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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 06 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 15/09609 – N° Portalis DBVK-V-B67-MM42

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 NOVEMBRE 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 13/01858

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires BELLA RIVA, prise en la personne de son syndic la SARL CABINET JACQUES TARDIEU, inscrite sous le […], domicilié audit siège, représentée par son gérant

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON, avocat au barreau de BEZIERS substitué à l’audience par M^e Sandra VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur M. Z A, exerçant sous l’enseigne HERAULT BATI ([…]

de nationalité Française

[…]

[…]

Non représenté – signification à personne du 29/01/2016

Madame C F D épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS substituée à l’audience par M^e Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS substituée à l’audience par M^e Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS

S.A.R.L. COULEURS DE PAYS, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualités au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 FÉVRIER 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 NOVEMBRE 2020,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée, chargé du rapport et M. Fabrice DURAND, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre en l’absence du président empêché

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— Réputé contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 21 janvier 2021 prorogé au 4 février 2021, au 18 février 2021, au 01 avril 2021 puis au 6 mai 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile;

— signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre en l’absence du président empêché, et par M^me Camille MOLINA, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur B X et Madame C D son épouse sont propriétaires d’un immeuble sis sur la commune de Montagnac (34) voisin de la parcelle appartenant à la Sarl Couleurs de Pays et sur laquelle cette société a fait édifier un ensemble de villas, dénommé résidence Bella Riva et soumis au statut de la copropriété horizontale.

Se plaignant des désagréments et dommages causés par cette construction à leur propriété, les époux X ont sollicité le bénéfice d’une expertise en référé et l’expert Amiel, désigné par ordonnance du 24 août 2012, a déposé son rapport le 20 mars 2013.

En lecture de ce rapport, les époux X ont, par acte d’huissier du 20 juin 2013, fait citer la SARL Couleurs de Pays et le syndicat des copropriétaires de la résidence Bella Riva (le syndicat) devant le tribunal de grande instance de Béziers en réparation de leurs préjudices.

La SARL Couleurs de Pays a appelé en garantie A Z, artisan exerçant sous l’enseigne Hérault Bâti.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2015, ce tribunal a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation ;

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires Bella Riva et la SARL Couleurs de Pays à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire en ce qui concerne le masque opaque en bois, la réparation du mur de soutènement, le nettoyage de la végétation du mur de soutènement, l’amplification de l’antenne de télévision dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à l’expiration du délai d’un mois, une astreinte de 100 € par jour de retard sera due pendant un délai d’un mois ;

— donne acte au syndicat de son engagement de réaliser l’entretien du mur de pierre ;

— condamné A Z à garantir la Sarl Couleurs de Pays des condamnations prononcées contre elle concernant la recontruction du mur de pierres sèches ;

— condamné solidairement le syndicat et la SARL Couleurs de Pays à payer aux époux X les sommes de :

> 6.000 € en réparation de leur trouble de jouissance ;

> 12.000 € au titre du coût de construction de la couverture de piscine en arc de voûte ;

> 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné solidairement le syndicat et la Sarl Couleurs de Pays aux dépens ;

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

Le syndicat a relevé appel total de ce jugement le 21 décembre 2015 à l’encontre de toutes les parties et signifié sa déclaration d’appel le 29 janvier 2016 à A Z, intimé non constitué.

Vu les conclusions du syndicat remises au greffe le 24 janvier 2020 et signifiées le 15 mars 2016 à A Z, intimé non constitué ;

Vu les conclusions de la SARL Couleurs du Pays remises au greffe le 11 mai 2016 et signifiées le 17 mai 2016 à A Z, intimé non constitué ;

Vu les conclusions de Monsieur B X et Madame C D épouse X remises au greffe le 1^er juillet 2019 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 11 février 2020.

MOTIFS :

Sur la demande de révocation de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Par conclusions remises au greffe le 3 novembre 2020, la SARL Couleurs de Pays sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture, auquel s’opposent Monsieur B X et Madame C D épouse X, compte tenu de l’ancienneté de cette affaire.

Aucune cause grave n’étant justifiée à l’appui de cette demande, elle sera rejetée, ainsi que toutes conclusions et pièces remises et produites après la clôture.

Sur les chefs non critiqués :

Le chef du jugement qui a rejeté l’exception de nullité de l’assignation, formée par le syndicat et celui concernant la garantie de Monsieur Z A exerçant sous l’enseigne Hérault Bâti, n’étant contestés par aucune des parties, ils seront purement et simplement confirmés.

Sur la création de vues directes :

Le syndicat et la SARL Couleurs de Pays, appelante à titre incident, concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à mettre en 'uvre un masque opaque en bois pour masquer la prétendue vue créée sur le fonds X. Ils soutiennent qu’aucune vue illicite n’a été créée sur le fonds voisin, le terrain de la résidence étant en surplomb naturel de celui des X, aucune construction n’ayant été édifiée à moins des 19 décimètres prévus par l’article 678 et le sol naturel n’ayant pas été rehaussé.

Les époux X concluent à la confirmation du jugement en invoquant les dispositions de l’article 678 du code civil.

En application de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Les termes de l’article 678 du code civil ne sont point limitatifs et s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où peut s’exercer une servitude de vue sur le fonds voisin.

Au terme de son rapport, l’expert précise que « la propriété des époux X jouxte le Résidence Bella Vista bâtie sur une longueur de 21.75 m, tout le long du mur de soutènement confrontant ainsi les villas n°6, n°5 et la moitié de la villa n°4.

De la villa n°4 jusqu’à la villa n°6, il existe un chemin d’accès commun aux villas qui jouxte et surplombe au Sud la propriété X sur une longueur de 10 m, dont il est séparé par une simple clôture grillagée. Sur toute la longueur de chemin d’accès les vues directes dans la propriété des époux X sont évidentes ; en effet, il n’y a ni écran pare-vue, ni distance de 1.90 m préconisée par l’article 678 et 680 du code civil ».

L’expert relève par ailleurs, à partir de la villa 6 que le jardin en prolongement du chemin commun est bordé au Sud côté X par une clôture grillagée, de 11.75 m de longueur sur laquelle est fixé un film brise vue HDPE vert d’une hauteur de 1.55 m, qui « ne supprime pas totalement la vue sur le fonds voisin, ainsi dans le cas présent il y a bien possibilité de vues directes sur la propriété des époux X sur la longueur de 11.75 m ».

Il préconise une clôture en bois esthétique pare-vue, de 1.90 mètre de hauteur posée le long de la limite séparative de la propriété X, sur une longueur de 16.67 mètres représentant une estimation de 2 348 euros TTC.

Il ressort des constatations de l’expert et des différentes photographies, que les passages et terrasses de la villa n°6 de la Résidence Bella Vista, sont construits à une distance de moins de 1,90 m, créant des vues directes et plongeantes dans la propriété

des époux X, située immédiatement en contre-bas de 2,50 m.

Le fait qu’il ne soit pas contesté, que ces terrains surplombent naturellement de 2,3 m le fond des époux X, qu’il s’agissait de parcelles constructibles et qu’il n’y ait pas eu de rehaussement ne permet pas d’écarter les dispositions de l’article 678 précitées.

Contrairement aux conclusions de la SARL Couleurs de Pays, il n’est pas justifié, par la photographie, prise de côté produite par cette dernière, que la végétation cache la vue sur le fond Gongalez, l’ombre projetée démontrant une végétation non occultante.

En conséquence, le jugement qui a ordonné la suppression des vues ainsi créées sur le fond des époux X et condamnée le syndicat et la SARL Couleurs de Pays à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert au niveau des villas des lots 5 et 6 évalué par ce dernier à un montant de 2 648 euros sera confirmé de ce chef.

Sur les dégradations du mur de soutènement en pierres sèches :

La Sarl Couleurs de Pays, appelante à titre incident, conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à nettoyer et remettre en état le mur de soutènement. Elle demande à la cour de constater que le syndicat, qui se reconnaît propriétaire de cet ouvrage de soutènement qui soutient ses terres, accepte de le remettre en état et de le nettoyer et à l’entretenir.

A titre subsidiaire, elle demande à être garantie par Monsieur A Z.

Le syndicat demande à la cour de lui donner acte qu’il procédera aux réparations préconisées par l’expert sur le mur quand celui-ci sera débarrassé de la végétation (lierre) du côté du fonds des intimés puisque ceux-ci ont refusé l’accès à leur parcelle à la société chargée de ces travaux en novembre 2019.

Il est constant que les murs de soutènement doivent être présumés être la propriété exclusive de celui dont ils soutiennent les terres.

L’expert au terme de son rapport relève que « tout le long de la limite de la propriété nord des époux X, se trouve un mur de soutènement des terres de la parcelle cadastrée […] sur laquelle a été bâtie la Résidence Bella Vista ».

Il précise que le mur en pierre est qualifié sur les plans du géomètre-expert Roque, de mur de soutènement.

L’expert a constaté que « ce mur très ancien a été abîmé suite à la surcharge des camions de livraison du béton des fondations pendant la durée du chantier de construction des villas de la résidence Bella Vista. La pression des camions de livraison béton causée au sol aux abords du mur de soutènement a provoqué un éventrement de la surface des pierres qui se sont alors délitées ».

Il relève « en partie supérieure du mur de soutènement en pierres sèches et sur toute la longueur s’est développée une végétation sauvage dense dont les racines s’infiltrent entre les pierres et entraîneront à la longue la dislocation de l’appareillage en pierre non hourdée ».

Il n’est pas contesté, comme précisé par l’expert géomètre, que le mur, est un mur de soutènement des terres de la copropriété de la résidence Riva Bella.

Il en résulte, comme l’a justement relevé le tribunal, que la remise en état du mur, comprenant l’enlèvement de la végétation relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence Riva Bella et pour sa dégradation par les camions, à la SARL Couleurs de Pays.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Riva Bella ne peut s’exonérer de sa responsabilité de l’enlèvement de la végétation qui endommage le mur et de sa remise en état, en évoquant un refus de Monsieur X, d’accès à l’entreprise de nettoyage, alors qu’il ressort des différentes correspondances adressées par le conseil de Monsieur X, que ce dernier a sollicité à de nombreuses reprises ce nettoyage, en demandant d’être prévenu 48 heures à l’avance pour être présent, alors qu’il n’est démontré aucune demande de rendez-vous.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les troubles anormaux du voisinage liés à la nécessité de mettre en place un amplificateur de réception de la télévision et à la perte d’intimité

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

1) Concernant l’amplificateur :

Le syndicat et la Sarl Couleurs du Pays, appelante à titre incident, concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a mis à leur charge la mise en 'uvre d’un amplificateur en faisant valoir que, tenant la modification des moyens de réception (téléphonie par internet), un amplificateur n’est plus nécessaire et qu’en tout état de cause, cela n’est pas constitutif d’un trouble anormal du voisinage mais procède des conséquences d’une densification de l’habitat sur la commune.

L’expert relève que « les immeubles implantés au Nord n°6, 5 et 4 à une hauteur totale de près de 10.50 m font écran aux antennes de télévision et de radio et en altèrent la réception ».

Il préconise « la pose d’un système d’amplification qui permettra aux requérants de retrouver l’image d’antan ».

Le fait d’être coupé de cette réception, que les époux X percevaient antérieurement, du fait de la hauteur des bâtiments construits en limite de leur propriété, excède les inconvénients normaux de voisinage et est constitutif d’un trouble anormal de voisinage.

La réparation de ce préjudice, évalué à 445 euros par l’expert, ne peut être écartée au motif qu’internet permet de recevoir la télévision et la radio, les époux X n’ayant pas à être privés du choix des modalités de réception de leur télévision et contraints de recourir à un moyen onéreux.

En conséquence le jugement sera confirmé de ce chef.

2) Sur la perte d’intimité:

L’expert relève que le surplomb de six logements avec vue directe sur la propriété X génère une perte de valeur immobilière, car totalement exposée dans sa globalité, piscine, terrasse, barbecue et jardin à la vue des voisins et propose, la création d’une couverture en arc de voûte plastique translucide amovible de la piscine.

L’examen des pièces produites, notamment les photographies et le rapport d’expertise démontrent une vue plongeante des fenêtres, des immeubles situés à 6.30 m de la propriété des époux X dans leur jardin et leur piscine dont ils ne peuvent, à l’évidence, plus jouir paisiblement et dans l’intimité.

Comme l’a retenu le tribunal, ces constructions si elles sont légales, entraînent une perte de valeur de la propriété X et un trouble anormal de voisinage, du fait de ses modalités d’implantation et d’alignement de façades de plusieurs villas mitoyennes et de leurs pièces de vie donnant directement sur le fond X et de l’importance de la vue qui en résulte.

Cette vue directe sur leur propriété excède en effet les inconvénients normaux de voisinage, la propriété X se situant dans la zone urbaine de la petite commune de Montagnac, de 4 300 habitants, dans un quartier constitué de résidences individuelles, sans forte concentration d’immeuble, tel que le démontre le plan masse de lotissement du cabinet Roque.

Contrairement à ce que soutient la société Couleurs du Pays, cette anormalité ne peut être écartée du fait du caractère constructible du terrain qui surplombe la propriété X, alors qu’elle résulte de l’implantation des immeubles et il n’est en aucun cas démontré que cette vue directe serait cachée par la végétation plantée en limite de propriété.

Il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal quant à la réparation de ce préjudice par la construction de l’abri en arc de voûte plastique translucide amovible de la piscine préconisée par l’expert d’une valeur de 12 000 euros.

En conséquence le jugement sera confirmé de ce chef.

3) Sur le trouble de jouissance :

A titre incident, Monsieur B X et Madame C D épouse X demandent la réactualisation de ce poste de préjudice fixé à 500 € pendant trois mois par an de belle saison à 7 500 euros pendant 5 ans pour intégrer 2015.

L’expert retient un préjudice de jouissance du fait de la non utilisation de la piscine pendant les travaux et sous le regard des voisins, pour les trois mois de la période d’été, dont la réparation a été fixée par le tribunal à la somme de 500 euros par mois sur trois mois par ans, soit la somme de 6 000 euros par mois qu’il convient d’actualiser à la somme de 7 500 euros par mois, intégrant l’année 2015.

En conséquence de cette actualisation, le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes de garantie :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Bella Riva demande la condamnation de la Sarl Couleurs de Pays, constructeur vendeur à la garantir du montant des condamnations.

L’expert au terme de son rapport relève que le préjudice subi découle du projet initié par la Sarl Couleurs de Pays et sa persistance.

Si le préjudice relève de la responsabilité de la société Couleurs de Pays, quant à l’implantation et l’altération du mur, ces préjudices, comme l’a justement retenu le tribunal, ont perdurés dans leur intégralité jusqu’à ce jour, aucune mesure n’ayant été prise par la copropriété pour atténuer l’importance du préjudice de vue notamment par la mise en place des mesures préconisées par l’expert et pour réparer le mur, malgré l’engagement pris devant le tribunal et il en est l’actuel responsable.

En conséquence, le jugement qui a prononcé la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Bella Riva avec la société Couleurs de Pays sera confirmé.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement ;

Confirme le jugement entrepris sauf à actualiser le montant du préjudice de jouissance à la somme de 7 500 euros ;

Statuant à nouveau ;

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Bella Riva et la société Couleurs de Pays à régler à Monsieur B X et Madame C D épouse X la somme de 7 500 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence Bella Riva et la société Couleurs de Pays aux dépens d’appel et à payer chacune une somme de 2 000 euros à Monsieur B X et Madame C D épouse X, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d’appel ;

La greffière Le conseiller faisant fonction de president de chambre