ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01039 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QESJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 07 FEVRIER 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 12-23-0011

APPELANTS :

Monsieur [F] [D]

né le 12 Mai 1957 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par M^e Mathilde CHAHINIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-2007 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [N] [C]

née le 12 Décembre 1955 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Mathilde CHAHINIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [W] [I]

né le 04 Mai 1945 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nicolas GANGLOFF, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [B] [I]

né le 24 Mars 1940 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2] [Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nicolas GANGLOFF, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002007 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 08 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2014, M. [B] [I] et M. [W] [I] ont donné à bail à Mme [N] [C] et M. [F] [D] une maison située [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer de 1 020 euros par mois, outre une provision sur charges de 50 euros.

Le 20 décembre 2022, M. [B] [I] et M. [W] [I] ont fait signifier à Mme [N] [C] et M. [F] [D] un congé aux fins de vente pour le 30 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 26 septembre 2023, M. [B] [I] et M. [W] [I] ont fait assigner Mme [N] [C] et M. [F] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de constat de la déchéance du titre d’occupation des locataires, d’expulsion de Mme [N] [C], de M. [F] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et de condamnation de Mme [N] [C] et M. [F] [D] au paiement de celle-ci, des dépens et d’une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 7 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— rejeté l’exception de nullité et en conséquence, a déclaré régulière l’assignation en date du 26 septembre 2023,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [I],

— constaté l’échéance du bail conclu le 1er juillet 2014 entre M. [B] [I] et M. [W] [I], d’une part, et Mme [N] [C] et M. [F] [D], d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], à la date du 30 juin 2023, à la suite du congé pour vente,

— déclaré en conséquence Mme [N] [C] et M. [F] [D] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 30 juin 2023,

— dit qu’à défaut pour Mme [N] [C] et M. [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [N] [C] et M. [F] [D] devraient solidairement payer à compter de la date d’échéance du bail le 30 juin 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— débouté M. [B] [I] et M. [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Mme [N] [C] et M. [F] [D] aux dépens,

— dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de Mme [N] [C] et M. [F] [D],

— condamné in solidum Mme [N] [C] et M. [F] [D] à payer à M. [B] [I] et M. [W] [I] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 26 février 2024, Mme [N] [C] et M. [F] [D] ont relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [N] [C] et M. [F] [D] demandent à la cour de :

— juger l’appel recevable en la forme,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Montpellier le 7 février 2024 en ce qu’elle :

* a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [I],

* a constaté l’échéance du bail conclu le 1er juillet 2014 entre M. [B] [I] et M. [W] [I], d’une part, et eux, d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], à la date du 30 juin 2023, à la suite du congé pour vente,

* les a déclarés en conséquence occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 30 juin 2023,

* a dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

* fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation qu’ils devraient solidairement payer à compter de la date d’échéance du bail le 30 juin 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

* les a condamnés in solidum aux dépens,

* a dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à leur charge, * les a condamnés in solidum à payer à M. [B] [I] et M. [W] [I] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

— juger à titre principal que le congé pour vente est nul, faute d’avoir respecté le délai de préavis de six mois,

— juger à titre subsidiaire que le congé pour vente en date du 3 janvier 2023 est nul pour fraude,

— juger à titre infiniment subsidiaire qu’ils bénéficient du statut de locataire protégé et en conséquence prononcer la nullité du congé pour vente,

En tout état de cause,

— juger qu’ils font état de contestations sérieuses à l’encontre des demandes de l’indivision [I],

En conséquence,

— rejeter la demande de l’indivision [I] de les voir condamner au paiement de la somme de 3 500 euros pour résistance abusive,

— rejeter toutes les demandes de l’indivision [I],

— condamner l’indivision [I] au paiement d’une amende civile de 5 000 euros,

— condamner l’indivision [I] au paiement de la somme de 1 200 euros à Mme [N] [C] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’indivision [I] au paiement de la somme de 1 500 euros au bénéfice de maître Mathilde Chahinian en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

S’agissant de la recevabilité de l’action, ils précisent que s’agissant d’une indivision, l’action en justice ne peut être valablement introduite qu’avec l’accord de l’intégralité des indivisaires ès qualités, qu’en l’espèce, dans le congé ou dans l’acte introductif d’instance, les consorts [I] sont identifiés en leur nom propre et non pas en qualité de propriétaires indivis et que d’autre part, Mme [P] [Y] qui est aussi propriétaire du bien indivis n’a pas consenti à l’action.

De plus, ils invoquent la nullité du congé pour vendre pour non-respect du délai de préavis. Ils précisent que le congé a été porté à leur connaissance par la lettre recommandée avec avis de réception qu’ils ont retirée le 3 janvier 2023. Ils ajoutent que dans la mesure où les bailleurs ont donné congé pour le 30 juin 2023, ils devaient porter à la connaissance des preneurs ce congé avant le 30 décembre 2022. Ils soutiennent qu’en l’espèce, le courrier recommandé leur notifiant le congé pour vendre ayant été réceptionné le 3 janvier 2024, soit postérieurement à la date du 30 décembre 2024, ce congé ne respecte pas le délai légal de préavis de six mois et qu’il est donc entaché de nullité.

En outre, ils font valoir que le congé est nul pour fraude et ajoutent qu’au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation retient l’existence d’un abus de droit quand le prix du bien indiqué dans l’acte de congé est frauduleux ou dissuasif. Ils exposent qu’en l’espèce, le congé pour vente fixe le prix de la maison à la somme de 350 000 euros et qu’ils démontrent que le prix proposé dans le congé est largement supérieur à la valeur réelle du bien, pour dissuader les locataires de faire valoir leur droit de préemption. Ils ajoutent que les intimés ne leur ont pas remis les diagnostics obligatoires en cas de vente d’un bien immobilier, alors même que cela leur a été demandé. Ils relèvent également qu’aucun élément ne permet de justifier qu’une mise en vente du bien ait été réalisée.

De surcroît, ils font valoir que le congé est également nul pour violation du statut de locataire protégé, qui est d’ordre public. Ils soulignent qu’en effet, Mme [N] [C] est âgée de plus de 65 ans et a un revenu fiscal de 4 078 euros et que M. [F] [D] est également âgé de plus de 65 ans et a un revenu fiscal de 10 272 euros.

Ils en déduisent que le congé pour vente doit être déclaré nul et le bail reconduit de plein droit et que le comportement de M. [B] [I] et M. [W] [I], se caractérisant par une volonté de s’opposer aux droits des locataires, justifie le prononcé d’une amende de 5 000 euros à l’encontre de chacun d’eux.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [B] [I] et M. [W] [I] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 7 février 2024,

— condamner Mme [N] [C] et M. [F] [D] in solidum au paiement de la somme de 3 500 euros du fait de la résistance abusive,

— condamner Mme [N] [C] et M. [F] [D] in solidum au paiement de la somme de 2 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

S’agissant de la nullité du congé pour vente pour fraude, ils indiquent que l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information rappelle les obligations du bailleur qui donne congé, précise que le prix doit être ferme et rappelle que le prix indiqué dans le congé est laissé à la discrétion du propriétaire. Ils précisent qu’en l’espèce, l’avis de valeur versé aux débats fait état d’une évaluation du bien comprise entre 340 000 euros et 360 000 euros et que la mise en vente d’un bien similaire à un prix de 361 000 euros démontre que l’offre de vente faite dans le congé n’était pas manifestement exagérée. Ils ajoutent que l’évaluation donnée par les locataires n’est pas correcte et ne saurait être retenue. Ils exposent également qu’ils ont fait réaliser un dossier de diagnostics techniques le 23 novembre 2022, ce qui démontre qu’ils avaient l’intention de vendre et que le congé n’est par conséquent pas frauduleux. Ils en déduisent que c’est de mauvaise foi que M. [B] [I] et M. [W] [I] font entrave à la vente du bien.

En ce qui concerne la nullité du congé pour vendre pour violation du statut de locataire protégé, ils précisent que M. [B] [I] est âgé de 84 ans et que M. [W] [I] est âgé de 79 ans et que les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas applicables.

Du reste, ils mentionnent que depuis la signature du bail, de nombreuses difficultés les ont opposés à leurs locataires, et qu’un litige les a opposés concernant le paiement des loyers. Ils ajoutent que Mme [N] [C] et M. [F] [D] ne règlent d’ailleurs plus aucun loyer depuis le mois de janvier 2024, ce qui révèle leur mauvaise foi.

MOTIFS DE LA DECISION

En application du premier alinéa de l’article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

De plus, aux termes de l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité:

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

En matière d’action en justice portant sur l’administration et la disposition des biens indivis, le défaut de pouvoir des co-indivisaires constitue une irrégularité de fond dont les autres parties à l’instance peuvent se prévaloir, et qui est sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action engagée par un seul des indivisaires en raison de son défaut de qualité à agir sans le consentement des autres.

En outre, il résulte des dispositions ci-dessus rappelées que lorsqu’un congé s’accompagne d’une offre de vente, il s’analyse en un acte de disposition qui implique l’accord unanime de tous les indivisaires ou, à défaut une autorisation de justice.

De même, le concours de tous les indivisaires est nécessaire pour exercer une action en validation de congé.

Enfin, si la propriété du bien faisant l’objet du bail est démembrée, la seule autorisation de l’usufruitier n’est pas suffisante, est également nécessaire l’autorisation des nu-propriétaires.

En l’espèce, les appelants justifient que sur l’avis d’impôt relatif aux taxes foncières pour l’année 2021, il apparaît que les débiteurs des taxes foncières dues sur le bien situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont M. [B] [I] et Mme [P] [Y] en leur qualité d’usufruitiers indivis.

Or, seuls M. [B] [I] et M. [W] [I] ont fait signifier, le 20 décembre 2022, à Mme [N] [C] et M. [F] [D] un congé aux fins de vente pour le 30 mai 2023, et l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier n’a été délivré à Mme [N] [C] et M. [F] [D] qu’à la requête de M. [B] [I] et M. [W] [I], sans que n’apparaisse l’accord de Mme [P] [Y].

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la réouverture des débats, d’inviter les parties à justifier de l’identité de l’ensemble des usufruitiers et nu-propriétaires du bien sis [Adresse 4] à [Localité 9] et à s’expliquer sur leur accord à la délivrance du congé pour vendre et à l’action en validation de ce congé.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ordonne la réouverture des débats pour le motif ci-dessus indiqué,

Invite les parties à justifier de l’identité de l’ensemble des usufruitiers et nu-propriétaires du bien sis [Adresse 4] à [Localité 9] et à s’expliquer sur leur accord à la délivrance du congé pour vendre et à l’action en validation de ce congé,

Renvoie l’affaire à l’audience du 18 mars 2025 à 9h00 avec clôture au 11 mars 2025,

Réserve les dépens.

Le greffier La présidente