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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/06153 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OKKT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 AOUT 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 11.18.440

APPELANTE :

Madame Y Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Sarah COULOUMIES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/014250 du 25/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER),

assistée de M^e Héloïse PINTADO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

EPIC HABITAT AUDOIS pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

1 place Saint-Etienne
Représentée par M^e David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

M^e Cécile GUY, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 FEVRIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er avril 2016, Habitat Audois a donné à bail à Y Z un logement situé à Carcassonne, pour un loyer mensuel de 512,55 euros.

Plusieurs incidents avec le voisinage, notamment avec la famille de l’ex-concubin de la locataire, ont émaillé la location. Des locataires se sont plaints au bailleur qui a mis en demeure plusieurs fois Y Z de cesser les nuisances, sans succès.

Le 22 août 2018, Habitat Audois a assigné Y Z aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’usage paisible des locaux loués et son expulsion, ainsi que la somme de 612,77 euros correspondant au dépôt de garantie et aux loyers impayés.
Y Z a opposé son absence de responsabilité dans les troubles invoqués et fait valoir que le bailleur ne lui avait pas assuré la jouissance paisible du logement puisque dès son arrivée, elle avait été victime de nuisances de la part de la famille de son ex-concubin et avait sollicité à ce titre 3 000 euros de dommages et intérêts.

Le jugement rendu le 30 août 2019 par le tribunal d’instance de Carcassonne énonce dans son dispositif':

• Prononce à compter de ce jour et aux torts exclusifs de Y Z la résiliation du bail du 1er avril 2016';

• Ordonne à Y Z de libérer les lieux et, à défaut, ordonne son expulsion';

• Condamne Y Z à payer à Habitat Audois la somme de 312,77 euros à titre de solde restant dû sur le dépôt de garantie, les loyers et les charges locatives impayés au 10 décembre 2018 et 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'; Rejette toutes autres demandes autres ou plus amples des parties';• Condamne Y Z aux dépens.•

Le jugement expose que les manquements de la locataire à ses obligations sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et ce d’autant plus que Y Z n’a rien fait pour remédier à son comportement malgré plusieurs mises en demeure. Il relève que le bailleur a versé aux débats de nombreuses lettres des voisins se plaignant du comportement de la locataire et de ses enfants, des dépôts de plainte à son encontre pour vol de colis dans les boites aux lettres, des pétitions et des mains courantes. Le jugement constate que l’extrait de compte du 10 décembre 2018 établit que Y Z doit toujours la somme de 612,77 euros à titre de solde restant dû sur le dépôt de garantie, les loyers et les charges locatives impayés.

Le jugement retient pour rejeter la demande de dommages et intérêts de Y Z le fait qu’elle ne démontre aucun manquement de son bailleur à son obligation de procurer une jouissance paisible du logement puisque les nuisances alléguées n’ont aucun lien avec le logement. Il s’agit principalement de signalements anonymes de maltraitance sur ses enfants, de violences et menaces pour lesquelles il lui appartient d’exercer toute action à l’encontre de ses auteurs.

Y Z a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9'septembre 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 janvier 2022.

Les dernières écritures pour Y Z ont été déposées le 20 octobre 2021.

Les dernières écritures pour Habitat Audois ont été déposées le 14 novembre 2020.

Le dispositif des écritures pour Y Z énonce':

• Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Carcassonne le 20 août 2019'; Débouter Habitat Audois de l’ensemble de ses demandes';•

• Condamner Habitat Audois à verser à Y Z la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice de jouissance subi et du caractère illégitime et injustifié de son action en justice';
• Condamner Habitat Audois à verser à Y Z la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Y Z soutient que les pièces versées par Habitat Audois manquent de crédibilité puisqu’elles proviennent de la mère de son ex-concubin et de trois de ses amies proches. Elle affirme qu’elle subit des nuisances du fait de la présence de la famille de son ex-concubin et de son ex-concubin lui-même, depuis qu’il est sorti de prison. Elle fait valoir que les troubles de voisinage qui lui sont reprochés ne sont pas de son fait et qu’aucun élément objectif, tel qu’un procès-verbal d’huissier ou une condamnation pénale, n’est versé aux débats. Elle souligne particulièrement qu’il lui est reproché de jeter des trombes d’eau par sa fenêtre, causant de ce fait des infiltrations, sans qu’aucun élément à l’appui de cette allégation ne soit versé aux débats alors même qu’il serait très simple de démontrer la présence d’infiltrations sur le bâtiment. Y Z affirme que la valeur probatoire des mains courantes est très faible, notamment quand elles n’ont eu aucune suite pénale. Il en est de même pour les pétitions. Elle ajoute que certaines des doléances émanent de madame X, qui est handicapée et ne supporte aucun bruit, particulièrement ceux des enfants. Elle précise que dans les pièces produites par le bailleur, les attestations émanent soit de la mère de son ex-concubin, soit d’amies proches de celles-ci, soit d’une personne influençable ou de personnes qui ne sont mêmes pas voisines de son logement.

Y Z soutient qu’elle a subi un préjudice de jouissance puisque la famille de son ex-concubin a entrepris de lui nuire de façon quotidienne. Elle précise avoir réclamé dès le 29 juin 2017 à son bailleur d’être relogé pour fuir cet environnement, sans succès, et avoir dû trouver un nouveau logement privé le 1er février 2020. Elle souligne l’absurdité de lui reprocher de ne pas avoir signalé dans le dépôt de sa demande de logement social ses différends avec cette famille alors que la probabilité qu’elle devienne voisine de cette dernière était extrêmement faible. Elle soutient qu’Habitat Audois l’a accusée d’être responsable de troubles de voisinages, ce à quoi elle aurait répondu le 24 septembre 2017 en soulignant notamment qu’aucune vérification des allégations portées à son encontre n’avait été effectuée. Y Z affirme qu’elle a été victime d’un véritable «'complot'» de la part de cette famille. Elle a été contactée plusieurs fois par les services sociaux pour signalements anonymes de maltraitance sur ses enfants, sans suite, et a été victime de violences et d’insultes. Elle ajoute qu’il a été établi que ce n’était pas elle qui volait des colis dans les boîtes aux lettres mais un voisin qui a reconnu les faits, bien que plusieurs voisines aient tentés de convaincre les victimes de l’accuser. Plusieurs attestations démontrent ces faits. Selon Y Z, le bailleur préfère demander son expulsion, bien que non fondée, plutôt que de prendre des mesures à l’encontre de la famille de son ex-concubin qui, par le nombre de ses membres et la crainte qu’elle inspire, rend la tâche plus ardue.

Concernant la demande du bailleur au titre des arriérés de dépôt de garantie et de loyer, Y Z fait valoir qu’elle n’a pas pu verser le dépôt de garantie en temps et en heure car l’AFUL ne lui avait pas été accordé. Elle soutient que la somme a fait l’objet d’un plan d’apurement amiable avec le bailleur. Elle conteste également devoir une somme au titre de l’arriéré locatif et précise que le bailleur s’est désisté de son action parallèle en référé expulsion le 18 novembre 2019 parce qu’elle n’avait aucun arriéré locatif. Y Z conteste également la poursuite du paiement des loyers jusqu’au 31 mai 2020, date d’intervention d’un huissier de justice mandaté par le bailleur, alors même qu’elle a donné son préavis et quitté les lieux le 1er février 2020. Elle souligne qu’un état de lieux avait été fixé mais annulé du fait du confinement et qu’il avait été convenu qu’elle pouvait déposer les clés dans la boite aux lettres de la bailleresse.
Le dispositif des écritures pour Habitat Audois énonce':

• Condamner Y Z à payer à Habitat Audois la somme de 2 603,74 euros correspondant aux loyers et charges dus à habitat Audois, selon décompte arrêté au 31 mai 2020'; Débouter Y Z de l’ensemble de ses prétentions';•

• Condamner Y Z à payer à Habitat Audois sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros au titre de la première instance et de 2 000 euros en appel, outre les entiers dépens.

Habitat Audois soutient que malgré de nombreuses mises en demeure, Y Z a continué à perturber la quiétude du voisinage, ce qui justifie ses prétentions. Il estime que ces faits sont prouvés par la production des courriers qu’il a adressés à la locataire ainsi que par les lettres et pétitions à l’initiative des autres locataires. En tout état de cause, Y Z a aujourd’hui quitté les lieux loués.

Habitat Audois conteste la date du départ de la locataire et affirme que cette dernière n’a pas respecté les rendez-vous fixés pour l’état des lieux de sortie, ce qui l’a contraint à charger un huissier de justice d’effectuer la reprise des lieux le 12 mai 2020. La locataire est donc redevable des loyers et charges jusqu’à cette date.

Habitat Audois fait valoir qu’il a toujours respecté ses obligations de bailleur et qu’il n’est pas établi que Y Z ait subi un quelconque préjudice. Il rappelle qu’à l’entrée dans les lieux de Y Z, il n’avait pas connaissance du différend entre cette dernière et la famille de son ex-concubin puisque Y Z ne l’avait pas invoqué dans sa demande de logement. Il avance également que Y Z était libre de refuser le logement s’il ne lui convenait pas. Il conteste les pièces versées aux débats par Y Z, notamment la pétition pour «'tenter de faire déguerpir la famille Cheboun'», famille de son ex-concubin, qui est seulement constituée d’une liste de noms de résidents éloignés du logement litigieux. Habitat Audois ajoute que Y Z n’a jamais été à jour de ses loyers et n’avait pas procédé au paiement du dépôt de garantie.

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail et l’expulsion de Y Z

Y Z demande à la cour de constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet après qu’elle a quitté le logement le 1er février 2020.

Habitat Audois confirme pour sa part que la demande de résiliation du bail et la demande d’expulsion de Y Z sont en conséquence devenues sans objet.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé à compter du 30 août 2019, et aux torts exclusifs de Y Z, la résiliation du bail du 1er avril 2016 et lui a ordonné de libérer les lieux et, à défaut, ordonné son expulsion.

2. Sur les sommes demandées par Habitat Audois

Habitat Audois expose que Y Z n’a pas honoré les divers rendez-vous fixés pour établir un état des lieux de sortie, qu’il a donc été contraint de charger un huissier de justice afin d’effectuer la reprise des lieux, lequel a dressé son procès-verbal le 12 mai 2020, de sorte que Y Z est redevable de la somme de 2'603,74 euros, selon décompte arrêté au 31 mai 2020.

Y Z expose pour sa part que le rendez-vous pour restitution des clefs et état des lieux de sortie avait été fixé mais qu’il avait été annulé en raison du confinement. Elle affirme qu’elle s’est manifestée auprès d’Habitat Audois pour procéder à ces formalités mais que toutes les équipes du bailleur étaient en télétravail et aucun nouveau rendez-vous ne lui avait été accordé. Elle soutient qu’il avait été finalement convenu qu’elle fasse déposer les clés du logement dans la boîte aux lettres d’Habitat Audois, ce qui a été fait par l’intermédiaire d’B C, dont elle produit une attestation en date du 18 octobre 2021.

Elle dénonce le fait que le bailleur a visiblement mandaté un huissier de Justice le 12 mai 2020, soit le lendemain de la levée du confinement, pour procéder à un état des lieux non-contradictoire et changer les serrures alors même qu’il disposait des clés du logement, qui lui avaient été remises. Elle entend préciser qu’elle n’a pas été convoquée, ni même été informée de cet état des lieux, alors qu’au regard de l’état d’urgence sanitaire, il avait été décidé de procéder différemment puisque tous les salariés du bailleur étaient confinés et qu’aucun état des lieux n’a pu être fait pendant cette période de mars à mai 2020.

S’il est constant que la première période de confinement s’est étendue du 17 mars au 11 mai 2020, non inclus, la cour relève tcependant que la date de libération des lieux alléguée par Y Z, soit le 1er février 2020, était hors cette période, qu’en outre, les états des lieux, d’entrée comme de sortie, étaient autorisés pendant le confinement, à la condition qu’ils soient associés à un déménagement prévu dans les jours qui suivent.

S’agissant des sommes demandées par Habitat Audois, la cour rappelle que la restitution des lieux loués suppose la remise entre les mains du bailleur ou d’un mandataire désigné par lui, des clés du logement après établissement d’un état des lieux de sortie, et qu’il est constant que le dépôt des clés dans la boîte aux lettres du bailleur ne vaut pas restitution des clés et ne vaut pas preuve de la libération effective des lieux loués.

Y Z est donc redevable à Habitat Audois des loyers et charges jusqu’à la libération définitive des lieux, qui s’entend, en l’absence de la restitution des clés, de la reprise effective des lieux par le bailleur, laquelle est intervenue le 12 mai 2020.

Au moyen d’un décompte détaillé en date du 4 juin 2020, arrêté au 31 mai 2020, Habitat Audois justifie que Y Z lui est redevable de la somme totale de 2'603,74 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Y Z à payer à Habitat Audois la somme de 312,77 euros à titre de solde restant dû sur le dépôt de garantie, les loyers et les charges locatives impayés au 10 décembre 2018.

Statuant à nouveau, Y Z sera condamnée à payer à Habitat Audois la somme de 2 603,74 euros correspondant aux loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 31 mai 2020.

3. Sur les prétentions indemnitaires formée par Y Z à l’encontre d’Habitat Audois
En l’état des pièces versées au débat, la cour considère que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que Y Z ne prouvait aucun manquement de d’Habitat Audois à l’obligation de lui procurer une jouissance paisible de son logement dès lors que les nuisances qu’elle alléguait étaient sans aucun lien avec l’occupation de son logement s’agissant de signalements anonymes de maltraitance sur ses enfants, de violences verbales, d’insultes, de menaces de mort et d’agression à son égard, d’accusations infondées de vols pour lesquels il lui appartenait d’exercer toute action à l’encontre de ses auteurs.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Y Z sera condamnée aux dépens de l’appel.

Y Z, qui échoue en cause appel, sera en outre condamnée à payer à Habitat Audois la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe';

CONFIRME le jugement rendu le 30 août 2019 par le tribunal d’instance de Carcassonne, sauf en ce qu’il a':

• prononcé à compter de ce jour et aux torts exclusifs de Y Z la résiliation du bail du 1er avril 2016,

• ordonné à Y Z de libérer les lieux et, à défaut, ordonné son expulsion,

• condamné Y Z à payer à Habitat Audois la somme de 312,77 euros à titre de solde restant dû sur le dépôt de garantie, les loyers et les charges locatives impayés au 10 décembre 2018';

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Y Z à payer à Habitat Audois la somme de 2 603,74 euros correspondant aux loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 31 mai 2020';

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires';

CONDAMNE Y Z à payer à Habitat Audois la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel';

CONDAMNE Y Z aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président, 1. D E F G