Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 28 novembre 2024, n° 23/03647

TGI Montpellier 6 juillet 2023

CA Montpellier
Infirmation 28 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Absence de droit locatif sur la cour avant
La cour a constaté que le bail ne mentionne pas la cour avant comme faisant partie des lieux loués, et que l'EURL En Fer et Création n'a pas établi l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que l'EURL En Fer et Création, ayant succombé dans ses demandes, devait être condamnée aux dépens et à payer une somme à la SCI JULIE.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 28 nov. 2024, n° 23/03647
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/03647
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 6 juillet 2023, N° 23/30499
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie CELESTEPascale CALAUDI
Cabinet(s) :	CALAUDI - BEAUREGARD - CALAUDI - BENE
Parties :	SCI JULIE c/ EURL EN FER ET CREATION

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03647 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4TA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 JUILLET 2023

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 23/30499

APPELANTE :

SCI JULIE, Société civile immobilière au capital de 35 520,62 € immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 407 526 201, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de sa gérante en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

EURL EN FER ET CREATION, Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée au capital de 7 622,45 € immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 381 820 661, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 07 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

La SARL En Fer et Création exerce une activité d’achat, vente et transformation de tous mobiliers et matériels et fabrication et pose de menuiseries et serrurerie.

Par acte non daté, ayant pris effet le 1er octobre 2006, la SCI JULIE, dont la gérante est Mme [E] [V], a donné à bail commercial à la société En Fer et Création, dont le gérant est M. [S] [O], un bâtiment de bureau et d’atelier de 324 m2 (274 m2 au sol + 50 m2 de mezzanine) et un « terrain de 274 m2 sur lequel est construit 274 m2 de bâtiment », situés [Adresse 5] à [Localité 3]. La destination du local est un atelier de production-bureau.

M. [S] [O] et Mme [E] [V] ont divorcé par consentement mutuel par jugement en date du 8 octobre 2015.

Après avoir saisi le juge des référés, qui, par ordonnance du 15 juin 2017, a considéré qu’il y avait une contestation sérieuse, la société JULIE a saisi, par acte d’huissier en date du 12 avril 2018, le tribunal judiciaire de Montpellier, qui, par un jugement en date du 7 juin 2018, confirmé par arrêt de cette cour du 7 septembre 2021, a :

— dit que le bail commercial à effet du 1er octobre 2006, renouvelé, dont bénéficie l’EURL En Fer et Création porte exclusivement sur un bâtiment à usage de bureau et d’atelier de 324 m2, dont 274 m2 au sol et 50 m2 de mezzanine, et au terrain d’assiette de ce bâtiment d’une superficie de 274 m2 ;

— condamné en conséquence l’EURL En Fer et Création à procéder à l’enlèvement de tous matériaux et objets entreposés par elle dans la cour située à l’arrière de ce bâtiment , et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour à l’expiration d’un délai de 8 jours courant à compter de la signification du présent jugement, et pour une durée de 15 jours ;

— dit qu’à défaut de libération des lieux à l’issue de ce délai, la SCI JULIE pourra faire procéder à l’enlèvement de tous matériaux et objets entreposés par l’EURL En Fer et Création dans ladite cour, en présence d’un huissier de justice, et au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique;

— condamné l’EURL En Fer et Création au paiement de l’intégralité des frais liés à cet enlèvement;

— rejeté l’ensemble des demandes de l’EURL En Fer et Création ;

— condamnée l’EURL En Fer et Création au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire pour le tout.

Statuant sur l’opposition de la société En Fer et création au commandement de payer délivré le 28 juin 2019 par la SCI JULIE au titre d’un solde impayé pour les années 2016 à 2018 concernant la taxe foncière, le tribunal judiciaire de Montpellier, par un jugement du 7 octobre 2020, a :

— dit que l’action est prescrite pour le montant de la taxe foncière pour 2013 facturé à la société En Fer et Création.

— débouté la société En Fer et Création de ses demandes.

— condamné la société En Fer et Création à payer les causes du commandement pour un total de 3081,38 euros dans le mois de la décision, et suspendu jusqu’au terme les effets de la clause résolutoire.

— dit qu’en cas de paiement dans le délai, le bail renouvelé se poursuivra aux conditions habituelles.

— condamné la société En Fer et Création à indemniser la SCI JULIE de ses frais non remboursables à hauteur de 2000 euros.

— condamné la société En Fer et Création aux entiers dépens.

Par arrêt du 28 mars 2023, cette cour a confirmé ce jugement, sauf à préciser que la résiliation du bail en application de la clause résolutoire suspendue, pour un délai d’un mois par le premier juge, n’est pas prononcée par la cour et elle a rejeté les demandes en remboursement de montants de taxe foncière de la société En Fer et Création, à l’exception de l’acompte versé de 500 euros et a condamné la SCI JULIE à payer à la société En Fer et Création la somme de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt.

Entre-temps, par un jugement du 1er décembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné une expertise en vue de la fixation du prix du loyer renouvelé à la valeur locative, le bail initial se poursuivant aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

Saisi par acte d’huissier en date du 3 avril 2023 délivré par la société En Fer et Création aux fins, principalement, de remise en état, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, par une ordonnance en date du 6 juillet 2023, a :

— Condamné la SCI JULIE à procéder à la remise en état du mur de clôture en gabion à l’identique de l’état initial depuis l’entrée en jouissance du locataire ;

— Assorti cette obligation d’une astreinte de trois cents euros par jour de retard dans son exécution, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée limitée à six mois ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné la SCI JULIE à payer à l’EURL En Fer et Création une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné la SCI JULIE aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 février 2023.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

— ainsi qu’il apparaît sur les photographies jointes à un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 13 février 2018 qu’un muret de gabion enceignait la cour avant donné à bail à l’EURL En Fer et Création,

— qu’en date du 17 février 2023 une partie dudit mur a été déplacée par le bailleur, élément attesté par le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 24 février 2023,

— que l’état des lieux du local donné à bail précise à l’égard de la clôture : « une cour avant clôturée en pierre avec deux portails coulissants » dés lors est rapportée la preuve que la cour avant a été donnée à bail au preneur entourée d’une clôture de gabion, laquelle fait partie de l’assiette du bail commercial liant la SCI JULIE et l’EURL En Fer et Création.

Par déclaration en date du 13 juillet 2023, la SCI JULIE a relevé appel de cette ordonnance.

Selon avis du 19 février 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 14 octobre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 19 janvier 2024 par la partie appelante;

Vu les conclusions notifiées le 15 septembre 2024 par la partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 7 octobre 2024 ;

PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI JULIE demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, vu l’arrêt contradictoire de la cour d’appel de Montpellier du 7 septembre 2021, débouter l’EURL En Fer et Création de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de son appel, elle fait valoir que :

— il résulte du jugement du 7 juin 2018 et de l’arrêt du 7 septembre 2021 que la société En Fer et Création ne dispose pas dans le cadre du bail de la cour « avant », mais seulement de deux places de parking, le bail ne portant que sur un bâtiment de bureau et d’atelier de 324 m2, dont 274 m2 au sol + 50 m2 de mezzanine et au terrain d’assiette du bâtiment,

— l’intimé a reconnu cette assiette du bail, ayant limité le paiement du loyer à proportion,

— n’ayant aucun droit locatif sur la cour « avant », l’intimé ne peut se plaindre d’un trouble illicite résultant du déplacement des murs de gabions en limite de cette cour, qui n’affecte pas les deux places de parking,

— le rideau métallique de l’intimé côté sud n’est pas obstrué et n’a pu l’être que par des matériaux appartenant à un autre locataire (la société [V] Céramique Elite).

La société En Fer et Création demande à la cour au visa de l’article 835 du code de procédure civile de :

— confirmer en tous points la décision entreprise,

— condamner la SCI JULIE à payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose en substance que :

— le bail comporte depuis l’origine une cour avant clôturée par un mur de gabion, dont l’enlèvement partiel par le bailleur, lui cause préjudice en ce qu’elle n’est plus protégée de la rue, sur son activité, ses véhicules, son matériel,

— le jugement du 7 juin 2018 n’a pas jugé que la cour avant était exclue de l’assiette du bail, le litige portant sur la cour arrière,

— l’arrêt du 7 septembre 2021 a statué sur un état d’enclave et non sur la nature de la cour avant,

— la nature de la cour avant est sans influence sur le trouble manifestement illicite,

— l’état des lieux d’entrée mentionne cette clôture,

— le bailleur a remis en état ladite clôture.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

Enfin, la cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

En l’espèce, les parties s’opposent sur les contours de l’assiette du bail, et notamment sur le fait de savoir si la cour avant du local donné à bail, et qui était entourée d’un mur de gabions, fait partie des lieux loués.

Le bail non datée signé entre les partie ne comporte pas de précision sur la désignation des lieux loués en général, le preneur ayant déclaré les connaître.

Le document intitulé Etat des lieux, dont la teneur n’est pas contestée par les parties, mentionne 'une Cour AV clôturée en pierre avec deux portails coulissants'.

Ce document est cependant contredit par le courriel adressé par la société intimée à la société bailleresse selon laquelle l’assiette du bail se limite au bâtiment occupé.

Aucune des nombreuses décisions de justice rendues entre les parties n’a défini avec l’autorité de la chose jugée l’assiette du bail concernant la cour avant.

La violation par le bailleur de ses obligations de délivrance n’est donc pas établie et ne peut être à l’origine du trouble manifestement illicite.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence du trouble et de son illicéité peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsqu’il est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La société En Fer et Création produit un constat d’huissier du 13 février 2018 qui mesure la cour située à l’avant du local loué : 19,80 mètres sur 5,90 mètres, et qui note que 'le parking est accessible depuis la voie publique par un portail coulissant’ et 'qu’en dehors de ce portail, la délimitation entre la voie publique et ledit parking est matérialisée par un mur en gabions'.

Par comparaison un second procès verbal de constat en date du 24 février 2023 indique que sur la longueur du mur, la seconde rangée de blocs de gabions a été partiellement ôtée. Le commissaire de justice précise que ' l’espace de stockage de mon client est visible de manière très nette depuis la [Adresse 4]. Sont stockés une importante quantité de matériels et matériaux'.

Cette mention ne suffit pas à elle seule à manifester un trouble, la clôture étant demeurée en place ainsi que le portail clôturant l’espace, et l’accès aux lieux loués n’ayant été en aucune façon empêché ou limité.

L’intimée, qui tente de justifier le trouble dont elle se plaint en évoquant un préjudice en ce qu’elle n’est plus protégée de la rue, sur son activité, ses véhicules, son matériel, n’en établit pas la réalité par les pièces produites.

Ainsi, il n’est pas établi que l’enlèvement d’une rangée de blocs de gabion sur une partie du mur constitue un trouble manifestement illicite.

La décision sera en conséquence infirmée et les demandes de la société En Fer et Création rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société En Fer et Création qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société JULIE une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette les demandes de la société En Fer et Création,

Condamne la société En Fer et Création aux entiers dépens et à payer la société JULIE la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente