ARRÊT N°

PF

R.G : N° RG 19/02241 – N° Portalis DBWB-V-B7D-FHVS

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S.A.S. OCEANIS OUTRE MER, VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ OCEANIS REUNION

RG 1èRE INSTANCE : 17/03760

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2022

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 09 MAI 2019 RG n°: 17/03760 suivant déclaration d’appel en date du 02 AOUT 2019

APPELANTS :

Monsieur Z X

[…]

06190 ROQUEBRUNE-CAP-MARTIN

Représentant : M^e Sophie VIDAL,avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame A B épouse X

[…]

06190 ROQUEBRUNE-CAP-MARTIN

Représentant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.A.S. OCEANIS OUTRE MER, VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ OCEANIS REUNION

[…]

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e Y a n n i c k M A R D E N A L O M , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION CLÔTURE LE : 24 juin 2021

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Octobre 2021 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 10 Décembre 2021. Le délibéré a été prorogé au 25 Février 2022.

Greffier lors des débats : Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative.

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Février 2022.

* * *

LA COUR

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation dit « Scellier », M^me A B épouse X et M. Z X demeurant en métropole ont, suivant contrat en date du 18 septembre 2010, réservé dans la résidence « le Valéria » promue par la SCCV Océanis Réunion un appartement de type T3 (d’une surface habitable de 61,91 m2) avec parking, par l’intermédiaire de la société Elite Finance Conseil, mandatée par la SCCV.

Pour financer ce projet, ils ont, suivant offre de prêt du 20 octobre 2010, conclu un prêt immobilier auprès de la BNP Paribas Personal Finance pour un montant de 210 500 € pour une durée initiale de 27 ans avec un différé d’amortissement de 12 mois au taux annuel initial de 3,20 % l’an.

S u i v a n t a c t e a u t h e n t i q u e d u 2 4 n o v e m b r e 2 0 1 0 , d r e s s é p a r M a î t r e M a r i e – H é l è n e Laurens-Lambouley, notaire à Remoulins, la vente était régularisée moyennant le prix de 209 000 €.

Le bien a été mis en location le 15 juin 2011, mais suite à un sinistre, le logement est resté vacant depuis le 22 mai 2015.

L’agence D E a effectué le 23 janvier 2017, une analyse de la valeur vénale du bien qu’elle a estimé entre 85 000 € et 90 000 €.

Estimant que la société Elite Finance Conseil EFC avait manqué à son obligation d’information, de conseil et de loyauté à leur égard et les avait ainsi trompés sur la valeur vénale de leur bien, sur la certitude absolue du maintien d’un loyer en continu et sur l’absence de tout risque, et, à travers elle, son mandant, la SCCV Océanis Réunion, les époux X ont par acte d’huissier du 3 octobre 2017 fait assigner devant le tribunal de Grande Instance de Saint-Denis la SAS Océanis Outre-Mer, venant aux droits de la SCCV Océanis Réunion.

Par jugement du 9 mai 2019, le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis a :
-Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription

-Débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes.

-Condamné les époux X à payer à la SAS Océanis Outre-Mer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

-Condamne Mme et M. X aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Mardenalom.

Par déclaration du 2 août 2019, les époux X ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 28 avril 2021, les époux X sollicitent de la Cour de :

Avant toutes discussions sur le fond

- Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription et confirmer à ce sujet, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de St Denis, le 9 mai 2019 ;

Sur le fond

- Dire leur appel recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

- Infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés dans leurs demandes à l’encontre de la SAS Océanis Outre-Mer ;

Statuant à nouveau

- Condamner la SAS Océanis Outre-Mer à leur payer la somme de 143 152€ au titre de la perte de chance de ne pas souscrire à l’opération litigieuse et correspondant aux préjudices subis par eux résultant des manquements de l’intimée à ses obligations d’informations et des manquements de son mandataire à ses obligations d’informations et de conseils ;

- Dire que les sommes allouées, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

- Condamner la SAS Océanis Outre-Mer à leur payer la somme de 10 000 € au titre de la réparation de leurs préjudices moraux ;

- Condamner la SAS Océanis Outre-Mer au paiement de la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à leur profit ;

-Condamner la SAS Océanis Outre-Mer aux entiers dépens.

Les appelants rappellent que conformément à l’article 2224 du Code civil, le point de départ du délai de prescription de 5 ans doit coïncider avec la connaissance par le demandeur à l’action de l’atteinte à son droit ou avec le moment où il aurait dû le connaître. Ils prétendent qu’eu égard à la nature de l’opération citée, le point de départ du délai de prescription doit commencer à compter de la date à laquelle ils ont pu prendre connaissance du fait que le potentiel locatif et/ou que la rentabilité de l’opération effectuée, était sensiblement différente de celui présenté par la société Océanis Outre-Mer et par son mandataire, soit lors de l’analyse faite par le cabinet D F le 23 janvier 2017.
Ils assurent que la SAS Océanis Outre-Mer, vendeur professionnel est tenu de délivrer une information loyale à l’égard des appelants sur les caractéristiques essentielles de l’opération, sur les risques et sur le marché local. Les appelants considèrent également que la SAS Océanis Outre-Mer conformément à l’article 121-29 du Code de la consommation, en sa qualité de promoteur est responsable des fautes commises par ses démarcheurs, en l’espèce la société Elite Finance Conseil eu égard aux manquements de son obligation d’information.

Les appelants certifient que la SAS Océanis Outre-Mer ne peut légitimement se prévaloir d’un mandat inexistant liant les époux X à la société Elite Finance Conseil pour s’exonérer de ses responsabilités à l’égard de son propre mandant.

Ils indiquent donc que la SAS Océanis a manqué à cette obligation d’information directement en qualité de vendeur professionnel, ou indirectement en qualité de mandant de la société Elite Finance Conseil car, elle se doit de fournir une information sure :

-la réalité du marché locatif à la Réunion qui selon les appelants se trouve dégradée depuis 2010.

-les risques de l’opération

-le caractère aléatoire et incertain des objectifs économiques et patrimoniaux annoncés.

Les appelants relèvent que la société Océanis Outre-Mer a manqué à son obligation de conseil en qualité de prescripteur de l’opération mais également indirectement du fait du manquement de cette obligation de conseil par son mandataire.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 mai 2021, la SAS Océanis Outre-Mer, venant aux droits de la SCCV Océanis Réunion sollicite la Cour de :

A titre principal

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Et ce faisant,

Déclarer l’action des époux prescrite.

A titre subsidiaire

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

Et ce faisant,

Débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause

Condamner in solidum M. et M^me X, à payer à la SAS Océanis Outre-Mer, la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du NCPC.

Condamner in solidum M. et M^me X aux entiers dépens de l’instance avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.
La SAS Océanis Outre-Mer soutient qu’en matière de perte de chance de ne pas contracter, la jurisprudence considère qu’un tel préjudice se manifeste dès la signature des engagements contractuels. L’intimée fait valoir que le point de départ de l’action introduite par les appelants se situent au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique de vente, soit le 24 novembre 2010. Elle considère que plus de cinq ans se sont écoulés depuis l’acquisition, dès lors que les appelants ont saisi la juridiction de céans le 3 octobre 2017.

L’intimée énonce que les appelants confondent la SAS Océanis Outre-Mer qui est le promoteur et son prestataire la société Elite Finance Conseil (Société EFC) qui a élaboré la stratégie de vente.

Elle estime que les époux X reprochent à leur mandataire, la Société EFC, d’avoir manqué à son obligation contractuelle en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, en leur proposant des investissements inadaptés à leur situation économique et personnelle. Il s’agit donc bien d’un manquement mandant/mandataire, mais qui concerne les appelants et leur conseiller en gestion de patrimoine mais nullement le mandat entre la Société Océanis Outre-Mer et son commercialisateur. L’intimée ajoute également que conformément à l’article 1989 du Code civil, sa responsabilité en tant que mandant de la société Elite Finance Conseil ne peut être engagée, si le mandataire excède ses pouvoirs.

L’intimée affirme que n’ayant pas commercialisé l’appartement, elle n’était soumise à aucune obligation de conseil ou d’information, autre que celles tenant aux caractéristiques essentielles du bien vendu. La SAS Océanis Outre-Mer rappelle que conformément à l’article 1112-1 alinéa 2 du Code civil, son devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation et qu’ainsi, il appartenait aux époux X de se renseigner sur la valeur vénale du bien.

L’intimée affirme que l’objet du contrat était une réduction d’impôts et non pas un investissement immobilier. Elle précise que les époux X ont reconnu avoir pu défiscaliser la somme de 74.311,12 € et qu’au moment de l’acquisition du bien immobilier ils n’avaient pas l’intention de revendre le bien dans les années à venir. Elle souligne qu’ils ne démontrent pas avoir pour intention de procéder à la vente du bien à ce jour.

L’intimée expose qu’une jurisprudence a considéré qu’une opération de défiscalisation sur un bien en Outre-mer implique d’ajuster le prix du loyer selon le marché local et que le propriétaire avait connaissance des risques dès lors qu’il avait souscrit une assurance. Elle certifie donc que les époux X ont été prévenus des potentiels risques de carences locatives et qu’aucun manquement ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle leur a proposé de souscrire à une assurance.

La SAS Océanis Outre-Mer soutient qu’elle ne peut pas supporter les conséquences d’une infiltration résultant du mauvais entretien du locataire du dessus.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la prescription.

Vu l’article 2224 du code civil;

Par leur action introduite le 3 octobre 2017, les époux X sollicitent l’indemnisation du manquement du vendeur à son obligation d’information et du manquement à l’obligation de loyauté et de sérieux de son mandataire les ayant conduit à réaliser un investissement moins avantageux qu’il ne leur était présenté.

Le délai de prescription de cinq ans de leur action a commencé à courir à compter du moment où ils ont connu les faits permettant de l’exercer.

En l’espèce, la prise de conscience de ce que leur investissement pouvait s’avérer moins fructueux qu’annoncé résulte nécessairement de l’établissement de l’évaluation de leur bien au 23 janvier 2017 lors de l’évaluation de leur bien à la somme de 90.000 euros maximum alors que calcul de profit réalisé par Elite Finance Conseil sur la base d’un « capital assuré » de 209.000 euros équivalent au prix de revente.

La SAS Océanis Outre-Mer n’apporte pas la preuve de ce que les appelants auraient pu avoir une connaissance des faits permettant d’exercer l’action avant cette date; la preuve de la prescription de action lors de son introduction n’est ainsi pas apportée.

La décision du premier juge doit ainsi être confirmée en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir.

2- Sur le bienfondé de la demande.

a- Sur les manquements directs du vendeur.

Vu l’article L. 111-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, lequel impose à tout professionnel vendeur de biens de mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien;

Ces caractéristiques, s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement, portent sur

- la définition du bien vendu ;

- le prix de vente ;

- le délai de livraison ;

- l’existence des garanties légales et obligatoires de construction.

Les risques attachés à l’exploitation future des appartements n’entrent pas dans le champ d’application de l’obligation d’information due par le vendeur : la demande de dommages-intérêts formée par les époux X à l’encontre de la SAS Océanis ne peut valablement prospérer sur ce fondement.

Vu les articles L.120-1 du code de la consommation, ensemble l’article L121-1 du même code, dans leur version applicable au litige, lesquels proscrivent les pratiques commerciales trompeuses du vendeur professionnel reposant sur des allégations, indications ou présentations fausses de nature à induire en erreur les caractéristiques essentielles du bien et service;

En l’espèce, les époux X font plus particulièrement grief à l’intimée de ne pas les avoir informés sur le potentiel locatif du bien vendu.

Toutefois, la SCCV Océanis, en sa qualité de vendeur du bien, n’était pas tenue à une information des acquéreurs sur le potentiel locatif de celui-ci. Il n’est pas ailleurs démontré aucune tromperie directe de l’intimée sur les caractéristiques essentielles du bien mentionnées à l’acte de vente notarié.

b- sur les manquements du mandataire impliquant la responsabilité du vendeur.
Vu l’article L.121-29 du code de la consommation dans sa version applicable au litige, lequel dispose que l’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte ;

En l’espèce, la SAS Océanis Outre-Mer soutient que Elite Finance Conseil serait intervenue auprès des époux X, non dans le cadre d’un démarchage à domicile à son initiative après mandat donné à cette dernière, mais en vertu d’une sollicitation des époux X souhaitant réaliser un investissement.

Aucun mandat donné à la société EFC n’est versé aux débats, ni de la SAS Océanis Outre-mer, ni des époux X.

Il résulte toutefois des éléments de la cause, les faits suivants:

- la SAS Océanis Outre-mer, promoteur, a donné mandat de commercialisation des lots de l’immeuble « le Valérian » à Elite Finance Conseil;

- Elite Finance Conseil, conseil en ingénierie fiscale, est, comme le relève l’intimée, une société ayant une activité distincte de la SAS Océanis;

Il s’ensuit les conséquences juridiques suivantes:

1/

Vu les articles 1134, 1989 et 1998 du code civil dans leur version applicable au litige;

Vu les articles 1116 et 1382 du code civil dans leur version applicable au litige;

Vu l’article L.121-29 du code de la consommation;

- la SAS Océanis Outre-mer est civilement responsable des fautes commises par son mandataire au titre de la vente des lots, à raison d’un manquement éventuel aux obligations du vendeur immobilier à l’égard de l’acquéreur.

En l’absence de production du mandat liant la SAS Océanis à Elite Finance Conseil, il ne peut être présumé de la présence au mandat d’aucune obligation autre que celles régissant les rapporteurs entre le vendeur et les intermédiaire immobilier.

Dès lors, il est rappelé que:

* Le mandant est, en vertu de l’article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, à savoir un mandat de vente.

* Les man’uvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute, qu’il incombe à la victime d’établir;

2/

Vu l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige;

- s’agissant des obligations propres de la société Elite Finance Conseil, conseil en défiscalisation,

Il est rappelé qu’ indépendamment de l’existence ou non d’un mandat entre les acquéreurs d’un bien bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation et le professionnel qui commercialise le bien immobilier dans ce cadre, celui-ci est tenu d’informer et de conseiller les acquéreurs sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et les choix à effectuer.

3/

Par suite, en l’espèce, seuls peuvent être utilement invoqués au soutien d’une faute de Elite Finance Conseil engageant la responsabilité civile de la SAS Océanis:

. les faits de nature à caractériser un manquement commis par Elite Finance Conseil aux obligations du vendeur à l’égard des acquéreurs;

. les man’uvres dolosives de Elite Finance Conseil commises à l’égard des époux X, en vue de la vente, imputables à la SAS Océanis.

Les griefs énoncés par les appelants sont les suivants:

-l’absence d’information sur la réalité du marché locatif à la Réunion permettant de s’assurer de la faisabilité des objectifs financiers annoncés, notamment l’existence de constructions. Ils relèvent qu’il est manifeste qu’ils ignoraient la réalité du contexte économique dans lequel s’inscrivait son investissement, et notamment les facteurs locaux qui contribuaient à gravement remettre en cause le prix de revente projeté de leurs biens;

-l’absence de mise en garde sur les risques de l’opération pesant sur le financement du prêt contracté si les loyers n’étaient pas adaptés à la situation locative locale; la valorisation de sortie retenue; la perte de l’avantage fiscal en l’absence de location de son bien pendant une période de 9 ans à compter de la livraison de son bien;

- le défaut de conseil sur le caractère aléatoire et incertain des objectifs économiques et patrimoniaux annoncés, notamment à raison de l’absence de réserve ou précision n’était effectuée sur le caractère théorique des prévisions de gains annoncées, celles-ci étant présentées de manière trompeuse, en précisant que les revenus locatifs étaient « garantis » et le « capital assuré ».

Ils soulignent de ces obligations étaient renforcées à l’égard de profanes comme eux en matière d’investissement immobilier et résidant à plusieurs centaines de kilomètres du bien vendu et que la société EFC n’a pas effectué d’étude sérieuse sur le patrimoine, leurs revenus et les objectifs, notamment en s’assurant du caractère adapté de l’investissement et proportionné à ses objectifs.

Ces griefs s’attachent ainsi aux éléments transmis par Elite Finance Conseil et aux manquements de cette dernière à ses obligations d’information et de conseil.

Si les époux X énoncent que les informations trompeuses ou incomplètes mentionnées dans la brochure qui leur a été remise par Elite Finance Conseil pour la description de l’opération immobilière, notamment s’agissant de la présentation du marché immobilier et locatif, sont des informations ayant nécessairement été transmises par la SAS Océanis, cette assertion ne repose sur aucun élément probant.

De même, les pièces de la procédure ne permettent pas d’établir que la SAS Océanis aurait pris part aux choix de communication et de présentation des opérations de défiscalisation proposées par Elite Finance Conseil dans le cadre de la vente des biens immobiliers dont elle lui avait confié la commercialisation.

L’existence de man’uvres de la SAS Océanis n’est ainsi pas caractérisée.
Par ailleurs, le vendeur immobilier mandant n’est pas responsable, par application de l’article L.121-29 du code de la consommation susvisée, des manquements aux obligations de devoir et de conseil propres au défiscaliseur, de sorte que les éventuels manquements de ECR allégués par les époux X à ses obligations de conseil et d’information n’impliquent pas la responsabilité de la SAS Océanis.

Aussi, les griefs tirés de ce que Elite Finance Conseil n’a pas fait d’étude sérieuse du caractère adapté du projet et de ce qu’elle ne les a pas avertis des risques et aléas de l’opération, notamment dans le contexte immobilier local, sont sans portée au soutien des demandes indemnitaires formées contre la SA Océanis.

Enfin et pour le surplus, ainsi qu’il a été rappelé précédemment, le vendeur d’un bien immobilier éligible à un dispositif de défiscalisation n’est pas tenu à une obligation de conseil et d’information détaillée et personnalisée à l’égard des acquéreurs sur les bénéfices et les risques qu’ils peuvent escompter de leur achat, sa responsabilité à ce titre ne pouvant, le cas échéant, n’être retenue que s’il a lui-même dispensé ces conseils et informations de sa propre initiative.

Tel n’est toutefois pas le cas en l’espèce.

Il s’ensuit que les fautes de la SAS Océanis et sa responsabilité au titre des fautes de son mandataire ne sont pas établies.

Les demandes indemnitaires des époux X doivent être rejetées et le jugement confirmé.

3- Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile;

M. et M^me X, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, lesquels seront distraits au profit de M^e Mardenalom.

L’équité commande en outre de les condamner à verser à la SAS Océanis la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,par arrêt mis à disposition au greffe

- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

- Condamne in solidum M. et M^me X à verser à la SAS Océanis la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles;

- Condamne in solidum M. et M^me X aux dépens, lesquels seront distraits au profit de M^e Mardenalom.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT