COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72G

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 SEPTEMBRE 2018

N° RG 16/07701

AFFAIRE :

[…]

([…]

C/

M. Z X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Septembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 14/07386

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e H I-J

M^e Olivier AUMONT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 3 RUE ROBERT JULIEN LANEN A MEUDON ([…] représenté par son syndic la société PARIS SYNDIC ET GESTION

N° Siret : 412 787 087 R.C.S. PARIS

Ayant son siège […]

[…]

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître H I-J avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 216333 vestiaire : 51

Représentant : Maître Alice MALEKPOUR, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : G 0206

APPELANT

****************

Monsieur Z X

[…]

[…]

Madame C D E épouse X

[…]

[…]

Représentant : Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : C 0628

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Juin 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me A B,

FAITS ET PROCÉDURE :

M. et M^me X sont propriétaires du lot […], constituant un appartement au rez-de-chaussée du

bâtiment B de l’immeuble […] à […], soumis au statut de la

copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble, du 14 octobre, 2013 a rejeté la résolution

[…] intitulée « Autorisation à donner à M. et M^me X propriétaires des lots […] et 51 pour la

fermeture d’une loggia sur le balcon de leur appartement par des châssis en aluminium laqué vert

foncé (conformément au cahier des charges de la copropriété) à l’aplomb du balcon supérieur (plans

ci-joint) avec le muret à hauteur de 80 cm avec enduit extérieur comme l’existant » ainsi que la

résolution n°22 intitulée « À défaut d’autorisation de la résolution n°1, autorisation à donner à M. et

M^me X pour la construction d’une loggia sans muret, vitrés toute hauteur avec un sous

bassement 60 cm laqué de la même couleur que la loggia (plans ci-joint) ».

M. et M^me X ont saisi le conciliateur de justice du tribunal d’instance de Vanves, qui, le 18

mars 2014, a constaté la non conciliation des parties.

Par acte d’huissier de justice délivré le 4 juin 2014, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires

de l’immeuble en autorisation d’effectuer les travaux en cause.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre,

a :

— autorisé M. et M^me X à exécuter les travaux dont l’autorisation a été refusée par la résolution

n°22 de l’assemblée générale du 14 octobre 2013,

— rappelé qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue

d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est

dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des

frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X la somme de 4.000 euros sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens à recouvrer par la Selarl Aumont Farabet

Rouvier Avocats, représentée par M^e Olivier Aumont.

Par déclaration remise au greffe le 25 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires , représenté

par son syndic en exercice, la société Paris Syndic et Gestion a interjeté appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions signifiées le 23 mai 2018, il demande à la cour, au visa des

dispositions des articles 3, 25 b, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 566 et 567 du code de

procédure civile, de :

— déclarer recevable et fondé son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu dans l’intégralité de ses dispositions,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, le tribunal confirmerait le jugement rendu,

Y ajouter :

— faire interdiction à M. Z X et M^me C D E épouse X de déposer les

huisseries séparant leur appartement de la terrasse,

En tout état de cause,

— débouter M. Z X et M^me C D E épouse X de l’intégralité de leurs

demandes,

— condamner solidairement M. Z X et M^me C D E épouse X à lui régler la

somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. Z X et M^me C D E épouse X aux dépens,

dont recouvrement par M^e H I-J conformément à l’article 699 du code de procédure

civile.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 9 mai 2018, M. et M^me X demandent à la

cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer irrecevable et mal fondée la demande nouvelle du syndicat des copropriétaires de leur faire

interdiction de démonter les huisseries entre leur logement et la loggia,

— dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente

procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à […] à leur

payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner en outre aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la

[…] Avocats, représentée par M^e Olivier Aumont, Avocat à la cour,

conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 mai 2018.

'''''

SUR CE, LA COUR :

Sur la demande d’autorisation de travaux fondée sur l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet

1965 :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement d’avoir autorisé M. et M^me X

à exécuter les travaux que l’assemblée générale du 14 octobre 2013 avait refusés par sa résolution n°

22 , consistant en la construction d’une véranda sur leur terrasse ;

Qu’il soutient d’une part, que cette terrasse est une partie commune contrairement à ce qu’a retenu le

tribunal, que la construction envisagée porte atteinte à ces parties communes puisqu’elle reposera sur

le sol et sera ancrée dans le gros oeuvre de la terrasse et de la façade, que le droit de construire est un

droit accessoire aux parties communes, même à l’intérieur de parties privatives et que l’édification

d’une véranda qui permet un agrandissement des parties privatives doit être autorisée par l’assemblée

générale statuant à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965 ;

Attendu, sur la qualification juridique de la terrasse en cause, que le chapitre deuxième, article 3, du

règlement de copropriété, intitulé 'Choses et parties communes’ (pages 34 à 36), stipule que la totalité

du sol est une partie commune générale et que le gros oeuvre des planchers, balcons et terrasses ainsi

que les couvertures formant les terrasses , sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment ;

Que, l’article 4 qui définit les parties privées stipule que le sont, 'celles qui sont affectées à l’usage

exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et

parties communes énoncées ci-dessus ; '

Qu’il en résulte clairement que, contrairement à ce qu’a retenu le jugement, la terrasse litigieuse est

une partie commune spéciale, sans qu’il y ait lieu de faire de distinction entre les murs, le sol et le

volume au dessus ;

Que, le jardin qui se trouve devant cette terrasse et par conséquence devant le lot des époux X,

constitue également une partie commune puisqu’il s’agit du sol, dont les propriétaires du lot 21 n’ont

que la jouissance exclusive, ainsi que le prévoit expressément l’état descriptif de division en page 10

du règlement de copropriété ;

Que, le fait que le règlement prévoit en page 46 que 'les propriétaires des lots 1 et 2 du bâtiment A et

des lots 21,22 et 23 du bâtiment B ayant la jouissance des jardins privés en assureront l’entretien', ne

peut modifier la nature du droit détenu par ces copropriétaires sur ces jardins qui demeure un droit de

jouissance et non un droit de propriété ;

Attendu qu’en conséquence, tous travaux envisagés sur cette terrasse constituent, au minimum, 'des

travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble’ au sens de l’article 25 b

de la loi du 10 juillet 1965, voire, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, 'un acte

d’acquisition immobilière ou un acte de disposition autre que ceux visés à l’article 25 d', au sens de

l’article 26 de la même loi ;

Que, dans ce dernier cas, l’article 30 alinéa 4, sur le fondement duquel les époux X ont saisi le

tribunal, n’est pas applicable dans la mesure où son domaine d’application est expressément limité à

l’hypothèse du refus par une assemblée générale de l’autorisation prévue à l’article 25 b ;

Attendu en l’espèce, qu’il résulte des plans joints à la convocation à l’assemblée générale du 14

octobre 2013, que le projet de construction des époux X consiste en la fermeture de la terrasse

située entre leur lot et le jardin à usage privatif ; Que, cette terrasse est couverte par le plancher bas

constituant la terrasse de l’étage supérieur ;

Que la fermeture, sur les côtés et la façade, est prévue selon deux propositions : un chassis en

aluminium reposant sur un muret de 80 cm de haut et des baies vitrées coulissantes, ou, un chassis

fixe sans muret avec un soubassement de 60 cm de haut et des baies vitrées coulissantes ;

Que, c’est cette seconde option qui a été autorisée par le tribunal ;

Attendu qu’il découle de cette description, que la construction envisagée ne constitue pas une

surélévation du bâtiment existant au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit

notamment les droits accessoires aux parties communes ;

Que, s’il ne s’agit pas d’un 'bâtiment nouveau’ au sens du même article, dans la mesure où le plancher

haut et le plancher bàs existent déjà, il n’en demeure pas moins que la fermeture envisagée va

constituer un espace clos supplémentaire à la disposition exclusive des propriétaires du lot […],

modifiant par là même sa consistance de ce dernier ;

Qu’en effet, même si, comme le font valoir les époux X, les mètres carrés ainsi créés n’entrent

pas dans la définition d’une surface habitable au sens de l’article R.111-2 du code de la construction

et de l’habitation qui en exclut notamment les surfaces issues des balcons, loggias, terrasses et

vérandas, ils améliorent les conditions de jouissance de leur lot ainsi que sa configuration ;

Attendu, en toute hypothèse, qu’il n’est pas contesté que l’installation des chassis et parois vitrées de

la véranda implique un ancrage dans le plancher haut et le plancher bàs existants ;

Que, cet ancrage, constitue une emprise dans des parties communes et que cette emprise, qui est

destinée à être pérenne, a pour conséquence un agrandissement de fait des parties privatives des

époux X comme le soutient le syndicat des copropriétaires en citant plusieurs arrêts de la Cour

de cassation (pages 8 et 9 de ses conclusions), même dans l’hypothèse où ils ne supprimeraient pas

les huisseries entre la terrasse et leur logement ;

Que, contrairement à ce que prétendent les intimés, la terrasse étant une partie commune au terme du

règlement de copropriété, la transformation de cet espace ouvert en un espace fermé, modifie le

règlement de copropriété qui ne prévoit aucune fermeture et matérialise son appropriation ;

Qu’en conséquence, c’est à tort que les époux X soutiennent que leur projet n’implique aucune

'aliénation d’une partie commune';

Qu’ainsi, le projet de construction des époux X relève des dispositions de l’article 26 de la loi du

10 juillet 1965, qui prévoient que :

'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les

décisions concernant :

a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autre que ceux visés à l’article 25 d '

(…) ;

Qu’il ne peut en conséquence faire l’objet d’une autorisation judiciaire sur le fondement de l’article 30

alinéa 4 de la même loi ;

Attendu que la demande des intimés doit donc être rejetée et le jugement, infirmé en ce qu’il a donné

cette autorisation ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Attendu que le sens de la présente décision conduit à infirmer également le jugement en ses

dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Attendu que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code

de procédure civile en cause d’appel ;

Attendu que M. et M^me X, qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux entiers

dépens qui pourront être recouvrés par M^e H I-J conformément aux dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement ,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ,

Statuant à nouveau ,

Rejette la demande d’autorisation de travaux de M. et M^me X,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne M. et M^me X aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e H

I-J conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par M^me A B, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,