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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 21 DECEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/03604 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OFM3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 MAI 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/04048

APPELANTE :

SARL ROSEMATEL, pris en le personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Maître [L] [T], notaire, domicilié en cette qualité

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Mélody VAILLANT, avocat au barreau de MONTPELLIER et par M^e Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

Monsieur [K] [Z] dit [N]

(ordonnance de caducité partielle du 19/12/19)

né le 16 Juin 1966 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 11] (BELGIQUE)

assignation du 16 juin 2019 à l’étranger

Ordonnance de clôture du 04 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 octobre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

La société V Estates était propriétaire de trois parcelles cadastrées section CM n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7] (corps de bâtiment d’exploitation agricole) et n°[Cadastre 8] (chemin) à [Localité 14].

La SCI Domaine de Couran était quant à elle propriétaire de la parcelle section AM n°[Cadastre 5], occupée par un bâtiment d’environ 600 m² à usage d’hôtel-restaurant connu sous le nom de « Mas de Couran » et situé route de Fréjorgues à [Localité 14].

Par acte du 16 février 1976, un bail commercial était consenti par la SCI Domaine de Couran à la SARL Le Mas de Couran, prévoyant notamment dans la partie désignant les lieux loués que « le preneur aura pour lui ou ses clients :

— la faculté d’utiliser un passage situé le long du mur du parc et des bâtiments agricoles donnant accès dans le [Adresse 12] à [Localité 13],

— la possibilité de garer les véhicules derrière les bâtiments agricoles ».

Le fonds de commerce d’hôtel-restaurant a ensuite été acheté par la SARL Bayle.

Par acte authentique du 30 décembre 2003, la SCI Domaine de Couran a vendu à M. [K] [Z] dit [N] les parcelles CM n° [Cadastre 4], CM n° [Cadastre 7] et les parcelles (à usage de chemin) CM n°[Cadastre 6] et n° [Cadastre 8].

Dans cet acte, l’acquéreur constituait sur les biens acquis n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 8] à usage de chemin une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied et tous véhicules au profit de la parcelle n° [Cadastre 5], devant permettre au vendeur d’accéder aux parcelles constituant le fonds dominant resté sa propriété.

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2010, la SARL Rosematel a fait l’acquisition du fonds de commerce d’hôtel-restaurant « Mas de Couran ».

Cet acte faisait mention du bail commercial du 16 février 1976 mentionnant dans la partie désignant les lieux loués, que « le preneur aura pour lui ou ses clients :

— la faculté d’utiliser un passage situé le long du mur du parc et des bâtiments agricoles donnant accès dans le [Adresse 12] à [Localité 13],

— la possibilité de garer les véhicules derrière les bâtiments agricoles ».

Par acte authentique du 16 août 2011 établi par Me [L] [T], notaire, M. [K] [Z] dit [N] a revendu à la SARL V Estates les parcelles CM n° [Cadastre 6], n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 8].

Me [T] n’a pas retranscrit dans cet acte la possibilité de garer des véhicules derrière le corps de bâtiment agricole (parcelle CM n° [Cadastre 7]).

Par la suite, une clôture a été érigée par la SARL V Estates, de sorte que la SARL Rosematel n’a plus eu à sa disposition le parking qui était visé dans le bail initial du 16 février 1976.

Se plaignant d’une perte de valeur vénale de son fonds de commerce et d’une perte d’exploitation, par actes d’huissier signifiés les 13, 21 et 23 juin 2016, la SARL Rosematel a fait assigner Me [L] [T], M. [K] [Z] dit [N] et la SCI Domaine de Couran devant le tribunal de grande instance de Montpellier.

Par ordonnance du 10 janvier 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Montpellier a :

— donné acte à la SARL Rosematel de son désistement d’instance à l’encontre de la SCI Domaine de Couran,

— ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [F] [R].

La SARL Rosematel a vendu son fonds de commerce par acte du 18 janvier 2017.

L’expert a déposé son rapport le 7 juin 2018.

Selon l’expert :

'L’accès à l’hôtel-restaurant ne peut s’effectuer qu’à partir du chemin cadastré section CM n°[Cadastre 8], actuellement propriété de la SARL V Estates (qui se poursuit par le chemin cadastré CM n°[Cadastre 6]) ; à l’extrémité de ce chemin cadastré CM n°[Cadastre 8] se trouve un accès qui permet de desservir l’hôtel-restaurant et qui peut être affecté à usage de stationnement.

Avant 2012, il y avait un accès à une aire de stationnement dépendant de la parcelle CM n°[Cadastre 7] ; cette aire, visée dans le bail initial, n’est plus à la disposition de la SARL Rosematel ; seul un parking situé entre l’hôtel et la parcelle CM n°[Cadastre 6] est désormais effectif. A l’exception des 21 places de parking existant sur la parcelle CM n°[Cadastre 5], la clientèle n’a d’autre moyen que de se garer sur la voie publique et d’emprunter le chemin goudronné de la parcelle n°[Cadastre 8] pour rejoindre l’hôtel ou le restaurant.

Ces modifications sont défavorables à l’activité du preneur : la cession des parcelles de terrain qui permettaient d’accéder à l’hôtel directement, a privé ce dernier du stationnement de gros véhicules, bus et cars notamment et éliminé un important facteur de commercialité qui se trouve amplifié par l’implantation dense d’hôtels voisins.

La société bailleresse n’est pas à l’origine de cette situation puisque lors de la vente des parcelles CM n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] elle avait rappelé dans l’acte de vente du 30 décembre 2003 la condition particulière visée dans le bail de 1976 ; cette condition particulière ne figure pas, en revanche, dans l’acte du 16 août 2011 établi par Me [T] concernant la vente consentie par M. [N] à la SARL V Estates.

L’absence de mention de la condition particulière visée dans le bail initial a entraîné pour la SARL Rosematel un préjudice consécutif à la perte d’un parking de stationnement : le préjudice lié à une perte de clientèle, qui a entraîné de ce fait une perte de revenus sur l’hôtel, le restaurant ou les séminaires entre 2012 et 2017 (date de la cession du fonds de commerce par la SARL Rosematel) est la perte de valeur du fonds de commerce.

Pas de perte de valeur locative en revanche, car le loyer n’a pas fait l’objet d’un supplément.

A propos de l’activité commerciale, l’expert ajoute toutefois que la baisse de chiffre d’affaires et des bénéfices ne peut être entièrement imputée à la perte d’emplacements de parking ; s’y ajoutent une situation très défavorable en zone péri-urbaine avec un accès direct impossible depuis la mise en service du tramway, la vétusté de l’immeuble et de certains équipements et la concurrence voisine.

Par la perte du parking implanté sur la parcelle CM n° [Cadastre 7], la SARL Rosematel a subi un préjudice qui se répercute sur la location des salles et indirectement sur la consommation au bar ; cette perte est difficilement quantifiable, et l’expert propose de retenir :

* au titre de la perte partielle du fonds de commerce : 15 000 euros

* au titre de la perte de bénéfices de 2012 à 2013 : 10 000 euros.

Soit un total de 25 000 euros.'

Par un jugement réputé contradictoire rendu le 20 mai 2019, le tribunal a notamment :

— débouté la SARL Rosematel de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamné la SARL Rosematel à payer à Me [L] [T] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 25 mai 2019, la SARL Rosematel a relevé appel de ce jugement à l’encontre de Me [L] [T] et de M. [K] [Z] dit [N], l’acte d’appel précisant les chefs de jugement critiqués.

Par ordonnance du 19 décembre 2019, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de M. [Z] dit [N] faute de signification des conclusions de l’appelante dans le délai légal.

M. [K] [Z] dit [N] n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 4 novembre 2022, la SARL Rosematel sollicite l’infirmation du jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— condamner Me [T] à lui payer la perte de bénéfice pour la période 2012/2013 à hauteur de 60 000 euros ;

— condamner in solidum les intimés à lui payer, au titre de la perte partielle du fonds de commerce, la chance de vendre son fonds de commerce pour un prix supérieur soit la somme de 52 000 euros ;

— condamner Me [T] à lui payer la somme de 100 000 euros au titre du préjudice moral, outre les frais d’expertise de M. [R] ;

— dire que les sommes porteront intérêts au taux légal ;

— ordonner que la décision à intervenir sera publiée sur la porte d’entrée de l’immeuble professionnel de Me [T] aux frais de ce dernier, par tel huissier du choix de la SARL Rosematel, et ce pendant un mois ;

— condamner Me [T] aux dépens d’instance et d’appel et aux frais d’expertise, et à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 23 octobre 2019, Me [L] [T] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Rosematel de ses demandes formées au titre de la responsabilité professionnelle du notaire.

Il demande en outre de condamner la SARL Rosematel aux entiers dépens, dirtraits au profit de la SCP Brugues Lasry, et à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 4 octobre 2023.

MOTIFS

Sur la nature de la servitude

Comme le constate le premier juge le bail commercial revendiqué par la Sarl Rosematel est l’acte en date du 21 juin 2010 qui précise :

' le preneur aura pour lui ou ses clients :

— la faculté d’utiIiser un passage situé le long du mur du parc et des bâtiments agricoles donnant accès dans le [Adresse 12] à [Localité 13],

— la possibilité de garer les véhicules derriere les bâtiments agricoles'.

Cette mention figure au chapitre 'Désignation’ et n’est donc pas intitulée ni qualifiée de servitude.

Par ailleurs, l’ acte authentique du 16 août 2011 établi par Me [L] [T], notaire, entre M.[K] [Z] dit [N] et la SARL V Estates les parcelles concernant les parcelles CM n °[Cadastre 6], n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 8] prévoit en page 9 un certain nombre de servitudes, l’une étant une servitude réelle et perpétuelle de non concurrence et une autre servitude réelle et perpétuelle de passage à pied et avec tous véhicules.

Cet acte reprenait les dispositions de l’acte authentique du 30 décembre 2003 qui prévoyait ces servitudes en page 4 et 5, et prévoyait la mention concernant les facultés d’utiliser le passage et de garer les véhicules derrière les bâtiments agricoles en page 15 dans un chapitre 'condition particulière'.

Le premier juge a donc fait une appréciation en concluant que cette condition particulière est un droit personnel n’ayant jamais été qualifié de servitude réelle, situation qui n’imposait pas à M. [K] [Z] dit [N] de la faire reprendre à son acquéreur lors d’une cession ultérieure. Le notaire instrumentaire, Me [L] [T], n’était pas plus tenu de la reprendre dans son acte, celui-ci n’a oublié aucune mention de droit réel.

Sur l’obligation de conseil du notaire

La SARL Rosematel sollicite l’infirmation du jugement et fait valoir la faute du notaire Me [T] qui ne pouvait supprimer une servitude au bénéfice d’un tiers occupant, et ce peu important la nature de cette servitude, sans au préalable rechercher l’existence au moment de la vente de ce tiers et l’en informer ; elle fait ainsi valoir un manquement de Me [T] à son obligation de conseil.

Il s’avère que Me [T] était ni en charge des relations entre M. [Z] dit [N] et la SARL Rosematel et ni responsable des conditions négociées entre M. [Z] dit [N] et la SARL V Estates qui les ont amenés à retirer cette obligation personnelle de la vente puisqu’il s’agissait d’une mention qui n’emportait pas d’obligation d’être transférée.

En l’absence de faute du notaire, la SARL Rosematel sera déboutée de sa demande, et le jugement confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SARL Rosematel, succombant, sera condamné au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Brugues Lasry, avocats

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 20 mai 2019 du tribunal de grande instance de Montpellier ;

Condamne la SARL Rosematel à payer à Me [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Rosematel aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Brugues Lasry, avocats.

le greffier le président