Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 19 octobre 2021, n° 18/04127

TGI Béziers 29 juin 2018

CA Montpellier
Confirmation 19 octobre 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Dissimulation d'informations par le vendeur
La cour a estimé que les époux A ne pouvaient ignorer la situation du camping, étant donné les mentions claires dans l'acte de cession et les informations fournies par la mairie.
Rejeté
Vice caché
La cour a jugé que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés était applicable, car les époux A avaient été informés de la situation.
Rejeté
Garantie d'éviction
La cour a considéré que la garantie d'éviction ne s'applique pas dans ce cas, car les époux A avaient acquis le bien à leurs risques et périls.
Rejeté
Préjudice matériel et d'anxiété
La cour a jugé qu'aucun préjudice distinct n'était démontré, les époux A ayant acquis le bien en connaissance de cause.
Accepté
Frais non remboursables exposés en appel
La cour a jugé équitable de mettre à la charge des époux A une part des frais non remboursables exposés en appel.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 19 oct. 2021, n° 18/04127
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/04127
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 29 juin 2018, N° 13/01403
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Yannick CAMBON
Cabinet(s) :	ELEOM BEZIERS - SETE

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 19 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/04127 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NY3Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 JUIN 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 13/01403

APPELANTS :

Monsieur D A

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON TRAVER AQUILA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame E-Q A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON TRAVER AQUILA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur F X

né le […] à […]

décédé le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Marc BRINGER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

Madame K L épouse X

née le […] à […]

décédée le 7/02/2019 à […]

[…]

Représentée par M^e Marc BRINGER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

M N :

Madame R U X en qualité d’ayant droit de F X né le […] à […] décédé à […]

née le […] à […]

de nationalité Néerlandaise

Frittemalaene 96

[…]

Représentée par M^e Marc BRINGER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

Monsieur S AF F AG X en qualité d’ayant droit de F X né le […] à […] décédé à […]

né le […] à […]

de nationalité Néerlandaise

[…]

78670 VILLENNES-SUR-SEINE

Représenté par M^e Marc BRINGER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

Madame V W X épouse Y en qualité d’ayant droit de F X né le […] à […] décédé à […]

née le […] à […]

de nationalité Néerlandaise

De Borne 9

[…]

Représentée par M^e Marc BRINGER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

Madame AA AB AC veuve Z en qualité d’ayant droit de K L épouse X née le […] à […] décédée à […]

née le […] à […]

de nationalité Néerlandaise

[…]

Représentée par M^e Marc BRINGER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 25 Août 2021 révoquée avant ouverture des débats par une nouvelle Ordonnance de clôture du 15 septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

Le 16 décembre 1986 S et O I ont donné à bail emphytéotique des parcelles à F X.

Le 31 mars 2000 F et K X ont cédé le bail emphytéotique les parcelles et un mobile-home placé sur le terrain à D et E-Q A.

Dans l’acte, les consorts A ont déclaré être informés de l’existence d’une procédure en cours, introduite par la direction départementale de l’équipement contre les consorts B et X pour mise en danger d’autrui par violation manifestement délibérée d’une obligation de sécurité ou de prudence dans l’exploitation du camping en zone rouge, et vouloir tout de même acquérir sans recours contre le vendeur.

Le 2 février 2007, C et P I avaient assigné les époux A pour voir prononcer la résiliation du bail au motif que les constructions sur les parcelles ne seraient pas conformes au contrat. Le 15 septembre 2009 la cour d’appel de Montpellier a prononcé la résolution du bail et ordonné l’expulsion des époux, en se fondant notamment sur un arrêté du 25 octobre 1995 dans lequel le préfet avait ordonné la cessation de toute activité du camping. Les consorts A ont quitté les lieux le 6 mai 2012.

Le 17 mai 2013, D et E-Q A ont assigné F et K X aux fins d’obtenir la nullité de la cession du droit au bail et du mobil home et des dommages et intérêts au titre des préjudices subis.

Le jugement rendu le 29 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :

— Dit que les demandes de D et E-Q A sont irrecevables.

— Condamne D et E-Q A à payer aux consorts X la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

— Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le jugement expose que les époux A ne peuvent pas estimer ne pas avoir été informés que le camping était situé en zone rouge et qu’aucune garantie juridique ne pouvait être assurée par la municipalité s’ils devenaient acquéreurs du bail, alors même que l’acte authentique contient des dispositions claires, et que le notaire s’est interrogé sur la vente auprès du maire qui a répondu par courrier du 24 mars 2000. Les demandeurs ont accepté dans l’acte d’être tenus activement et passivement dans les droits de F et K X.

Le jugement retient que les consorts X ne justifient pas d’un préjudice distinct et que la procédure engagée n’est pas abusive.

D et E-Q A ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 août 2018.

K X est décédée le […].

Sont intervenus volontairement à l’instance ses ayants droits : R X ; S X ; V AD X ; AA AB AE.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 août 2021.

Les dernières écritures pour D et E-Q A ont été déposées le 20 mars 2019.

Les dernières écritures pour F et les ayants droits de K X M N ont été déposées le 14 septembre 2021 portant demande de révocation de clôture pour recevoir les interventions N.

Une ordonnance rendue le 15 septembre 2021 a prononcé une nouvelle clôture à cette date.

Le dispositif des écritures pour D et E-Q A énonce :

— Confirmer le jugement rendu concernant la demande de dommages et intérêts des époux X, et infirmer pour le surplus.

— Ordonner la nullité pour dol du contrat de cession de droit au bail et du mobile-home, et condamner les requis à la restitution du prix de vente soit 53 357, 15 ', outre les montants de 6 155, 79 ' pour les réparations effectuées sur le chalet et de 5 000 ' pour le préjudice d’anxiété.

— Subsidiairement, prononcer les condamnations au titre de la garantie du défaut caché de la chose vendue, plus subsidiairement au titre de la garantie d’éviction, au plus subsidiairement encore au titre de la rétention d’information.

— Condamner les époux X à payer la somme de 4 000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les époux A soutiennent que le cédant a volontairement dissimulé l’arrêté pris par le préfet en date du 25 octobre 1995 interdisant l’activité du camping la Cadène, et que de ce fait la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut pas s’appliquer.

Il y a donc eu violation de l’article 1602 du Code civil. L’acte ne mentionne nullement l’interdiction ordonnée par le préfet contrairement à d’autres actes de cession de droit au bail relatifs à des parcelles situées dans le même camping.

Ils n’auraient eu aucun intérêt à acquérir un droit d’habitation d’une parcelle sur laquelle une interdiction d’habitation avait été ordonnée précédemment. Ils avancent avoir subi un préjudice matériel puisqu’ils ont réalisé des travaux dans leur chalet et un préjudice d’anxiété, suite à la signification de l’assignation du bailleur en résiliation et expulsion des locataires.

Subsidiairement, ils invoquent le vice caché constitué par l’arrêté du préfet, la rétention d’information.

Ils invoquent ensuite la garantie d’éviction sur le fondement de l’article 1626 du Code civil applicable à la cession d’un bail commercial et par analogie d’un bail emphytéotique, alors que la cause de l’éviction par une procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur, résultant de l’arrêté préfectoral, est antérieure à la vente.

La clause d’exclusion de garantie présente dans l’acte de cession ne couvrirait que l’action engagée par la direction départementale de l’équipement. En tout état de cause une telle clause est inapplicable en présence d’un vendeur de mauvaise foi.

A titre plus subsidiaire, la responsabilité du vendeur peut être engagée sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code civil pour faute en ne transmettant pas toutes les informations utiles en sa possession.

Ils contestent la prescription de leur action. Le délai de prescription n’a commencé à courir qu’au jour où ils ont découvert le dol, soit le 15 septembre 2009, date à laquelle la cour d’appel de Montpellier a prononcé la résolution du bail, voir le 18 janvier 2012, date à laquelle le bailleur a fait délivrer un commandement de quitter les lieux.

Ils précisent qu’au moment de l’entrée en vigueur de la loi diminuant le délai de prescription, la prescription n’était pas acquise ce qui a fait courir un nouveau délai de 5 ans à compter du 19 juin 2008. Leur assignation a été faite le 17 mai 2013.

Le dispositif des écritures pour les consorts H énonce :

— Confirmer la décision entreprise et dire l’action irrecevable pour prescription.

— Infirmer la décision entreprise et dire que la procédure est abusive.

— Condamner les époux A à leur payer la somme de 10 000 ' à titre de dommage set intérêts et de 5 000 ' par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les condamner aux entiers dépens.

Les consorts X soutiennent que l’action en nullité de la convention de cession de bail est prescrite sur le fondement de l’article 1304 qui prévoit une prescription de 5 ans puisque la convention a été établie le 31 mars 2000. Même dans le cas où le point de départ du délai serait l’assignation en résiliation du bail emphytéotique le 2 février 2007, l’action n’aurait pas été engagée dans le délai de 5 ans. Il n’est pas possible de considérer que le point de départ serait la date de l’arrêt de la cour d’appel prononçant la résolution du bail alors que l’assignation du 2 février 2007 se fondait sur

l’occupation d’une parcelle par des constructions contraires notamment à l’arrêté préfectoral litigieux.

En tout état de cause l’acte de cession prévoit que l’acquéreur n’avait aucun recours contre le vendeur. L’action subsidiaire sur le fondement de l’article 1382 du Code civil est également irrecevable puisqu’il s’agit d’une responsabilité en l’absence de lien contractuel alors que le non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle interdit au créancier d’une obligation contractuelle de se prévaloir des règles de la responsabilité délictuelle. En tout état de cause, l’action serait également prescrite.

Les consorts X soutiennent que les époux A ne développent aucun moyen justifiant la nullité de l’acte du vente du mobil home, qui est bien distinct de l’acte de cession du droit au bail. Ils n’ont dissimulé aucune information au moment de la vente, et au contraire la page 4 de l’acte précise que le terrain est situé en zone inondable, et contient une clause relatant les procédures en cours contre les exploitants. Le jugement annexé à l’acte et en date du 7 octobre 1998 vise l’arrêté du 25 octobre 1995. L’acte précise encore que les acquéreurs ont été parfaitement informés de la situation et veulent tout de même acquérir le bien sans recours contre leur vendeur. L’action fondée sur le vice caché serait également injustifiée puisque l’acte de vente contient une information complète sur la précarité juridique de la situation du terrain. Aucune faute sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ne peut leur être reprochée.

Les consorts X soutiennent qu’il n’existe pas de garantie d’éviction en matière de cession de bail mais uniquement en cas de cession d’un droit de propriété. Les époux X ajoutent que l’expulsion prononcée par la cour d’appel de Montpellier le 15 septembre 2009 se fonde sur la violation des stipulations du bail et non pas sur l’arrêté préfectoral du 25 octobre 1995. Les époux A auraient pu faire rejeter la demande en expulsion puisqu’il leur était possible de faire disparaître les constructions en dur sur leur parcelle.

Les intimés contestent l’existence d’un préjudice pour les époux A qui ont fait l’acquisition d’un droit au bail litigieux à leur risques et périls. Ils ont pu jouir de la parcelle pendant 12 ans et peuvent récupérer le mobil home qui est, dans les faits, amorti. Le préjudice d’anxiété n’est pas justifié puisqu’ils disposaient de toutes les informations à la signature.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action de D et E-Q A

Il résulte de l’article 1304 ancien du Code civil applicable à la date d’ouverture de l’instance par acte du 17 mai 2013 que l’action en nullité d’une convention dure cinq ans, dans le cas de dol du jour où il a pu être découvert.

D et E-Q A soutiennent qu’il s n’avaient pas pu connaître l’existence de l’arrêté préfectoral du 25 octobre 1995 ordonnant de cesser l’activité du camping, qui a fondé la résolution de leur bail par un arrêt de la cour d’appel du 15 septembre 2009 réclamée contre eux par les propriétaires les consorts I, et qui leur a été volontairement caché lors de la signature de la cession du bail emphytéotique le 31 mars 2000 par F et K X .

L’acte de cession du 31 mars 2000 mentionne notamment de façon dépourvue d’équivoque :

— une procédure a été introduite par la direction départementale de l’équipement notamment contre les propriétaires consorts I pour mise en danger d’autrui par suite de l’exploitation du camping en zone rouge,

— une copie du jugement rendu le 7 octobre 1998 est annexée à la minute,

— les époux A reconnaissent faire leur affaire personnelle de toute poursuite future sans recours contre leur vendeur,

— la mairie a répondu au notaire par un courrier annexé « qu’une cour d’appel pourrait prononcer une condamnation des propriétaires du terrain et qu’il ne lui était pas possible de garantir la stabilité juridique des occupations,

— les époux A déclarent être informé de la situation et vouloir tout de même acquérir à leurs risques et périls sans recours contre leur vendeur.

La cour observe que le jugement du 7 octobre 1998 rendu en matière correctionnelle qui prononce la condamnation pour mise en danger d’autrui de T I en présence de F X, les auteurs des actuels protagonistes, déclaré dans l’acte porté à la connaissance de D et E-Q A, mentionne expressément dans ses motifs l’arrêté préfectoral du 25 octobre 1995 de cessation définitive de l’activité notifié au propriétaire du camping.

Il en résulte que D et E-Q A ne sont pas fondés à prétendre au terme des dispositions sans équivoque de l’acte de cession le 31 mars 2000 qu’ils pouvaient ignorer à cette date le risque d’une action en résolution du bail fondé sur l’application de l’arrêté de 1995.

Dans ces conditions, l’action en nullité de l’acte de cession du bail ouverte par assignation du 17 mai 2013 était prescrite depuis le 31 mars 2005.

La même prescription est acquise au titre des fondements subsidiaires du défaut caché de la chose vendue, de la garantie d’éviction, de la rétention d’informations.

Par ces motifs ajoutés aux motifs pertinents du premier juge, la cour confirme l’irrecevabilité des demandes de D et E-Q A.

Sur les autres prétentions

Les consorts X ne démontrent pas un préjudice distinct de l’utilisation légitime de la voie judiciaire dans la résolution d’un litige au soutien de leur demande de dommages-intérêts.

Il est équitable de mettre à la charge de D et E-Q A une part des frais non remboursables exposés en appel par les consorts X, pour un montant de 4000 '.

D et E-Q A supporteront les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 29 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers ;

Condamne solidairement D et E-Q A à payer aux consorts X la somme de 4000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne solidairement D et E-Q A aux dépens.

Le greffier, Le président,

Ph. G.