ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03159 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QI5B

(jonction avec le dossier n° RG 24/3361)

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 30 MAI 2024

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 9]

N° RG 23/30756

APPELANTE :

S.A.S. PIT.ONE

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric DABIENS de l’AARPI DABIENS, KALCZYNSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e GEVAUDAN

(intimé dans le dossier n° RG 24/3361)

INTIMES :

Monsieur [T] [D]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 10] (31) (31)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e NGO

(appelant dans le dossier n° RG 24/3361)

Madame [W] [E] épouse [D]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 7] (72)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e NGO

(appelante dans le dossier n° RG 24/3361)

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], Syndicat des copropriétaires dont le siège social est [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M] exerçant sous l’enseigne RICHTER IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e NGO

(appelant dans le dossier n° RG 24/3361)

SCI JCB, Société civile immobilière au capital de 190 561,27 ' immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 404 854 606 dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e CROS

(intimé dans le dossier n° RG 24/3361)

Ordonnance de clôture du 03 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre et Madame Nelly CARLIER, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Karine GAUTHE

Le délibéré initialement prévu le 3 avril 2025 a été prorogé au 30 avril 2025 ; les parties en ayant été préalablement été avisés ;

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI JCB est propriétaire au sein de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 9] d’un local commercial qu’elle loue à la société Pit.One qui exploite un restaurant sous l’enseigne le Pitaya.

Se prévalant d’un certain nombre de nuisances engendrées par le système d’extraction du restaurant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par acte des 21 décembre 2018 et 3 janvier 2019 fait assigner la SCI JCB et la société Pit.One devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier afin de les voir condamner in solidum notamment à procéder au démontage du conduit d’extraction en cause, à cesser toute évacuation des eaux usées de la cuisine dans la cour intérieure et remettre en état les lieux.

Par ordonnance du 19 septembre 2019, le juge des référés, estimant ne pas disposer des éléments de preuve nécessaires, a ordonné, en application de l’article 144 du code de procédure civile, une mesure d’expertise confiée à deux experts.

Le rapport d’expertise a été déposé le 24 mars 2023.

Suivant autorisation d’assigner d’heure à heure du 16 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M]- [T] et [W] [D] a, en date du 22 mai 2023 fait assigner la SCI JCB et la société Pit.One devant le juge de des référés du tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile afin de les voir condamner in solidum à titre principal :

* à payer au syndicat des copropriétaires à titre provisionnel les sommes de 10 431,99 ' au titre des travaux de nettoyage indexés sur l’indice BT01 à compter de juillet 2022, 4200 ' au titre des honoraires de syndic, 15 800 ' arrêtés au mois de mai 2023, outre 200 ' par mois supplémentaires jusqu’à la cessation des nuisances ;

* à payer aux époux [D] à titre provisionnel les sommes de 7277,40 ' indexées sur l’indice BT 01 à compter de juin 2022 jusqu’à la date de réglement au titre des travaux de réparation des groupes climatisations et 31740 ' au titre du préjudice de jouissance, outre la somme supplementaire de 690 ' par mois supplémentaires jusqu’à l’exécution des travaux mettant fin aux nuisances.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge des référés a, après avoir constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant, à la fois de la non- conformité des travaux réalisés relativement au conduit d’extraction à la suite de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires et des troubles anormaux du voisinage générés par les groupes froid et climatisation mais relevant qu’il n’était pas en mesure de determiner si les solutions proposées par le BET mandaté par les défenderesses étaient conformes ou non à celles preconisées par l’expert pour faire cesser notamment, les troubles générés par les installations existantes, ni si le risque d’incendie était imminent, a :

— ordonné aux frais avancés partagés par moitié entre la SAS Pit.One et la SCI JCB une consultation d’office,conformément aux articles 144 , 256 à 262 du code de procédure civile, confiée à M. [O], afin que ce dernier puisse donner un avis technique sur les solutions proposées et le risque d’incendie actuel ;

— réservé l’intégralité des demandes formulées par les parties.

M. [O] a déposé son rapport de consultation le 1er décembre 2023 et l’affaire a été rappelée devant le juge des référés à l’audience du 25 janvier 2024.

A la suite de plusieurs renvois, les defenderesses indiquant que les travaux étaient en cours de réalisation et la société Pit.One s’étant engagée à les réaliser avant le 21 février 2024, le juge de des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, par ordonnance contradictoire en date du 30 mai 2024, a :

* condamné solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB à réaliser des travaux de remise en état de la partie de la toiture de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 9], refaite suite à la dépose du conduit et de la tourelle d’extraction, de manière à ce qu’elle soit conforme, s’agissant notamment du nombre et de la couleur des tuiles, à l’autre partie de cette même toiture, et ce dans un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision ;

* dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, la SAS Pit One et la SCI JCB seront solidairement tenues de payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M], une astreinte provisoire de 50 ' par jour de retard, laquelle courra pendant un delai de 100 jours après quoi il sera à nouveau statué ;

* dit n’y avoir lieu à nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ou d’en prononcer une nouvelle ;

* condamné la SAS Pit One à relever et garantir la SCI JCB de la condamnation sous astreinte prononcée à son encontre concernant la réalisation de travaux de remise en état de la toiture ci-dessus énoncée ;

* dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres demandes de condamnation à la réalisation de travaux formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M] et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

* rejeté les demandes de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux formulées par la SCI JCB à l’encontre de la SAS Pit One,

* rejeté les demandes provisionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M] au titre des frais de syndic et du coût des travaux de nettoyage,

* dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes provisionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M] à titre de dommages et intérêts, et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

* dit n’ y avoir lieu à référé s’agissant des demandes provisionnelles formulées par [T] et [W] [D], et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

* condamné in solidum la SAS Pit One et la SCI JCB au paiement de la somme de 4000 ' au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum la SAS Pit One et la SCI JCB au paiement de la somme de 4000 ' à [T] et [W] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la SAS Pit One à payer à la SCI JCB la somme de 4000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum la SAS Pit One et la SCI JCB aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. [O] mais ne comprendront pas les frais du constat d’huissier du 5 juillet 2019 ;

* condamné la SAS Pit One à relever et garantir la SCI JCB des condamnations mises à sa charge au titre des frais irrepétibles et des dépens.

La SAS Pit.One a relevé appel de cette decision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 18 juin 2024. Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 24-3159.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], M. [T] [D] et Mme [W] [D] ont interjeté appel de cette même decision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 28 juin 2024. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24-3361.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 9 octobre 2024 dans la procédure n° RG 24-3159, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS Pit.One demande à la cour de :

* Sur l’appel principal de la société Pit. One

' infirmer l’ordonnance de référé n° 23/30756 du 30 mai 2024 en ce qu’elle a :

« Condamnons in solidum la SAS PIT One et la SCI JCB au paiement de la somme de 4000 ' au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SA Pit One et la SCI JCB au paiement de la somme de 4000 ' à [T] et [W] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Pit One à payer à la SCI JCB la somme de 4000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SAS Pit One et la SCI JCB aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. [O] mais ne comprendront pas les frais du constat d’huissier du 5 juillet 2019 ;

Condamnons la SAS Pit One à relever et garantir la SCI JCB des condamnations mises à sa charge au titre des frais irrépétibles et des dépens. »

' Et statuant de nouveau :

— fixer la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la SAS Pit One à la somme de 1000 ' à l’égard de [T] et [W] [D] ;

— fixer la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la SAS Pit One à la somme de 1000 ' à l’égard de la SCI JCB ;

— répartir la condamnation aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. [O] mais ne comprendront pas les frais du constat d’huissier du 5 juillet 2019, à hauteur de 25 % à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M], 25% à l’égard de [T] et [W] [D], 25% à l’égard de la SCI JCB et 25% à l’égard de la SAS Pit One ;

* Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires et des époux [D]

' rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et des époux [D]

' En conséquence :

— confirmer l’ordonnance de référé n° 23/30756 du 30 mai 2024 en ce qu’elle a :

« Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres demandes de condamnation à la réalisation de travaux formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M] et renvoyons les parties à mieux se pourvoir ;

Rejetons les demandes de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux formulées par la SCI JCB à l’encontre de la SAS Pit One,

Rejetons les demandes provisionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M] au titre des frais de syndic et du coût des travaux de nettoyage,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes provisionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS DP [M], à titre de dommages et intérêts, et renvoyons les parties à mieux se pourvoir ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes provisionnelles formulées par [T] et [W] [D], et renvoyons les parties à mieux se pourvoir ; »

* En tout état de cause

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ;

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions des époux [D] ;

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de la société JCB ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la société Pit One la somme de 2.000 ' au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

— condamner les époux [D] à payer à la société Pit One la somme de 2.000 ' au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

— condamner la société JCB à payer à la société Pit One la somme de 2.000 ' au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le le 23 septembre 2024 dans les deux procédures et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI JCB demande à la cour de :

* Sur l’appel principal de Pit One

— confirmer et condamner la société Pit One à relever et garantir intégralement la société JCB de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et au profit des demandeurs tant au titre des demandes de travaux et de préjudices qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et frais d’expertise judiciaire.

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la société Pit One à payer à la société JCB la somme de 4000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

— condamner la société Pit One à payer à la société JCB la somme de 3500 ' au titre des frais irrépétibles supportés par cette dernière dans le cadre de la présente instance d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

* Sur les appels incidents du SDC et des époux [D]

— Sur la forme, statuer ce que de droit

— Au fond, les rejeter

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

— condamner en tout état de cause la société Pit One à relever et garantir la société JCB intégralement des condamnations (principal, intérêts et accessoires, article 700 du CPC et dépens de première instance et d’appel) qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des demandes formées par le syndicat des copropriétaires et des époux [D].

— condamner le syndicat des copropriétaires et les époux [D] à payer à la société JCB la somme de 4000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 9 septembre 2024 dans la procédure n° RG 24-3159 et le 8 août 2024 dans la procédure n° RG 24-3361, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], M. [T] [D] et Mme [W] [H] demandent à la cour de :

* débouter la SAS Pit One de ses demandes.

* confirmer l’ordonnance du 30 mai 2024 en ce qu’elle a condamné solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB à réaliser des travaux de remise en état de la partie de la toiture de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 9], refaite suite à la dépose du conduit et de la tourelle d’extraction, de manière à ce qu’elle soit conforme, s’agissant notamment du nombre et de la couleur des tuiles, à l’autre partie de cette même toiture, et ce dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision.

* infirmer l’ordonnance du 30 mai 2024 pour le surplus.

* Et statuant à nouveau :

' juger que le système d’extraction de la société Pit One a généré un risque de dommage imminent d’incendie jusqu’à sa dépose le 19 février 2024.

' juger que la présence du conduit et ses conséquences ainsi que les nuisances sonores des équipements de la société Pit One génèrent des troubles manifestement illicites depuis novembre 2016.

' En conséquence,

— condamner solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB sous astreinte de 1000 ' par jour à compter de l’ordonnance à venir jusqu’à l’exécution complète des travaux suivants :

— Dépose complète du conduit

— Remise en état de l’escalier (pallier + garde-corps)

— Rebouchage conduit existant

— condamner solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

— Au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] :

' 10.431,99 ' au titre des travaux de nettoyage indexé sur l’indice BT01 à compter du mois de juillet 2022.

' 3600 ' au titre des honoraires de syndic

' 18.800 ' arrêté au mois d’août 2024, outre la somme de 200' par mois

supplémentaire jusqu’à la cessation des nuisances à titre de dommages et intérêts

— Au profit des époux [D] :

' 7.277,40 ' indexée sur l’indice BT01 à compter du mois de juin 2022 jusqu’à la date de règlement au titre des travaux de réparations des groupes de climatisation.

' 42.090,00 ' au titre du préjudice de jouissance outre la somme de 690 ' par mois supplémentaire à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à exécution des travaux mettant fin aux nuisances.

— condamner solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure

civile.

— condamner solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB à payer aux époux [D] la somme de 7.000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB aux entiers dépens y compris des procédures de référés, les frais d’expertise judiciaire, et le coût du constat d’huissier établi le 5 juillet 2019.

Dans le cadre de la procédure enregistrée sous le n° RG 24/03159, par ordonnance en date du 4 octobre 2024, la présidente de la présente chambre , saisie de conclusions d’incident en date du 7 octobre 2024 de la SAS Pit.One a déclaré recevables les conclusions signifiées le 9 septembre 2024 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], M. [T] [D] et Mme [W] [H]. Cette ordonnance n’a fait l’objet d’aucun déféré.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025 dans les deux procédures.

MOTIFS :

Sur la jonction des procédures

S’agissant de deux appels portant sur la même décision, il y a lieu d’ordonner dans le cadre d’une bonne administration de la justice la jonction de la procédure portant le numéro 24/3361 à celle portant le numéro 24/3159 au répertoire général.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux

L’appel du syndicat des copropriétaires ne porte à ce titre que sur les dispositions de l’ordonnance entreprise qui a dit n’y avoir lieu à référé concernant sa demande tendant à voir condamner solidairement la SAS Pit.One et la SCI JCB à exécuter les travaux suivants :

— dépose complète du conduit

— remise en état de l’escalier (pallier+ garde-corps)

— rebouchage conduit existant.

Le syndicat des copropriétaires, qui maintient en cause d’appel cette demande, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile fait valoir que si la société Pit.One a fait réaliser les travaux de démontage et de nettoyage du conduit d’extraction existant, objet des nuisances ayant donné lieu au présent litige, la question des troubles manifestement illicites persiste dès lors que:

— le conduit d’évacuation n’a pas été totalement démonté en partie basse, alors que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la partie du conduit restante fait partie de l’installation litigieuse, l’ancien conduit étant situé plus haut

— l’ancien conduit n’a pas été reconstitué de sorte qu’il demeure ouvert et qu’il reste des gravats à ce niveau et qu’il a été procédé, en outre, suite à la dépose du conduit existant, à une découpe d’une partie de la dalle béton du pallier et du garde-corps de l’escalier pour les besoins de l’installation du système d’extraction et ce, sans aucune autorisation, alors qu’il s’agit d’une partie commune de l’immeuble, de telles modifications posant des problèmes de solidité du pallier de l’escalier et de risque de chute des personnes en l’absence de garde-corps s’agissant d’une sortie de secours.

La SAS Pit.One conclut à la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté cette demande de condamnation en l’absence de trouble manifestement illicite dés lors qu’elle a effectué les travaux nécessaires en cours d’instance, comme l’a retenu le premier juge et alors même qu’elle a cessé toute activité comerciale dans les lieux.

La SCI JCB conclut également à la confirmation de la décision entreprise à ce titre.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que la SAS Pit.One a fait procéder au démontage du conduit d’extraction de fumée, cause du trouble manifestement illicite constaté par le juge des référés dans son ordonnance du 15 juin 2023 et ayant donné lieu aux mesures d’instruction et de consultation ordonnées d’office par ce dernier et déposées les 24 mars et 1er décembre 2023.

La dépose de ce conduit, ainsi que le nettoyage des parties communes de l’immeuble sont établis par des photographies produites par la société Pit.One (pièce n° 30)

Le syndicat des copropriétaires produit quant à elle des photographies insérées à ses conclusions et également jointes au courrier en date du 1er mars 2024 que son conseil a adressé au conseil de la société Pit.One (pièces n° 29) et faisant apparaître :

— la présence d’un morceau de conduit non bouché apparaissant sous le palier des escaliers

— la présence d’un garde-corps au niveau du même palier, ce garde corps se terminant à la dernière marche de l’escalier et n’assurant donc pas la sécurité du palier qui en est dépourvu

— la présence d’une découpe dans la dalle béton du palier.

Néanmoins, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne justife pas de l’état antérieur de ces parties communes avant la pose du conduit litigieux et ni les autres photographies versées aux débats par les parties, ni les rapports d’expertise et de consultation judiciaires, ni le procès-verbal de constat d’huissier du 5 juillet 2019 ne permettent d’apporter des élements à cet égard. A défaut d’apporter la preuve de cet état antérieur, l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent imputable aux travaux effectués par la société Pit. One n’est pas établie et ce alors même, au surplus que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’il existait antérieurement à ces travaux un ancien conduit dont la mise aux normes avait été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires le 4 mai 2016 pour l’exploitation du précédent locataire des lieux, ainsi que l’a fait observer le premier juge. Le Syndicat des coproprétaires qui soutient que cet ancien conduit n’est pas situé à cet emplacement mais à un endroit situé plus haut ne produit cependant aucune photographie ou aucun constat de commissaire de justice faisant apparaître la présence de cet ancien conduit et son emplacement distinct de celui faisant l’objet du présent litige. Le rapport d’expertise judiciaire fait état d’ailleurs également de la présence d’un ancien conduit sur lequel s’est acolée la nouvelle installation de la société Pit.One.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu’il n’était pas établi avec l’évidence requise en référé que la société Pit.One a effectué des travaux non autorisés sur les parties communes et/ou qu’elle n’a procédé à une remise en état complète des lieux par rapport à leur état antérieur.

Le Syndicat des copropriétaires qui a la charge de la preuve en la matière n’établissant pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, il convient donc d’infirmer la décision entreprise mais seulement en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé, le juge des référés ayant parfaitement le pouvoir d’apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué et l’existence ou non d’un dommage imminent et ce, même en présence d’une contestation sérieuse et statuant à nouveau, de rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires aux fins de voir condamner solidairement la SAS Pit.One et la SCI JCB à procéder sous astreinte à ces travaux complémentaires.

Aucune des parties, aux termes du dispositif de leurs écritures, ne sollicitant l’infirmation de la décision entreprise en ses autres dispositions relatives aux travaux de remise en état de la toiture, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes de provision

Le syndicat des copropriétaires, ainsi que les consorts [D] demandent l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté leurs demandes de provision pour le syndicat au titre des travaux de nettoyage des parties communes et des honoraires du syndic et tant pour le syndicat que pour les époux [D] au titre des travaux relatifs au groupe de climatisation et de leur préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en ce qui concerne ses dommages matériels, il persiste malgré les travaux de nettoyage réalisés des éclaboussures sur le sol de la cour, sur l’ancien conduit et les tuiles, sur certains volets et fenêtres et dans l’escalier et qu’elle est droit de d’obtenir une remise en état intégrale des parties communes résultant des dégâts occasionnés par l’activité de la société Pit.One, ces travaux étant évalués à 10 431, 99 ' TTC selon devis du 20 juillet 2022 non contesté par la société Pit. One pendant les opérations d’expertise. S’agissant des dommages immatériels, il expose qu’il justife de frais d’honoraires de son syndic pour le suivi du litige d’un montant de 3600 ' TTC, coût que l’on ne saurait contraindre les copropriétaires à supporter et qu’il est, par ailleurs, en droit de réclamer la réparation d’un préjudice de jouissance évalué à 18800 ' sur la base de 200 ' par mois de novembre 2016 à août 2024, lorsque celui-ci est collectif et ressenti par l’ensemble des copropriétaires affectés par les nuisances générées par la société Pit-One.

Les sociétés Pit.One et JCB concluent à la confirmation de l’ordonnance entreprise et au rejet de ces demandes en l’absence de devis réactualisé pour les travaux de nettoyage et en présence d’une facture d’honoraires du syndic de juin 2024 produite en cause d’appel et établie pour les besoins de la cause sans comporter le détail des prestations effectuées et dont il n’est pas établi qu’ils n’ont pas été pris en charge par l’assurance du syndicat. Elles soutiennent que la demande formée au titre du préjudice collectif de jouissance se heurte à plusieurs contestations sérieuses tenant à l’intérêt à agir du Syndicat pour solliciter la réparation d’un tel préjudice alors qu’il n’est pas établi que que le trouble invoqué (nuisances olfactives et sonores) ait été ressenti de la même manière par l’ensemble des copropriétaires et tenant à l’évaluation réalisée par ce dernier de manière discretionnaire.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En ce qui concerne les frais de nettoyage des façades, si le syndicat de copropriétaires justifie d’un devis du 20 juillet 2022 produit au cours des opérations d’expertise, c’est à juste titre que le premier juge a relevé pour le moins que l’obligation de paiement de ces frais en leur quantum était sérieusement contestable alors que ce devis ancien et non réactualisé ne correspond plus à la situation actuelle puisqu’il a été établi avant la réalisation par la société Pit.one des travaux de remise en état incluant également des prestations de nettoyage comme la société JCB en justifie par un devis du 25 août 2023 et que si le syndicat des copropriétaires indique dans ses écritures qu’il a été contraint en cours d’instance de faire appel à une une entreprise pour réaliser ces travaux, il ne produit pas davantage la facture correspondante à ce titre. La présente cour n’est donc pas en mesure, comme le premier juge, d’apprécier le montant de ces travaux.

En ce qui concerne les honoraires du syndic, si le syndicat des copropriétaires produit en cause d’appel une facture de celui-ci, ce qu’il n’avait pas fait en première instance, il convient de relever qu’il n’est pas établi qu’il doive supporter de tels frais, dont il n’est d’ailleurs pas justifié de leur règlement, en l’absence de production du contrat de syndic qui seul peut prévoir de manière détaillée et précise une rémunération spécifique pour des prestations particulières qui ne seraient pas comprises dans sa rémunération habituelle et déterminée de manière forfaitaire en application de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. L’obligation à paiement de tels frais à la charge de la société Pit.One n’est donc pas établie tant en son principe qu’en son montant.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, il est constant que lorsque des troubles de jouissance sont causés aux copropriétaires pris individuellement mais qu’ils ont par leur importance et leur étendue un caractère collectif comme étant éprouvés par l’ensemble des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de ceux-ci (Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 08-21.438), y compris sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage (Cass. 3e civ., 11 mai 2017, n° 16-14.339).

Or en l’espèce, s’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la conduite d’extraction installée par la société Pit.One a crée des nuisances acoustiques et sonores considérées par le juge des référés dans son ordonnance du 15 juin 2023 comme constitutives de troubles anormaux du voisinage, il n’est produit par le syndicat des copropriétaires aucun élément permettant d’apprécier que ces nuisances ont été subies de la même façon par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble alors qu’à la lecture du rapport établi par l’expert acousticien et qui fait corps avec celui établi par l’expert judiciaire, les mesures acoustiques ont été limitées à certains logements (R+ 1 et R+3) et n’ont pas concerné l’ensemble des copropriétaires. Si le syndicat des copropriétaires produit, par ailleurs, 5 attestations de copropriétaires ou occupants de l’immeuble se plaignant de nuisances sonores et olphactives, ces attestations sont insuffisantes avec l’évidence requise en référé à caractériser un tel préjudice collectif. L’obligation tendant à la réparation d’un tel préjudice collectif est donc sérieusement contestable.

Il convient, en conséquence, de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes de provision formées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de nettoyage, de syndic et de jouissance.

Les époux [D], copropriétaires sollicitent la réparation de leurs dommages métériels à hauteur de 7.277,40 ' portant sur les groupes de climatisation aux motifs que l’expert judiciaire a préconisé le remplacement pur et simple d’un de ces groupes et le nettoyage de l’autre, les devis qu’ils avaient présentés en 2022, lesquels ont été validés par l’expert étant toujours d’actualité. Ils expliquent que s’ils se sont opposés à la proposition de remplacement faite par la société Pit.One, c’est parce qu’elle ne correspondait pas aux préconisations de l’expert, de même que le dernier devis produit par cette dernière.

Ils font valoir également avoir subi un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à la somme de 42.090,00 ', outre celle de 690 ' par mois supplémentaire à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à exécution des travaux mettant fin aux nuisances sonores, olphactives et visuelles de jour, comme de nuit et qui durent depuis plusieurs années, alors que la société Pit.One n’a jamais cessé son activité et que l’acte de vente avait prévu des travaux de mise en conformité du conduit d’extraction.

La société Pit.One s’oppose à ces demandes en l’absence de preuve pour ce qui concerne les dommages matériels de ce que les éclaboussures provenant de son installation seraient à l’origine de la panne des groupes de climatisation des époux [D], l’expert n’ayant retenu aucun lien de causalité et alors même que ces derniers ont refusé l’intervention de l’entreprise qu’elle avait contacté pour réaliser les travaux de dépose et de nettoyage des unités en cause et pour ce qui concerne les dommages immatériels liés à des nuisances sonores et olfactives, en l’absence de démonstration d’un trouble anormal de voisinage à ce titre, les époux [D] ayant été parfaitement informés lors de l’acquisition de leur appartement de l’activité du restaurant et alors que l’établissement de restauration voisin à ce lui de la société Pit-One et qui ne dispose pas de dispositif d’extraction est susceptible d’être à l’origine de ces nuisances.

La SCI JCB conclut à ce titre à la confirmation de l’ordonnance entreprise qui a rejeté ces demandes.

En ce qui concerne les dommages matériels, c’est à tort que le premier juge a retneu l’existence de contestations sérieuses pour rejeter cette demande alors qu’il résulte clairement du rapport d’expertise judiciaire et contrairement aux allégations de la société Pit.One que l’installation de celle-ci a généré des coulures et des projections de gras sur les unités de climatisation, lesquelles en sont totalement recouvertes (page 24 du rapport) et que pour ce qui concerne les unités appartenant aux époux [D], l’une d’elle est tellement impactée par ces projections qu’il est nécessaire d’envisager son remplacement, tandis que la seconde doit faire l’objet d’un nettoyage (page 35). L’expert judiciaire a donc bien retenu un lien de causalité entre les dommages subis par les groupes de climatisation des époux [D] et le conduit d’extraction litigieux. Il ressort de cette expertise que le coût de remplacement d’une unité extérieure et du nettoyage de la seconde a été évalué, selon devis produits, à 5 343, 80 ' TTC et 1933, 60 ' TTC, soit un total de 7277, 40 ', tel que sollicité par les époux [D]. Dés lors tant le principe que le montant de l’obligation à paiement de la société Pit. One sont établis. Le fait que les époux [D] ait refusé la réalisation de ces travaux proposés par la société Pit-One, proposition au demeurant extrêment tardive en février 2024 ne constitue pas une contestation sérieuse dés lors qu’ils ont motivé ce refus par une inadéquation des prestations proposées aux préconisations de l’expert et qu’il leur était parfaitement loisible de choisir une exécution de cette obligation par le paiement d’une provision plutôt qu’en nature.

De même, s’agissant du préjudice de jouissance, c’est également à tort que le premier juge a rejeté la demande de provision à ce titre alors qu’il résulte du rapport d’expertise que des mesures acoustiques ont été réalisées pour évaluer les émergences sonores en individualisant chaque équipement présent dans la cour intérieur, y compris ceux des époux [D], ces mesures ayant permis de constater que les émergences sonores des installations de la société Pit.One dépassaient la valeur règlementaire de 55dcA. D’autre part, l’expert judiciaire a constaté que le conduit d’extraction de par sa dimension gênait la vision par la fenêtre du logement occupé par les époux [D].

Dans ces conditions, alors que la société Pit.One ne produit aucune pièce de nature à contredire les conclusions du rapport d’expertise, il y a lieu de faire droit à la demande de provision des époux [D] pour leur préjudice de jouissance évaluée sur la base de la valeur locative du logement de 690 ' par mois depuis le 15 juillet 2019 jusqu’en mars 2023, ainsi que le propose l’expert judiciaire, aucun élément postérieur au dépôt du rapport d’expertise n’étant produit pour confirmer la persistance des troubles depuis cette date, soit la somme de 30 755 '.

Il convient donc d’infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau de condamner solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB, au titre de sa qualité de propriétaire bailleur des locaux loués et garant des troubles causés par son locataire à payer à titre provisionnel aux époux [D] la somme de 7.277,40 ' avec indexation sur l’indice BT01 à compter du mois de juin 2022 jusqu’à la date de règlement, à valoir sur la réparation de leurs dommages matériels et celle de 30 755 ' à valoir sur leur préjudice de jouissance.

La SCI JCB demande qu’elle soit relevée et garantie par la société Pit.One de l’ensemble de ces condamnations provisionnelles prononcées à son encontre. Le premier juge n’avait pas statué sur cette demande puisqu’il a rejeté les demandes de provision. La société Pit.One qui conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre par la SCI JCB ne développe cependant aucun moyen au soutien de cette demande de rejet. Alors qu’il ressort du rapport d’expertise que la cause des nuisances est imputable exclusivement à l’installation réalisée par la société Pit.One et que cette dernière ne fait état d’aucun élément de nature à l’exonérer de sa responsabilité du fait d’un éventuel manquement de son bailleur, il convient de faire droit à la demande de relevé et de grantie formée par la SCI JCB à l’encontre de la société Pit.One.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société Pit.One sollicite la réformation de l’ordonnance sur les dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens aux motifs que le montant des condamnations prononcées à ce titre est injustifié, disproportionné et inéquitable au regard de sa situation financière fragile et de sa bonne foi.

Or comme l’a relevé à juste titre le premier juge, elle ne justifie pas de sa situation financière actuelle de nature à démontrer l’existence d’une inéquité particulière, la société Pit.One ne produisant en cause d’appel que des bilans anciens, le plus récent étant celui de l’exercice 2020 et alors qu’elle indique avoir cessé volontairement l’exploitation de son activité de restauration. Elle ne saurait davantage arguer de sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations, alors qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que ses installations, objet du présent litige ont été réalisées en violation au règlement de copropriété et qu’elle a tardé à se mettre en conformité, malgré des opérations d’expertise qui ont duré plus de 4 ans.

Enfin le montant de ces condamnations ne présente pas un caractère disproporitionné au regard d’un litige qui dure depuis décembre 2018, date de la première assignation en référé et après la réalisation de deux mesures d’expertise et de consultation judiciaires.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens exposés en première instance.

Il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et des époux [D] les sommes exposées par eux et non compris dans les dépens de l’instance d’appel. Les sociétés Pit.One et JCB, qui succombent partiellement à cette instance, seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 ' et aux époux [D] ensemble la même somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire bénéficier à la société Pit.One et à la SCI JCB des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Leur demande sera donc rejetée à ce titre.

Les sociétés Pit.One et JCB succombant partiellement à la présente instance d’appel seront condamnées solidairement aux dépens de l’instance d’appel, la demande de la société Pit.one qui ne développe aucun moyen à cet égard et tendant aux partage de ces dépens à hauteur de 25 % pour chacune des parties n’étant fondée sur aucun motif.

Pour les mêmes motifs que ceux concernant les condamnations provisionnelles, les dispositions de l’ordonnance entreprise seront confirmées ence qu’elles ont condamné la société Pit.One à relever et garantir la SCI JCB des condamnations mises à sa charge au titre des frais irrépétibles et des dépens exposés en première instance et il en sera de même pour ceux exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne dans le cadre d’une bonne administration de la justice la jonction de la procédure portant le numéro de la procédure portant le numéro 24/3361 à celle portant le numéro 24/3159 au répertoire général ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’elle a ;

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de condamnation à la réalisation des travaux de dépose complète du conduit, de remise en état de l’escalier (pallier+ garde-corps) et de rebouchage du conduit existant formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

— dit n’ y avoir lieu à référé s’agissant des demandes provisionnelles formulées par [T] et [W] [D], et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

Statuant à nouveau, de ces chefs d’infirmation,

— rejette la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux fins de voir condamner solidairement la SAS Pit.One et la SCI JCB à procéder sous astreinte aux travaux de dépose complète du conduit, de remise en état de l’escalier (pallier+ garde-corps) et de rebouchage du conduit existant ;

— condamne solidairement la SAS Pit One et la SCI JCB à payer à titre provisionnel à M. [T] [D] et à Mme [W] [D] la somme de 7.277,40 ' avec indexation sur l’indice BT01 à compter du mois de juin 2022 jusqu’à la date de règlement, à valoir sur la réparation de leurs dommages matériels et celle de 30 755 ' à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

— dit que la SAS Pit.One est condamnée à relever et garantir la SCI JCB des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière au titre des provisions allouées à M. [T] [D] et à Mme [W] [D] à valoir sur la réparation de leurs dommages matériels et immatériels ;

— condamne solidairement la SAS Pit.One et la SCI JCB à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne solidairement la SAS Pit.One et la SCI JCB à payer à M. [T] [D] et à Mme [W] [D] ensemble la somme de 2000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejette les demandes formées par la SAS Pit.One et la SCI JCB au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne solidairement la SAS Pit.One et la SCI JCB aux dépens de l’instance d’appel ;

— dit que la SAS Pit.One est condamnée à relever et garantir la SCI JCB des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière au titre des frais irrépétibles et des dépens exposés en cause d’appel.

Le greffier La présidente