la 5^e chambre, 2^e section de ce tribunal, pour reprise de la procédure, après dépôt du rapport d’expertise ou constat de la caducité de la mesure,

— sursis à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

M^me D X n’ayant pas consigné la provision dans le délai imparti par le tribunal, le juge chargé du contrôle des expertises a constaté la caducité de la désignation de l’expert judiciaire par ordonnance du 23 janvier 2018.

La société RL LA STATION a notifié des conclusions le 22 janvier 2018 aux fins notamment de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 290 000 euros et de voir condamner M^me D X à lui régler cette somme. M^me D X n’a pas reconclu après le prononcé du jugement du 2/05/2017.

Par jugement en date du 4 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

Vu le jugement de ce tribunal du 2 mai 2017,

— Fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à la société RL LA STATION par M^me D X à la somme de 112.428 €.

— Rappelé qu’aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à M^me D X par la société RL LA STATION à 20.000 euros par an, outre les taxes et charges exigibles en vertu du bail expiré, à compter du 1^er mars 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

— Condamné M^me D X à payer à la société RL LA STATION la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné M^me D X aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 23 janvier 2019, la SARL RL LA STATION a interjeté appel de ce jugement. L’affaire a été enrôlée sous le N°RG 19/01509.

M^me D X a interjeté appel du jugement du 2 mai 2017 le 1^er octobre 2019. L’affaire a été enrôlée sous le N°RG 19/17788.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 30 octobre 2019, la société RL La Station, dans les procédures RG 19/01509 et RG19/1788 demande à la Cour de:

Vu l’article L. 145-14 du Code de commerce,

— CONFIRMER le jugement du 2 mai 2017 en toutes ses dispositions ;

— INFIRMER le jugement du 4 septembre 2018 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les frais et dépens de première instance ;

Statuant à nouveau :

— CONDAMNER M^me D X à payer à la société RL La Station la somme de 294.963,93 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation ;

— CONDAMNER M^me D X à payer à la société RL La Station la somme de 4.000 euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER M^me D X à payer à la société RL La Station la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER M^me D X aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 15 octobre 2019 dans l’affaire enrôlée sous le N°RG 19/01509 M^me D X demande à la Cour de :

Vu le bail commercial du 2 mars 2006,

Vu le commandement visé dans la clause résolutoire du 21 novembre 2013,

— INFIRMER les jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY les 2 mai 2017 et 4 septembre 2018 ;

Et statuant à nouveau :

— DIRE et JUGER acquise la clause résolutoire visée au commandement du 21 novembre 2013 compte tenu des sous locations irrégulières et non-paiement des charges ;

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de la société RL LA STATION et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 2 mars 2006 au tort de la société RL LA STATION compte tenu de la sous-location irrégulière et du non-paiement des charges et,

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de la société RL LA STATION et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;

— CONDAMNER la société RL LA STATION à payer à M^me D X une indemnité d’occupation d’un montant de 3 000 euros par mois à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire,

— DIRE et JUGER que le bail a pris fin le 17 décembre 2014 par l’effet du refus de renouvellement de

bail notifié le 17 décembre 2014 par M^me D X à la société RL LA STATION ;

— ORDONNER toutes mesures d’expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction qui pourrait être due par la bailleresse à la société RL LA STATION et désigner tout expert qu’il plaira à la Cour à cette fin ;

— CONDAMNER la société RL LA STATION à payer à M^me D X la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 29 novembre 2019 dans l’affaire enrôlée sous le n° RG 19/17788, M^me D X demande à la Cour de :

Vu le bail commercial du 2 mars 2006,

Vu le commandement visé dans la clause résolutoire du 21 novembre 2013,

— INFIRMER les jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY les 2 mai 2017 et 4 septembre 2018 ;

Et statuant à nouveau :

— DIRE et JUGER acquise la clause résolutoire visée au commandement du 21 novembre 2013 compte tenu des sous locations irrégulières et non-paiement des charges ;

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de la société RL LA STATION et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique.

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation judicaire du bail du 2 mars 2006 au tort de la société RL LA STATION compte tenu de la sous-location irrégulière et du non-paiement des charges et,

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de la société RL LA STATION et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique.

— CONDAMNER la société RL LA STATION à payer à Madame D X une indemnité d’occupation d’un montant de 3 000 euros par mois à compter de la date de l’arrêt à intervenir

A titre infiniment subsidiaire,

— DIRE et JUGER que le bail a pris fin le 17 décembre 2014 par l’effet du refus de renouvellement de bail notifié le 17 décembre 2014 par Madame D X à la société RL LA STATION ;

— ORDONNER toutes mesures d’expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction qui pourrait être due par la bailleresse à la société RL LA STATION et désigner tout expert qu’il plaira à la Cour à cette fin.

DÉBOUTER la Société RL LA SATION de l’intégralité de ses demandes.

— DIRE n’y avoir lieu à condamnation de Madame X à verser une quelconque somme au

titre de l’article 32-1 CPC ni au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la société RL LA STATION à payer à Madame D X la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2019 dans l’affaire enrôlée sous le N°RG 19/01509 et une ordonnance de clôture a été prononcée le 6/02/2020 dans l’affaire enrôlée sous le n° RG 19/17788.

Une ordonnance de jonction a été prononcée le 3 mars 2020, par laquelle les deux procédures inscrites au rôle sous les numéros 19/01509 et n°19/17788 ont été jointes, celles-ci se poursuivant désormais sous le numéro 19/01509.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

M^me X se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire pour deux motifs, la sous-location irrégulière et les charges impayées, visés au commandement délivré le 21/11/2013. Elle fait valoir, s’agissant de la sous-location, que la société RL LA STATION a sous-loué l’appartement situé au premier étage sans son autorisation ce, en violation des clauses du bail ; que les sous-locations irrégulières ont été constatées par quatre procès-verbaux de constats d’huissier de justice dressés les 26 octobre 2009, 14 mars 2011, 14 mai 2012 et 26 janvier 2015, et confirmés par une habitante de l’immeuble. S’agissant des charges impayées, elle soutient que la société RL LA STATION ne s’est jamais acquittée des charges des locaux donnés à bail ; que celle-ci n’a pas réglé les causes du commandement de payer du 21/11/2013 dans le délai d’un mois de sorte que la clause résolutoire est acquise de ce chef.

La société RL LA STATION sollicite la confirmation du jugement du 2/05/2017 qui a débouté M^me X de sa demande d’acquisition de clause résolutoire renvoyant à sa motivation s’agissant des sous-locations. S’agissant des charges impayées, la société RL LA STATION expose que c’est la première fois que la bailleresse se prévaut des charges impayées visées par le commandement de payer ; que l’acquisition de la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce alors que la bailleresse a attendu 6 ans pour s’en prévaloir ; qu’elle est ainsi de mauvaise foi et doit donc être déboutée de sa demande.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail comporte une clause résolutoire applicable à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges et accessoires ou encore en cas d’inexécution des conditions du présent bail.

Le bail stipule que le preneur remboursera au bailleur l’intégralité des charges de copropriété afférentes aux lots loués tels qu’appelées par le syndic de l’immeuble à l’exception des honoraires du syndic, des quotes-parts liées à des travaux relevant de l’article 606 et de l’assurance de l’immeuble.

M^me X a fait délivrer à la société RL LA STATION un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier en date du 21/11/2013 pour des charges impayées et pour sous-location interdite à des tiers de l’appartement du 1^er étage.

S’agissant des charges impayées, il lui était fait commandement de payer dans le délai d’un mois :

— la somme de 11 484,95 euros au titre des charges générales impayées au 31/12/2012 selon

décompte joint correspondant aux années 2006 à 2012

— la somme de 10 422,43 euros au titre des charges de travaux impayées au 31/12/2012 selon décompte joint.

Il était également précisé qu’il lui était notifié par les présentes le compte de régularisation des charges du 1^er mars 2006 au 31 décembre 2012 et le relevé général des dépenses annuel remis par le syndic pour les années 2006 à 2012.

Toutefois la cour relève que l’ordonnance de référé en date du 14/02/2014 rendue sur le fondement du commandement de payer du 21/11/2013 a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir dire que la clause résolutoire avait pris effet relevant notamment une contestation sérieuse en raison d’erreurs relatives au montant réclamé par la bailleresse dans les décomptes ; que M^me X ne s’est pas prévalue des charges impayées visées dans le commandement délivré le 21/11/2013 dans l’instance ayant donné lieu au jugement du 2/05/2017 choisissant de se prévaloir du seul motif tiré des sous-locations ; que lesdites charges prétendument impayées n’ont pas davantage été invoquées à l’appui du refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction délivré par acte d’huissier en date du 17/12/2014 comme motif grave et légitime. Ce n’est qu’en cause d’appel, par conclusions du 17/07/2019, que M^me X s’est prévalue des causes de ce commandement délivré le 21/11/2013 tenant aux charges, soit près de six années après sa délivrance ; elle a également attendu 28 mois pour interjeter appel de ce jugement qui l’a déboutée de ses demandes d’acquisition de clause résolutoire et de résiliation du bail. En outre la cour constate que ce sont pas moins de 6 années de charges qui étaient ainsi réclamées en un seul paiement à l’appui de ce commandement sans qu’il ne soit justifié de sa part de réclamations antérieures ; qu’il n’est pas sollicité par la bailleresse paiement desdites charges dans la présente instance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M^me X fait preuve d’une particulière mauvaise foi en se prévalant en cause d’appel de la délivrance du commandement de payer du 21/11/2103 pour des charges impayées concernant les années 2006 à 2012.

Par conséquent, sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement sera rejetée.

S’agissant des sous-locations non autorisées invoquées par M^me X, la cour renvoie, en l’absence de moyens nouveaux de sa part, à la motivation pertinente du jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

Sur la résiliation judiciaire du bail

M^me X sollicite pour les mêmes motifs, à savoir les charges impayées et les sous-locations non autorisées, la résiliation du bail.

Contrairement à ce qu’a retenu le jugement entrepris, M^me X est bien fondée à se prévaloir des constats d’huissier des 26/10/2009,14/03/2011,14/05/2012 et du 26/01/2015, antérieurs à la fin du bail en date du 28/02/2015 par suite du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 17/12/2014. Toutefois, la résiliation s’appréciant à la date de la décision, il importe de vérifier si le manquement a persisté.

Il ressort des constats d’huissier établis sur requête, dont la validité n’est pas remise en cause en appel par la société RL STATION, que le 26/10/2009, l’huissier de justice a constaté que l’appartement du 1^er étage était occupé par M^me H I laquelle, en présence de sa mère, a indiqué y vivre avec ses parents et son frère depuis plus de 6 mois moyennant un loyer mensuel de 800 euros versé à M. Z, lequel est le gérant de la société RL STATION ; que le 14/03/2011 il était constaté par l’huissier de justice que l’appartement était occupé par M. A qui déclarait que l’appartement lui était loué par 'B le patron du restaurant’ moyennant un loyer de 500 euros en

liquide ; que le 14/05/2012, il était déclaré à l’huissier de justice par les deux occupants de l’appartement que leur cousin, M. M’J, était le locataire 'de la personne s’occupant du café au rez-de-chaussée’ pour un loyer de 500 ou 600 euros en espèce.

L’attestation postérieure au constat d’huissier du 14/05/2012 de M^me C, en date du 16/12/2014, dans laquelle elle relate que différentes personnes ont occupé l’appartement en 2012, 2013 et 2014 ne fait pas état de loyers versés en contrepartie dont elle aurait été le témoin ou éventuellement selon des propos, rapportés par elle, tenus par les occupants.

Selon le constat d’huissier établi le 26/01/2015, les deux occupants de l’appartement présents sur place précisaient à l’huissier de justice ne verser aucun loyer en contrepartie de la jouissance de l’appartement de sorte qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’il s’agirait d’une sous-location.

Postérieurement à cette date, M^me X ne verse en cause d’appel, pas plus qu’en première instance, aucune pièce.

Il n’est donc pas établi que le manquement tenant à la sous-location non autorisée a perduré au delà de la délivrance du commandement du 21/11/2013 enjoignant à la société RL STATION de mettre fin aux sous- locations et en tout état de cause aucune preuve n’est rapportée de la persistance du manquement tenant à la sous-location sans autorisation invoquée à la date du jugement entrepris ou en cause d’appel. Il s’ensuit que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée sur ce motif.

S’agissant du manquement relatif aux charges impayées, la cour considère que ce manquement invoqué de mauvaise foi, au vu des développements qui précèdent ci-dessus, par la bailleresse n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent M^me X sera déboutée de sa demande de résiliation du bail.

Le jugement du 2 mai 2017 sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M^me X d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation de droit commun.

Sur le refus de renouvellement du bail

L’acte de refus de renouvellement de bail commercial que M^me X a fait signifier à la société RL LA STATION le 17 décembre 2014 mentionne, dans un paragraphe intitulé 'Refus de renouvellement de bail commercial', que la bailleresse a saisi le tribunal d’une demande d’expulsion du preneur 'en raison de la sous- location de l’appartement compris dans les locaux loués par le bail commercial et qui constitue une infraction grave aux clauses et conditions du bail par le preneur et rédhibitoire ne permettant pas le maintien du lien contractif’ (sic).

La cour relève que si M^me X sollicite l’infirmation des jugements du 2/05/2017 et du 4/09/2018, elle ne forme, dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, aucune demande tendant à voir valider le motif grave et légitime à l’appui du refus de paiement d’une indemnité d’éviction puisqu’elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 21 novembre 2013 et en conséquence, l’expulsion de la société RL LA STATION, subsidiairement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et en conséquence, l’expulsion de la société RL LA STATION puis à titre infiniment subsidiaire, de dire que le bail a pris fin le 17 décembre 2014 par l’effet du refus de renouvellement de bail notifié le 17 décembre 2014 et d’ordonner une mesure d’expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction. La cour n’est donc pas saisie d’une demande tendant à voir dire la société RL STATION privée d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime sur le fondement de l’acte de refus de renouvellement.

La cour confirmera donc le jugement entrepris qui a retenu que le refus de renouvellement a mis fin

au bail au 28/02/2015 et ouvert droit au profit de la société RL STATION à une indemnité d’éviction. Il sera par conséquent également confirmé en ce qu’il a ordonné une expertise sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Enfin, la cour relève qu’il n’est pas sollicité par la société RL LA STATION l’infirmation du jugement du 2/05/2017 qui l’a déboutée de sa demande aux fins de voir dire non écrite la clause de révision triennale stipulée dans le bail commercial et de sa demande de voir annuler l’acte portant refus de renouvellement du bail de sorte que la cour n’est pas saisie de demande de ces chefs.

Sur les montants des indemnités d’éviction et d’occupation fixés par le jugement du 4/09/2018

L’expertise n’a pas pu avoir lieu faute pour M^me X à la charge de laquelle était mise la consignation de s’en acquitter.

Le jugement du 4/09/2018 a fixé le montant de l’indemnité d’éviction sur le fondement du chiffre d’affaires et l’indemnité d’occupation sur le fondement du montant du loyer

contractuel en l’absence d’indication sur la valeur locative.

Toutefois, aucune information n’est donnée quant au fonds de commerce exploité dans les locaux, autre que les bilans, ce qui n’est pas suffisant pour établir l’indemnité principale étant relevé que les locaux sont à usage de café, bar, brasserie, restaurant, salon de thé ; le fonds de commerce qui a été vendu à la société RL STATION comprend une licence IV, ce qui autorise la vente d’alcool en dehors des repas ; la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction pour une activité de bar est usuellement différente de celle consistant à évaluer l’activité restaurant.

Par conséquent il convient d’infirmer le jugement du 4/09/2018 et d’ordonner en cause d’appel une expertise judiciaire qui sera mise aux frais avancés du preneur lequel a intérêt à faire fixer au plus vite le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle il a droit, consignation à régler dans un délai de deux mois, et à défaut dans un délai de deux mois supplémentaire par la bailleresse. L’expertise portera également sur l’indemnité d’occupation afin que celle-ci puisse être évaluée conformément au statut des baux commerciaux.

En l’attente, il sera sursis à statuer sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation et l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du dernier loyer contractuel, charges en sus.

Sur la procédure abusive

La société RL LA STATION soutient que l’appel du 1/10/2019 de M^me D X à l’encontre du jugement du 2/05/2017 est abusif au visa de l’article 550 du code de procédure civile ; que celle-ci aurait dû interjeter appel plus tôt, et avant l’expertise judiciaire ; qu’il s’agit d’un procédé dilatoire alors qu’elle a perçu une indemnité d’occupation sans avoir à lui verser l’indemnité d’éviction ; qu’elle doit donc lui régler la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

La cour relève que l’article 550 du code de procédure civile vise l’appel incident ou provoqué et non l’appel principal ; qu’en l’espèce M^me X a formé un appel principal.

En tout état de cause, s’il est exact que M^me D X n’a formé appel que le 1/10/2019 du jugement mixte en date du 2/05/2017, la cour relève que dès lors qu’appel a été interjeté par la société RL LA STATION le 23/01/2019 du jugement du 4/09/2018 ; que M^me D X contestait dans le cadre de cet appel, le principe même de l’indemnité d’éviction selon conclusions en date du 17/07/2019 en se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, et que le jugement du

2/05/2017 n’était pas définitif, aucune des parties ne se prévalant d’une quelconque signification de ce jugement, il ne peut être considéré que son appel soit abusif ou dilatoire.

Par conséquent la société RL LA STATION sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Une expertise étant ordonnée, il convient de surseoir à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris du 2 mai 2017 en toutes ses dispositions,

Infirme le jugement du 4 septembre 2018 sauf en ce qu’il a rappelé qu’aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue,

Statuant à nouveau

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert

M. K L M N

[…]

[…]

Té1:01.S3.l6.l4.56

[…]

Port. : 06.89.72.66.50

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant:

1 ) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2 ) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3 ) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1^er mars 2015 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisés en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 23 décembre 2021,

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE Euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société RL STATION à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 23/05/2021, et à défaut par M^me X dans le délai supplémentaire de deux mois,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 03 juin 2021 pour contrôle du versement de la consignation,

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état,

Sursoit à statuer sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,