ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00189 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCYG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 DECEMBRE 2023 PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 23/31141

APPELANTE :

La SAS ENJO 34, Société par actions simplifiée, inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le numéro SIRET 89972983400015, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, ès qualité

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e DRINE substituant M^e Cédric AMOURETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL MATIM SYNDIC immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 895 311 678 et dont le siège social est sis

C/o SARL MATIM SYNDIC [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e PROUZAT substituant M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. LES MIELLEUX

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e BARRAL substituant M^e Catherine SZWARC, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre et

M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Nelly CARLIER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Les Mielleux est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 2] sise à [Localité 4], correspondant aux lots portant les numéros 2, 20 et 16, au sein d’une résidence sise [Adresse 2] à [Localité 4].

Selon acte authentique en date du 28 mai 2021, elle a donné ces locaux à bail commercial à la société Enjo 34.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 avril 2022, le syndic a rappelé à la société civile immobilière Les Mielleux que l’activité de restauration exercée par son locataire dans le local du rez-de-chaussée de immeuble était interdite par le règlement de copropriété et que sa locataire ne respectait pas les parties communes, et l’a mise en demeure de faire cesser cette activité sous huitaine. Le 13 juin 2022, une nouvelle mise en demeure d’avoir à faire cesser l’activité de restauration rapide au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a été adressée à la société civile immobilière Les Mielleux.

Par actes en date des 4 et 9 août 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Matim, a fait assigner en référé la société civile immobilière Les Mielleux et la société Enjo 34 devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir condanmer in solidum, sous astreinte, à cesser les agissements suivants constitutifs de troubles, tels que constatés par la SCP Le Doucen Candon :

* utilisation des parties communes de l’immeuble aux fins d’y recevoir ou y entreposer des livraisons, poubelles, cartons vides et autres encombrants,

* utilisation des caves en sous-sol autre qu’appartenant à la société civile immobilière Les Mielleux, à savoir le lot n°16 portant le numéro 4 du plan des caves (comme indiqué dans le bail),

* utilisation intempestive de la porte d’entrée de l’immeuble,

* activité de nuit,

Il sollicitait également leur condamnation in solidum au paiement d’une provision de 1 094 euros, correspondant au coût de la facture de nettoyage du hall d’entrée et au coût des dépenses exposées pour faire réaliser les constat d’huissier, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 27 décembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— condamné la société Enjo 34 à cesser ou faire cesser les agissements constitutifs des troubles suivants :

* utilisation des parties communes de l’immeuble aux fins d’y recevoir ou y entreposer des livraisons, poubelles, cartons vides et autres encombrants,

* utilisation des caves en sous-sol autres qu’appartenant à la société civile immobilière Les Mielleux,

*utilisation intempestive de la porte d’entrée de l’immeuble,

* activité de nuit,

— assorti cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée au moyen d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice passé un délai de huit jours après la signification de l’ordonnance,

— condamné la société Enjo 34 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], representé par son syndic en exercice la société Matim, la somme de 84 euros à titre de provision,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné la société Enjo 34 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Matim, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice des 19 octobre 2022, 11 novembre 2022 et 22 juin 2023.

Par déclaration en date du 11 janvier 2024, la société Enjo 34 a relevé appel de cette ordonnance, en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 29 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Enjo 34 demande à la cour de :

— décider que son action est recevable,

— infirmer l’ordonnance du 27 décembre 2023 en ce qu’elle :

* a déclaré le juge des référés compétent pour connaître du litige,

* l’a condamnée à cesser ou faire cesser les agissements constitutifs des troubles suivants:

— utilisation des parties communes de l’immeuble aux fins d’y recevoir ou y entreposer des livraisons, poubelles, cartons vides et autres encombrants,

— utilisation des caves en sous-sol autres qu’appartenant à la société civile immobilière Les Mielleux,

— utilisation intempestive de la porte d’entrée de l’immeuble,

— activité de nuit.

* a assorti cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée au moyen d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice à compter de huit jours après la signification de l’ordonnance,

* l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Matim, la somme de 84 euros à titre de provision,

* a débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

* l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Matim, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice des 19 octobre 2022, 11 novembre 2022 et 22 juin 2023.

Statuant de nouveau,

— décider que l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] s’expose à une contestation sérieuse,

— décider l’absence de toute urgence,

— décider que l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est irrecevable,

— décider que la fixation des horaires d’ouverture et de fermeture des commerces relève de la compétence de la mairie de [Localité 4] et de la police municipale,

— décider de l’incompétence matérielle du juge des référés sur ce point,

En conséquence,

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 2],

— renvoyer le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à mieux se pourvoir au fond,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au paiement d’une somme de 510,10 euros au titre des dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que les demandes ne sont plus à jour, compte tenu l’absence actuelle de tout désordre dans la partie commune et du respect de sa part de ses obligations contractuelles et légales, ainsi que cela ressort du procès-verbal de maître [P] [I] en date du 8 décembre 2023.

De plus, elle explique que l’utilisation intempestive de la porte d’entrée de l’immeuble résulte de la location des appatements situés au-dessus de son fonds de commerce par le biais du site Airbnb.

Elle ajoute que le bail commercial ne contient aucune interdiction concernant l’exercice d’une activité pendant la nuit et que la détermination des horaires d’ouverture des magasins relève de la compétence du maire et de la police municipale, de sorte que la cour d’appel devra dire que le président du tribunal judiciaire a dépassé les périmètres de sa compétence en lui interdisant une activité de nuit. Elle relève également que le président du tribunal judiciaire de Montpellier a statué sur l’interdiction d’exercer toute activité de nuit, sans préciser les horaires à respecter en fonction des saisons, de sorte que sa décision est imprécise et doit être infirmée.

Enfin, elle fait valoir que la condamnation au paiement d’une astreinte n’est pas justifiée dans la mesure où les troubles ont cessé.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 27 décembre 2023,

— débouter la société Enjo 34 de sa demande de paiement de la somme de 510 euros,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande tendant à ce que le montant de l’astreinte soit appliqué par jour, en conséquence,

— condamner la société Enjo 34 à cesser toute infraction à peine d’une astreinte de 1 000 euros par jour et par infraction constatée,

— condamner la société Enjo 34 au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens d’appel.

Il fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires a la faculté d’agir directement à l’encontre du preneur dont l’activité commerciale cause un préjudice aux occupants de l’immeuble et qu’il peut également agir contre un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage.

Il ajoute que le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, demeure responsable des agissements de son locataire pour les troubles qu’il viendrait à causer au sein de la copropriété et que la responsabilié du copropriétaire bailleur peut donc être retenue, sans qu’il soit nécessaire de relever l’existence d’une faute à son égard.

En outre, il fait valoir qu’au vu des éléments produits, il est fondé à demander au juge des référés de condamner sous astreinte le bailleur et le preneur in solidum à cesser ou faire cesser l’utilisation des parties communes de l’immeuble aux fins d’y recevoir ou y entreposer des livraisons, poubelles, cartons vides et autres encombrants, l’utilisation des caves en sous-sol autres qu’appartenant à la société civile immobilière Les Mielleux, l’utilisation intempestive de la porte d’entrée de l’immeuble et l’activité de nuit. Il ajoute qu’au vu du caractère non sérieusement contestable des nuisances et agissements constatés, la décision de référé sera confirmée.

Il soutient que la confirmation de l’ordonnance se justifie compte tenu de la nature des infractions commises, puisqu’elle est la seule solution envisageable pour préserver ses droits. Il précise que du reste est versé aux débats le constat de la SCP [Z], commissaire de justice, en date du 27 février 2024, selon lequel dans la cave du copropriétaire, M. [T], se trouve toujours une armoire réfrigérée professionnelle, ainsi que divers objets marqués portant l’inscription 'Joy Tacos'.

Il explique également qu’il est reproché à la société Enjo 34 d’avoir utilisé la porte d’entrée de l’immeuble pour pénétrer et laisser pénétrer des tiers (livreurs et autres fournisseurs) pour décharger et stocker des marchandises dans le couloir, partie commune, alors qu’un tel accès doit se faire par son local commercial qui dispose d’un accès à sa cave.

Concernant l’activité de nuit, il expose que la discussion ne porte pas sur les pouvoirs du maire ou de la police mais sur le respect du règlement de copropriété lequel interdit dans son article 3 pour les locaux du rez-de-chaussée, les restaurants ou établissement de nuit.

Du reste, il fait valoir qu’en matière de nuisances répétées, seule une astreinte est susceptible de dissuader l’auteur des troubles.

Enfin, il indique que la décision de référé doit être confirmée en ce qu’elle déboute la société Enjo 34 de sa demande de condamnation du syndicat à lui payer la somme de 510 euros au titre de ses frais de constat de commissaire de justice, cette demande ne reposant sur aucune justification recevable.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1er mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière Les Mielleux demande à la cour de :

— confirmer la décision dont appel

— condamner la société Enjo 34 à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle relève que la société Enjo 34 demande à la cour d’infirmer l’ordonnance mais ne forme aucune demande contre elle, qui n’a fait l’objet d’aucune condamnation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] tendant à faire cesser certains agissements de la part de la société Enjo 34

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence de ces conditions s’apprécie au jour où le juge de première instance statue et pour apprécier la réalité du trouble manifestement illicite, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

De plus, une mesure conservatoire ou de remise en état peut être ordonnée sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence, lorsque l’on sollicite la cessation d’un trouble manifestement illicite.

Il s’ensuit que la société Enjo 34 n’est pas fondée à invoquer l’existence d’une contestation sérieuse ou l’absence de toute urgence.

Du reste, en application de l’article 9 I de la loi du 10 juilllet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, sont versés aux débats par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] deux procès-verbaux de constat établis les 19 octobre 2022 et 11 novembre 2022 par maître [F] [Z], huissier de justice, ainsi qu’un procès-verbal de constat réalisé le 22 juin 2023 par maître [C] [U].

Il ressort du premier qu’au rez-de-chausée de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], un commerce de restauration à l’enseigne '[5]' exerce une activité de vente de produits alimentaires chauds, cuisinés sur place, et consommés par certains clients à l’intérieur du local.

Il y est également mentionné que des traces de gras importantes sont visibles sur la porte d’entrée, que le sol à l’extérieur et derrière la porte est également gras, que dans le hall d’entrée sont entreposés des palettes et des cartons pliés et que deux caves n’appartenant pas à la société civile immobilière Les Mielleux sont occupées par le restaurant. L’huissier a en outre constaté que le pêne de blocage de la porte d’entrée était bloqué, ce qui empêchait la fermeture de la porte et permettait d’accéder à l’immeuble sans l’utilisation d’un badge.

Il ressort du procès-verbal de constat du 11 novembre 2022, qu’à 2 heures, l’activité se poursuit, différents conducteurs de scooters se garant régulièrement à proximité du local pour venir prendre livraison de commandes.

Enfin, dans le procès-verbal du 22 juin 2023, il est indiqué que la porte de l’immeuble, le sol du hall d’entrée ainsi que les marches de l’escalier sont sales, qu’une odeur de friture et de gras est présente dans ce hall, en provenance du local du restaurant, que des cables électrique provenant du local commercial pénètrent dans l’escalier vers les caves, que des palettes et des cartons sont présentes dans l’escalier et le couloir menant aux caves et que des cartons de marchandises empêchent l’accès aux quatre caves qui n’appartiennent pas à la société civile immobilière Les Mielleux.

Au vu des trois-procès-verbarux produits par l’intimée est établie l’existence d’un trouble manifestement illicite, tenant à l’occupation irrégulière par la société Enjo 34 des parties communes que sont le hall de l’immeuble et le couloir menant aux caves, au blocage de la porte d’entrée et à l’occupation irrégulière par l’appelante de caves qui sont des parties privatives appartenant à d’autres copropriétaires que la société civile immobilière Les Mielleux.

Du reste, à l’article 3 du règlement de copropriété, il est indiqué que les locaux du rez-de-chaussée pourront être affectés à l’usage du commerce mais qu’il ne pourra y être établi 'aucun café chantant ou donnant des concerts, aucun restaurant ou établissement de nuit […] ni aucun commerce bruyant, insalubre, incommode, dangereux ou vendant des produits pouvant souiller la façade ou dégager des mauvaises odeurs.'

Ainsi, l’exercice d’une activité de nuit par la société Enjo 34 alors que celle-ci est interdite à l’article 3 du règlement de copropriété constitue également un trouble manifestement illicite qu’il appartient également au juge des référés de faire cesser.

Certes, de son côté, la société Enjo 34 produit un procès-verbal de constat établi le 8 décembre 2023, duquel il ressort qu’à cette date, il n’y a plus de marchandises stockées dans le hall de l’immeuble, que la cave qu’occupait l’appelante alors qu’elle ne la louait pas a été quasiment vidée et que la marchandise et les denrées alimentaires sont entreposées dans son local.

Mais s’il en résulte qu’au 8 décembre 2023, le hall d’entrée et le couloir de la cave n’étaient plus encombrées, ce procès-verbal fait état du maintien d’une vieille étagère, de deux palettes en plastique et d’une palette en bois, ainsi que d’un réfrigérateur et de deux sacs dans une cave non louée par la société Enjo 34 et ne contient aucune précision sur la fermeture de la porte d’entrée ainsi que sur la poursuite par la société Enjo 34 d’une activité de nuit.

Dans ces conditions, la cour observe que d’une part, un seul procès-verbal de constat est produit de la part de l’appelante, de sorte qu’il n’est pas démontré que de manière durable et permanente, elle n’a plus entreposé aucun objet dans le hall d’entrée et le couloir.

La cour observe également qu’il n’est pas établi que la société Enjo 34 aurait totalement libéré les caves appartenant à d’autres copropriétaires de tout bien, ni qu’elle ne laisserait plus la porte d’entrée ouverte en permanence et n’exercerait plus d’activité la nuit.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le juge des référés, qui peut prendre les mesures nécessaires à la cessation du trouble, a ordonné à la société Enjo 34 de cesser ou faire cesser les troubles résultant de l’utilisation des parties communes pour y entreposer des objets, de l’utilisation des caves en sous-sol autres qu’appartenant à la société civile immobilière Les Mielleux, de l’utilisation intempestive de la porte d’entrée de l’immeuble et de l’activité de nuit.

Si le règlement intérieur interdit l’activité de nuit, sans mentionner les horaires auxquelles elle est précisément prohibée, il convient de préciser, pour permettre le respect par la société Enjo 34 de cette interdiction et la liquidation d’une astreinte en cas de manquements de l’appelante, qu’au regard de l’activité exercée et de la localisation du commerce, l’activité de nuit sera interdite entre 22 h et 6 h le lendemain, étant observé que le juge des référés a compétence pour prendre des mesures nécessaires à la cessation du trouble au sein de la copropriété et que s’appliquent, en tout état de cause, également à l’appelante les mesures réglementaires relatives aux horaires d’ouverture des commerces et débits de boisson à [Localité 4] prises par les autorités administratives.

Enfin, l’astreinte prévue par le premier juge sanctionne suffisamment tout manquement de la part de la société Enjo 34, sans qu’il n’y ait lieu de la modifier.

Dans ces conditions, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a a condamné la société Enjo 34 à cesser ou faire cesser les agissements constitutifs des troubles suivants: utilisation des parties communes de l’immeuble aux fins d’y recevoir ou y entreposer des livraisons, poubelles, cartons vides et autres encombrants, utilisation des caves en sous-sol autres qu’appartenant à la société civile immobilière Les Mielleux, utilisation intempestive de la porte d’entrée de l’immeuble et activité de nuit, et en ce qu’elle a assorti cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée au moyen d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice à compter de huit jours après la signification de l’ordonnance, sauf à préciser que l’activité de nuit est comprise entre 22 h et 6 h le lendemain.

Sur la condamnation de la société Enjo 34 au paiement d’une provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la cour ne peut que confirmer les dispositions de la décision rendue le 27 décembre 2023 condamnant la société Enjo 34 au paiement d’une provision de 84 euros, la demande d’infirmation de cette disposition n’étant fondée sur aucun moyen de droit ou de fait.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Enjo 34 succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité complémentaire de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et d’une indemnité de 600 euros à la société civile immobilière Les Mielleux en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de laisser à la charge de la société Enjo 34, partie succombante, les frais par elle engagés en marge des dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre des frais de constat d’huissier par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf à préciser que l’activité de nuit que la société Enjo 34 est condamnée à faire cesser est comprise entre 22 h et 6 h le lendemain,

Y ajoutant,

Condamne la société Enjo 34 à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Enjo 34 à verser à la société civile immobilière Les Mielleux une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Enjo 34 de sa demande au titre du procès-verbal de constat,

Condamne la société Enjo 34 aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente