RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00812 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLFP

Décision déférée à la cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/01163, en date du 25 janvier 2024,

APPELANTS :

Monsieur [O] [V],

né le 29 décembre 1971 à [Localité 4] (54), domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Marjorie TAILLON, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1765 du 25/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

Madame [G] [S] épouse [V],

née le 21 avril 1981 à [Localité 5] (17), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Marjorie TAILLON, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1766 du 25/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT,

Office Public de l’habitat, établissement public départemental à vocation régionale, dont le siège est [Adresse 2] agissant poursuites et diligences par son directeur général en exercice pour ce, domicilié audit siège

Représentée par M^e Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Décembre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2012, ayant pris effet le 4 avril 2012, l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle (Meurthe-et-Moselle Habitat) a consenti aux époux [O] et [G] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation, ainsi qu’un emplacement de garage et un jardin situés appartement n°16972, au [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer initial de 500 euros pour le logement, de 45,93 euros pour le garage, et de 25,44 euros pour le jardin, le versement d’un dépôt de garantie de 380 euros, et la somme de 11,22 euros au titre des provisions sur charges mensuelles et de 3,81 euros au titre de la prestation TV.

A la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, Meurthe-et-Moselle Habitat a, par acte de commissaire de justice du 2 juin 2022, fait délivrer à M. et Mme [V] un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 2469,66 euros, dont 2 329,22 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de novembre 2020 au mois d’avril 2022, et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2022 dénoncés au représentant de l’Etat dans le département le 16 novembre 2022, Meurthe-et-Moselle Habitat a assigné M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy.

Meurthe-et-Moselle Habitat a demandé au tribunal de :

— constater la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion des locataires et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et l’autoriser à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,

— condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 3 005,13 euros correspondant aux loyers et charges impayés avec intérêts de droit et anatocisme,

— condamner M. et Mme [V] au paiement des loyers impayés entre la date de l’assignation et le jugement,

— condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables normalement dus pour leur occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 630,24 euros au 5 octobre 2022,

— revaloriser cette indemnité d’occupation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur,

— condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les coûts des commandements de payer visant la clause résolutoire. M. [V] a demandé au tribunal de débouter Meurthe-et-Moselle Habitat de ses demandes et de lui accorder des délais de paiement, tandis que Mme [V], pourtant régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement en date du 25 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

— déclaré l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle recevable en sa demande de résiliation de bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2012 entre l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle d’une part, et Mme et M [V] d’autre part, portant sur le logement, son garage et son jardin sis [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 3 juillet 2022, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date,

— ordonné en conséquence à Mme et M. [V] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour Mme et M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— rappelé que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement Mme et M. [V] à payer à l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle la somme de 1 569,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— dit que les intérêts mentionnés au point précédent, lorsqu’ils seront échus, porteront eux-mêmes intérêts au taux légal lorsqu’ils seront dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamné solidairement Mme et M. [V] à payer en deniers ou quittance à l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit 649,17 euros au 31 octobre 2023, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, et ce à compter du 21 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— dit que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement de Mme et M. [V], conformément aux clauses du bail et à chaque fois que la législation l’autorisera,

— condamné in solidum Mme et M. [V] à verser à l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme et M. [V] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les coûts des commandements du 2 juin 2022 et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que la présenté décision est exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection a motivé le constat de la résiliation du bail en relevant que les époux [V] ne justifiaient pas du règlement de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois du commandement et que la preuve de la souscription d’une assurance pour les risques locatifs à la date du commandement, soit le 2 juin 2022, n’était pas rapportée.

Par déclaration au greffe en date du 22 avril 2024, M. et Mme [V] ont interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement précité du 25 janvier 2024 en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 16 juillet 2024, M. et Mme [V] demandent à la cour d’infirmer le jugement du 25 janvier 2024 en l’ensemble de ses dispositions et, statuant de nouveau, de :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail présentée par Meurthe-et-Moselle Habitat.

En conséquence,

— prononcer l’absence de conditions effectives tenant à la résiliation de bail, entre l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle, d’une part, et Mme et M. [V] d’autre part, portant sur le logement, son garage et son jardin sis [Adresse 1] à [Localité 3], à savoir que les conditions ne sont pas réunies à la date du 3 juillet 2022 et qu’en conséquence le bail ne saurait être résilié de plein droit,

— enjoindre à Meurthe-et-Moselle Habitat de mettre un terme à l’expulsion et qu’en conséquence il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Mme et M. [V],

— ordonner l’absence d’indemnité d’occupation,

— ordonner des délais de paiement,

— débouter l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Par conclusions déposées le 11 septembre 2024, l’Office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle demande à la cour de :

— dire le recours formé par M. et Mme [V] recevable mais mal fondé.

En conséquence,

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

— prendre acte de ce que Meurthe-et-Moselle Habitat s’en rapporte sur la demande de délais de paiement,

— débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner solidairement M. et Mme [V] à régler à Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et le paiement de l’arriéré locatif

Les époux [V] demandent à la cour de prononcer 'l’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail présentée par Meurthe-et-Moselle Habitat', mais ils ne développent pas la moindre fin de non recevoir à l’appui de cette prétention, toute leur argumentation reposant sur des moyens de fond. Il n’y a donc pas lieu de prononcer quelque fin de non recevoir que ce soit.

Le commandement de payer délivré par Meurthe-et-Moselle Habitat aux époux [V] le 2 juin 2022 portait sur deux points :

— la justification de la souscription d’une assurance pour les risques locatifs,

— le paiement de l’arriéré locatif, soit 2 329,22 euros.

A hauteur d’appel, les époux [V] justifient qu’ils étaient bien assurés puisqu’ils produisent des attestations de leur assureur, la SA CIC Assurances, dont il ressort que leur contrat d’assurance Habitation a bien été renouvelé du 13 octobre 2021 au 13 octobre 2022, puis du 13 octobre 2022 au 13 octobre 2023 et enfin du 13 octobre 2023 au 13 octobre 2024.

En revanche, les époux [V] ne justifient pas qu’ils se sont bien acquittés de leur arriéré locatif dans le délai de deux mois qui a commencé à courir à la date du commandement, soit le 2 juin 2022. En effet, selon le décompte produit par Meurthe-et-Moselle Habitat, à la date du 2 août 2022, la dette locative des époux [V] était toujours de 2 244,65 euros.

Par conséquent, c’est à juste titre que le juge des contentieux de la protection a constaté que les conditions de la résiliation du bail étaient remplies.

L’article 24 de la loi (dans sa rédaction applicable à la présente espèce) dispose que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein doit est réputée ne pas avoir joué, mais dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Meurthe-et-Moselle Habitat, que les époux [V] ont commencé à apurer sérieusement leur dette à la fin de l’année 2022 jusqu’à l’apurer complètement en janvier 2013, avant qu’elle ne se creuse à nouveau : au 22 juillet 2024, elle s’élevait à 1 140,15 euros. Le jugement déféré sera donc réformé sur le montant auquel il convient de condamner les époux [V] : ils seront condamnés solidairement à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 1 140,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024.

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu d’accorder aux époux [V] le bénéfice de délais de paiement, auxquels Meurthe-et-Moselle Habitat ne s’oppose d’ailleurs pas : ils devront s’acquitter d’une somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant, jusqu’à l’apurement complet de la dette. Si cet échéancier est respecté, la clause résolutoire sera présumée ne pas avoir joué mais, à défaut, les dispositions du jugement déféré sur la résiliation du bail, l’autorisation d’expulser les locataires et le paiement d’une indemnité d’occupation reprendront leur plein effet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les époux [V], parties fautives puisque n’exécutant pas leur obligation de payer les loyers aux termes convenus par le bail, supporteront les dépens de première instance et d’appel et il est équitable qu’ils soient condamnés à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 150 euros déjà allouée par le tribunal).

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau sur les dispositions réformées :

Condamne solidairement les époux [V] à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 1 140,15 euros au titre des loyers et charges locatives, arrêtée à la date du 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de cette date du 22 juillet 2024,

Ordonne, dès la signification de cet arrêt, aux époux [V] à s’acquitter de cette dette par mensualités de 100 euros payables en sus du loyer courant et des charges locatives courantes, jusqu’à apurement complet de l’arriéré locatif,

Dit que pendant cette période de remboursement échelonné, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus,

Dit qu’en cas de respect par les époux [V] de cet échelonnement de remboursement, le clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

Mais dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité de 100 euros en remboursement du solde de la dette locative ou en cas de non-versement d’un seul loyer mensuel courant ou d’une seule avance mensuelle courante sur charges locatives, les époux [V] seront déchus immédiatement et de plein doit du bénéfice de l’échelonnement du remboursement et les dispositions du jugement déféré sur la résiliation du bail, la libération des lieux, l’expulsion des occupants et la fixation de l’indemnité d’occupation seront applicables,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum les époux [V] à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les époux [V] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.