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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04335

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 MAI 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 13/02687

APPELANT :

Monsieur A-B X

né le […] à […]

de nationalité Française

Le Clos Sainte-Bernadette – Villa 1

[…]

[…]

représenté par M^e Marie-Laure MARLE-PLANTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Emmanuelle BRICE TREHIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTIME :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA JOSEPHINE pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS MON SYNDIC, immatriculée au RCS de Montepllier sous le n° 794 609 602, dont le siège social est situé […] à […] (34170) prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilé en cette qualité au siège social

[…]

[…] représenté par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 Juin 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 JUIN 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Y Z

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Y Z, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur A-B X est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-jardin de la résidence […] à Montpellier.

Par acte d’huissier en date du 29 avril 2013, Monsieur A-B X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence […] afin de le voir condamner sous astreinte à remettre et maintenir les espaces verts de la copropriété en état ainsi qu’à supporter les dépens et à lui payer une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il exposait alors que les espaces verts notamment devant son lot privatif étaient laissés à l’abandon depuis que le système d’arrosage était tombé en panne et que l’assemblée générale a refusé de le réparer.

Le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l’état du gazon avait été constaté alors que la température était de 39,5°, qu’elle n’était pas défaillante dans l’entretien du gazon et des espaces verts puisqu’elle avait fait appel à une société spécialisée et que le demandeur avait approuvé les résolutions de l’assemblée générale de copropriété refusant la remise en service de l’arrosage automatique.

Le dispositif du jugement rendu sur son assignation par le tribunal de grande instance de Montpellier le 11 mai 2015 énonce :

• Déboute Monsieur A-B X de sa demande,

• le condamne aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires défendeur une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement considère que le syndicat des copropriétaires a fait diligence en confiant l’entretien du gazon et des espaces verts à une société spécialisée et qu’on ne saurait lui reprocher de n’avoir pas remis en place l’arrosage automatique en violation d’une décision d’assemblée générale définitive et inattaquable à laquelle il avait participé et qu’il lui appartenait de proposer toutes mesures nécessaires et de les faire soumettre au vote d’une nouvelle assemblée générale.

Monsieur A-B X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 juin 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2017

L’affaire a été fixée pour les débats devant la cour d’appel de Montpellier à l’audience du 26 juin 2017.

Les dernières écritures prises par Monsieur A-B X ont été déposées le 6 juin 2017.

Les dernières écritures prises par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA JOSEPHINE ont été déposées le 2 juin 2017.

Le dispositif des écritures de Monsieur A-B X énonce :

• Réformant le jugement entrepris en toutes ses dispositions et vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

• condamner le syndicat requis à remettre en état les espaces verts de la copropriété, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai,

• le condamner à maintenir ensuite les espaces verts en bon état d’entretien, sous astreinte de 100 € par constat de non faire,

• le condamner à 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens distraits au profit de M^e Marie Laure MARLE-PLANTE avocat aux offres de droit.

Monsieur A-B X expose notamment dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet,

• Le principal agrément de la situation de son appartement réside dans les espaces verts situés à son niveau, cet élément faisait d’ailleurs partie de la plaquette de présentation lors de la vente, la résidence étant située dans un espace boisé classé,

or, les espaces verts ne bénéficient d’aucun entretien depuis que le système d’arrosage est tombé en panne, l’assemblée générale de 2011 ayant voté contre

• la réparation de l’arrosage alors même que l’engagement d’assurer un arrosage suffisant n’a pas été respecté, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndicat des copropriétaires à maintenir à l’immeuble son niveau de confort et d’entretien et le règlement de copropriété rappelle cette obligation en son article 21 alors que l’article 24 mentionne les frais d’entretien des espaces verts parmi les charges,

•

• les constats d’huissier n’ont pas été dressés seulement pendant la période chaude du mois d’août et en période de restriction d’eau mais également en avril et en novembre,

• le fait que l’assemblée générale ait décidé de ne pas réparer l’arrosage automatique ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de maintenir les parties communes en bon état d’usage en plantant une végétation adaptée et en l’arrosant de la manière qu’il souhaitera, automatique ou non,

• l’entretien des espaces verts n’a fait l’objet d’aucune facturation en 2014 et le nouveau contrat adopté par l’assemblée générale du 21 mai 2015 ne prévoit pas d’arrosage, ni ne fait aucune référence à l’entretien du gazon, les comptes de la copropriété démontrant qu’aucune dépense n’est plus affectée à l’entretien des espaces verts depuis plusieurs années,

• en tout état de cause, le syndicat a l’obligation d’entretenir convenablement les espaces verts et, s’il fait appel à un prestataire pour ce faire, il lui appartient de s’assurer que l’objectif poursuivi est atteint, à savoir que les espaces verts sont convenablement arrosés et vivants.

Le dispositif des écritures du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA JOSEPHINE énonce :

• Vu les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

• vu les pièces versées aux débats,

• confirmer le jugement dont appel rendu le 11 mai 2015 par le tribunal de Grande instance de Montpellier,

• condamner l’appelant à payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA JOSEPHINE précise notamment dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet,

• L’appelant a choisi de mandater un huissier de justice à la période la plus chaude de l’année, soit un 17 août où la température atteignait 39,5°, alors qu’un arrêté préfectoral prévoyait des mesures de restriction de l’usage de l’eau,

• la copropriété n’est en aucun cas défaillante dans son obligation d’entretien, faisant appel à une société spécialisée pour y procéder, alors en outre que l’état des dépenses de la copropriété pour 2013 et 2014 démontre le contraire,

• la remise en état de l’arrosage automatique de la résidence a été soumise au vote de l’assemblée générale en 2011 qui a rejeté la demande à l’unanimité ; la demande réitérée à nouveau a été rejetée lors de l’assemblée générale du 25 avril 2012, il lui appartenait alors s’il n’était pas d’accord avec les termes de cette résolution de la contester dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

• Il n’a pas non plus postérieurement sollicité l’inscription à l’ordre du jour des assemblées générales la mise en place des mesures qu’il estimerait nécessaires, par exemple l’installation d’un autre système d’arrosage

• enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu à une obligation de résultat, n’étant débiteur que d’une obligation de moyens.

MOTIFS

Aux termes de l’article 14 alinéa 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’appelant reproche au syndicat des copropriétaires le défaut d’entretien du gazon et des espaces verts de la copropriété, qu’il dit laissés à l’abandon et ce notamment depuis que le système d’arrosage est tombé en panne.

Monsieur A-B X doit donc démontrer le défaut d’entretien de la part du syndicat des copropriétaires.

Il produit deux constats d’huissier dressés les 17 août 2012 et 4 avril 2014 ainsi qu’une planche de photographies dont il est indiqué qu’elles datent de novembre 2014.

Si une interdiction préfectorale de l’arrosage des pelouses et des espaces verts n’est pas avérée au vu de l’arrêté produit, il apparaît cependant que le premier de ces deux constats a été établi à une période où la température était de 39,5 °, ce qui peut expliquer un certain dessèchement par endroits de la végétation.

Le second constat et les photographies qui y sont annexées de même que celles dont il n’est pas établi au demeurant qu’elles datent effectivement de novembre 2014, sont intervenus hors saison chaude mais sont peu éloquentes du défaut d’entretien prétendu.

En outre, les documents produits par l’appelant datent de trois ans et il n’est fourni aucun élément sur un mauvais état actuel des espaces verts.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment remplir ses obligations au sens de l’article 14 de la loi 10 juillet 1965.

L’état des dépenses au titre de l’année 2013 mentionnait des dépenses au titre du poste « entretien des espaces verts » pour un montant de 2325,05 €.

Le relevé général des dépenses au titre de l’exercice 2014 fait mention d’un budget de 4500 € au titre du « contrat espace verts » et le budget prévisionnel au titre de 2015 et 2016 mentionne ce même montant. Si le procès-verbal d’assemblée générale du 21 mai 2015 mentionne l’approbation d’un nouveau contrat espace verts avec l’entreprise 2SO jardins pour un montant de 3834 € à compter du 1^er janvier 2015 seulement, il est justifié que le syndicat des copropriétaires faisait appel à cette entreprise également en 2014. Des factures de 2040 € et 680 € en date du 12 mars 2014 et 3 mai 2014 font mention des diverses interventions de la société 2SO jardins sur les espaces verts (abattage du marronnier, élimination d’un nid de processionnaires et de branches mortes au niveau du cèdre, rabattage des haies de lauriers-roses et du laurier-sauce, évacuation du tas de rémanents dans le massif boisé, taille de l’olivier et nettoyage du micocoulier). Il est également produit les prévisions des interventions de la société 2SO jardins pour l’année 2015, notamment l’évacuation des déchets verts rassemblés par le gardien lors du nettoyage de la résidence, la taille et la poursuite du rabattage des lauriers-roses, l’élimination de certains arbres, la taille des arbustes dans les jardinières à l’arrière de la résidence et l’entretien d’une haie.

Il sera d’ailleurs relevé que la végétation en état de fleurissement et notamment les lauriers-roses que l’appelant attribue à la propriété voisine se trouvent en réalité sur la copropriété […]. L’huissier de justice dans son procès-verbal du 4 avril 2014 constate en outre que « les lauriers-roses ont été taillés » sur le côté droit de la résidence et s’il indique qu’à l’arrière du terrain, ils n’ont pas été taillés « et forment des touffes présentant peu de feuilles et desséchées par endroit », il apparaît au vu de la facture de la société 2SO jardins du 3 mai 2014 que le « rabattage de la haie de laurier-rose à l’arrière du bâtiment » a bien été ensuite effectuée.

Le procès-verbal du 17 août 2012 faisait pour sa part apparaître la présence d’une végétation devant l’appartement de l’appelant, sans qu’il soit établi que l’arrosage à cet endroit était effectué par son seul locataire.

Plus précisément en ce qui concerne l’entretien du gazon et son arrosage, l’état des dépenses au titre de l’année 2013 fait apparaître une dépense d’eau commune de 3417,16 €. Il y a lieu de relever que le compte de gestion général fait apparaître pour 2014 la somme de 3221,82 € « d’eau commune ». Certes, la dépense d’eau commune effective au titre de l’exercice 2015 n’est que de 316,34 € au lieu des 3300 € votés et le prévisionnel 2016 et 2017 est réduit à 1500 €, pour autant, il n’est pas établi à l’heure actuelle qu’aucune dépense ne serait plus affectée à l’entretien des espaces verts.

L’absence d’un beau « gazon » ou d’une véritable « pelouse » « verte » au sens strict du terme ne relève pas en l’espèce de l’obligation du syndicat des copropriétaires telle que prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, comme l’a justement relevé le premier juge, la possibilité d’avoir un beau gazon dépend aussi de la volonté de fournir une quantité d’eau suffisante.

Or, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 13 avril 2011, que les copropriétaires ont rejeté à l’unanimité (l’appelant aussi donc) la remise en état de l’arrosage automatique de la résidence, précisant « l’arrosage actuel est hors service. Sa remise en état étant prohibitif, un arrosage rationnel et raisonné des espaces verts est en cours d’étude ».

Lors de l’assemblée générale annuelle du 25 avril 2012, Monsieur A-B X a sollicité la remise en service de l’arrosage automatique mais cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, avec la précision suivante « le syndic écrira à Monsieur X pour lui expliquer que le réseau d’arrosage est défectueux et que la réparation est trop onéreuse », ce qui sera effectué par courriers des 5 septembre et 3 octobre 2012.

L’appelant n’a pas contesté cette seconde résolution concernant l’arrosage automatique et il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d’appliquer les résolutions de l’assemblée générale de la copropriété.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que le défaut d’entretien des espaces verts et du gazon par le syndicat des copropriétaires n’est pas démontré.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de premier ressort en ce qu’il a considéré qu’aucun manquement à son obligation d’entretien ne pouvait être reproché au syndicat des copropriétaires et a débouté Monsieur A-B X de sa demande de condamnation sous astreinte à remettre et maintenir les espaces verts de la copropriété en état.

L’appelant qui échoue en toutes ses prétentions supportera les entiers dépens de l’appel. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé la totalité des frais non remboursables exposés. Il lui sera donc octroyé la somme de 1200 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du Tribunal de grande instance de Montpellier en date du 11 mai 2015 en toutes ses dispositions,

CONDAMNE Monsieur A-B X à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA JOSEPHINE la somme de 1200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE l’appelant aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT