ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrée le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03557 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJWP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 JUIN 2024

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER

N° RG 51-23-8

APPELANTS :

Madame [T] [C] née [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [Y] [N]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [R] [W]

Chez Monsieur [U] [W],

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant non représenté

Madame [I] [W]

Chez Monsieur [U] [W],

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante non représentée

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 FEVRIER 2025,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Réputé contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a reconnu l’existence d’un bail rural verbal conclu par M. [S] [N] au profit de M. [R] [W] et Mme [I] [W] sur le terrain agricole situé lieudit Les Condamines, cadastré section AS n°[Cadastre 3] à [Localité 9] (34), et a renvoyé l’affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier.

Par jugement du 28 octobre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier a débouté M. [S] [N] de sa demande de résiliation du bail verbal rural conclu avec M. [R] [W] et Mme [I] [W] ainsi que de ses prétentions subséquentes d’expulsion et de dommages et intérêts. Cette juridiction a également rejeté la demande indemnitaire présentée par les consorts [W].

Suite au décès de M. [S] [N] le 20 février 2023, par dévolution successorale en date du 27 mars 2023, le terrain donné à bail a été légué à M. [Y] [N] et Mme [T] [N], épouse [C].

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception envoyées le 25 avril 2023, Mme [T] [N], épouse [C] et M. [Y] [N] ont mis en demeure M. [R] [W] et Mme [I] [W] de payer la somme de 12.300 euros au titre des fermages impayés.

Par requête reçue le 11 août 2023, Mme [T] [N], épouse [C], et M. [Y] [N] ont sollicité la convocation en audience de conciliation de M. [R] [W] et Mme [I] [W] afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail et la condamnation des preneurs au paiement des arriérés de fermages.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 20 juin 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier :

Déboute Mme [T] [N] et M. [Y] [N] de leur demande de de leur demande de résiliation du bail rural et d’expulsion de M. [R] [W] et Mme [I] [W] du terrain agricole situé lieudit [Localité 8], cadastré section AS no [Cadastre 3] à [Localité 9] ;

Condamne M. [R] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [T] [N] et M. [Y] [N] à la somme de 13.800 euros, en deniers et quittances, représentant l’arriéré de fermages dus au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022, et 2023, mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Mme [T] [N] et M. [Y] [N] de leurs autres demandes ;

Condamne M. [R] [W] et Mme [I] [W] aux dépens ;

Condamne M. [R] [W] et Mme [I] [W] à payer la somme de 500 euros à Mme [T] [N] et M. [Y] [N] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge rejette la demande de résiliation du bail au motif de l’absence de preuve de la part des bailleurs du respect des dispositions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Il relève qu’il ressort des décomptes et échanges que M. [R] [W] et Mme [I] [W] sont redevables de la somme de 13.800 euros au titre des fermages impayés. Il écarte les documents de M. [R] [W], non transmis aux demandeurs, des débats.

Les consorts [N]-[C] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 8 juillet 2024.

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées parvoie d’huissier le 5 février 2025, les consorts [N]-[C] demandent à la cour de :

Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle :

Condamne M. [R] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [T] [N] et M. [Y] [N] à la somme de 13.800 euros, en deniers et quittances, représentant l’arriéré de fermages dus au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022, et 2023, mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamne M. [R] [W] et Mme [I] [W] aux dépens,

Condamne M. [R] [W] et Mme [I] [W] à payer la somme de 500 euros à Mme [T] [N] et M. [Y] [N] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réformer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation du bail rural conclu entre M. [S] [N] et Monsieur et Mme [I] [W] ;

Ordonner l’expulsion de M. [R] [W] et Mme [I] [W] et tous occupants de leur chef des lieux visés dans le bail rural, à savoir la parcelle cadastrée Section AS no [Cadastre 3] lieudit « [Localité 8] » d’une superficie de 1ha 70a 47cat et ce à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la notification de la décision è intervenir par le greffe et avec l’assistance de la Force publique si besoin en est, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

Condamner M. [R] [W] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 1.136 euros arrêtée au 1er octobre 2024 correspondant au montant dû au titre de la réévaluation des fermages depuis 2020 ;

Condamner M. [R] [W] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [C]-[N] concluent à la résiliation judiciaire du bail rural rappelant que bien que la mise en demeure n’ait pas été réclamée par les preneurs comme le relève le premier juge, les consorts [W] ont néanmoins été informés de l’existence d’un arriéré locatif et du risque encouru de résiliation judiciaire arguant sur ce point de l’envoi par mail des deux commandements de payer délivrés le 25 avril 2023. Ils ajoutent qu’aucune somme n’a été réglée par les preneurs au titre du fermage et qu’en suite de la délivrance d’un nouveau commandement de payer la somme de 1.136 euros le 31 octobre 2024, aucun paiement n’est intervenu.

A défaut, ils fondent la demande de résiliation sur le non-respect de l’article 1766 du code civil dans la mesure où la chose louée est employée à un autre usage que celui auquel elle est destinée. Ils affirment en effet que les preneurs ont transformé les écuries en lieu d’habitation et proposent un service de restauration et guinguette en lieu et place de l’élevage de taureaux et chevaux de Camargue. Il ne peut s’agir, selon eux, d’activités accessoires à leur activité agricole. Ils dénoncent enfin le risque encouru par l’exercice de telles activités alors que les parcelles se situent en zone rouge du PPRI de la commune de [Localité 9] correspondant à des zones inondables d’aléa fort en secteur naturel.

Régulièrement convoqués (AR signés le 9 août 2024), les consorts [W] n’ont pas constitué avocat ni déposé de conclusions.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation du bail rural :

Sur le défaut de paiement du fermage :

L’article L411-31 I du code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail notamment s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Il est indiqué, in fine, que ces motifs de résiliation ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Pour entraîner la résiliation du bail à ferme, deux mises en demeure sont nécessaires sauf si le paiement de deux termes est demandé dans une seule mise en demeure. Le délai de trois mois qui doit séparer les deux mises en demeure doit être apprécié à la date de leur réception par le preneur.

Au cas présent, il est justifié qu’en vertu d’un jugement rendu le 16 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, a été reconnue l’existence d’un bail rural verbal conclu par M. [S] [N] au profit de M. [R] [W] et Mme [I] [W] sur le terrain agricole situé lieudit Les Condamines, cadastré section AS n°[Cadastre 3] à [Localité 9] (34), moyennant le paiement d’un fermage de 300 euros par mois.

Arguant d’impayés de loyers, les appelants ont saisi le premier juge d’une demande de résiliation motivée par le défaut de paiement que ce dernier a écarté en faisant une application stricte des dispositions de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime mais également en se référant à un arrêt rendu par la cour de cassation en date du 14 décembre 2023 dont il ressort que les mises en demeure, actes préalables obligatoires à l’exercice d’une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, doivent être réceptionnées par les preneurs ce qui n’est pas le cas en l’espèce en présence de deux lettres de mise en demeure adressées le 25 avril 2023 qui sont revenues avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

L’application de cette jurisprudence, qui émane d’un arrêt de la cour de cassation (n°22-16.751), n’est pas contestée par les appelants, qui considèrent cependant que si la lettre recommandée avec accusé de réception non réclamée est inefficace, elle trouve néanmoins sa pleine efficience si les preneurs ont été informés par le bailleur de la situation ce qui est selon eux le cas en l’espèce.

En appel, les consorts [N] se prévalent en effet d’un envoi par mail des commandements de payer les fermages adressés le 25 avril 2023 ce dont ils ne justifient pas en dépit de leurs allégations, ainsi que d’un courrier adressé aux preneurs par l’ancien conseil. Il s’agit en réalité d’une lettre officielle adressée le 25 mai 2023 au conseil des époux [W] dont il n’est nullement démontré qu’ils en aient été avisés.

De surcroît, il ne résulte pas de la jurisprudence appliquée que la régularisation de la notification faite par lettre recommandée avec accusé de réception peut intervenir par la démonstration d’une information faite aux preneurs par d’autres moyens compte-tenu de la nature contentieuse de cette mise en demeure.

La position du premier juge sera en conséquence confirmée sur le rejet de la demande en résiliation fondée sur les lettres de mise en demeure adressées avec avis de réception le 25 avril 2023.

En appel, et au soutien de leur demande en résiliation, les consorts [N] se prévalent d’une nouvelle dette locative et produisent une signification par acte d’huissier en date du 31 octobre 2024 de deux lettres valant mise en demeure adressées à chacun des preneurs par lesquelles il est sollicité le règlement d’une somme de 1.136 euros correspondant à une actualisation du fermage qui aurait dû être faite chaque année selon l’indice national des fermages de 2020 à 2024.

En l’état, le défaut de paiement doit être caractérisé au jour de la demande et que la créance soit certaine à la date de saisine de la juridiction.

Les appelants se prévalent d’une nouvelle dette locative en lien avec l’actualisation du fermage de 2020 à 2024 en fonction des indices annuels successifs.

Le bailleur est en droit de solliciter l’indexation du fermage dans la limite de la prescription comme le prévoit l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime qui stipule que « le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative », en sorte que le loyer doit être actualisé chaque année selon l’indice national des fermages.

Cela étant, les appelants, qui n’ont pas mentionné dans leur requête initiale déposée le 11 août 2023 une demande en lien avec l’actualisation du fermage, ne justifient pas du montant de leur créance sollicitant des sommes sans les justifier au regard de l’indice applicable sur la période considérée.

Il en résulte que les consorts [N] ne peuvent valablement fonder leur demande en résiliation du bail rural au visa de la mise en demeure adressée le 31 octobre 2024 portant sur une dette locative de 1.136 euros correspondant à une indexation des fermages de 2020 à 2024.

Ils seront donc déboutés de leur prétention.

Sur la bonne exploitation du fonds :

L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose également que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation.

Aux termes de l’article 1766 alinéa 1 du code civil, si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

A l’appui de ces dispositions, les consorts [N] demandent la résiliation du bail à ferme soutenant que les époux [W] exploitent les terres affermées à un autre usage que celui auxquelles elles sont destinées.

Ils leur font grief d’avoir transformé et aménagé les écuries présentes sur le terrain et de s’y installer pour vivre, situation confirmée selon les appelants par le rapport de l’agence BA Détective ainsi que Mme [X]. Ils leur reprochent encore d’organiser sur les parcelles des activités qui n’ont aucun lien avec l’activité de manadier comprenant l’élevage de taureaux et de chevaux de Camargue pour les courses camarguaises et fêtes taurines, ainsi que la commercialisation de la viande de taureau. Selon les appelants, les époux [W] organisent des évènements au cours desquels ils proposent un service de restauration, de guinguette, d’animations musicales'

S’agissant de la modification de la destination des lieux en habitation, les appelants produisent l’attestation de Mme [X] qui déclare notamment avoir dormi à plusieurs reprises sur le terrain où les époux [W] ont aménagé une pièce à vivre et installé un mobil-home ainsi qu’une caravane, le tout étant alimenté en électricité par un groupe électrogène et des panneaux solaires.

Le rapport BA Détectives en date du 28 septembre 2024 conclut en la présence pérenne du couple [W] et de leurs deux enfants sur la parcelle AS [Cadastre 3], objet du bail rural. En atteste selon ce rapport la scolarisation des enfants à proximité et de trajets scolaires faits à partir de la manade. L’enquêteur établit également que l’adresse administrative de [Localité 5] est celle de manière exclusive des parents de M. [W], les véhicules des intimés n’ayant jamais été vus sur ce lieu. S’agissant de l’adresse donnée à [Localité 7], l’enquêteur a vérifié la présence d’autres personnes. Enfin, le rapport met en évidence qu’une partie du domaine initialement destiné à l’élevage est consacré à la culture de céréales.

En l’état, il n’est nullement contesté qu’aux termes du bail rural verbal, les époux [W] ont loué le terrain litigieux pour y faire paître leurs animaux et exploiter leur manade.

Cela étant, il résulte des termes du jugement définitif rendu le 28 octobre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux, que les lieux, sur lesquels est exploitée la manade de la Falaque, comportaient avant la conclusion du bail litigieux un forage ainsi que des caravanes ce qui ne peut donc être reproché aux intimés.

Par ailleurs, si le rapport d’enquête privé évoque une occupation des lieux, rien ne permet cependant d’en conclure que cette présence est permanente sachant que les constatations portent sur une durée limitée pour avoir été faites en septembre 2024 au cours de trois journées (2, 26 et 27 septembre).

S’agissant de l’exploitation d’activités extérieures à l’objet du bail, ils produisent des copies d’écran portant sur des publications effectuées par la Manade de la Falaque relatives à des évènements organisés attestant de la présence de buvettes, restauration sur places, guinguette et diverses manifestations (halloween, beaujolais, noël, galette des rois').

Il est attesté par le rapport d’enquête de la présence sur la manade de bovins sur la grande partie découverte. Il en résulte donc que l’exploitation de l’activité agricole n’est nullement contestable. Par ailleurs, si l’organisation d’évènements sur la manade est acquise, il apparaît que ceux-ci sont en lien avec l’activité de manadier, puisque la restauration, la guinguette ou encore la buvette sont organisées autour d’évènements tels que l’Abrivado, la Ferrade ou encore la Bandido.

Vu les éléments susvisés, les appelants seront déboutés de leur demande en résiliation.

2/ Sur la réévaluation de la créance :

Les appelants sollicitent la condamnation de [R] [W] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 1.136 euros arrêtée au 1er octobre 2024 correspondant au montant dû au titre de la réévaluation des fermages depuis 2020.

Comme vu précédemment, l’action en révision du fermage ne peut avoir un effet rétroactif en sorte que le fermier ne peut se voir opposer des retards de paiement des fermages échus antérieurement et postérieurement à l’introduction de l’action (c.cass civ 5 mars 1986).

Les consorts [N] seront déboutés de cette demande.

3/ Sur les frais accessoires :

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les consorts [N], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens et déboutés de leur prétention au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier le 20 juin 2024 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Déboute Mme [T] [N] et M. [Y] [N] de leur demande en condamnation de M. [R] [W] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 1.136 euros arrêtée au 1er octobre 2024 correspondant au montant dû au titre de la réévaluation des fermages depuis 2020,

Déboute Mme [T] [N] et M. [Y] [N] de leur demande en résiliation du bail rural fondée sur la modification de la destination du fonds,

Déboute Mme [T] [N] et M. [Y] [N] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

Condamne Mme [T] [N] et M. [Y] [N] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,