Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 28 novembre 2024, n° 22/06034

TGI Narbonne 3 novembre 2022

CA Montpellier
Infirmation partielle 28 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Diminution du prix de vente en raison d'un déficit de superficie
La cour a constaté que la superficie était effectivement inférieure à celle indiquée dans l'acte de vente, ce qui justifie la demande de remboursement d'une partie du prix de vente.
Rejeté
Droit à l'indemnisation pour frais supplémentaires
La cour a rejeté cette demande, considérant que la restitution du prix de vente ne pouvait pas être étendue à d'autres frais.
Accepté
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile
La cour a jugé que la SCI Les Mouettes, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI La Girafe a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Narbonne qui avait condamné la SCI Les Mouettes à lui verser 1 euro pour la diminution du prix de vente d'un lot, tout en déboutant La Girafe de ses autres demandes. La cour d'appel a examiné si la diminution du prix était justifiée en raison d'un déficit de superficie. Elle a confirmé que l'erreur de mesurage concernait le lot n°12 et non le lot n°104, et a retenu que la superficie mesurée était inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'acte de vente. La cour a donc infirmé le jugement en ce qui concerne le montant de la diminution, condamnant Les Mouettes à restituer 17 680,64 euros à La Girafe, tout en confirmant le jugement pour le surplus.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 28 nov. 2024, n° 22/06034
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/06034
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Narbonne, 3 novembre 2022, N° 18/01342
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier MASSOT
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE AUCHE-HEDOU, AUCHE , AVOCATS ASSOCIESLX MONTPELLIERSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. La Girafe immatriculée au RCS de Narbonne sous le 530 c/ son gérant en exercice, S.C.I. Les Mouettes

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06034 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PUCT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 novembre 2022

Tribunal judiciaire de NARBONNE – N° RG 18/01342

APPELANTE :

S.C.I. La Girafe immatriculée au RCS de Narbonne sous le n°530 038 900 représentée par son gérant,

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant sur l’audience la SELARL PINET ' ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMES :

Monsieur [F] [O]

né le 21 Mars 1982 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sandra CORDERO, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

S.C.I. Les Mouettes prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Fanny LAPORTE substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et par M^e Olivier MASSOT de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE ' ASSOCIES, avocat au barreau des PYRÉNÉES-ORIENTALES, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Selon acte authentique reçu par Maître [S] [X], Notaire à Narbonne le 13 juin 2018, la SCI Les Mouettes a vendu à la SCI La Girafe les lots de copropriété n°12, 16 et 104 de la résidence Amphitrite sise [Adresse 8] [Localité 2] au prix de 65 397 euros.

L’acte de vente précise que 'la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 76,81 m2 pour les lots n° 12, 16 et 104".

2- Le certificat de superficie a été établi le 1er mars 2018 par M.[F] [O].

3- En août 2018, la société La Girafe a été informée qu’elle était redevable d’un droit de terrasse pour une occupation du domaine public car la terrasse qu’elle occupe ne fait pas partie du local commercial.

4- Dans ce contexte, la société La Girafe a fait procéder à une nouvelle détermination le 11 septembre 2018 auprès de la SARL Cotri Expertise qui a établi un certificat de superficie aboutissant à un métrage de 57,5 m2.

5- Dans ce contexte, par acte du 10 décembre 2018, la SCI La Girafe a fait assigner la SCI Les Mouettes devant le tribunal judiciaire de Narbonne aux fins de la voir condamner à lui rembourser une partie du prix de vente.

6- Par acte du 13 février 2019, la SCI Les Mouettes a fait assigner M. [O] en intervention forcée.

7- Par jugement contradictoire rendu sous le bénéfice de l’exécution provisoire en date du 3 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Narbonne a :

— condamné la société Les Mouettes à payer à la société La Girafe la somme de 1 euro au titre de la diminution du prix de vente du lot n°104 ;

— débouté la société La Girafe de sa demande d’indemnisation correspondant aux frais et intérêts supplémentaires de son prêt et aux frais de notaires supplémentaires ;

— débouté la société Les Mouettes de sa demande de garantie de toute condamnation ;

— condamné la société La Girafe à payer la somme de 2 000 euros à la société Les Mouettes au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société Les Mouettes à payer la somme de 1 200 euros à M. [O] au titre des frais irrépétibles ;

— débouté la société La Girafe de sa demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles, y compris sa demande correspondant à la facture Cotri Expertise ;

— condamné la société La Girafe aux dépens de la présente procédure.

8- Le 1er décembre 2022, la société La Girafe a relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS

9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 3 septembre 2024, la SCI La Girafe demande en substance à la cour de dire recevable et bien fondé son appel, infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté la société Les Mouettes de sa demande et l’a condamnée au titre des frais irrépétibles et, statuant à nouveau de :

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

— Condamner la société Les Mouettes à lui payer la somme totale de 23 673,51 euros décomposée comme suit :

> 17 680,64 euros correspondant à la différence de prix d’acquisition du bien,

> 1 035,10 euros correspondant aux frais supplémentaires du prêt,

> 2 866,13 euros correspondant aux intérêts supplémentaires du prêt,

> 1 516,64 euros correspondant aux frais de notaire supplémentaires,

> 125 euros correspondant à la facture Cotri Expertise (certificat de superficie),

> 450 euros correspondant à la facture de la SCP Orrit-[G] (attestation de superficie).

— Condamner la ou les parties succombantes à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 1er juillet 2024, la SCI Les Mouettes demande en substance à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a diminué le prix de vente pour le prix de vente du seul lot n°104, le réformer parte in qua et statuant à nouveau, de :

— Juger que la diminution du prix du lot n°104 est de 0,75 euros,

— Débouter la société La Girafe de toutes ses demandes plus amples et contraires,

— Débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner M. [O] à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de la société La Girafe ;

— A titre subsidiaire, si la cour infirme la décision, juger que seuls les lots n°12 et n°104 peuvent faire l’objet d’une diminution de prix qui se calcule sur chaque lot individualisé, juger en conséquence que la diminution de prix est la suivante :

> pour le lot n°12 : 2 242,92 euros (40.396 x (1,91/34,40)),

> pour le lot n°104 : 0,75 euros (1 x (12,87/17,08)).

Débouter la société La Girafe et M. [O] de toutes leurs demandes ;

Condamner M. [O] à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de la société la Girafe ;

— En toute hypothèse, condamner la partie succombante à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

11- M. [F] [O] a constitué avocat. Il n’a pas conclu.

12- Vu l’ordonnance de clôture du 10 septembre 2024.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOYENS

13- En application des dispositions de l’article 954 dernier alinéa, M. [O], qui n’a pas conclu, est réputé s’approprier les motifs du jugement.

14- L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété commande dans tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Il prévoit que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure et que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

15- Il résulte de la jurisprudence que :

— Lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. (3e Civ., 26 novembre 2015, pourvoi n°14-14.778, 14-28.394)

— Le délai d’un an prévu par le dernier alinéa de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion de sorte que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil ne lui est pas applicable. (3e Civ., 2 juin 2016, pourvoi n° 15-16.967)

— La connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix. ( 3e Civ., 10 décembre 2015, pourvoi n°14-13.832)

— Une cour d’appel qui a retenu que la véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, avait été incluse à tort dans la surface privative indiquée dans l’acte de vente et que le certificat de mesurage ne permettait pas d’attribuer à tel ou tel lot la différence de surface, supérieure à un vingtième, entre la superficie vendue et la superficie mesurée de la partie privative, en a exactement déduit que la demande en réduction du prix de l’acquéreur d’un bien immobilier correspondant à plusieurs lots de copropriété devait être accueillie (3e Civ., 16 septembre 2015, pourvoi n° 14-20.137).

— Si la restitution, à laquelle le vendeur d’un lot de copropriété est tenu en vertu de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (3e Civ., 28 janvier 2015, pourvoi n° 13-27.397).

— La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage (3e Civ., 25 octobre 2006, pourvoi n° 05-17.427).

— Dans le cas de vente de lots de copropriété pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Civ., 16 janvier 2008, pourvoi n° 06-21.696).

— La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi, ne peut être étendue à d’autres frais (3e Civ., 25 septembre 2012, pourvoi n° 11-21.321).

16- L’acte authentique de vente stipule que sont vendus les lots 12 (local commercial situé au rez de chaussée du bâtiment B), 16 (local commercial à usage de cuisine),104 (local commercial) de la résidence Amphitrite cadastrée section AV n°[Cadastre 4] ; que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 76,81m² pour les lots 12, 16 et 104 ; que le prix est ventilé à concurrence de 40396€ pour le lot 12, de 25000€ pour le lot 16 et de 1 euro pour le lot 104.

17- Le certificat de superficie de la partie privative dressé le 1er mars 2018 par le métreur [O] ayant permis de déterminer la superficie privative mentionnée à l’acte authentique à concurrence de 76,81m² ventile cette superficie non par lots mais par pièces (pièce 1 : 49,63 ; dégagement : 0,76 ; wc 1,29 ; pièce 2 : 16,66 ; pièce 3 : 5,43 ; pièce 4 : 3,04).

18- Le certificat de superficie du métreur Cotri Expertise dressé le 11 septembre 2018, corrigé le 28 avril 2020, retient une surface hors loi Carrez de 17,25m² au titre d’une terrasse couverte et une surface loi Carrez de 57,57m² ventilée par pièces : salle 32m² ; toilettes : 1,97m² ; cuisine: 15,20m² ; vestiaire : 3m² ; arrière cuisine : 5,40m².

19- Il existe donc un déficit de surface de 19,24m² entre les deux métrages s’expliquant pour la grande part par l’inclusion ou non de la terrasse de 17,25m² alors qu’il est constant que celle-ci est située sur le domaine privé sur la parcelle cadastrée section AV [Cadastre 6], voire public de la commune de [Localité 2].

20- La SCI La Girafe ne conteste pas la motivation du premier juge retenant que dans la mesure où l’acte de vente faisait état d’une ventilation du prix par lot, elle n’est pas fondée à réclamer une diminution du prix de vente calculée sur la superficie cumulée des trois lots de copropriété.

Elle conteste en revanche l’analyse opérée par celui-ci rattachant l’erreur de mesurage au lot 104 et souhaite démontrer qu’elle porte sur le lot n°12. A cette fin, elle produit la modification de l’état descriptif de division de la copropriété réalisé au mois de mai 2019 dont il ressort que le lot n°12 est composé par la salle 1, le coin lavabo (dégagement), le Wc et la douche, soit 30,77m², le lot n°16 mesurant pour sa part 25,61m² et le lot 104 3,40m². Le métreur [O] a calculé la superficie du lot 12 à hauteur de 54,72m², de telle sorte que l’erreur porte sur ce lot.

La SCI Les Mouettes le confirme dans ses conclusions en écrivant que le lot n°12 serait constitué d’un local commercial d’une superficie de 34,40m², reconnaissant implicitement que l’erreur de superficie concerne ce lot n°12. La SCI a toujours eu l’usage des locaux et connaît de toute évidence la consistance et la surface exacte du lot 104 qui lui a été cédé pour l’euro symbolique en juin 2015. Un nouveau mesurage a été réalisé le 1er mars 2024 par géomètre expert qui retient une surface privative de 59,25m².

21- La SCI Les Mouettes réplique qu’il ressort de l’état descriptif de division et du plan que le lot n°12 est constitué d’un local commercial d’une superficie de 34,40m² tandis que le lot n°16 mesure 25,33m² pour déduire que la surface du lot 104, inconnue, est de 17,08m², différence entre la surface retenue par le métreur et celles des lots 12 et 16. La SCI La Girafe ne pouvait ignorer que le lot n°104 dont la surface n’était pas exprimée ne pouvait pas consister en une terrasse de 17,08m² ; que les mesures réalisées par le métreur [O] selon les dispositions de la loi Carrez ne sont pas les mêmes que celles réalisées par le métreur Cotri qui a procédé à un métrage selon les dispositions de la loi Boutin, le conduisant à exclure la superficie de la terrasse couverte assimilable à une véranda. Le dernier certificat de superficie du géomètre expert fait état d’une superficie privative de 59,25m², outre 16m² de salle non pris en compte ainsi que de surfaces de terrasse de 1,1m² sur la parcelle AV [Cadastre 6] et de 12m² sur une parcelle non cadastrée, établissant la surface totale couverte 75,25m². Le métreur [O] l’ayant retenue à 76,81m², la différence de 1,99m² est de moins de 1/20ème de la surface totale de telle sorte que l’action est irrecevable à défaut de prouver que la partie qui se trouve sur le domaine public est supérieure à 1/20ème de la surface vendue.

22- La cour, en cet état d’appréciations divergentes, est à même de retenir de l’état descriptif de division que la superficie du lot n°12 est de 34,40m² et celle du lot n°16 de 25,33m² ; que la superficie du lot n°104 n’y est pas précisée mais que ce lot a été acheté par la SCI Les Mouettes auprès du syndicat des copropriétaires pour l’euro symbolique le 23 juin 2015 ; du courrier de M. [M], technicien de la SARL Cotri, daté du 15 mai 2020, il résulte que son calcul de surface a bien été opéré selon la loi Carrez ; deux certificats du métreur Cotri Expertise ont au demeurant été émis le 11 septembre 2018, l’un de surface habitable dans le cadre de la location d’un bien immobilier, l’autre de superficie, le second technicien [M] confirmant les surfaces mesurées pièces par pièces du technicien [J] initialement intervenu.

L’attestation de superficie dressée selon les dispositions de la loi Carrez par le géomètre expert [G] le 1er mars 2024, donc nouvellement produite en cause d’appel, ne fait que confirmer ce que les documents précédents permettaient de déduire à savoir que la superficie privative de l’ensemble des lots s’élève à 59,25m² et que la surface de 16 m² pour une salle intérieure du restaurant et de 1,1m² pour la partie terrasse n’est pas incluse dans ce décompte de superficie privative car se situant sur la parcelle AV [Cadastre 6] propriété de la commune de [Localité 2], de même qu’une superficie de 12m² correspondant à la terrasse se situe sur le domaine public non cadastré propriété de la commune de [Localité 2]. Le lot n°12 y est porté à 30,77m², le lot 16 à 25,61m².

De la configuration des lieux telle qu’elle résulte des divers plans produits, il résulte que la terrasse, se situant sur le domaine privé ou le domaine public de la commune, est en prolongement du lot n°12 et qu’elle ne peut se situer au sein du lot 104, acheté pour l’euro symbolique, situé en entrée arrière du bâtiment B et permettant l’accès à la cuisine d’une part, aux toilettes d’autre part, figurant dans l’état descriptif de division modifié pour une superficie de 3,40m², document qu’il n’y a pas lieu d’écarter au motif qu’il serait postérieur à l’achat, redonnant leur superficie exacte aux lots de copropriété.

C’est donc bien sur le lot n°12 que porte l’erreur de superficie mentionnée à l’acte sur le métrage réalisé par M. [O]. L’erreur de superficie est de 54,72m² – 30,77m² = 23,95m².

La superficie étant alors inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, l’action en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure est bien fondée et la SCI Les Mouettes sera condamnée à restituer à la SCI La Girafe la somme de 17 680,64€.

23- En application de la jurisprudence susvisée, notamment 3e Civ., 25 septembre 2012, pourvoi n° 11-21.321, la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi, ne peut être étendue à d’autres frais, de telle sorte que l’ensemble des autres demandes de la SCI La Girafe dirigées contre la SCI Les Mouettes sera rejeté et le jugement confirmé de ce chef en y ajoutant le débouté de la demande relative aux frais postérieurs.

24- S’agissant du métreur, la cour constate que la SCI Les Mouettes ne réclame pas l’indemnisation d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, se limitant à demander à ce qu’elle soit relevée et garantie de toutes condamnations prononcées contre elle au profit de la SCI La Girafe. En application des jurisprudences précitées, elle ne peut qu’être déboutée d’une telle demande alors qu’en outre la cour estime, tout comme le premier juge, qu’il n’est pas prouvé par elle que le métreur [O] était valablement informé de la situation juridique des lots et qu’il n’était pas saisi d’une demande de métrage excluant expressément les parties de terrasse se trouvant sur les domaines privés ou publics de la commune de Gruissan, situation que la SCI Les Mouettes connaissait parfaitement par le courrier de la commune du 15 mars 2017 faisant état de la remise à jour des occupations du domaine public. Le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette la demande de garantie dirigée contre M. [O].

25- Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Les Mouettes supportera les dépens de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé tant s’agissant des dépens que de l’indemnité allouée à la SCI Les Mouettes à la charge de la SCI La Girafe sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la société Les Mouettes à payer à la SCI La Girafe la somme de 1 euro au titre de la diminution du prix de vente du lot 104, en ce qu’il a condamné la société La Girafe à payer à la SCI Les Mouettes la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SCI Les Mouettes à restituer à la SCI La Girafe la somme de 17 680,64 € au titre de la diminution du prix de vente du lot n°12.

Déboute la SCI Les Mouettes de sa demande au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Condamne la SCI Les Mouettes aux dépens de première instance.

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions déférées.

Y ajoutant,

Déboute la SCI La Girafe de sa demande au titre de la facture du géomètre [G].

Condamne la SCI Les Mouettes aux dépens d’appel.

Condamne la SCI Les Mouettes à payer à la SCI La Girafe la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président