ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04765 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QMLC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 JUILLET 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS

N° RG 24/00013

APPELANTE :

Madame [V] [U]

née le 09 Décembre 1977 à [Localité 5] (36)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e FULACHIER substituant M^e Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au RCS de MONTPELLIER sous le n° 273 400 010, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

Représenté par M^e DUBOIS substituant M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 11 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat en date du 9 octobre 2019, avec effet au 12 décembre 2019, l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault, dénommé Hérault Habitat, a donné à bail à M. [X] [F] et Mme [V] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505,36 euros outre une provision sur charges de 36, 94 euros.

Invoquant un dysfonctionnement de la VMC de son logement à l’origine de problèmes d’humidité, Mme [V] [U] a, par acte en date du 13 décembre 2023, fait assigner l’Office public de l’habitat Hérault Logement (Hérault Logement) en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin qu’il condamne le bailleur à entreprendre des travaux de réparation de la VMC de la salle de bain de son logement, sous atreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, qu’il l’autorise à consigner les loyers sur un compte Carpa tant qu’il n’aura pas été justifié de la bonne réalisation des travaux et qu’il condamne l’Office public de l’habitat Hérault Logement au paiement d’une provision de 2 000 euros en indemnisation du trouble de jouissance subi depuis le mois d’octobre 2022 et une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 16 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a :

— constaté que les demandes de Mme [U] se heurtaient à une contestation sérieuse de la part de Hérault logement,

— déclaré en conséquence le juge des contentieux de la protection saisi en référé incompétent à statuer sur l’instance et a invité la demanderesse à mieux se pourvoir,

— condamné Mme [U] aux entiers dépens,

— débouté Mme [U] pour le surplus,

— rappelé que l’ordonnance était de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 26 septembre 2024, Mme [U] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 27 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [V] [U] demande à la cour de :

— accueillir son recours comme recevable,

A titre principal,

— réformer l’ordonnance du 16 juillet 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’elle :

* a constaté que ses demandes se heurtaient à une contestation sérieuse de la part d’Hérault logement,

* a déclaré le juge des contentieux de la protection saisi en référé incompétent à statuer sur l’instance et l’a invitée à mieux se pourvoir,

* l’a condamnée aux entiers dépens,

* l’a déboutée pour le surplus,

* a rappelé que l’ordonnance était de plein droit exécutoire à titre provisoire.

— rejeter toutes conclusions contraires et appel incident de Hérault logement comme injustifiés et infondés,

Statuant à nouveau,

— juger que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et donc :

— l’autoriser à consigner les loyers sur un compte CARPA à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à réfection complète du logement situé [Adresse 1],

— condamner Hérault logement à lui verser la somme de 2 000 euros de provision sur l’indemnisation du préjudice moral par elle subi depuis le mois d’octobre 2022,

— ordonner à Hérault logement de la reloger, sans frais, dans un lieu d’habitation de type T4 d’une surface habitable de 79,75 m2 dans l’attente de la réfection du logement litigieux,

En tout état de cause,

— condamner Hérault logement au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Hérault logement aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, Mme [U] invoque les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que de l’article 1719 du code civil et soutient qu’une panne de la VMC collective de l’immeuble, ainsi qu’une non-conformité, ont été constatées, entraînant une condensation excessive dans son logement. Elle précise que celui-ci a été diagnostiqué comme insalubre et non sain en avril 2023.

Elle précise en outre qu’une expertise amiable a été effectuée le 11 octobre 2024, laquelle a révélé une non-conformité de mise en oeuvre des bouches d’extraction et une non-conformité des hauteurs de passage de transit d’air sous les portes.

Elle explique que bien que la VMC ait été réparée, la moisissure a continué de se développer, démontrant ainsi que de simples travaux d’embellissement ne suffisent pas à remédier à la situation.

Elle ajoute que lors de sa venue, l’entreprise mandatée par le bailleur a indiqué qu’il n’était pas possible de repeindre directement le support et qu’il fallait préalablement appliquer une résine, raison pour laquelle elle n’a pas souhaité effectuer les travaux de reprise. Elle en déduit qu’il ne peut lui être reproché d’avoir empêché la société de peinture d’entrer dans son logement.

Elle souligne également que l’état de santé de sa petite fille et le sien se sont détériorés en raison des conditions insalubres du logement.

Du reste, elle explique que finalement, elle a pu obtenir la réalisation des travaux d’embellissement mais que certains désordres, relatifs à des fuites d’eau et à une défaillance de la robinetterie lavabo de la salle de bains, ne sont toujours pas réparés.

Enfin, elle fait valoir qu’elle a été contrainte d’engager des poursuites judiciaires contre son bailleur et qu’elle ne saurait donc être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 7 mars 2025, l’Office public de l’habitat Hérault Logement demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [U] de l’intégralité de ses moyens et demandes,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la procédure abusive engagée par la locataire,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris ceux des sommations du 13 décembre 2023 pour 36,01 euros et du 30 décembre 2024 pour 69,13 euros.

L’intimé affirme que la VMC a été réparée avant même la délivrance de l’assignation et que les travaux d’embellissement n’ont pu être réalisés avant le 23 janvier 2025 en raison de l’opposition systématique de la locataire. Il précise qu’en effet, la société Proxiserve a procédé au remplacement du caisson de VMC en parties communes le 10 janvier 2023 et à une intervention dans le logement de l’appelante le 17 avril 2023. Il précise que le 17 décembre 2023, l’huissier a confirmé que l’intervention était terminée et que la VMC fonctionnait.

Il en déduit que le litige était sans objet, avant la délivrance de l’assignation.

En outre, le bailleur précise avoir dû adresser à la locataire une sommation de faire afin qu’elle accepte d’ouvrir sa porte aux artisans chargés des interventions. Il ajoute avoir systématiquement mandaté un artisan dès qu’un désordre était signalé par Mme [U].

De plus, il souligne que l’expertise produite par l’appelante a confirmé le bon fonctionnement de la VMC, avec des débits d’air conformes à la réglementation en vigueur. Il met également en avant les observations de l’expert, selon lesquelles l’entretien insuffisant de la bouche d’extraction de la cuisine et l’accumulation de dépôts graisseux ont rendu la man’uvre par 'tirette’ difficile. Il indique que ces éléments révèlent un défaut d’entretien imputable à Mme [U].

S’agissant des travaux d’embellissement, il précise avoir fait établir un devis dès le 7 avril 2023, qui a été réactualisé le 23 janvier 2024, mais que la locataire s’est ensuite opposée à toute intervention de la part de l’entreprise. Il ajoute qu’il est démontré qu’il a pu enfin reprendre les embellissements dans toutes les pièces concernées. Il fait valoir que la demande de consignation des loyers doit être rejetée puisque tous les travaux ont été réalisés.

Du reste, il conteste les allégations de la locataire au soutien de sa demande au titre du préjudice moral, en soulignant que la VMC a été réparée dès le 24 janvier 2023. Il ajoute que le préjudice invoqué ne résulte que du comportement de la locataire qui l’a empêché de faire réaliser les travaux de reprise des embellissements. Il ajoute qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité et qu’en tout état de cause, la demande excède les pouvoirs du juge des référés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel

L’appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable.

Sur la demande tendant à la consignation des loyers jusqu’à réfection complète du logement et au relogement de la locataire

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

De plus, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1998 en ses premier et deuxième alinéas, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale.

Enfin, aux termes de l’article 20-1 de la la loi du 6 juillet 1989, 'si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. […]

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. […]'

En l’espèce, il ressort d’un rapport d’expertise amiable établi par la société ELEX France à la demande de l’assureur protection juridique de la locataire, le 18 avril 2023, corroboré par le certificat d’intervention de la société Proxiserve en date du 18 novembre 2022, qu’à la date du 26 janvier 2023, dans le logement occupé par l’appelante, il a été constaté des dommages de moisissures affectant les embellissements d’origine sur l’ensemble des pièces donnant sur l’extérieur ainsi que des dommages de condensation dans les WC. Il est indiqué que ces désordres résultent d’un défaut de ventilation d’air suite à une panne sur la VMC collective de l’immeuble. Il est mentionné dans ce rapport que le 3 mars 2023, en présence d’un représentant du bailleur, il a été constaté que dans le logement de Mme [U], la situation n’avait pas évolué.

Toutefois, il ressort de la mention figurant sur le certificat d’intervention de la société Proxiserve daté du 17 avril 2023 qu’à cette date, la VMC fonctionnait normalement. De plus, est produit un courriel de la société Proxiserve qui le 28 août 2023 indiquait au bailleur que la locataire lui avait dit que la VMC et le ballon étaient réparés, ainsi qu’un courriel de la société Proxiserve du 6 septembre 2023 dans lequel il était indiqué que le caisson de la VMC avait été remplacé le 10 janvier 2023.

En outre, l’Office public de l’habitat Hérault Logement établit que le 13 décembre 2023, elle a fait délivrer à l’appelante une sommation d’avoir à ouvrir son logement pour vérification du fonctionnement de la VMC et que le commissaire de justice qu’elle a mandaté lui a indiqué dans un courrier du 19 décembre 2023 que l’intervention de la société Proxiserve était terminée et que la VMC fonctionnait.

De son côté, Mme [U] verse aux débats un rapport d’expertise réalisé à la demande de son assureur par la société OLCS Conseils et expertise le 14 octobre 2024, dans lequel il est confirmé que la VMC fonctionne. Si l’expert relève une non-conformité de mise en oeuvre des bouches d’extraction et des hauteurs des passages de transit d’air sous les portes, il note que les débits d’air extrait sont conformes aux réglementations en vigueur dans la cuisine, la salle de bains et les WC.

Enfin, il est établi par une facture émise par la société Raysseguier Peinture le 23 janvier 2025 que les travaux de reprise des embellissements de l’appartement occupé par Mme [U] ont été effectués.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est établi que le bailleur a mis fin au désordre affectant la VMC et a fait reprendre les embellissements.

Certes, Mme [U] mentionne dans ces conclusions que subsisteraient certains désordres relatifs à des fuites d’eau et une défaillance de la robinetterie du lavabo de la salle de bain.

Toutefois, elle ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier de leur existence hormis une lettre par elle adressée à son bailleur le 2 décembre 2024, laquelle ne saurait être retenue à titre d’élément de preuve, nul ne pouvant se constituer une preuve à lui-même.

Il s’ensuit que la locataire qui ne rapporte pas la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance telle que prévue aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ne justifie pas de sa demande tendant à la consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux.

De même, dans la mesure où il n’est pas établi que l’Office public de l’habitat Hérault Logement ait des travaux à réaliser dans le logement occupé par Mme [U], il n’est pas justifié de la demande de cette dernière tendant à son relogement dans l’attente de la réalisation des travaux de réfection.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes formées par Mme [U] tendant à la réalisation de travaux et à la consignation des loyers et il convient de rejeter la demande tendant au relogement de Mme [U].

Sur la demande de provision au titre de l’indemnisation du préjudice moral

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il ressort du rapport établi par la société ELEX France le 18 avril 2023 qu’à la date du 26 janvier 2023 et à la date du 18 avril 2023, il a été constaté dans le logement de Mme [U] des dommages de moisissures affectant les embellissements d’origine sur l’ensemble des pièces donnant sur l’extérieur ainsi que des dommages de condensation dans les WC, ces désordres résultant d’un défaut de ventilation d’air suite à une panne sur la VMC collective de l’immeuble. Il a été par ailleurs relevé que les bouches d’extraction de la cuisine et des WC fonctionnaient, mais pas celle de la salle de bain. Il résulte également de ce rapport que Mme [U] a constaté la panne de la VMC de son logement au cours du mois d’octobre 2022.

Il est établi par l’Office public de l’habitat Hérault Logement, par la production des certificats d’intervention de cette société, que le bailleur a fait intervenir la société Proxiserve le 18 novembre 2022, le 16 décembre 2022, le 23 décembre 2022, le 17 janvier 2023, le 24 janvier 2023 et le 17 avril 2023 et que ces interventions ont permis de mettre fin aux désordres.

Ainsi, il ressort de la mention figurant sur le certificat d’intervention de la société Proxiserve daté du 17 avril 2023 qu’à cette date, la VMC fonctionnait normalement. De plus, est produit un courriel de la société Proxiserve du 6 septembre 2023 dans lequel il est indiqué que le caisson de la VMC avait été remplacé le 10 janvier 2023.

En outre, il ressort des pièces produites que si postérieurement Mme [U] a de nouveau dénoncé un dysfonctionnement de la VMC, cette dernière n’a pas laissé les entreprises mandatées par le bailleur pénétrer dans son logement.

Ainsi, il ressort des certificats d’intervention versés aux débats que Mme [U] n’a pas répondu à la société Proxiserve qui s’est présentée à son domicile le 12 octobre 2023 et le 8 novembre 2023.

Au surplus, il est démontré que le 19 décembre 2023, la société Proxiserve a confirmé que la VMC fonctionnait normalement.

Du reste, s’il n’est pas contesté que suite à ces dysfonctionnements, des travaux devaient être entrepris sur les embellissements du logement de Mme [U], il est établi que l’Office public de l’habitat Hérault Logement a mandaté une entreprise pour les réaliser, en faisant réaliser un devis le 7 avril 2023 par la société OC Peinture.

Or, il ressort des courriels adressés par la société OC au bailleur les 2 et 19 février 2024 que la locataire a souhaité annuler le rendez-vous du 26 février 2024 et qu’elle n’a pas voulu fixer une date pour la réalisation des travaux.

Il est également établi que dans un mail du 25 octobre 2024, la société Raysseguier peinture a expliqué au bailleur que la locataire avait refusé de la laisser effectuer les travaux.

Enfin, si Mme [U] mentionne dans ces conclusions que subsisteraient certains désordres relatifs à des fuites d’eau et une défaillance de la robinetterie du lavabo de la salle de bain, ceci n’est pas démontré.

Au vu de ces éléments, les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien, ainsi que l’imputabilité à celui-ci du délai de reprise des embellissements, sont sérieusement discutables.

Il s’ensuit que la mise en cause de la responsabilité de Hérault logement se heurtant à une contestation sérieuse, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au préjudice moral de l’appelante.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à une dette de dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

Ces circonstances ne sont pas établies en l’espèce de la part de Mme [U].

L’Office public de l’habitat Hérault Logement sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [U] succombant en ses demandes, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens, outre le paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La décision sera confirmée sur ces points.

Succombant en appel, elle sera du reste condamnée aux dépens d’appel, dans lesquels il n’y a lieu d’inclure le coût des sommations qui sera pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Enfin, Mme [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité complémentaire de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de relogement formée par Mme [U],

Déboute l’Office public de l’habitat Hérault Logement de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme [U] à payer à Hérault logement la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente