ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01077 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QEU5

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 06 FEVRIER 2024

PRESIDENT DU TJ DE NARBONNE

N° RG 23/00421

APPELANTE :

Madame [L] [O]

née le 25 Juillet 1955 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6],

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Célia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

E.U.R.L. PROMOTIS

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Rémy GARCIA de la SELARL SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l’audience par M^e Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

Ordonnance de clôture du 17 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

L’EURL Promotis est propriétaire d’une villa située au sein de la copropriété de la Résidence [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] cadastrée section DV n° [Cadastre 2].

Suivant acte authentique du 5 août 2019, Madame [L] [O] a acquis un immeuble à usage d’habitation sur la parcelle voisine cadastrée section DV n° [Cadastre 1] sur lequel elle a procédé à des travaux de surélévation/extension de la terrasse située au premier étage de son bien et reposant sur un mur séparant les deux villas.

Se plaignant non seulement de l’affaiblissement du mur qu’elle estime mitoyen en raison de l’apparition de fissures mais également de la réalisation des travaux sans son accord et sans avoir réalisé ni une étude préalable, ni un état des lieux, l’EURL Promotis a, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, fait assigner Madame [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne.

Par ordonnance du 6 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— Condamné Madame [O] à démolir la totalité de la fraction de la surélévation/extension construite sur le mur mitoyen séparant la villa cadastrée section DV n° [Cadastre 1] de la villa de l’EURL Promotis cadastrée section DV n° [Cadastre 2] située au sein de la Résidence [Adresse 8], sise [Adresse 3] à [Localité 7], ainsi qu’à réparer les désordres de type fissuration provoquée par ladite construction sur ledit mur, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et pour une durée de quatre mois, délai prorogeable judiciairement ;

— Condamné Madame [O] à payer à l’EURL Promotis la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

— Condamné Madame [O] aux entiers dépens de l’instance;

— Rappelé que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

Par déclaration d’appel, enregistrée par le greffe le 27 février 2024, Madame [O] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 14 mars 2024, la cour d’appel de Montpellier a fixé l’affaire à bref délai.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 25 avril 2024, Madame [O] demande à la cour d’appel de :

— Réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rappelé son caractère exécutoire à titre provisoire ;

Statuant à nouveau :

— Juger qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite ;

— Juger n’y avoir lieu à référé ;

— Débouter l’EURL Promotis de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner L’EURL Promotis à payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, enregistrées le 26 avril 2024, l’EURL Promotis demande à la cour d’appel de :

— Débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ainsi que rejeter son appel comme injustes et en tous cas mal fondés ;

— Confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions;

En cause d’appel :

— Condamner Madame [O] à payer à l’EULR Promotis la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [O] aux entiers dépens avec distraction au profit de la SARL Accore Avocats représentée par M^e Rémy Garcia, avocat associé au Barreau de Narbonne, sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 septembre 2024.

MOTIFS

Pour un plus ample exposé du litige, il est expressément renvoyé aux écritures des parties et au jugement déféré, toutefois à l’analyse des pièces et conclusions fait apparaître que l’objet du litige porte sur la question de savoir si les travaux réalisés sur le mur séparant les deux villas constituent un trouble manifestement illicite et plus précisément la qualification du mur séparatif des deux villas et l’existence d’un trouble manifestement illicite,

Sur la mitoyenneté

Le juge des référés a retenu la nature mitoyenne du mur litigieux aux motifs que cette qualification ressort de l’article 12 du cahier des charges auquel les habitations des parties sont soumises et ne requiert pas d’interprétation : « Le mur est mitoyen dès lors qu’il est de nature à séparer les deux maisons jointives indépendamment du fait que la partie sur laquelle a été couverte la terrasse litigieuse ne soit pas directement accolé audit mur. »

Madame [O] (appelante) demande la réformation de l’ordonnance car aucun titre ni document contractuel ne permet de démontrer la mitoyenneté du mur. En analysant l’article 12 du cahier des charges, le premier juge a interprété une disposition contractuelle ce qui ne ressort pas des attributions du juge des référés. La clause stipule que « les murs séparatifs de deux maisons jointives sont mitoyens » et que si sur les parties accolées des maisons les murs sont mitoyens, ce n’est pas le cas sur les murs non jointifs.

La société Promotis demande confirmation de l’ordonnance et précise que les terrasses et garde-corps de l’immeuble propriété de la société Promotis s’ancrent dans le mur en cause ce qui atteste de sa mitoyenneté.

Il est constant que l’examen de photographies notamment (pièce 7 et 8 de M° [W] et associés) mais aussi le constat de l’Association Syndicale Libre (ASL) Marina Plage permet de retenir que Mme [O] a réalisé une extension de terrasse sur son lot et que cette construction a été directement ancrée sur le mur qui sépare les deux propriétés et prend appui sur celui-ci afin d’en retirer sa solidité.

Ainsi conformément aux dispositions de l’article 653 du code civil qui prévoit « qu’un mur qui sépare deux propriétés contiguës est présumé mitoyen », le mur objet du litige est un mur mitoyen sans ambiguïté et sans contestation sérieuse, puisque la construction exhausse le prolongement d’un mur séparatif tel que défini à l’article 12 du cahier des charges de l’ASL.

Sur le trouble manifestement illicite

Le juge des référés a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite aux motifs que :

— L’exhaussement réalisé sur le mur mitoyen sert de fondement à l’extension de la mezzanine de Madame [O] ;

— Il est nécessaire, au regard de l’article 662 du code civil d’obtenir le consentement du voisin copropriétaire du mur mitoyen ou pour le moins de justifier d’avoir fait régler par experts les moyens nécessaires pour que l’ouvrage ne lui soit pas nuisible. Or Madame [O] ne le démontre pas sa construction s’est opérée sans droit ni titre et constitue un trouble illicite dont la cessation peut être sollicitée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ;

— Il n’est pas nécessaire de caractériser l’imminence d’un danger potentiel pour ordonner la démolition et la réparation des désordres résultant de la construction.

Madame [O] demande la réformation de l’ordonnance au motif de l’existence d’une contestation sérieuse sur la nature juridique du mur interdisant au juge des référés de prendre une décision et il n’est pas démontré que la prétendue fissure provient de l’ajout construit par Madame [O].

Il sera souligné que Mme [O] a construit un agrandissement sur un mur mitoyen au mépris du cahier des charges de l’ASL Marina Plage qui interdit « à tout propriétaire d’apporter aucune modification à l’aspect extérieur des maisons construites » mais aussi en infraction aux dispositions de l’article 662 du code civil n’ayant jamais sollicité le consentement de son voisin et n’a réalisé aucune étude ni état des lieux avant travaux.

Cette atteinte au droit de propriété de l’EURL PROMOTIS constitue donc un trouble manifestement illicite d’autant plus qu’un phénomène de fissuration est apparu dès l’achèvement des travaux de Mme [O], les motifs du premier juge seront confirmés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En cause d’appel, Mme [O] [L], succombante, sera condamnée à payer la somme de 2000 euros à l’EURL PROMOTIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 6 février 2024 du Tribunal Judiciaire de Narbonne,

En cause d’appel,

Condamne Mme [O] [L] à payer à l’EURL PROMOTIS la somme de 2000 euros à l’EURL PROMOTIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [O] [L] aux entiers dépens avec distraction au profit de la SARL ACCORE AVOCATS représentée par M^e Remy Garcia, avocat associé au barreau de Narbonne en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,