REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 13 OCTOBRE 2021

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19880 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA4D3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/14433

APPELANTE

SCI IMMOCAP GEOFFROY agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 349 456 715

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

Assistée de M^e Olivier JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant substitué par M^e Nathan BUSSY de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant

INTIMEE

SARL MD BOULANGERIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 517 718 029

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053, avocat postulant

Assistée de M^e Marc SPORTES de la SELARL S.P.A.D.A, avocat au barreau de PARIS, toque : L0023, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Juin 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 mai 1994, la société IMMOCAP GEOFFROY a donné à bail à la société BOULANGERIE DES FOLIES BERGERES, aux droits de laquelle sont venus M. et M^me X, des locaux à usage commercial situés […] à Paris 9^e, pour 10 ans à compter du 1^er avril 1994. Le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1^er avril 2004, suite à la demande de renouvellement des preneurs acceptée par le bailleur, le loyer annuel en principal étant fixé à la somme de 28.310 euros par décision du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 24 mai 2007.

Par acte du 24 décembre 2009, la société MD BOULANGERIE a acquis le fonds de commerce de M. X, puis, par acte du 20 octobre 2015, a sollicité le renouvellement de son bail pour 9 ans à compter du 1^er janvier 2016, saisissant par acte du 12 mai 2017 le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé au montant du loyer plafond. La société IMMOCAP GEOFFROY a accepté le principe du renouvellement mais sollicité un loyer déplafonné.

Par acte sous seing privé du 12 mai 2017, la société MD BOULANGERIE a consenti à la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS une promesse de cession de son fonds de commerce au prix de 160.000 euros, sous condition suspensive notamment de la renonciation par le bailleur à l’exercice de son droit de préférence stipulé au bail du 30 mai 1994. La signature de l’acte de vente était prévue le 13 juillet 2017 à 20 heures au plus tard, date qui a été prorogée par accord des parties. Par lettre du 22 mai 2017, le conseil de la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS a adressé copie de cette promesse de cession au conseil habituel de la société IMMOCAP GEOFFROY. Par lettre recommandée du 21 juillet 2017, le conseil de la société MD BOULANGERIE a adressé, au conseil habituel de la société IMMOCAP GEOFFROY, une copie de la promesse de cession du fonds de commerce et sollicité la renonciation par le bailleur à l’exercice

de son droit de préférence. Par lettre du 27 juillet 2017, le conseil de la société IMMOCAP GEOFFROY a notifié au conseil de la société MD BOULANGERIE l’exercice par le bailleur de son droit de préférence.

Par acte d’huissier du 12 septembre 2017, la société MD BOULANGERIE a sommé la société IMMOCAP GEOFFROY de se présenter le 22 septembre 2017 au cabinet de son avocat pour signer la cession du fonds de commerce et a fait dresser le 22 septembre 2017 par M^e CHERKI, huissier de justice, un procès-verbal de carence. Autorisée par ordonnance du 6 octobre 2017, la société MD BOULANGERIE a, par acte du 16 octobre 2017, fait assigner à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Paris la société IMMOCAP GEOFFROY afin principalement d’obtenir la réalisation forcée de la vente du fonds de commerce.

A l’audience du 30 novembre 2017, l’affaire a été renvoyée à la mise en état au vu de l’évolution du litige, un acte de cession de fonds de commerce ayant été signé le 27 octobre 2017 entre la société MD BOULANGERIE et la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS, et par acte du même jour, un nouveau bail, emportant résiliation du bail cédé, ayant été signé entre la société IMMOCAP GEOFFROY et la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS.

Par jugement en date du 03 octobre 2019 le tribunal de grande instance de Paris a :

Condamné la société IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 64.595,94 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues, avec intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2017 ;

Rejeté les demandes indemnitaires plus amples de la société MD BOULANGERIE ainsi que sa demande en garantie contre toute procédure contentieuse ou précontentieuse qui pourrait être initiée pour la période du 31 août 2017 au jour de la cession effective par un fournisseur ou cocontractant au titre de l’exploitation du fonds de commerce ;

Déclaré recevables les demandes reconventionnelles de la société IMMOCAP GEOFFROY;

Condamné la société MD BOULANGERIE à la société IMMOCAP GEOFFROY(sic) la somme de 16.881,04 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés de juillet à octobre 2017 ;

Ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties, à hauteur de la plus faible ;

Rejeté les demandes de la société IMMOCAP GEOFFROY en paiement de dommages et intérêts et en autorisation de réaliser des travaux aux frais de la société MD BOULANGERIE ;

Condamné la société IMMOCAP GEOFFROY aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

L’a condamnée à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 25 octobre 2019, la SCI IMMOCAP GEOFFROY a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 30 juin 2020, la SCI IMMOCAP

GEOFFROY demande à la Cour de :

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu l’article 1128 du code civil,

Vu l’article 1195 du code civil,

Vu l’article 1217 du code civil,

Vu l’article 1222 du code civil,

Vu l’article 1228 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer la société MD BOULANGERIE mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions;

Débouter la société MD BOULANGERIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Infirmer le jugement rendu le 3 octobre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a :

— Condamné la société IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 64.595,94 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues, avec intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2017 ;

— Rejeté les demandes de la société IMMOCAP GEOFFROY en paiement de dommages et intérêts ;

— Rejeté l’exception d’inexécution opposée par la société IMMOCAP GEOFFROY et les demandes d’autorisation de réaliser des travaux aux frais de la société MD BOULANGERIE outre les demandes tendant à voir constater que la cession du fonds a eu lieu au profit de la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS, que le contenu du contrat de la promesse de cession a disparu, et enfin celles tendant à voir constater les fausses déclarations de la société MD BOULANGERIE et les agissements fautifs et manquements de la société MD BOULANGERIE;

— Condamné la société IMMOCAP GEOFFROY aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Condamné la société IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 8.000 euros au titre de ce même article 700 du Code de procédure civile, et, en ce qu’il a rejeté la demande de la société IMMOCAP GEOFFROY, de condamnation de la société MD BOULANGERIE à la somme de 15.000 euros au titre du même article ;

ET STATUANT A NOUVEAU :

Dire et juger la promesse de vente du 12 mai 2017 est nulle et de nul effet ;

Dire et juger que la société IMMOCAP GEOFFROY est bien fondée à opposer à la société MD BOULANGERIE l’exception d’inexécution aux torts exclusifs de cette dernière ;

Condamner la Société MD BOULANGERIE au paiement de la somme de 249.000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu acquérir un fonds de commerce réalisant un chiffre d’affaires annuel de 249.000 euros TTC ;

Condamner la Société MD BOULANGERIE au paiement de la somme de 80.000 euros au titre de ses fausses déclarations et de sa mauvaise foi patente ;

Autoriser la société IMMOCAP GEOFFROY à faire procéder par toute entreprise de son choix à toutes réparations, réfections, rectifications nécessaires pour remédier à l’ensemble des malfaçons et désordres constatés dans le procès-verbal du 17 novembre 2017, dont le coût incombera exclusivement à la Société MD BOULANGERIE ;

Condamner la société MD BOULANGERIE au remboursement, de la somme de 41.062,37 euros TTC, à valoir sur les travaux à venir, sauf à parfaire sur justificatifs ;

Condamner la société MD BOULANGERIE au paiement de la somme de 15.000 euros TTC, à valoir sur les franchises de loyer que la société IMMOCAP GEOFFROY a été contrainte d’accorder à la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS du fait des travaux urgents et importants qu’elle a dû entreprendre du fait des manquements fautifs de la société MD BOULANGERIE à ses obligations contractuelles et légales d’entretien des locaux ;

Condamner la société MD BOULANGERIE au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société MD BOULANGERIE aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 24 avril 2020, la SARL MD BOULANGERIE demande à la Cour de :

Vu les articles 1103, 1193, 1194 et 1217 du Code civil,

Vu l’article 1241 du Code civil,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1128 et 1182 du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les moyens qui précèdent,

Vu les stipulations de la promesse de cession de fonds de commerce du 12 mai 2017,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu les pièces versées aux débats,

Rejeter l’ensemble des fins, conclusions, moyens et prétentions de la société IMMOCAP GEOFFROY ;

Déclarer la société IMMOCAP GEOFFROY irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

Confirmer le jugement rendu le 3 octobre 2019 (RG n° 17/14433) en ce que le Tribunal de grande instance de PARIS y « condamne la société IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 64.595,94 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues, avec intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2017 » ;

Et, y ajoutant :

Condamner la société IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE, en complément des sommes déjà allouées à titre de dommages-intérêts, celles suivantes, en réparation du préjudice lié aux charges mensuelles d’exploitation, savoir :

— la somme de 1.263,14 ', au titre de la TVA due sur les loyers afférents à la période du 31 août 2017 au 27 octobre 2017 ;

— la somme de 1.006,08 ', au titre des charges locatives afférentes à la période du 31 août 2017 au 27 octobre 2017 ;

Et, y ajoutant et statuant à nouveau :

Condamner la société IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 80.000,00 ' à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’exercice abusif du droit de préemption ;

Confirmer le jugement rendu le 3 octobre 2019 (RG n° 17/14433) en ce que le Tribunal de grande instance de PARIS y a statué par les chefs de dispositif suivants :

« rejette les demandes de la société IMMOCAP GEOFFROY en paiement de dommages et intérêts et en autorisation de réaliser des travaux aux frais de la société MD BOULANGERIE »;

« condamne la société IMMOCAP GEOFFROY aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile » ;

« condamne la société IMMOCAP GEOFFROY] à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile » ;

« ordonne l’exécution provisoire » ;

Déclarer la demande de la société MD BOULANGERIE recevable et bien fondée en son appel incident ainsi qu’en ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions ;

Infirmer le jugement rendu le 3 octobre 2019 (RG n° 17/14433) en ce que le Tribunal de grande instance de PARIS y a statué par les chefs de dispositif suivants :

« Rejette les demandes indemnitaires plus amples de la société MD BOULANGERIE » mais uniquement lorsqu’il déboute la société MD BOULANGERIE de ses demandes indemnitaires au titre des frais exceptionnels, des frais mensuels de fonctionnement, de la perte d’exploitation ;

« Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires » mais uniquement lorsqu’il déboute la société MD BOULANGERIE de sa demande de paiement de la somme de 16.000,00 ' au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Et, statuant à nouveau :

Condamner la société IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE, en complément des sommes déjà allouées à titre de dommages-intérêts, celles suivantes, savoir :

— la somme de 846,31 ' en réparation du préjudice lié aux frais exceptionnels ;

— la somme de 7.420,44 ' en réparation du préjudice lié aux frais mensuels de fonctionnement ;

— la somme de 2.500,00 ' en réparation du préjudice lié à la perte d’exploitation ;

Condamner la société IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 16.000,00 ' au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’article 3.4 de la promesse de cession du 12 mai 2017 ;

À titre subsidiaire, si d’éventuelles condamnations pécuniaires devaient être prononcées à l’encontre de la société MD BOULANGERIE ;

En ordonner la compensation avec les sommes pour lesquelles la société IMMOCAP GEOFFROY sera elle-même condamnée, de sorte que la société MD BOULANGERIE ne soit jamais redevable d’aucune somme à l’égard de la société IMMOCAP GEOFFROY ;

En tout état de cause :

Condamner la société IMMOCAP GEOFFROY à payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société IMMOCAP GEOFFROY aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er avril 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements de la SCI IMMOCAP GEOFFROY :

Pour solliciter l’infirmation de sa condamnation à des dommages-intérêts à raison de l’inexécution de la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce après exercice de son droit de préférence, l’appelante invoque la nullité de la promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce résultant de la disparition du fonds et oppose également à la société MD BOULANGERIE l’exception d’inexécution en raison de la méconnaissance par celle-ci de son obligation de maintenir un fonds entretenu et exploité à l’origine de la disparition de l’objet de contrat. Elle fait en effet valoir que lors de la visite sur place le 30 août 2017, la veille de la cession pressentie, elle a constaté que le fonds avait disparu du fait de sa non exploitation depuis plusieurs mois ; que le contenu de la promesse du 12 mai 2017 n’était dès lors pas certain au sens de l’article 1128 du code civil ; que la société MD BOULANGERIE a elle-même reconnu que son activité avait cessé le 5 août 2017 tout en invoquant une fermeture pour congé estival au 15 juillet 2017. En réponse au moyen d’irrecevabilité de la demande de nullité de la promesse de cession nouvelle en cause d’appel soulevé par la société MD BOULANGERIE, elle soutient qu’elle tend aux mêmes fins que l’exception d’inexécution soulevée en première instance et qu’elle est dès lors recevable.

La société MD BOULANGERIE conclut à l’irrecevabilité de la demande de nullité de la promesse de vente nouvelle en cause d’appel, soutenant également que la SCI IMMOCAP GEOFFROY a renoncé à se prévaloir de toute cause de nullité susceptible d’affecter la promesse dès lors qu’elle a sollicité le report de la date de signature sans faire part de la moindre critique en laissant croire qu’elle entendait régulariser la promesse du 12 mai 2017 de sorte que si la nullité était encourue, il y a eu confirmation au sens de l’article 1182 du code civil. La société MD BOULANGERIE soutient par ailleurs que la nullité doit s’apprécier à la date de conclusion du contrat et qu’à la date de l’exercice du droit de préemption le 27 juillet 2017 le fonds était exploité ; qu’il l’a été jusqu’au 4 août 2017 ; qu’il a ensuite fait l’objet d’une fermeture pour congé annuel du 5 au 30 août 2017, faisant observer qu’aux termes de la promesse, elle s’était engagée à céder un fonds sans marchandises et à

libérer les locaux de tout mobilier et matériel non repris au 31 août 2017.

* sur la recevabilité de la demande de nullité :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers.

Selon les disposition de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la société MD BOULANGERIE a saisi le premier juge d’une demande d’indemnisation du préjudice subi en raison du refus par la SCI IMMOCAP GEOFFROY d’exécuter les termes de la promesse du 12 mai 2017 alors qu’elle avait exercé son droit de préférence, et du retard apporté à ladite cession effectivement intervenue le 27 octobre 2017 avec la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS. La SCI IMMOCAP GEOFFROY a opposé en défense une exception d’inexécution sans solliciter la nullité de la promesse de cession même si la disparition du fonds était invoquée au soutien de l’exception d’inexécution. Pour autant, la société MD BOULANGERIE ne peut arguer de l’irrecevabilité de cette demande de nullité non formulée en première instance, l’exception d’inexécution et la demande de nullité tendant en réalité aux mêmes fins, à savoir faire échec à l’application de la promesse de cession. Le moyen d’irrecevabilité soulevé par l’intimée sera dès lors écarté.

* sur la disparition du fonds :

Ainsi que le rappelle la société MD BOULANGERIE, la nullité d’une convention s’apprécie à la date de sa conclusion et ne peut résulter de faits postérieurs. La SCI IMMOCAP GEOFFROY ayant exercé son droit de préférence le 27 juillet 2017, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier l’existence du fonds objet de la promesse de vente. Il est dès lors inopérant pour l’appelante de se prévaloir du procès-verbal de constat contradictoire d’état des lieux de sortie établi le 30 août 2017, veille du jour prévu pour la réitération de l’acte pour tenter de démontrer que le fonds n’était plus exploité. Elle ne peut pas davantage se prévaloir d’un constat dressé à son initiative le 7 septembre 2017 constatant que la boulangerie est inexploitée et reproduisant les déclarations d’un employé du café voisin selon lesquelles le fonds est fermé et inexploité depuis la mi-juillet 2017, la cour relevant que ces déclarations dont l’auteur n’est pas nommément désigné, particulièrement imprécises quant à une date de cessation d’exploitation, contredisent les allégations de la SCI IMMOCAP GEOFFROY qui, en page 18 de ses conclusions prétend qu’à la date du 30 août 2017 le fonds a disparu du fait d’une non exploitation depuis plusieurs mois ; qu’enfin, la société MD BOULANGERIE justifie par la production de tickets de caisse de la période du 18 juillet au 4 août 2017, de factures de fournisseurs de la même période et des tableaux de recettes visés par son expert-comptable qu’elle poursuivait l’exploitation de son commerce, et qu’il n’a été fermé qu’à compter du 5 août 2017 pour congé annuel ainsi qu’il ressort des fiches de paye produites, la cour rappelant que la cession devait être régularisée le 31 août 2017.

La SCI IMMOCAP GEOFFROY échoue ainsi à rapporter la preuve qui lui incombe de la disparition du fonds et sera en conséquence déboutée de sa demande de nullité de la promesse de cession de fonds de commerce.

Au regard des développements qui précèdent, elle ne peut pas davantage se prévaloir d’une exception d’inexécution fondée sur la disparition du fonds, le premier juge ayant en outre de façon pertinente retenu, après avoir constaté que la société MD BOULANGERIE qui était tenue de vendre avait maintenu son engagement, que la discussion portant sur l’objet du contrat, son absence ne peut être

sanctionnée que par l’annulation du contrat dont il vient d’être démontré qu’elle ne peut prospérer.

* sur les manquements de la SCI IMMOCAP GEOFFROY :

La cour rappelle que le bail unissant la SCI IMMOCAP GEOFFROY et la société MD BOULANGERIE comporte une clause permettant au bailleur de se substituer au cessionnaire pressenti du fonds de commerce de son preneur en exerçant son droit de préférence ; que la promesse de cession de fonds de commerce conclue le 12 mai 2017 a été notifiée le 21 juillet 2017 par lettre recommandée avec accusé de réception par le conseil de la société MD BOULANGERIE à la SCI IMMOCAP GEOFFROY qui ne conteste pas avoir déjà été informée du projet de cession et de ses conditions depuis plus de deux mois pour avoir reçu copie de la promesse de cession par la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS par lettre du 22 mai 2017 ; que la SCI IMMOCAP GEOFFROY a indiqué par courrier du 27 juillet 2017 exercer son droit de préférence et être disposée à signer l’acte de réitération de la promesse de cession de fonds de commerce à son profit aux mêmes clauses et conditions avant le 31 août 2017 ; que la signature de l’acte d’abord prévue pour le 30 août 2017 puis pour le 31 août 2017 a été reportée à la demande de la SCI IMMOCAP GEOFFROY ; que la date du 22 septembre 2017 fixée par le cédant a été reportée au 25 octobre 2017 par la SCI IMMOCAP GEOFFROY qui invoquait un motif purement personnel ; que la cession a été effectivement conclue à cette date du 25 octobre 2017 avec le candidat acquéreur initial aux conditions de la promesse du 12 mai 2017, le bailleur consentant le même jour un nouveau bail à la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS emportant résiliation du bail cédé.

La SCI IMMOCAP GEOFFROY qui a exercé son droit de préférence en toute connaissance de cause des conditions de la promesse pour en avoir reçu copie et avoir disposé d’un délai de réflexion, a manqué à ses obligations en refusant unilatéralement de la réitérer dans le délai prévu et engage ainsi sa responsabilité à l’égard de la société MD BOULANGERIE qu’elle doit indemniser du préjudice subi. Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, elle a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en ne faisant jamais état de la moindre difficulté au soutien de ses demandes de report de la date de signature de l’acte de réitération, se bornant à invoquer des motifs d’ordre personnel alors même qu’elle était en possession des procès-verbaux de constat dont elle se prévaut au soutien de l’argumentation qu’elle développe à ce jour, tout en négociant, pendant le cours de ces reports, avec l’acquéreur initial auquel elle s’était substitué, un nouveau bail à des conditions plus avantageuses la concernant, la cour relevant que dès le 21 septembre 2017, le gérant de la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS avait confirmé à la SCI IMMOCAP GEOFFROY son accord sur les nouvelles conditions du bail à régulariser, soit avant même que cette dernière ne sollicite le report de la date de signature pour des motifs d’ordre religieux. Elle ne peut ainsi sérieusement prétendre avoir oeuvré pour mettre fin aux difficultés liées à la cession pour contester sa mauvaise foi.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI IMMOCAP GEOFFROY à indemniser la société MD BOULANGERIE des conséquences dommageables de son comportement.

Sur les préjudices subis par la société MD BOULANGERIE :

La SCI IMMOCAP GEOFFROY critique le jugement entrepris sur les dommages-intérêts alloués à la société MD BOULANGERIE tant au titre de la mauvaise foi dont elle aurait fait preuve que des prétendues charges d’exploitation. Elle invoque en effet sa bonne foi et le manque de loyauté de la société MD BOULANGERIE, faisant valoir que la renonciation à l’exercice de son droit de préemption ne résulte que des manquements répétés de la société MD BOULANGERIE à ses obligations. Elle ajoute que la somme de 50.000 euros allouée à cette dernière est disproportionnée par rapport aux préjudices qu’elle aurait pu éventuellement subir ; que la somme de 14.595,94 euros allouée du chef des charges d’exploitation n’est pas justifiée ; que l’attestation comptable produite ne présente aucun caractère probant ; que les locaux étant vides et inexploités depuis le 5 août 2017, les charges d’électricité, de téléphone, de terminal de paiement électronique ne sont pas justifiées ; qu’elle n’a pas à supporter les frais bancaires tirés de l’insuffisance de trésorerie de la société MD

BOULANGERIE ; que les frais exceptionnels constitués des diagnostics et constats divers ne sont pas justifiés puisqu’ils étaient obligatoires et ont été annexés à l’acte de cession ; qu’il n’y a pas lieu à indemniser les frais de fonctionnement de la société ou une perte d’exploitation puisqu’il y avait cessation d’activité. Elle se réfère à la motivation du jugement entrepris s’agissant du rejet de la demande formée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La société MD BOULANGERIE fait valoir qu’elle a souffert du retard dans l’exécution de la promesse de cession du 12 mai 2017 ; qu’elle a dû faire face à des charges qui auraient dû être supportées par la SCI IMMOCAP GEOFFROY à compter du 31 août 2017 ; que ces charges s’élèvent à la somme de 16.865,16 euros pour la période considérée et non à 14.595,94 euros comme retenu par le premier juge ; que l’inexécution de la promesse a en outre généré des frais exceptionnels d’huissier et d’expert-comptable de 846,31 euros écartés à tort par le premier juge ainsi que des frais mensuels de fonctionnement d’un montant de 3.710,22 euros par mois, soit 7.420,44 euros pour la période considérée, et une perte d’exploitation de 1.250 euros par mois, soit 2.500 euros pour la période considérée déterminée en appliquant son taux de marge usuel à son chiffre d’affaires puisque le silence gardé par la SCI IMMOCAP GEOFFROY l’a empêchée d’initier toute reprise d’activité. Elle ajoute que la SCI IMMOCAP GEOFFROY en qualité de bénéficiaire de la cession demeure redevable à son profit de la somme de 16.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation même si la cession est intervenue au profit de l’acquéreur initial ; que cette indemnité est due par la SCI IMMOCAP GEOFFROY dans le cadre de sa relation contractuelle avec la société MD BOULANGERIE trouvant son origine dans la promesse du 12 mai 2017 et qu’il est indifférent que la cession ait finalement pu être réalisée ; que l’indemnité d’immobilisation réglée par la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS ne peut être confondue avec celle due par la SCI IMMOCAP GEOFFROY nouveau bénéficiaire, du fait de sa défaillance dans l’exécution de la promesse la liant à la société MD BOULANGERIE ; que l’exercice abusif de son droit de préemption par la SCI IMMOCAP GEOFFROY justifie au regard de la mauvaise foi patente de cette dernière l’allocation d’une somme complémentaire de 80.000 euros de dommages-intérêts, la somme de 50.000 euros allouée par le premier juge étant insuffisante.

A l’instar du premier juge, la cour rappelle que la responsabilité de la SCI IMMOCAP GEOFFROY est engagée pour ne pas avoir signé dans les délais contractuellement prévus la vente du fonds de commerce de la société MD BOULANGERIE et pour ne pas avoir informé cette dernière de ses réelles motivations quant au report de la date de signature.

Le non respect de la date de signature fixée d’un commun accord au 31 août 2021 a contraint la société MD BOULANGERIE à supporter des dépenses qu’elle n’aurait pas eu à exposer si la vente était effectivement intervenue. C’est à juste titre que le premier juge a, au vu d’une attestation de l’expert-comptable de la société MD BOULANGERIE corroborée par les extraits de son grand livre comptable et des factures d’électricité et de location du terminal électronique, retenu des charges de 14.595,94 euros incluant le paiement de l’électricité, des échéances de crédit-bail, des loyers et charges, de la location du terminal de paiement électronique, des frais de maintenance, entretien et réparation, de l’assurance du fonds, des taxes dues par un exploitant, des salaires et charges patronales, les contrats de travail étant transférés à l’acquéreur du fonds.

La cour relève s’agissant des loyers et charges locatives que le jugement entrepris condamnant la société MD BOULANGERIE à payer à la SCI IMMOCAP GEOFFROY la somme de 16.881,04 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges échus de juillet 2017 à octobre 2017 ne fait l’objet d’aucune critique sur ce point et sera confirmé ; que par ailleurs la somme de 14.595,94 euros retenue par le premier juge inclut déjà les charges locatives de sorte que la société MD BOULANGERIE ne saurait les ajouter au montant déjà alloué ; que la TVA étant récupérable, elle ne saurait pas davantage l’ajouter au montant du loyer déjà pris en compte. Il s’ensuit que sa demande en paiement des sommes de 1.263,14 au titre de la TVA sur les loyers afférents à la période du 31 août 2017 au 27

octobre 2017 sera écartée de même que sa demande en paiement de la somme de 1.006,08 euros au titre des charges locatives afférentes à cette période.

S’agissant des frais exceptionnels réclamés pour un montant de 846,31 euros, ils correspondent à des frais d’huissier exposés à hauteur de 246,31 euros TTC pour tenter d’obtenir la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, à savoir la sommation de se présenter à la signature de l’acte de cession le 22 septembre 2017 et le procès-verbal de carence établi à cette date, et pour le surplus à des frais d’expert-comptable exposés en vue de la détermination de la perte d’exploitation dans le cadre du présent litige, la cour relevant que ce chef de demande ne vise plus en cause d’appel les frais de diagnostics dont il a été relevé à juste titre que la société MD BOULANGERIE aurait dû les supporter en tout état de cause. Si les frais d’huissier exposés découlent directement de la défaillance de la SCI IMMOCAP GEOFFROY puisqu’ils n’auraient pas été exposés si cette dernière avait régularisé l’acte de cession dans le délai prévu, la société MD BOULANGERIE ne peut se prévaloir d’un lien de causalité direct entre la défaillance reprochée et les frais d’expert-comptable exposés de sorte que ce chef de demande sera écarté. La société MD BOULANGERIE est ainsi fondée à voir pris en compte ces frais exceptionnels à hauteur de 246,31 euros, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

S’agissant des frais mensuels de fonctionnement, ils correspondent selon l’attestation de l’expert-comptable aux honoraires comptables, services bancaires, rémunération nette de la gérance, cotisation RSI, mutuelle, amortissement des immobilisations et échéance compte courant d’associé. Comme le soutient justement la SCI IMMOCAP GEOFFROY, ces frais de fonctionnement sont extérieurs au litige opposant les parties dès lors qu’ils relèvent de l’existence même de la société MD BOULANGERIE et n’ont pas à être supportés par la SCI IMMOCAP GEOFFROY quand bien même la société MD BOULANGERIE aurait été mise en sommeil au lendemain de la cession, le premier juge ayant à juste titre rappelé que cette dernière n’aurait pu cesser toute activité dès la signature de l’acte de cession, devant accomplir diverses formalités pour organiser sa propre cessation d’activité. Le jugement entrepris rejetant cette prétention sera donc confirmé.

S’agissant du préjudice lié à la perte d’exploitation, la cour relève que l’activité de la société MD BOULANGERIE n’avait pas vocation à perdurer au-delà du 31 août 2017, date prévue pour la cession de son fonds ; qu’étant indemnisée des charges d’exploitation supportées sans contrepartie, elle ne peut prétendre à une quelconque somme au titre d’une perte d’exploitation pour la période comprise entre le 31 août 2017 et la date de réalisation de la cession et le jugement entrepris écartant cette demande sera confirmé.

Sur l’indemnité d’immobilisation, la promesse de cession régularisée le 12 mai 2017 stipule qu''en cas de non réalisation par le bénéficiaire de la cession projetée en dépit de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues aux présentes, le montant de l’indemnité d’immobilisation sera acquis au promettant sans que cette disposition puisse être interprétée comme une clause pénale. Le soussigné promettant se réserve toutefois la faculté, s’il l’estime opportun, de poursuivre la réalisation de la cession. L’indemnité d’immobilisation sera alors conservée en sus du paiement du prix'.

La cour relève cependant à l’instar du premier juge que la société MD BOULANGERIE ayant pu céder son fonds au bénéficiaire initial de la promesse qui avait séquestré les fonds correspondant à l’indemnité de résiliation et étant indemnisée des entiers préjudices liés au retard dans la réalisation de la vente, elle ne peut solliciter le paiement par la SCI IMMOCAP GEOFFROY de l’indemnité d’immobilisation de 16.000 euros prévue à la promesse sauf à être indemnisée deux fois du même préjudice. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

S’agissant enfin du préjudice découlant de l’exercice abusif de son droit de préférence par la SCI IMMOCAP GEOFFROY, il a été relevé ci-avant que cette dernière a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en reportant à plusieurs reprises la signature de l’acte de cession en invoquant des motifs purement personnels sans faire état de ses véritables intentions tout en négociant un nouveau

bail avec le candidat acquéreur initial. Elle ne peut se retrancher derrière une communication tardive des diagnostics techniques ou de fausses déclarations de la société MD BOULANGERIE alors même qu’aux termes de la promesse de cession dont le contenu a été porté à sa connaissance avant qu’elle n’exerce son droit

de préférence en toute connaissance de cause, le cessionnaire s’est engagé à prendre les

biens vendus dans l’état où ils se trouvent.

C’est dès lors par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a évalué ce chef de préjudice à la somme de 50.000 euros, la société MD BOULANGERIE ne fournissant en cause d’appel aucun élément de nature à en modifier le montant. Sa demande complémentaire sera donc écartée.

En définitive, le préjudice subi par la société MD BOULANGERIE s’élève à la somme de 64.842,25 euros (14.595,94 + 246,31 + 50.000) de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur le quantum et la SCI IMMOCAP GEOFFROY condamnée au paiement de la comme de 64.842,25 euros.

Sur les demandes formées par la société IMMOCAP GEOFFROY à l’encontre de la société MD BOULANGERIE :

La SCI IMMOCAP GEOFFROY reproche à la société MD BOULANGERIE une succession de fausses déclarations dans la promesse de cession de fonds de commerce du 12 mai 2017. Elle fait valoir essentiellement que cette dernière a déclaré que le fonds remplit toutes les normes relatives à l’hygiène, la salubrité et la sécurité et que toutes les installations dudit fonds sont en état de fonctionnement alors que les rapports de vérification de la conformité des installations électriques et de distribution de gaz dont elle n’a pu obtenir communication que le 29 août 2017, soit deux jours avant la cession, démontrent qu’aucune de ces installations n’est conforme ; que la société venderesse a en outre libéré les locaux en juillet 2017 bien avant la date de transfert de jouissance initialement fixée au 31 août 2017 au mépris de ses obligations légales et engagements contractuels. Elle soutient que ces fausses déclarations justifient l’allocation de la somme de 80.000 euros en réparation du préjudice subi.

Elle fait par ailleurs grief à la société MD BOULANGERIE d’avoir manqué à ses obligations légales et contractuelles d’entretien des locaux et de maintien du fonds en état d’exploitation. Elle lui reproche en effet l’inexécution d’une condamnation au titre d’un arrêt rendu le 1^er octobre 2009 par la cour d’appel de Paris mettant des travaux de mise en conformité à la charge de M. X auquel elle a acquis le fonds, en prenant l’engagement de réaliser les travaux imposés par cette décision de justice et invoque la découverte, la veille de la date de la cession, lors d’une visite sur place le 30 août 2017, de l’état de délabrement des locaux qui avait été caché jusqu’alors, et les désordres structurels générés par ce défaut d’entretien ne permettant pas l’exploitation d’un fonds de commerce. Elle estime dès lors être fondée à obtenir 249.000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu acquérir un fonds de commerce réalisant un chiffre d’affaires annuel de 249.000 euros et 41.062,37 euros à valoir sur les travaux à venir ainsi que 15.000 euros sur les franchises de loyers consenties à la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS du fait des travaux urgents à réaliser.

La société MD BOULANGERIE reproche à la SCI IMMOCAP GEOFFROY de faire une lecture tronquée des termes de la promesse de cession du 12 mai 2017 et fait observer que si les diagnostics relèvent des non conformités, il existe également nombres d’éléments conformes ; que les désordres constatés non contradictoirement le 17 novembre 2017 affectent la structure de l’immeuble et relèvent de la responsabilité du bailleur ; que ces désordres n’ont pas été visés dans l’état des lieux du 30 août 2017 ; que l’objectif de la SCI IMMOCAP GEOFFROY en exerçant son droit de préférence était d’obtenir un déplafonnement du loyer dans le cadre de la cession de fonds de commerce et qu’elle a obtenu un loyer plus élevé de 10.000 euros annuels ; que le concept de

boulangerie/restaurant qu’elle envisageait de développer dans les locaux nécessitait une refonte totale des locaux de sorte qu’elle ne peut arguer du défaut de conformité des locaux et de l’importance des travaux de mise aux normes à réaliser pour justifier son refus de régulariser l’acte de cession ; que l’actuel preneur a intégré dans son projet d’implantation la remise en état des locaux ; que la fragilisation de la structure n’est pas démontrée pas plus qu’il n’est établi que ces désordres lui soient imputables ; que le défaut d’entretien des locaux allégué relève de l’exécution des charges et conditions du bail et non de l’exécution de la promesse ; qu’ayant renoncé à exécuter la promesse du 12 mai 2017, la SCI IMMOCAP GEOFFROY ne peut se prévaloir d’un manquement à une quelconque obligation de délivrance.

* sur les fausses déclarations et la mauvaise foi alléguée :

La cour relève que ce grief repose essentiellement sur la production des rapports de vérification de la conformité des installations électriques et de distribution de gaz établis par la société AC Conseil, les allégations relatives au manquement de la société MD BOULANGERIE à l’obligation de maintenir un fonds exploité ayant été ci-avant écartées dès lors qu’il a été retenu que le fonds existait et que la boutique n’a été fermée qu’à compter du 5 août 2017 pour congé annuel jusqu’à la date initialement prévue pour la cession. Ces rapports de vérification concluent à la présence de non-conformités mais n’établissent nullement que l’intégralité de ces installations serait non conforme, leur examen faisant apparaître en effet que nombre de points contrôlés sont conformes tandis que d’autres points de contrôle ne sont pas applicables à l’établissement ou à l’installation en cause. La SCI IMMOCAP GEOFFROY ne saurait utilement tirer argument de ces points de non-conformité alors même que la promesse dont elle a accepté les termes en se substituant à la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS indique très clairement au paragraphe intitulé 'réglementation relative à l’installation électrique et de gaz’ que le promettant déclare qu’il ignore si l’installation électrique des locaux présente un ou plusieurs défauts de conformité selon les normes en vigueur ; que le promettant fera établir un rapport d’un bureau d’étude technique de vérification de la conformité des installations électriques et de distribution de gaz ; que si ces rapports devaient révéler des anomalies ou non-conformités, le bénéficiaire s’engage à faire effectuer à ses frais les travaux nécessaires. Il s’ensuit que le grief tiré des non-conformités constatées ne saurait prospérer.

La cour relève enfin que le bailleur ne produit aux débats aucune pièce de nature à contredire les mentions de la promesse énonçant que les installations du fonds sont en état de fonctionnement, que le matériel servant à l’exploitation du fonds de commerce est en état de marche, qu’il n’a été reçu de la part des services compétents aucune injonction d’effectuer des travaux pour rendre les lieux, matériel et agencement dépendant du fonds de commerce conformes aux normes d’hygiène, de salubrité ou de sécurité actuellement en vigueur, la cour rappelant enfin que le bénéficiaire de la promesse s’est engagé à prendre les biens vendus dans l’état où ils se trouvent.

Au vu de ce qui précède, la SCI IMMOCAP GEOFFROY, dont la mauvaise foi a par ailleurs été retenue, sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts formée à l’encontre de la société MD BOULANGERIE motifs pris de ses fausses déclarations et de sa mauvaise foi, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

* sur les travaux :

La cour relève que le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il retient par une analyse des clauses du bail, d’une part, qu’en l’absence de transfert exprès sur le preneur de la charge des grosses réparations de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués, le bailleur est tenu de toutes les réparations relatives à la structure et à sa vétusté et, d’autre part, que la société bailleresse n’est pas tenue aux travaux de mise en conformité relatifs au monte-charge, à l’électricité et à la plomberie ainsi que l’a jugé le dispositif de l’arrêt rendu le 1^er octobre 2003 par la cour d’appel de Paris dans un litige opposant alors M. X, aux droits duquel est venue la société MD BOULANGERIE, et la SCI IMMOCAP GEOFFROY, cette dernière soutenant principalement que les travaux en cause

ayant consisté en la reprise de la voûte du plancher haut du sous-sol, des structures du plancher haut du rez-de-chaussée et du solivage du plancher haut du premier étage ainsi qu’en la dépose du collecteur horizontal dans la cave et l’installation d’une nouvelle chute, sont rendus nécessaires par un défaut d’entretien des locaux ayant entraîné un véritable état de délabrement.

La cour relève par ailleurs qu’aux termes d’un nouveau bail conclu concomitamment à la cession et emportant résiliation du précédent, la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS s’est engagée à effectuer tous travaux d’aménagement et autres nécessaires, devant lui permettre d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, quand bien même il s’agirait de travaux de conformité avec la réglementation sur l’hygiène, la sécurité, l’accessibilité handicapé, ou la réglementation du travail, ou encore des travaux de mise aux normes, lesdits travaux devant être réalisés par le preneur à ses frais, dans un délai de quatre mois à compter de la prise d’effet du bail, le bailleur autorisant d’ores et déjà le preneur à effectuer les travaux d’aménagement dont le projet, les plans et le descriptif sont annexés au bail mais non produits en la cause par le bailleur.

La SCI IMMOCAP GEOFFROY invoque l’état de délabrement des locaux ayant rendu nécessaires les travaux de structure, objet de la pièce n°18 correspondant à un courrier de la société les CHARPENTIERS DE PARIS et se prévaut essentiellement des procès-verbaux de constat d’huissier dressés le 30 août 2017, 7 et 14 septembre 2017, 15 novembre 2017 et d’un rapport sur 'l’état des lieux de sortie de MD BOULANGERIE’ établi par M. Y, architecte.

Le seul document contradictoire invoqué est constitué par le constat d’huissier dressé le 30 août 2017 préalablement à la cession qui devait être régularisée le lendemain. Si certains éléments sont décrits comme étant en mauvais état, tels que les plafonds de la boutique, du bureau, du sous-sol ou les murs du bureau, de la descente au sous-sol, de la réserve comme présentant des traces de coulures, d’autres éléments sont mentionnés comme étant en état d’usage et il n’est fait nulle mention d’un parquet affaissé par endroit contrairement aux affirmations de M^me Z représentante du mandataire du bailleur présente lors de l’établissement de ce procès-verbal de constat, la cour relevant que l’huissier n’évoque pas davantage un quelconque état de délabrement des locaux.

Les constats des 7 et 14 septembre 2017 ne sont pas pertinents dès lors qu’ils sont établis depuis l’extérieur des locaux avec pour seule finalité de démontrer que les locaux ne sont pas exploités.

Quant au procès-verbal de constat dressé le 17 novembre 2017 s’il mentionne que la voûte en sous-sol est en voie d’effondrement, maintenue par des étais en son centre ; que le carrelage du rez-de-chaussée au-dessus de la voûte est fissuré et que le sol du premier étage est en mauvais état et présente un défaut de planéité, la cour relève que ces constatations sont faites alors que la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS, nouveau preneur, a entrepris de nombreux travaux de rénovation dans les lieux loués de sorte qu’elles ne sont pas de nature à permettre d’imputer la cause desdits désordres à un défaut d’entretien de la société MD BOULANGERIE. Le rapport sur l’état des lieux de l’architecte Y dont il sera relevé que seules les pages 1 et 3 sont produites aux débats, indique que la dépose des doublages par la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS a permis de révéler des fuites et des désordres structurels nombreux au niveau du plancher entre le rez-de-chaussée et la voûte du sous-sol et une conception 'baroque’ des réseaux électriques et de ventilation et en déduit que ces installations et leur enfermement masquant la structure voûtée ont certainement provoqué des condensations désastreuses qui ont altéré les ouvrages comme les équipements. Pour autant, l’origine des fuites évoquées comme étant à l’origine des désordres constatés n’est pas établie, pas plus qu’il n’est fourni de précisions sur les désordres structurels révélés, le caractère partiel du document produit ajouté à son caractère non contradictoire le privant de toute portée. Il s’ensuit que la SCI IMMOCAP GEOFFROY ne rapporte pas la preuve du manquement allégué de la société MD BOULANGERIE à ses obligations et doit être déboutée tant de sa demande en remboursement de travaux qu’en sa demande tendant à être autorisée à faire procéder aux travaux nécessaires, la cour relevant qu’elle s’abstient de toute précision quant aux travaux qui auraient été rendus nécessaires, toute expertise judiciaire étant impossible dès lors que la

société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS a procédé à la rénovation des locaux. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ce chef.

* sur le remboursement des franchises :

A l’instar du premier juge, la cour relève que la SCI IMMOCAP GEOFFROY n’a subi aucun préjudice découlant des non-conformités constatées sur les installations de gaz ou d’électricité ou du mauvais état des revêtements des murs et des sols puisqu’elle n’a pas réalisé de travaux de ce chef, la société RESTAURANT LE PETIT BORDELAIS à laquelle elle a consenti une extension de la clause de destination à l’activité de restauration ayant pris à sa charge l’ensemble de ces travaux. Si aux termes du bail du 27 octobre 2017, elle a consenti au nouveau preneur une franchise de loyers de trois mois et quatre jours à compter de la date de prise d’effet du bail, le loyer étant exigible pour la première fois le 1^er février 2018, il sera relevé que le loyer exigible a été nettement majoré par rapport au loyer précédent et que contrairement à ses affirmations, elle ne démontre pas avoir dû prolonger de quatre mois la franchise initialement octroyée, aucune pièce de nature à corroborer cette allégation n’étant produite. Elle sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

* sur la perte de chance :

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le premier juge a écarté cette demande, la SCI IMMOCAP GEOFFROY ne développant pas en cause d’appel de nouveau moyen au soutien de cette prétention. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

La SCI IMMOCAP GEOFFROY et la société MD BOULANGERIE étant réciproquement créancière et débitrice l’une de l’autre, le jugement entrepris sera confirmé sur la compensation ordonnée.

La SCI IMMOCAP GEOFFROY qui succombe en son appel supportera les dépens de première instance et d’appel et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure sera confirmée.

Il est de plus équitable de la contraindre à participer à concurrence de 8.000 euros aux frais irrépétibles exposés par la société MD BOULANGERIE en la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum du préjudice subi par la société MD BOULANGERIE,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la SCI IMMOCAP GEOFFROY recevable mais mal fondée en sa demande de nullité de la promesse de cession de fonds de commerce,

Condamne la SCI IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 64.842,25 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI IMMOCAP GEOFFROY à payer à la société MD BOULANGERIE la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SCI IMMOCAP GEOFFROY aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR

LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE