ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 3 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02271 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHCM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 AVRIL 2024

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 23/31608

APPELANTE :

La société dénommée DERRIERE LE COMPTOIR, SCI inscrite au RCS sous le numéro 381 398 080, dont le siège social est [Adresse 5] représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité à ce siège

[Adresse 5]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3], sis [Adresse 3] à [Localité 2], pris en la personne de son Syndic ès qualité en exercice, CABINET PECOUL IMMOBILIER, SAS au capital de 150 000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 322 747 486, ayant son siège social sis [Adresse 1] à [Localité 2], prise en le personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité de droit audit siège,

[Adresse 3]

Représenté par M^e DONADONI substituant M^e Virginie ARCELLA LUST de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré intialement prévu le 13 mars 2025 a été prorogé au 27 mars 2025, puis au 3 avril 2025 ; les parties en ayant été préalablement avisées ;

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Derrière Le Comptoir est propriétaire des lots n°7 et 8 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3].

Elle a donné à bail commercial ces locaux à la SARL Loligo qui a cédé son fonds de commerce comprenant le droit à bail à la SAS Chaima, exerçant sous l’enseigne Enjoy Tacos, selon acte en date du 12 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] invoquant la violation par la SAS Chaima du règlement de copropriété résultant de nombreuses nuisances notamment sonores et olfactives et de la mise en oeuvre sauvage de cables électriques non sécurisés et considérant que de tels troubles causés par son locataire engage la responsabilité du bailleur-copropriétaire, a, après une mise en demeure restée vaine adressée à ce dernier, par courrier recommandé avec avis de réception du 5 septembre 2023, d’avoir à faire cesser les dites nuisances, fait assigner, par exploit en date du 9 novembre 2023 la société Derrière Le Comptoir devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir ordonner sous astreinte à la société requise de supprimer tous câbles électriques et l’installation de ventilation de rejet d’air chaud et d’odeurs, de cesser toutes nuisances sonores et olfactives ainsi que toutes activités commerciales entraînant lesdites nuisances et les activités commerciales de nuit et sept jours sur sept.

Par ordonnance en date du 9 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a :

* ordonné à la SCI Derrière Le Comptoir à procéder à :

— la suppression de tous câbles électriques de toutes natures et de toutes goulottes de toutes natures, et de manière générale de toutes installations, mises en oeuvre dans la cour intérieure de l’immeuble,

— la suppression de l’installation de ventilation de rejet d’air chaud et d’odeurs,

— la cessation de toutes nuisances sonores et olfactives,

— la cessation de toutes activités commerciales entraînant des nuisances sonores et olfactives ainsi que des activités commerciales de nuit et sept jours sur sept ;

* assorti cette obligation d’une astreinte de cinq cents euros par jour de retard dans son exécution, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée limitée à six mois ;

* dit n’y avoir lieu à conserver le contentieux en liquidation de la présente astreinte ;

* rejeté le surplus des demandes ;

* condamné la SCI Derrière Le Comptoir à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné la SCI Derrière Le Comptoir aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 16 août, 29 septembre et 1er octobre, 6, 7 et 8 octobre 2023.

La SCI Derrière Le Comptoira relevé appel de cette ordonnance par déclaration reçue au greffe de la cour par la voie électronique le 24 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 2 janvier 2025, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Derrière Le Comptoir demande à la Cour de :

* infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 9 avril 2024 par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Montpellier et, notamment, en ce qu’elle a :

'' Ordonné à la SCI Derrière Le Comptoir à procéder à :

— la suppression de tous câbles électriques de toutes natures et de toutes goulottes de toutes natures et de manière générale de toutes installations, mises en oeuvre dans la cour intérieure de l’immeuble ;

— la suppression de l’installation de ventilation de rejet d’air chaud et d’odeurs ;

— la cessation de toutes nuisances sonores et olfactives ;

— la cessation de toutes activités commerciales entraînant des nuisances sonores et olfactives ainsi que des activités commerciales de nuit et sept jours sur sept ;

'' Assorti cette obligation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard dans son exécution, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée limitée de 6 mois;

* Dit n’y avoir lieu à conserver le contentieux en liquidation de la présente astreinte ;

'' Rejeté le surplus des demandes (de la SCI Derrière Le Comptoir) ;

'' Condamné la SCI Derrière Le Comptoir à payer au SDC de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] une somme de 1000 euros (art.700 du CPC);

* Condamné la même SCI aux dépens, en ce compris le coût des PV de constat de commissaire de justice ;

* Rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

* Ce faisant :

— Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses demandes, et dire n’y avoir lieu à référé

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer la SCI Derrière Le Comptoir la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec, pour les dépens d’appel droit pour l’Avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dans le dernier état de ses écritures signifiées par la voie électronique le 10 janvier 2025, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] demande à la Cour de :

* Confirmer en toutes ses dispositions l''ordonnance du 09 avril 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier ;

* Ce faisant, confirmer l’ordonnance du 09 avril 2024 en ce qu’elle a :

'' Ordonné à la SCI Derrière Le Comptoir à procéder à :

— la suppression de tous câbles électriques de toutes natures et de toutes goulottes de toutes natures, et de manière générale de toutes installations, mises en 'uvre dans la cour intérieure de l’immeuble,

— la suppression de l’installation de ventilation de rejet d’air chaud et d’odeurs,

— la cessation de toutes nuisances sonores et olfactives,

— la cessation de toutes activités commerciales entraînant des nuisances sonores et olfactives ainsi que des activités commerciales de nuit et sept jours sur sept ;

'' Assorti cette obligation d’une astreinte de cinq cents euros par jour de retard dans son exécution, passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance et pour une durée limitée à six mois ;

'' Dit n’y avoir lieu à conserver le contentieux en liquidation de la présente astreinte ;

'' Condamné la SCI Derrière Le Comptoir à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

'' Condamné la SCI Derrière Le Comptoir aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 16 août, 29 septembre et 1er octobre, 6, 7 et 8 octobre 2023 ;

* Y ajouter en cause d’appel, condamner la SCI Derrière Le Comptoir à porter et payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] er pris en son Syndic ès qualité en exercice, la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 27 mai 2024 ;

* En tout état de cause,

— Rejeter l’appel de la Société Civile Immobilière Derrière Le Comptoir ;

— Rejeter l’ensemble des conclusions, fins, moyens et prétentions de toutes natures de la Société Civile Immobilière Derrière Le Comptoir ;

— Rejeter la demande d’article 700 du CPC et au titre des dépens de la Société Civile Immobilière Derrière Le Comptoir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025.

Par conclusions d’incident signifiées le 15 janvier 2025, la SCI Derrière Le Comptoir demande à la cour d’écarter les conclusions et pièces notifiées par l’intimée le vendredi 10 janvier 2025, soit de manière tardive, très peu de temps avant la clôture, rien ne permettant de justifier la communication de nouvelles pièces, et particulièrement de la pièce n° 22 constituée d’un rapport d’intervention de la société NEG, cette communication tardive ne la mettant pas en mesure de prendre connaissance pleinement des nouveaux développements contenus dans les dites conclusions et de recueillir les observations de sa cliente sur cette pièce nouvelle et les arguments qui en sont tirés de sorte que l’intimé a méconnu le principe du contradictoire et les droits de la défense.

Par conclusions responsives d’incident signifiées le 17 janvier 2015, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 4] conclut au rejet de la demande de l’appelante tendant à voir écarter ses dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2025 et les nouvelles pièces produites n° 20 à 22 dés lors que l’appelante a elle-même produit une pièce nouvelle n° 15 lors de la signification de ses conclusions du 2 janvier 2025, que ses conclusions du 10 janvier 2025 répondent aux développements nouveaux résultant des conclusions de l’appelante du 2 janvier 2025 sur l’intervention du juge de l’exécution et que les pièces 20 et 21 sont déjà connues de l’appelante s’agissant du jugement du juge de l’exécution du 18 décembre 2024 et de ses propres écritures devant cette juridiction, tandis que la pièce n° 22 n’est qu’un reportage photographique des installations de la cour intérieure de la copropriété , lieu que connaît parfaitement l’appelante. Il ajoute que les conclusions et pièces litigieuses ont été signifiées antérieurement à la clôture, de sorte qu’elle n’a pas violé le principe du contradictoire.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des conclusions récapitulatives n° 2 de l’intimé et des pièces nouvelles de celui-ci n° 20 à 22

Aux termes de l’article 15 du Code de Procédure Civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du Code de Procédure Civile dispose également que le juge ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produit par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’intimé a signifié ses conclusions récapitulatives n° 2 et les trois nouvelles pièces litigieuses le vendredi 10 janvier 2025 à midi, soit avant la date de la clôture fixée au lundi 13 janvier 2025.

S’agissant des conclusions, il convient de relever qu’elles ne contiennent ni moyens nouveaux, ni demandes nouvelles par rapport aux précédentes conclusions de l’intimé et ne comportent que des arguments en réponse à ceux de l’appelante développés dans les conclusions signifiées le 2 janvier 2025 seulement 8 jours avant. En conséquence, il convient de considérer que les conclusions de l’intimé du 10 janvier 2025 ont été signifiées en temps utile au sens de l’article 15 du code de procédure civile, l’appelante ayant été en mesure d’en prendre connaissance avant le jour de la clôture, de sorte qu’il ne peut être retenu l’existence d’une violation du principe du contradictoire à son détriment.

S’agissant des nouvelles pièces communiquées le 10 janvier 2025, s’il ne peut être retenu une violation du principe du contradictoire en ce qui concerne les pièces n° 20 et 21 s’agissant pour l’une du jugement rendu par le juge de l’exécution du 18 décembre 2024, décision déjà produite par l’appelant lui-même en sa pièce n° 15 et pour l’autre des propres conclusions de l’appelant dans le cadre de cette procédure, il ne peut en être de même de la pièce n° 21 qui concerne un rapport d’intervention d’une société NEG en date du 9 janvier 2025 relatif à un état des lieux des passages de tuyaux et câbles électriques. A cet égard, l’intimé ne saurait prétendre que la production de cette pièce était nécessaire pour répondre à de nouveaux arguments développés par l’appelant dans ses dernières conclusions du 2 janvier 2025 alors qu’il ressort de ses précédentes écritures du 22 octobre 2024, celui-ci avait déjà invoqué l’imprécision de la condamnation prononcée par l’ordonnance dont appel en ce qui concerne les câbles en cause. Une telle production de pièce est donc tardive en ce qu’elle ne permettait pas au conseil de l’appelante de recueillir les observations de sa cliente sur les photographies prises et les commentaires portés sur ce rapport et ce, quand bien même était elle censée connaître les lieux en sa qualité de copropriétaire.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande formée par la SCI Derrière Le Comptoir aux fins de voir écarter les conclusions récapitulatives n° 2 de l’intimé signifiées le 10 janvier 2025 et les pièces n° 20 et 21 mais de faire droit à sa demande de voir écarter la pièce n° 22.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 4] sollicite, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la condamnation sous astreinte de la SCI Derrière Le Comptoir, copropriétaire à :

— supprimer tous câbles électriques de toutes natures et de toutes goulottes de toutes natures, et de manière générale de toutes installations, mises en 'uvre dans la cour intérieure de l’immeuble,

— supprimer l’installation de ventilation de rejet d’air chaud et d’odeurs,

— cesser toutes nuisances sonores et olfactives,

— cesser toutes activités commerciales entraînant des nuisances sonores et olfactives ainsi que des activités commerciales de nuit et sept jours sur sept.

A l’appui de ces demandes, il fait valoir qu’en sa qualité de bailleresse des lots n° 7 et 8, la SCI Derrière Le Comptoir est responsable des nuisances sonores et olphactives commises par son locataire dans le cadre de son activité de restauration dans les lieux loués et de la violation par ce dernier du règlement de copropriété et des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires concernant tant la nature de cette activité que les installations mises en place par ce dernier.

La SCI Derrière Le Comptoir soutient en substance :

— qu’elle ne peut être tenue responsable du fait des agissements de sa locataire la société Chaima dés lors qu’il n’a aucun contrôle direct sur elle et qu’elle n’a pas eu nécessairement connaissance de ses comportements fautifs, l’établissement d’une relation de causalité directe entre le dommage invoqué et une faute du bailleur n’étant pas démontré

— que les manquements invoqués ne sont pas établis en l’absence de preuve de ce qu’il a été contrevenu au règlement de copropriété concernant la nature de l’exploitation et aux votes de l’assemblée générale de 16 juin 2023 concernant les installations mises en oeuvre par son locataire et en l’absence de troubles anormaux du voisinage

— que la condamnation sollicitée à son encontre est impossible à mettre en oeuvre en nature s’agissant de supprimer des installations qui sont la seule propriété du locataire et de faire cesser des nuisances résultant de l’activité son locataire, à laquelle il est tiers, et alors que son locataire mis en demeure par lui de se conformer aux termes de l’ordonnance dont appel lui a opposé un refus ayant necessité d’introduire une action à son encontre, outre l’impossibilité résultant de l’absence de précision de cette condamnation s’agissant de la suppression des cablages au vu de la gestion anachique de ceux-ci ne permettant pas d’identifier les cables concernés.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ni à la preuve de l’absence de contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements, ce droit étant donc limité à l’obligation qu’a le propriétaire à ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il en découle contrairement aux affirmations de l’appelante sur ce point que le bailleur est de plein droit responsable des infractions commises par son locataire au règlement de copropriété ou des troubles de voisinage qu’il occasionne et trouvant leur origine dans les locaux donnés à bail, la qualité de propriétaire du bailleur étant suffisante à engager par principe sa responsabilité envers le Syndicat des copropriétaires à qui il est loisible de mettre en cause le seul bailleur et ce, sans qu’il soit besoin de d’apporter la preuve d’une faute qui lui serait imputable personnellement, pour autant bien évidemment que ces infractions et violations commises par le preneur soient établies.

En l’espèce, il est constant et il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce approuvé par la SCI Derrière Le Comptoir, bailleresse que la locataire actuelle de celle-ci, la société Chaima exerce au sein des lots n° 7 e 8 de la copropriété une activité de 'restauration plats cuisinés à emporter, débit de boisson licence V'. Le bail inclu dans la cession et opposable à la société Chaima prévoit :

— en son paragraphe I concernant la destination des locaux, que ceux-ci sont loués à l’usage exclusif de cette activité, sous réserve cependant que cet usage soit conforme aux activités autorisées par le règlement de copropriété de l’immeuble

— en son IV concernant le règlement de l’immeuble, que le preneur se conformera aux usages en vigueur, aux règlement de police, au règlement de copropriété ainsi qu’à tout règlement intérieur en matière de bonne tenue des immeubles et notamment ne devra pas troubler la tranquillité des lieux loués par son fait, celui de son personnel ou de sa clientèle, devra prendre toutes précautions pour l’exercice de son commerce pour ne pas gêner les autres locataires, voisins ou les tiers et faire son affaire personnelle de toutes réclamations qui seraient faites notamment pour bruits, odeurs, chaleurs, fumées, lumières, faire également son affaire personnelle de l’obtention de toutes autorisations découlant de dispositions législatives, réglementaires, administratives ou autres, nécessaires tant à son installation dans les lieux loués qu’à l’exercice de son activité, le preneur ayant pris connaissance de du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit quant à lui :

— s’agissant de la destination de l’immeuble, en son article 8 que pour les locaux désignés comme pouvant servir à l’usage commercial, ce qui est le cas des lots n° 7 et 8, qu’il ne pourra y être établi notamment 'aucun commerce bruyant, …..' ou dégageant 'des mauvaises odeurs’ et que 'seuls seront autorisées des magasins de commerce de nature à ne pas gêner l’occupation bourgeoise de la maison'

— concernant l’usage des parties privatives, en son article 9 que 'Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties prvatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse …… porter atteinte à sa destination (celle de l’immeuble)', que ' Les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera à la condition que les locataires respectent les prescriptions du présent règlement’ , que 'Les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation’ et enfin que ' tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu dans l’intérieur des appartements'

S’agissant de la destination des lieux, il résulte des clauses précitées par le règlement de copropriété que l’activité de restauration en tant que telle n’est pas interdite, le précédent locataire de la SCI Derrière le Comptoir exerçant d’ailleurs également une activité de restauration comme la SCI Chaima. En réalité, seuls les magasins de commerce de nature à gêner l’occupation bourgeoise de l’immeuble , c’est à dire portant atteinte à la tranquillité de cet immeuble, notamment par la création de nuisances sonores ou olphactives occasionnés par l’activité commerciale en cause sont prohibés par le règlement de copropriété. Par ailleurs, les troubles anormaux du voisinage générés par l’exploitation des lieux loués doivent revêtir, comme le soutient à juste titre l’appelante, un caractère excessif soit dans leur fréquence, soit dans leur intensite de nature à perturber la jouissance paisible des autres copropriétaires ou occupants des lieux.

Or, aux termes des procès-verbaux établis les 6, 7, 8 et 9 octobre 2023 versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires, le commissaire de justice se contente de faire les constatations suivantes :

— le fonds de commerce exploité par la locataire de la SCI Derrière Le Comptoir est ouvert du lundi au dimanche, soit 7 jours sur 7 de 11h00 à 2h00, comme en témoigne les horaires d’ouverture affichées sur la porte d’entrée

— les appartements de l’immeuble situés au dessus du commerce sont occupés de manière effective comme en témoigne la présence de lumières,

— à chacun de ses passages à différents moments de la journée et du soir, il y a en permanence de la clientèle dans et devant le commerce en question, cette clientèle attendant ou dégustant ses commandes sur place et des scooters prenant livraison de sacs portant les enseignes Delivroo et Uber eats circulent et stationnent devant celui-ci

— à chacun de ses passages, en marchant sur la chaussée devant le commerce, je note la présence d’odeurs de nourriture et de friture.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il ne ressort nullement de ces procès-verbaux que cette activité de restauration entraîne des nuisances sonores et olphactives de nature à troubler la jouissance paisible de l’immeuble et excédant les inconvénients normaux du voisinage dés lors qu’à aucun moment de ses constatations, le commissaire de justice n’évoque l’existence même de nuisances sonores, le seul fait de relever la présence permanente de clientèle ou de scooters ne permettant pas de déduire avec l’évidence requise en référé du caractère anormalement bruyant de l’activité commerciale en cause, les photographies jointes à ces procès-verbaux ne faisant apparaître au surplus que la présence d’un ou deux scooters et/ou de deux à trois personnes aux abords du restaurant ou à l’intérieur, ne permettant pas ainsi d’apprecier l’importance du flux de clientèle. Le Syndicat des coprpriétaires ne produit à cet égard aucune attestation de copropriétaires ou d’occupants des lieux se plaignant de nuisances sonores d’une fréquence ou d’une intensité telle qu’elles leur apparaissent insupportables et de nature à troubler leur jouissance paisible. D’ailleurs, les lettres de mises en garde en date des 9 août et 5 septembre 2023 que le syndic de copropriété a adressées à la bailleresse avant l’introduction de la présente instance ne font pas état de l’existence de telles nuisances et de plainte des autres copropriétaires à ce titre.

Il en est de même des nuisances olphactives, le seul fait de constater la présence d’odeurs de nourriture et de friture devant ledit commerce, soit à l’extérieur de l’immeuble mais sans apporter aucun élément sur le caractère excessif et anormal que de telles odeurs peuvent occasionner aux occupants de l’immeuble est insuffisant à démontrer qu’elles sont susceptibles d’excéder les inconvénients normaux du voisinage et sont contraires à la destination des lieux. Là encore, si les courriers précités du 9 août et 5 septembre 2023 dans des termes strictement identiques évoquent les odeurs de cuisine, c’est uniquement pour informer la bailleresse de l’obligation de procéder à l’installation d’un système d’extraction ou ventilation, selon les normes réglementaires en vigueur, le syndic faisant valoir que 'lorsqu’une activité de restauration est exercée dans un immeuble en copropriété, les odeurs peuvent envahir les logements supérieurs’ et pour l’avertir des suites éventuelles notamment judiciaires 'si nous constatatons un caractère illicite dans le cadre de l’activité de la SCI Chaima, …', démontrant ainsi qu’ à cette date, l’existence de nuisances olphactives et de plaintes à ce sujet n’était pas avérée et que la démarche du syndic procédait d’un intention purement préventive.

Le procés-verbal de constat produit en cause d’appel le 27 mai 2024 n’apporte pas davantage d’élement probant sur l’existence de troubles anormaux du voisinage puisque le commissaire de justice indique seulement dans le cadre d’un transport sur les lieux à 3 moments de la journée (12h45, 14h23 et 19h 06) la présence de personnels, de tables et de chaises situées devant l’établissement et des personnes attablées à l’extérieur et à l’intérieur du restaurant, les trois photographies qui y sont annexées ne faisant apparaître que 3 personnes attablées sur la première photo et aucune clientèle sur la dernière.

En conséquence, c’est à tort que le premier juge a ordonné à la SCI Derrière le Comptoir de procéder à la cessation de toutes nuisances sonores et olfactives et à la cessation de toutes activités commerciales entraînant des nuisances sonores et olfactives ainsi que des activités commerciales de nuit et sept jours sur sept, en l’absence de preuve de troubles anormaux du voisinage et d’un usage contraire à la destination des lieux prévue par le règlement de copropriété. Il convient donc d’infirmer la décision entreprise sur ce point et statuant à nouveau de rejeter les demandes formées à ce titre par le Syndicat des copropriétaires qui n’établit pas l’existence d’un trouble manifestement illicite provenant des lieux loués.

En revanche, il ressort des procès-verbaux de constat en date des 29, 30 septembre 1er et 2 octobre 2023 que la SCI Chaima a fait réaliser des travaux dans son local d’une part en passant dans la cour intérieure de l’immeuble des câbles électriques passant dans des goulottes installées sur la façade et entre les différentes ouvertures de son local de restauration et d’autre part en installant une ventilation active, laquelle rejette de l’air chaud et des odeurs et est fuyarde.

Il n’est pas contesté par l’appelante que ces travaux sont intervenus sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires alors même que les installations en cause ont été mises en oeuvre dans les parties communes de la copropriété et qu’en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dont les dispositions sont d’ordre public et auxquelles le règlement de copropriété ne déroge pas, de tels travaux affectant les parties communes de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.

Contrairement aux allégations de l’appelante, les câbles électriques mis en oeuvre par sa locataire ont été parfaitement identifiés par le commissaire de justice qui a établi les 16 août et 2 octobre 2023 deux procès-verbaux de constat parfaitement clairs à ce sujet tant au moyen des photographies qui y sont annexées que des explications figurant dans le corps de ses actes et alors même que la locataire de l’appelante qui est l’auteur de ces installations ne peut ignorer celles concernées par la mesure de remise en état sollicitée par le Syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il n’est pas établi l’existence d’une impossibilité matérielle d’exécuter une condamnation de suppression de ces installations, quand bien même la cour intérieure de l’immeuble comporterait d’autres cablages installés par d’autres occupants.

En ce qui concerne la ventilation, l’appelante ne conteste pas qu’elle a été mise en place par la SCI Chaima. Il importe peu de savoir qu’une telle ventilation existait avant la constitution de la copropriété dès lors que l’appelante reconnaît elle-même qu’elle avait été enlevée antérieurement à la date à laquelle l’immeuble s’est constitué en copropriété. Une telle installation étant inexistante à la date de la soumission de l’immeuble au règime de la copropriété, elle était soumise à une autorisation de l’assemblée générale de la copropriété en application de l’article 25 précité. En outre, le Syndicat des copropriétaires justifie que le précédent locataire de la SCI Derrière Le Comptoir avait saisi l’assemblée générale de la copropriété d’une demande d’autorisation de réalisation de travaux similaires portant sur l’installation d’un extracteur d’air dans la cour intérieure et sur la création d’une servitude de passage depuis les lots loués pour accèder au conduit d’extracteur d’air et en assurer la maintenance. Or, par décision du 16 juin 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté expressément ces résolutions n° 4 et 5. L’installation en cause est donc également intervenue en violation de cette décision d’assemblée générale. Les contestations de l’appelante portant sur la qualification du résultat de ce vote sur le fondement de l’article 25b) au lieu de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sont indifférentes dès lors qu’il lui appartenait si elle était en désaccord sur les modalités de ce vote ou l’interprétation de ce résultat de contester par la voie judiciaire la décision liitigieuse de l’assemblée générale, ce qu’elle n’a pas fait.

L’appelante ne saurait invoquer une impossibilité matérielle de réaliser ou faire réaliser la suppression des installations en cause devant le refus du preneur de s’exécuter sur ce point, alors qu’il lui appartient en sa qualité de garant de la bonne exécution du contrat de bail de veiller au respect par son locataire du règlement de copropriété auquel ce dernier s’est d’ailleurs engagé, en vertu de l’acte de cession du fonds de commerce et qu’elle dispose des actions juridiques nécessaires pour contraindre son locataire à supprimer les installations litigieuses, étant précisé qu’elle a fait le choix de ne pas attraire la SCI Chaima dans le cadre de la présente instance afin de lui rendre opposable la décision à intervenir. La SCI Derrière Le Comptoir justifie d’ailleurs avoir fait assigner en référé sa locataire par exploit du 24 juillet 2024 pour la voir condamner à réaliser ces travaux de suppression. En conséquence, et alors qu’en dehors de cette action très récente postérieurement à l’ordonnance dont appel, l’appelante ne justifie avoir entrepris aucune démarche à l’encontre de sa locataire, même amiable afin de l’inciter à repecter le règlement de copropriété, il n’est établi l’existence d’aucune impossibilité matérielle d’exécution de son obligation de faire.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la SCI Derrière Le Comptoir de procéder sous astreinte à la suppression de tous câbles électriques de toutes natures et de toutes goulottes de toutes natures, et de manière générale de toutes installations, mises en oeuvre dans la cour intérieure de l’immeuble et à la suppression de l’installation de ventilation de rejet d’air chaud et d’odeurs, sauf à préciser pour une meilleure exécution de la décision que la SCI Derrière Le Comptoir devra procéder ou faire procéder à la suppression de tous câbles électriques de toutes natures et de toutes goulottes de toutes natures, et de manière générale de toutes installations, mises en oeuvre dans la cour intérieure de l’immeuble par la SCI Chaima et à la suppression de l’installation de ventilation de rejet d’air chaud et d’odeurs mise en place par cette dernière.

Aucune circonstance particulière ne permet de modifier le principe, le montant et les modalités de l’astreinte fixés par le premier juge et qui sont nécessaires à l’exécution de l’obligation de faire de la SCI Derrière Le Comptoir compte tenu de la résistance opposée jusqu’à présent à cette exécution.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée en cause d’appel par l’appelante qui succombe principalement en ses prétentions sera rejetée.

En revanche, il est inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 4] les sommes non comprises dans les dépens en cause d’appel. La SCI Derrière Le Comptoir sera condamnée à lui payer une somme de 1500 ' au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer dans le cadre de cette instance.

La SCI Derrière Le Comptoir , partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande formée par la SCI Derrière Le Comptoir aux fins de voir écarter les conclusions récapitulatives n° 2 du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 4] signifiées le 10 janvier 2025 et les pièces n° 20 et 21 ;

Ecarte des débats la pièce n° 22 produite par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 4] pour violation du principe du contradictoire ;

Infirme l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a ordonné sous astreinte à la SCI Derrière le Comptoir de procéder à la cessation de toutes nuisances sonores et olfactives et à la cessation de toutes activités commerciales entraînant des nuisances sonores et olfactives ainsi que des activités commerciales de nuit et sept jours sur sept ;

Statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

— rejette la demande formée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 4] aux finde voir ordonné sous astreinte à la SCI Derrière le Comptoir de procéder à la cessation de toutes nuisances sonores et olfactives et à la cessation de toutes activités commerciales entraînant des nuisances sonores et olfactives ainsi que des activités commerciales de nuit et sept jours sur sept ;

Confirme le surplus des dispositions de l’ordonnance entreprise, sauf à dire que la SCI Derrière Le Comptoir devra procéder ou faire procéder à la suppression de tous câbles électriques de toutes natures et de toutes goulottes de toutes natures, et de manière générale de toutes installations, mises en oeuvre dans la cour intérieure de l’immeuble par la SCI Chaima et à la suppression de l’installation de ventilation de rejet d’air chaud et d’odeurs mise en place par cette dernière ;

Condamne la SCI Derrière Le Comptoir à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] et [Adresse 4] la somme de 1500 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la la SCI Derrière au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Derrière Le Comptoir aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente