ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02748 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2X3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 AVRIL 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 22/00685

APPELANT :

Monsieur [O] [S]

né le 15 Juillet 1990 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Victoire DAFFLON, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assisté de M^e Charlène GRANIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Victoire DAFFLON, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34172-2023-005760 du 12/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES SAS au capital de 20.000.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le

N° 824 541 148 représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 novembre 2018, Mme [R] [U] a donné à bail à M. [O] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 517 euros outre 10 euros de charges.

Par contrat du 12 novembre 2018, Mme [R] [U] a signé un contrat de cautionnement avec la SAS Action Logement Services, pour le paiement des loyers et des charges.

Après divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et la somme de 1.481,53 euros lui a été réglée par la SAS Action Logement Services au titre de la garantie Visale.

En application de l’article 2306 du code civil, un commandement de payer la somme de 1.481,53 euros en principal visant la clause résolutoire a été délivré en vain par la SAS Action Logement Services le 5 janvier 2022.

La dette n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois. De nouveaux incidents de paiement sont intervenus conduisant Mme [R] [U] à faire jouer l’engagement de cautionnement pour un montant de 508 euros.

Par exploit du 7 avril 2022, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1249 et suivants ainsi que 2305 et suivants du code civil, en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et en paiement d’un arriéré locatif.

Le jugement contradictoire rendu le 3 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par Mme [R] [U], le 6 mars 2022 et concernant le logement [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à M. [O] [S] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour M. [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et transport des éventuels meubles laissés sur place à ses frais, dans un garde-meuble ;

Condamne M. [O] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1.989,53 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 janvier 2022 sur la somme de 1.481,53 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, le tout pour un décompte arrêté au mois de février 2022 compris ;

Condamne M. [O] [S] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyers et charges, à compter du mois de mars 2022 compris et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux suivant présentation d’une quittance subrogative afférente à la période concernée ;

Dit qu’une copie de la présente sera adressée à M. le sous-préfet de [Localité 9] ;

Condamne M. [O] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Le premier juge ordonne l’expulsion de M. [O] [S], constatant que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 10 novembre 2018 sont réunies à la date du 6 mars 2022 en l’absence de régularisation du commandement de payer dans le délai de deux mois.

Il condamne le preneur au paiement de l’arriéré locatif qu’il ne conteste pas dans son principe. Il indique que le différend avec la MSA invoqué par ce dernier comme étant à l’origine de la dette, n’était pas opposable à Mme [R] [U]. Il accorde enfin à M. [O] [S] un échéancier compte-tenu de ses capacités financières limitées.

M. [O] [S] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 mai 2023.

M. [O] [S] a quitté les lieux le 3 avril 2024.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 29 septembre 2025, M. [O] [S] demande à la cour de :

Infirmer la décision dont appel et statuant à nouveau ;

Juger que M. [O] [S] a quitté les lieux loués en cours de procédure, rendant sans objet la demande d’expulsion ;

Juger qu’il n’y a plus lieu à statuer sur ce chef de demande ;

Juger que l’indemnité d’occupation ne sera due, le cas échéant, que jusqu’à la date effective de libération des lieux par M. [O] [S], soit le 3 avril 2024, toute demande postérieure de ce chef étant dépourvue de fondement ;

Octroyer un délai de grâce à M. [O] [S] pour une durée de 24 mois à compter de la décision à intervenir afin d’apurer sa dette ;

Débouter la SAS Action Logement Services de ses demandes qui seraient devenues sans objet ou manifestement disproportionnées ;

Condamner la SAS Action Logement Services aux entiers dépens de l’instance.

M. [O] [S] soutient que la demande tendant à son expulsion est devenue sans objet, puisqu’il a quitté les lieux.

Il sollicite à titre reconventionnel l’octroi d’un délai de grâce le plus large possible afin de régulariser les retards de loyer, affirmant avoir été confronté au cours de la période litigieuse à d’importantes difficultés économiques indépendantes de sa volonté, alors qu’il a toujours été de bonne foi en manifestant sa volonté de régulariser sa situation. A ce titre, il fait valoir qu’il s’est retrouvé au chômage, que le versement de l’ASS ne lui a pas permis de subvenir à ses besoins et à ceux de sa famille, que la MSA lui était redevable de sommes importantes et qu’il a fait l’objet d’une saisie initiée par Pôle Emploi.

Dans ses dernières conclusions du 3 octobre 2025, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 3 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en toutes ses dispositions sauf à constater que le local a été restitué ;

Débouter M. [O] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Réactualiser la créance et condamner M. [O] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 15.103,53 euros arrêté au 3 octobre 2023 (pièce n°13 a) et b)), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 janvier 2022 sur la somme de 1.481,53 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Condamner M. [O] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

Condamner M. [O] [S] en tous les dépens d’appel.

A titre principal, la SAS Action Logement Services conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de l’appelant, soutenant être en droit d’agir à cet égard pour être subrogée dans les droits du bailleur et rappelant que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [O] [S] pour manquement du preneur à son obligation de paiement.

Par ailleurs, l’intimée affirme qu’aucun délai ne peut être accordé à l’appelant compte tenu de l’ancienneté des impayés et du montant dû.

Elle fait valoir enfin que sa créance est définitive et que la demande d’indemnité d’occupation est devenue sans objet, le local ayant été restitué. Elle sollicite ainsi la condamnation de l’appelant à lui payer la somme de 15.103,53 euros arrêtée au 3 octobre 2023, en principal, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2022, sur la somme de 1.481,53 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

MOTIFS

Sur la demande principale :

En premier lieu, la cour observe que la recevabilité de l’action engagée par la SAS Action Logement Services au titre de la garantie Visale n’est nullement contestée par l’appelant.

Par ailleurs, il est acquis aux débats qu’à la suite de la délivrance d’un commandement de payer le 5 janvier 2022, M. [S] n’a pas régularisé l’arriéré de loyer en sorte que la résiliation du contrat de bail est acquise par l’effet de la clause résolutoire à la date du 6 mars 2022.

La décision sera donc confirmée sur ces points.

S’agissant de la mesure d’expulsion, la contestation portée par M. [S] est devenue sans objet en appel, celui-ci ayant quitté les lieux le 3 avril 2024.

Sur la dette locative, l’intimée réclame dans ses dernières conclusions la condamnation de M. [O] [S] à lui payer la somme de 15.103,53 euros arrêtée au 3 octobre 2023 tout en produisant un décompte arrêté au mois de juin 2024 faisant état d’un arriéré locatif de ce même montant.

Il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’une erreur matérielle et que la somme réclamée par l’intimée est bien de 15.103,53 euros arrêté au mois de juin 2024 inclus.

En l’état, le départ des lieux de M. [S] à la date du 3 avril 2024 n’est contesté par l’intimée et est justifié par les pièces 8 et 9 produites aux débats par l’appelant.

Il s’ensuit qu’il est redevable de l’indemnité d’occupation de la résiliation du bail à la date du 3 avril 2024 ce qui représente au regard du décompte produit par Action Logement Services une somme de 13.575,23 euros à laquelle il sera condamné.

La décision déférée sera donc modifiée en ce sens.

Sur la demande de délais :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [S], sans emploi, justifie de difficultés financières sérieuses l’empêchant de régler la dette locative en une seule fois. Il sera donc fait droit à la demande de délais dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelant supportera les dépens d’appel.

Il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 3 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en toutes ses dispositions, excepté sur la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que la mesure d’expulsion est devenue sans objet, M. [O] [S] ayant quitté les lieux le 3 avril 2024,

Condamne M. [O] [S] à payer à Action Logement Services la somme de 13.575,23 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêté à la date du 3 avril 2024,

Accorde à M. [O] [S] des délais de paiement sur une période de 24 mois et l’autorise à effectuer 23 versements de 200 euros et un dernier versement représentant le solde restant dû,

Dit qu’en cas d’une seule échéance impayée, le créancier pourra solliciter le paiement de l’intégralité de la créance,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [S] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président