ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 10 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00145 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O2K5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 NOVEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 18/02297

APPELANTE :

S.C.I. CAJUGA

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alexandre MARCE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Lila TESSON, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.N.C. [Localité 6] DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Arthus NOËL – Cabinet PONROY-NOËL Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par M^e Théo CHERA-MOSSÉ, avocat au barreau de PARIS

Ordonnance de clôture du 22 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 février 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 4 juillet 2016, la SNC [Localité 6] Développement a consenti à la SCI Cajuga une promesse unilatérale de vente portant sur :

un terrain à bâtir d’une superficie de 1 224 m², cadastré section OB n° [Cadastre 5] sis pour partie dans la [Adresse 8] et pour partie dans la [Adresse 9] à [Localité 6] ;

un bâtiment à édifier désigné « Bâtiment n° 2A » à usage de bureaux et d’activités et composé, après réalisation des travaux de construction, d’un rez-de-chaussée et de deux étages, d’une surface plancher totale de 805 m², dont 40 m² à usage d’activités, 160 m² à usage de showroom et 605 m² à usage de bureaux outre 17 emplacements de parkings extérieurs.

La promesse mentionnait que la vente devait intervenir au plus tard le 31 août 2016 à 18h et contenait plusieurs conditions suspensives dont l’obtention d’un ou plusieurs accords de prêts afin de financer l’opération d’un montant global maximum de 1 474 000 euros, à un taux d’intérêt hors assurance maximum de 2,50 % et d’une durée maximale de 15 ans.

Ladite promesse prévoyait également une indemnité en cas de non réitération de la vente du fait de son bénéficiaire alors que les conditions suspensives seraient réalisées à la somme de 122 430 euros dont 36 729 euros à régler par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans les trente jours de la promesse.

Enfin, l’acte indiquait, au titre du sort de l’indemnité, que :

elle s’imputerait sur le prix en cas de signature de l’acte de vente ;

elle serait restituée au bénéficiaire, dès l’expiration du délai de réalisation de la promesse en cas de non-signature de l’acte de vente du fait de la non-réalisation de l’une de ses conditions suspensives ;

elle serait versée au promettant, dès l’expiration du délai de réalisation de la promesse, en cas de non-signature de l’acte de vente dans le délai et les conditions prévues à la promesse alors que les conditions suspensives seraient réalisées.

Par avenant des 13 et 26 septembre 2016, les parties ont prorogé la date de réalisation de la promesse au 30 septembre 2016, ainsi que celle d’obtention du financement au 25 septembre 2016.

Il n’est pas contesté que la somme de 36 729 euros a été versée par la SCI Cajuga entre les mains d’un tiers dépositaire.

La SCI Cajuga n’a obtenu un accord de prêt conjoint de la Caisse d’Epargne Languedoc Roussillon, la Banque Populaire du Sud et BPI France que les 18 novembre et 19 décembre 2016, postérieurement au délai de validité de la promesse.

En conséquence, la SNC a refusé de conclure l’acte de vente dans les conditions de la promesse.

La SCI Cajuga a vainement mis en demeure le 21 février 2017 la SNC [Localité 6] Développement de restituer la somme de 36 729 euros versée à titre d’indemnité.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice du 14 mai 2018, la SCI Cajuga a fait assigner la SNC [Localité 6] Développement aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 36 729 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2017 et 3 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment

débouté la SCI Cajuga de l’ensemble de ses demandes ;

condamné la SCI Cajuga à payer à la SNC [Localité 6] Développement la somme de 122 430 euros en ce compris la somme de 36 729 euros séquestrée entre les mains de Madame [C] [Z], tiers dépositaire et caissière de Monsieur [D] [B], notaire associé de la SCP Attal & Associés à [Localité 7] ;

ordonné la libération entre les mains de la SNC [Localité 6] Développement de la somme de 36 729 euros séquestrée entre les mains de Madame [C] [Z], tiers dépositaire et caissière de Monsieur [D] [B], notaire associé de la SCP Attal & Associés à [Localité 7] ;

condamné la SCI Cajuga à payer à la SNC [Localité 6] Développement la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI Cajuga aux dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe du 8 janvier 2021, la SCI Cajuga a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 7 avril 2021, la SCI Cajuga demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 24 novembre 2020 en toutes ses dispositions et de :

condamner la SNC [Localité 6] Développement à lui payer la somme de 36 729 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressé au promoteur de le 21 février 2017 ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

condamner la SNC [Localité 6] Développement à lui payer la somme de 150 000 euros au titre du préjudice économique subi et de la perte de chance de procéder à son développement normal ;

condamner la SNC [Localité 6] Développement au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 27 mai 2021, la SNC [Localité 6] Développement demande à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de déclarer la demande d’indemnisation de la SCI Cajuga irrecevable et subsidiairement de l’en débouter.

A titre subsidiaire, si la cour fait droit aux demandes de la SCI Cajuga, elle sollicite de voir débouter la société Cajuga de sa demande de paiement d’intérêts sur cette somme et de voir ordonner que la somme de 36 729 euros sera libérée entre les mains de la SCI Cajuga par Madame [C] [Z], tiers dépositaire et caissière de Monsieur [D] [B], notaire associé de la SCP Attal & Associés à [Localité 7].

En tout état de cause, elle demande à la cour de :

condamner la SCI Cajuga à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Cajuga aux dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 22 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de la SCI Cajuga au titre du préjudice économique et de la perte de chance

La SCI Cajuga sollicite en cause d’appel une indemnité d’un montant de 150 000 euros, estimant avoir perdu, du fait de l’attitude de la SNC [Localité 6] Developpement, la chance de créer un développement conforme à son projet initial.

Ainsi que le soutient la SNC [Localité 6] Développement, cette demande apparaît, au sens de l’article 564 du code de procédure civile, nouvelle en cause d’appel, la SCI Cajuga ayant sollicité en première instance uniquement la restitution du prix de vente, alors qu’elle n’a pour effet ni d’opposer compensation, ni de faire écarter les prétentions adverses, ni de faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Elle sera dès lors déclarée irrecevable.

Sur le sort de l’indemnité prévue à la promesse de vente en cas d’absence de signature de l’acte authentique

Le tribunal a considéré que la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’était pas réalisée au terme du délai contractuellement fixé au 25 septembre 2016, et ce alors que l’imputabilité du retard aux banques n’était pas établie. Il a jugé que la SCI Cajuga avait l’obligation d’informer la SNC [Localité 6] Développement de l’absence d’obtention d’un financement par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard au 30 septembre 2016, date d’expiration de la promesse, que ne l’ayant pas fait, la condition suspensive était réputée réalisée en application de l’article 12.2.2 de la promesse de vente et que, par la suite, la SCI Caluga n’avait ni demandé la réalisation de la promesse de vente au promettant ni justifié du dépôt entre les mains du notaire rédacteur de la partie du prix prévue à l’échéancier et des frais, de sorte que la promesse était devenue caduque et qu’en application des articles 13-2 et 14-3 de la promesse de vente, l’indemnité était acquise au promettant.

La SCI Cajuga conteste cette analyse. Elle précise que les conditions suspensives sont stipulées au profit du bénéficiaire. Pour elle, l’article 12.2.2 de la promesse de vente porte sur l’obtention d’un financement et non sur l’obligation d’information sur le suivi de la demande de prêt et elle affirme ne pas avoir pu, malgré ses diligences, justifier ni d’une acceptation ni d’un refus bancaire. Elle souligne par ailleurs que le promettant ne lui a jamais adressé la moindre mise en demeure d’avoir à procéder à la signature de l’acte de vente. Selon elle, l’avenant prorogeant la condition s’obtention du crédit au 25 septembre 2016 démontre la volonté des parties de proroger la condition suspensive litigieuse afin de permettre au bénéficiaire de justifier par la suite d’un accord ou d’un refus de crédit par une banque. Elle prétend avoir justifié des accords de financement et sollicité la signature de la vente avant la fin de l’année 2016, conformément aux échanges entre le vendeur, l’agent immobilier et elle-même, et n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de la promesse, rappelant notamment que la défaillance de la condition ne lui serait pas imputable. Elle ajoute enfin avoir obtenu un prêt dans des conditions proches de celles prévues dans la promesse de vente (1 505 000 euros financés à un taux inférieur à 2,5% pour une durée de 15 ans s’agissant de la caisse d’Epargne et de la Banque Populaire).

Aux termes de la promesse de vente tenant lieu de loi entre les parties, et notamment des articles 12.2.2, 13.2 et 14.3 de ladite promesse, et de l’avenant signé entre les parties les 13 et 26 septembre 2016, la condition suspensive d’obtention d’un financement devait être réalisée au plus tard le 25 septembre 2016 et il appartenait au bénéficiaire de faire connaître au promettant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard le 30 septembre 2016 l’acceptation ou le refus de financement, faute de quoi la condition suspensive était réputée réalisée. En cas d’absence de signature de l’acte de vente dans le délai et les conditions prévues à la promesse, la promesse de vente prévoyait que l’indemnité d’un montant de 122 430 euros était restituée au bénéficiaire en cas de non réalisation d’une condition suspensive et versée au promettant si les conditions suspensives se trouvaient réalisées.

Il est vain pour la SCI Caluga de tenter de démontrer qu’elle a été diligente dans ses démarches tendant à l’obtention d’un prêt dès lors que les parties avaient convenu non que le bénéficiaire de la promesse devait effectuer toute diligence avant le 25 septembre 2016 mais que le financement devait être obtenu pour cette date.

Il ne l’a pas été.

Dès lors, le bénéficiaire de la promesse n’a pu avant le 30 septembre 2016 informer le promettant de l’acceptation ou du refus de son prêt.

Or, la convention liant les parties prévoit expressément que dans ce cas, la condition suspensive est réputée réalisée, peu important que l’absence d’information soit éventuellement due à une impossibilité matérielle liée à un délai de réponse trop important de l’établissement bancaire sollicité.

Dans ces conditions, et faute pour la SCI Caluga d’avoir demandé et obtenu la signature d’un nouvel avenant prorogeant de nouveau la date d’obtention du financement, la condition suspensive d’obtention du prêt s’est trouvée réalisée au 30 septembre 2016 et il appartenait dès lors, non à la SNC [Localité 6] Développement mais à la SCI Caluga, en application de l’article 13.2 de la promesse, de réaliser la promesse ou de demander la réalisation de ladite promesse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en justifiant par ailleurs du dépôt entre les mains du notaire rédacteur de la partie du prix prévue à l’échéancier et des frais.

Elle ne l’a pas fait.

Par conséquent, et sans besoin d’examiner si le prêt obtenu correspondait ou non au prêt convenu, l’indemnité d’un montant de 122 430 euros, en application de la convention liant les parties qui apparaît claire et n’a par conséquent pas besoin d’être interprétée, doit être versée au promettant, la signature de la vente n’étant pas intervenue au prix et délais prévus et les conditions suspensives s’étant réalisées.

Le jugement sera ainsi confirmé.

Sur la demande de réduction de l’indemnité

Le tribunal a considéré que l’indemnité stipulée n’avait pas la nature d’une clause pénale mais constituait la contrepartie de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la promesse, de sorte qu’elle n’était pas soumise au pouvoir modérateur du juge.

La SCI Cajuga affirme pour sa part d’une part qu’il s’agit en l’espèce d’une clause pénale, d’autre part que le montant prévu est excessif eu égard à la durée d’immobilisation du bien (quatre mois) et injustifié, la SNC [Localité 6] Développement s’étant libérée de sa promesse pour prévoir une augmentation de prix dans le cadre d’une nouvelle offre de vente.

La SNC [Localité 6] Développement dément tout caractère excessif de l’indemnité stipulée, soulignant que cette dernière correspond à 10 % du prix de vente, ce qui apparaît conforme aux usages.

Ainsi que parfaitement relevé par le premier juge, il résulte de la lecture de la promesse de vente que l’indemnité prévue, et dont le montant a été librement défini par les parties, est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la promesse litigieuse.

La clause litigieuse ne peut par conséquent s’analyser comme constituant une clause pénale susceptible d’être réduite par le juge, étant observé au surplus que la SCI Cajuga, qui affirme que la clause litigieuse s’analyserait en une clause pénale, ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention.

Le jugement sera par conséquent confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

La SCI Caluga, succombante, sera condamnée aux dépens d’appel et à verser à la SNC [Localité 6] Déveloippement la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de la SCI Cajuga au titre du préjudice économique et de la perte de chance ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Cajuga à payer à la SNC [Localité 6] Développement la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Cajuga aux dépens d’appel.

le greffier le président