COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 MAI 2025

N° RG 24/05963 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WX2S

AFFAIRE :

Société ESPACE OUVERTURE IDF

C/

Société LF OPPORTUNITE IMMO

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 01 Août 2024 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° RG : 23/01584

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 15.05.2025

à :

M^e Gilles PARUELLE, avocat au barreau de VAL D’OISE (02)

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES (731)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société ESPACE OUVERTURE IDF

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 02 – N° du dossier 24/6478

APPELANTE

****************

Société LF OPPORTUNITE IMMO

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 752 97 4 0 89

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078135

Plaidant : M^e Estelle GOUBARD, substituée par M^e Anne BOUCHERON, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller chargé du secrétariat général,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, la société Lf Opportunité Immo a donné à bail à la société Espace ouverture des locaux dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 2] à [Localité 6] et consistant en :

—  422 mètres carrés à usage d’activité correspondant au lot n° B5-ACT-RDC situé au rez-de-chaussée,

—  30 mètres carrés à usage de bureaux correspondant au lot B5-BUR-RDC situé au rez-de-chaussée,

—  62 mètres carrés environ à usage de bureaux correspondant au lot n°B5-UR-R+1 situé au 1er étage,

ainsi que trois emplacements de stationnement.

Le bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022 pour se terminer le 30 juin 2032, dont une période ferme de quatre ans sans faculté pour le preneur de délivrer congé.

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 53 456 euros HT, payable trimestriellement et d’avance.

Le bailleur a accordé une franchise de loyer au preneur de trois mois de loyer hors taxes hors charges applicable sur le loyer pour la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022.

La société Espace Ouverture Idf a quant à elle versé lors de la conclusion du contrat de bail un dépôt de garantie d’un montant de 13 364 euros entre les mains de la bailleresse.

Depuis le 3ème trimestre 2023, la société Espace Ouverture Idf connaît des retards de règlement.

Un commandement de payer lui a été délivré, par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2023, puis un second visant la clause résolutoire, en date du 7 août 2023.

Le 2 novembre 2023, des vents violents (tempête « Ciaran ») se sont engouffrés par la porte sectionnelle des cellules 1 et 2 du bâtiment B du complexe Urban Valley, entraînant l’effondrement des murs 1 et 2 ainsi que le déplacement des murs 3 et 4 de la cellule occupée par la société Espace Ouverture Idf.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2023, la société Lf Opportunité Immo a fait assigner en référé la société Espace Ouverture Idf aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 8 septembre 2023, l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir, l’autorisation de mise sous séquestre, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, la condamnation de la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 96 396,85 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au 3 octobre 2023, avec intérêts de retard au taux légal majoré de cinq point à compter du commandement de payer du 7 août 2023, avec capitalisation des intérêts, ainsi que la somme de 9 639,68 euros à parfaire outre les intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points au titre de la clause contractuelle intitulée retard de paiement, la condamnation de la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 88 540,42 euros à compter du 8 septembre 2023 et jusqu’à la complète libération des locaux ainsi que l’attribution, conformément aux dispositions contractuelles, à la société Lf Opportunité Immo du dépôt de garantie d’un montant total de 14 234,05 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

Parallèlement, sur saisine de la société Lf Opportunité Immo, par ordonnance en date du 30 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a, en substance :

— autorisé la société Lf Opportunité Immo ainsi que toute entreprise devant intervenir, à pénétrer dans les locaux loués à la société Espace Ouverture Idf, cellule 5 du bâtiment B de l’ensemble immobilier Urban Valley, afin d’y réaliser les travaux de reconstruction des murs n° 3 et 4 attenant à sa cellule, et ce pendant toute la durée des travaux,

— ordonné le déménagement par la société Espace Ouverture Idf se son matériel sur une bande de deux mètres autour des murs ainsi que la dépose de tous aménagements fixés sur les murs séparatifs de la cellule,

— dit que les obligations faites à la société Espace Ouverture Idf sont soumises à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de quatre jours ouvrés suivant la signification de l’ordonnance, sur une période de deux mois,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Espace Ouverture Idf de condamnation de la société Lf Opportunité Immo à prendre en charge ses frais de déménagement, stockage et réaménagement de son matériel.

Par ordonnance contradictoire rendue le 1er août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 juin 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 8 septembre 2023,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Espace Ouverture Idf et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 7] situé [Adresse 2],

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et périls de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Espace Ouverture Idf à payer à la société Lf Opportunité Immo la somme provisionnelle de 88 244,13 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 3 octobre 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Espace Ouverture Idf au paiement des dépens comprenant le coût des deux commandements de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 10 septembre 2024, la société Espace Ouverture Idf a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Espace Ouverture Idf demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1130 et suivants, 1719 et suivants du code civil, 834 et suivants du code de procédure civile, de :

'- déclarer recevable et bien fondée l’appel formulée par la société Espace Ouverture Idf,

en conséquence,

à titre principal :

— constater l’existence de contestations sérieuses élevées par la société Espace Ouverture Idf afférent aux vices du consentement,

en conséquence,

— déclarer le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles incompétent,

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 1er août 2024,

subsidiairement :

— constater l’existence de contestations sérieuses relatives au manquement par la société Lf Opportunité Immo à son obligation de délivrance,

en conséquence,

— déclarer le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles incompétent,

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 1er août 2024,

très subsidiairement :

— constater l’existence de contestations sérieuses élevées par la société Espace Ouverture Idf afférentes au montant des sommes réclamées,

en conséquence,

— déclarer le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles incompétent,

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 1er août 2024,

encore plus subsidiairement :

— dire et juger suspendu le jeu de clause résolutoire insérée au bail du 30 juin 2022,

— accorder les plus larges délais à la société Espace Ouverture Idf pour apurer la dette,

en tout état de cause :

— condamner la société Lf Opportunité Immo à payer à la société Espace Ouverture Idf la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Lf Opportunité Immo aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Lf Opportunité Immo demande à la cour de :

'in limine litis et à titre principal :

— juger l’absence d’effet dévolutif de la procédure d’appel formée par la société Espace Ouverture Idf, l’appelante ayant conclu à l’infirmation sans préciser, dans son dispositif, les chefs de l’ordonnance expressément critiqués,

en conséquence, la cour n’a d’autres choix, en son absence de saisine, que de :

— débouter la société Espace Ouverture Idf de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance rendue le 1er août 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé en ce qu’elle a :

« – constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 juin 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 8 septembre 2023,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Espace Ouverture Idf et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 7] sis [Adresse 2],

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et périls de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Espace Ouverture Idf à payer à la société Lf Opportunité Immo la somme provisionnelle de 88 244,13 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 3 octobre 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Espace Ouverture Idf au paiement des dépens comprenant le coût des deux commandements de payer.»

à titre subsidiaire :

— débouter la société Espace Ouverture Idf de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance rendue le 1er aout 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé en ce qu’elle a :

« – constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 juin 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 8 septembre 2023,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Espace Ouverture Idf et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 7] sis [Adresse 2],

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et périls de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Espace Ouverture Idf à payer à la société Lf Opportunité Immo la somme provisionnelle de 88 244,13 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 3 octobre 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

— condamné la société Espace Ouverture Idf au paiement des dépens comprenant le coût des deux commandements de payer.»

sur appel incident,

— infirmer l’ordonnance rendue le 1er août 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé en ce qu’elle a :

« – dit n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus des demandes »,

« – dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile »,

en statuant à nouveau sur ces chefs critiqués,

— condamner la société Espace Ouverture Idf à payer à la société Lf Opportunité Immo une indemnité d’occupation de 8 540,42 euros TTC outre les charges par mois, à compter du 8 septembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au 2 novembre 2023, date de survenance du sinistre, puis à compter de la date à laquelle les locaux loués seront de nouveau exploitables jusqu’à la date de libération effective des locaux loués,

— condamner la société Espace Ouverture Idf à payer à la société Lf Opportunité Immo une somme de 10 200,00 euros TTC correspondant à la mise en décharge du mobilier abandonné dans les locaux loués,

— condamner la société Espace Ouverture Idf à la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner la société Espace Ouverture Idf au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Goubard et la société Estelle Goubard, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'.

Selon procès-verbal du 20 décembre 2024, les locaux ont été repris par la bailleresse.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la dévolution du litige

La société Lf Opportunité Immo, intimée, soutient qu’il résulte de la combinaison des articles 954 et 915-2 du code de procédure civile, pour les appels formés à compter du 1er septembre 2024, comme c’est le cas en l’espèce, que l’énonciation des chefs du jugement critiqués doit impérativement figurer dans les premières conclusions d’appel, à défaut de quoi, et quand bien même le dispositif desdites conclusions contiendrait des prétentions, la cour n’est pas saisie.

Elle fait valoir qu’au cas d’espèce, aux termes de ses les conclusions notifiées le 3 octobre 2024, l’appelante conclut à l’infirmation sans préciser, dans son dispositif, les chefs de l’ordonnance expressément critiqués, de sorte que la cour devra constater son absence de saisine, débouter purement et simplement la société Espace Ouverture Idf de l’ensemble de ses demandes et confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

La société Espace Ouverture Idf, appelante, n’a pas conclu sur ce point.

Sur ce,

Il est constant que la déclaration d’appel de la société Espace Ouverture Idf ayant été formée le 10 septembre 2024, ce sont les textes du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 portant simplification de la procédure d’appel en matière civile, applicable aux instances d’appel introduites à compter du 1er septembre 2024, qui doivent recevoir application.

Le premier alinéa de l’article 952 du code de procédure civile dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La réforme issue du décret du 29 décembre 2023 a introduit un nouvel article 915-2 qui dispose en son premier alinéa que l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Parallèlement, la même réforme a modifié la lettre du texte de l’article 954 du code de procédure civile, qui désormais prévoit en son deuxième alinéa que :

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

Toutefois, il reste que sur ce point, ce dernier article a exclusivement trait à la modélisation des conclusions d’appel, sans qu’aucune sanction ne soit prévue pour le cas où cette présentation des écritures ne serait pas respectée, tandis que l’effet dévolutif de l’appel demeure essentiellement réglementé par les articles 561 à 567 du code de procédure civile, figurant dans une sous-section du code consacrée à « l’effet dévolutif », au sein de la section relative aux effets de l’appel, et que conformément à une jurisprudence ancienne, « seul l’acte d’appel opère dévolution » (1re Civ., 22 juin 1999, pourvoi n° 97-15.225, Bull. 1999, I, n° 206).

S’il résulte du nouvel article 915-2 du code de procédure civile une atténuation à ce principe, en ce que désormais, l’appelant peut, au sein de ses premières conclusions d’appel, « compléter, retrancher ou rectifier » les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel, la cour étant dès lors saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent, tandis que l’article 954 du même code impose désormais aux parties de faire figurer dans le dispositif de leurs dernières conclusions, qui seules lient la cour, les chefs du dispositif de la décision critiqués, l’absence de reprise de ces chefs dans les premières, ou dernières conclusions de l’appelant, ne saurait annihiler l’effet dévolutif opéré par la déclaration d’appel.

Le moyen à ce titre sera rejeté, la cour étant saisie des chefs de l’ordonnance tels que critiqués dans la déclaration d’appel formée par la société Espace Ouverture Idf.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

La société Espace Ouverture Idf, preneuse appelante, soulève plusieurs contestations qui doivent selon elle faire obstacle aux demandes de la bailleresse.

Elle invoque à titre principal une contestation sérieuse résultant du caractère déterminant de l’erreur sur les qualités essentielles de la chose louée, que cette erreur ait été surprise par le dol ou qu’elle résulte d’une mauvaise appréciation de sa part, faisant par ailleurs observer que l’urgence requise pour l’application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile n’est aucunement caractérisée par la demanderesse.

Elle relate que suite à l’effondrement des murs des locaux objets du bail et à sa déclaration de sinistre, son assureur lui a fait savoir qu’aucune garantie contractuelle ne pouvait être mobilisée compte tenu du défaut constructif ; qu’à l’évidence, elle ignorait tout des vices affectant la construction de telle sorte que si elle en avait eu connaissance, elle n’aurait pas conclu le bail portant sur des locaux affectés de malfaçons, défauts qui pourtant préexistaient au contrat litigieux.

Subsidiairement, l’appelante entend élever une contestation sérieuse afférente au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance des locaux objets du bail commercial, dont une expertise consécutive à l’effondrement des murs a mis en évidence des malfaçons, en sorte que la cour devra se déclarer « incompétente » afin qu’il soit statué au fond sur la question de la nullité du bail. Elle invoque à cet égard la garantie due par la bailleresse en vertu des dispositions de l’article 1721 du code civil.

Très subsidiairement, la société Espace Ouverture Idf met en avant des contestations sérieuses afférentes au montant des sommes réclamées, faisant valoir que le commandement délivré le 9 janvier 2023 ne visait pas la clause résolutoire en tête d’acte, ni ne précisait que le preneur disposait d’un mois pour régulariser les sommes dues.

En ce qui concerne le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 août 2023, l’appelante souligne qu’après l’émission le 2 mars 2023 par la bailleresse d’un avoir d’un montant de 9 269,96 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères alors qu’il n’y a pas de ramassage sur site, cette somme a de nouveau été intégrée dans les décomptes de la bailleresse, sans autre explication, de sorte qu’il existe un doute quant aux sommes réclamées.

Enfin, l’appelante soutient que le changement d’attitude de la bailleresse quant à l’intégration ou non de cette somme dans le total de la dette réclamée peut être regardé compte tenu de la jurisprudence comme de la mauvaise foi lors de la mise en 'uvre de la clause résolutoire, permettant au juge d’en écarter le jeu.

La société Lf Opportunité Immo, bailleresse intimée, demande à la cour d’écarter les moyens de défense de l’appelante comme étant inopérants dans la mesure où l’effondrement des murs des locaux est survenu le 2 novembre 2023, soit plusieurs mois après la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Elle fait valoir que l’intégralité des sommes visées par le commandement délivré le 7 août 2023 portait sur des loyers et charges facturés avant la survenance du sinistre ; que les causes du commandement n’ont pas fait l’objet d’un règlement dans le délai d’un mois ; que la société Espace Ouverture Idf n’a pas fait opposition audit commandement, de sorte que le bail est résilié de plein droit depuis le 8 septembre 2023.

Sur le moyen tiré du prétendu vice du consentement, l’intimée rétorque que contrairement à ce que soutient la société Espace Ouverture Idf, celle-ci ne produit aucune déclaration de sinistre aux débats, la seule déclaration communiquée étant la sienne, de sorte que les préjudices pour lesquels la locataire entendait mobiliser la garantie de son assureur sont inconnus.

Elle ajoute que l’appelante n’apporte pas la preuve de ce que le défaut constructif allégué existait au jour de la formation du contrat de bail et qu’en tout état de cause, une telle demande ne relève pas du juge des référés mais de celui du fond (lequel n’a au demeurant pas été saisi), outre qu’elle n’aurait pas d’impact sur l’ordonnance entreprise puisque la société Espace Ouverture Idf serait dans tous les cas redevable d’une indemnité d’occupation pour la période de jouissance des locaux loués.

La bailleresse invoque en outre la clause insérée à l’article 15-3 du bail, portant renonciation du preneur à tout recours contre le bailleur, notamment du fait de la destruction ou de la détérioration des objets mobiliers, marchandises, provoquant une privation ou perte de jouissance des locaux loués, même en cas de perte totale ou partielle du fonds de commerce.

Elle conteste également toute mauvaise foi eu égard à la facturation de la somme de 9 269,96 euros, tant le bail que l’annexe 1 prévoyant que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est imputable au preneur, indiquant que l’avoir émis sur cette somme résulte certainement d’une erreur du gestionnaire de bien de l’immeuble, laquelle a été régularisée par la facture du 17 avril 2023, tandis que le fait que cet avoir ne soit pas reproduit dans le décompte des sommes dues ne cause aucun préjudice à la locataire.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

La société Espace Ouverture Idf invoque à titre principal une contestation tirée de l’erreur qu’elle aurait commise lors de la conclusion du bail, en raison des vices affectant la construction.

A l’appui de cette argumentation, elle vise uniquement le courrier en date du 20 décembre 2023, émanant de son assureur, aux termes duquel ce dernier indique qu’aucune garantie contractuelle n’est mobilisable et que la chute des murs intérieurs du local professionnel est la conséquence d’un défaut constructif.

Outre le fait que ce seul écrit de l’assureur est insuffisant pour considérer comme probable l’existence d’un vice du consentement du fait d’un défaut constructif qui n’est étayé par aucun autre élément, l’appelante n’a pas introduit d’action au fond afin de voir reconnaître l’erreur invoquée, de sorte que ce moyen ne saurait être retenu comme étant une contestation sérieuse.

Par ailleurs, le fait que le bailleur serait tenu en application des dispositions de l’article 1721 du code civil de garantir la perte d’exploitation qui résulterait du vice ou du défaut affectant les locaux ne peut davantage être retenu comme pouvant sérieusement faire obstacle au jeu de la clause résolutoire, l’ensemble des sommes réclamées dans le commandement du 7 août 2023 la visant correspondant à des arriérés de loyers et charges antérieurs à la survenance du sinistre le 2 novembre 2023.

S’agissant de la contestation tirée du montant des sommes réclamées et de la mauvaise foi du bailleur, il convient de rappeler que si le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées, le fait que ces sommes soient en partie erronées n’affecte toutefois pas la validité du commandement, alors qu’au cas d’espèce la somme litigieuse ne représente qu’environ 13 % du total réclamé et qu’en outre, au vu de la clause 8.2 du bail intitulée « contribution, impôts et taxes », le preneur est tenu de rembourser au bailleur « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ».

La circonstance que la somme de 9 269,96 euros correspondant à ce poste ait pu faire l’objet d’un avoir, avant d’être refacturée, ne saurait compte tenu de l’impayé total caractériser la mauvaise foi de la société Lf Opportunité Immo lors de la délivrance du commandement du 7 août 2023, seul visé dans ses conclusions.

Dans ces conditions, étant par ailleurs acquis que la société Espace Ouverture Idf n’a payé ni les sommes visées au commandement, ni a minima les sommes non contestées, dans le délai requis, la clause résolutoire s’est retrouvée acquise au 8 septembre 2023.

L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a ainsi jugé, ainsi qu’en ses mesures subséquentes.

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif et la fixation d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur la condamnation au titre de la provision à valoir sur l’impayé locatif

L’appelante ne conteste pas en tant que telle la provision à valoir sur l’arriéré locatif à laquelle elle a été condamnée par le premier juge.

La société Lf Opportunité Immo demande la confirmation de l’ordonnance sur ce point, ce qu’il convient dès lors de faire.

Sur la demande de l’intimée en paiement des frais de mise en décharge des biens abandonnés dans les locaux loués

La bailleresse intimée, expliquant que les locaux ont été repris le 20 décembre 2024, sollicite la condamnation de la société Espace Ouverture Idf à lui payer la somme de 10 200 euros correspondant aux frais de mise en décharge des biens selon devis établi par la société Kap Construction le 14 février 2025. Elle vise à l’appui de sa demande le procès-verbal de constat des lieux de sortie.

L’appelante n’a pas répondu sur ce point.

Sur ce,

Outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés, ni à la cour statuant à sa suite, d’accorder une indemnité définitive, tandis que la société Lf Opportunité Immo ne formule pas à cet égard de demande provisionnelle, un simple devis est en outre insuffisant à établir la réalité de la somme due au titre des frais de mise en décharge des biens abandonnés dans les locaux loués.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé à ce titre.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

La bailleresse intimée sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée qui n’a pas fait droit à sa demande de condamnation de la société Espace Ouverture Idf à lui verser une indemnité d’occupation.

Elle fait valoir que la société Espace Ouverture Idf est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 8 septembre 2023 et qu’elle a droit, à compter de cette date, et jusqu’à la reprise effective des lieux par ses soins, à une indemnité d’occupation qui doit être fixée conformément aux clauses contractuelles au « dernier loyer journalier en principal majoré de 50 % et augmentée des charges et accessoires dus en vertu du (') bail et de la TVA au taux en vigueur ».

Elle demande donc la condamnation de la société Espace Ouverture Idf au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de la somme de 8 540,42 euros TTC, outre les charges par mois, en précisant que le paiement de cette indemnité n’est pas sollicitée pendant la période des travaux et jusqu’à la date où la cellule de la société Espace Ouverture Idf sera de nouveau exploitable.

L’appelante n’a pas conclu en réponse à cette demande.

Sur ce,

Outre que pour ce chef de demande la bailleresse ne sollicite pas non plus une provision mais une condamnation définitive, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, cette prétention se heurte en tout état de cause au fait qu’il n’est ni allégué, ni démontré que la preneuse aurait exploité les locaux postérieurement au sinistre du 2 novembre 2023 ainsi qu’au fait que la bailleresse sollicite l’application d’une clause pénale, comme telle susceptible de modération, et échappant également aux pouvoirs du juge des référés.

L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé à ce titre.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement

Au visa des articles 1343-5 et 1721 du code civil, l’appelante sollicite la suspension du jeu de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement, faisant valoir que les locaux objet du bail sont sinistrés et qu’elle ne peut poursuivre son activité.

La bailleresse intimée s’oppose à cette demande en faisant observer qu’aucun élément comptable n’est produit et qu’aucune somme n’a été réglée depuis la délivrance du commandement de payer le 7 août 2023, rappelant qu’elle a a suspendu la facturation des loyers et charges depuis le 2 novembre 2023.

Sur ce,

Le premier alinéa de l’article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Espace Ouverture Idf ne versant aux débats aucune pièce de nature à justifier de ses capacités à apurer la dette si elle était échelonnée, il ne peut être fait droit à sa demande.

A fortiori, il ne peut pas non plus être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, alors qu’en outre il n’est pas contesté que les locaux litigieux ont été restitués à la bailleresse.

La société Espace Ouverture Idf sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Espace Ouverture Idf ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Lf Opportunité Immo la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Rejette le moyen de la société Lf Opportunité Immo tiré de l’absence d’effet dévolutif de l’appel,

Confirme l’ordonnance du 1er août 2024,

Dit n’y avoir lieu à référé et déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Dit que la société Espace Ouverture Idf supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Espace Ouverture Idf à verser à la société Lf Opportunité Immo la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président