Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00014

TGI Pyrénées-Orientales 21 décembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 16 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Application des articles du code de l'urbanisme
La cour a estimé que les parcelles ne sont pas soumises au droit de préemption urbain, confirmant ainsi la date de référence fixée au 28 mars 2008.
Rejeté
Évaluation de la valeur des parcelles
La cour a confirmé l'évaluation du premier juge, fixant l'indemnité principale à 47 841 euros et l'indemnité de remploi à 5 784 euros, soit un total de 53 625 euros.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00014
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00014
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pyrénées-Orientales, EXPRO, 21 décembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume CALVETPhilippe GRAS
Parties :	S.A.S. SOCIETE D' AMENAGEMENT DE LA [ Adresse 32 ] DE [ Localité 31 ] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro

Texte intégral

N° RG 24/00014 -

N°Portalis DBVK-V-B7I-QDFJ

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 17 Janvier 2025

APPELANTS :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 21 Décembre 2023

Madame [Z] [X]

[Adresse 6]

[Localité 24]

Monsieur [C] [X] ayant droit de M. [T] [X] décédé le 18/01/2011

[Adresse 14]

[Localité 24]

Monsieur [L] [X] ayant droit de M. [T] [X] décédé le 18/01/2011

[Adresse 6]

[Localité 24]

Représentés par Maître Guillaume CALVET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE D’AMENAGEMENT DE LA [Adresse 32] DE [Localité 31] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 821 797 404, représentée par son Président en exercice.

[Adresse 29]

[Localité 12]

Représentée par M^e Grégory CRETIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Philippe GRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES

Service du Domaine

[Adresse 8]

[Localité 23]

Représenté par Mme [V] [E], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats et M^me Elodie CATOIRE, greffier lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 21 Mars 2025, délibéré prorogé au 16 mai 2025.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 19 février 2008, le conseil municipal de [Localité 31] a décidé de créer une zone d’aménagement concertée complexe golfique sur les secteurs [Localité 30]. Selon traité du 2 juin 2016 et avenants des 5 août 2016 et 7 décembre 2018, la commune de [Localité 31] a concédé l’aménagement de cette opération à la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31].

Par arrêté du 24 janvier 2019 le préfet des Pyrénées Orientales a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté [Localité 30]. Ce même arrêté a autorisé la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] à acquérir pour le compte de la commune de [Localité 31] et par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Figurent dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée les parcelles cadastrées commune de [Localité 31] section AV n°[Cadastre 7] et [Cadastre 9], de contenances respectives de 7848 et 7699 m² appartenant à [Z], [C] et [L] [X] (consorts [X]).

Par lettre du 5 octobre 2021 la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] a notifié son offre d’acquisition aux consorts [X]. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixer les indemnités d’expropriation par mémoires datés du 17 janvier 2022, reçus au greffe le 7 février 2022. Le transport sur les lieux a été réalisé le 3 mai 2023.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé l’indemnité due par la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] aux consorts [X] à la somme globale de 53 625 ' se décomposant en 47 841 ' d’indemnité principale et 5 784 ' d’indemnité de remploi pour l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 31] section AV n° [Cadastre 7] et [Cadastre 9] ;

Condamné la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] aux dépens de l’instance et à verser aux consorts [X] une indemnité de 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

Les consorts [X] ont interjeté appel de ce jugement le 19 janvier 2024. Dans leur mémoire déposé au greffe le 12 avril 2024 ils demandent à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 28 mars 2008 ;

De fixer la date de référence au 1er février 2021 ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 53 625 euros ;

De fixer l’indemnité principale à la somme de 466 410 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 48 891 euros, soit une indemnité de 515 301 euros ;

De condamner la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] aux dépens d’appel et à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire déposé au greffe le 11 juillet 2024 la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] demande à la cour :

De confirmer le jugement du 21 décembre 2023 ;

De condamner les consorts [X] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe 26 juin 2024 le commissaire du gouvernement de confirmer en tous points le jugement qui a fixé l’indemnité de d’expropriation à la somme de 53 625 euros.

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

La date de référence :

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Les expropriés soutiennent que les deux parcelles sont soumises au droit de préemption urbain, que la date de référence doit être fixée au 1er février 2021 au visa des articles L.213-2-1, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme.

La société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] répond que dès lors que les biens sont situés en zone naturelle, ils ne sont pas soumis au droit de préemption urbain.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois en application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a in fine l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

En l’espèce il ressort des documents d’urbanisme que les parcelles AV n°[Cadastre 7] et [Cadastre 9] ne sont pas soumises au droit de préemption urbain, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation et de confirmer le jugement qui a fixé la date de référence au 28 mars 2008.

Sur la qualification des biens :

Au 28 mars 2008 120 m² des parcelles sont en zone 2NAg et 15 427 m² en zone NC du POS de 1994.

Les expropriés ne contestent pas que les parcelles ne revêtent pas la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-2 du code de l’expropriation mais qu’il doit être tenu compte qu’ils étaient destinés à la création d’un parcours de golf.

Les parcelles seront évaluées en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Les indemnités de dépossession :

Les expropriés sollicitent la fixation de la valeur des parcelles à 30 euros/m² qu’il s’agisse de la partie en zone 2Nag ou en zone NC.

La société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] se basant sur la promesse de vente en date du 28-29 décembre 2020, réitérée le 22 mars 2021 qui a retenu une valeur 12 euros/m² pour les parcelles situées en zone 3AU1 sollicite la confirmation du jugement qui a retenu une valeur de 13 euros/m² pour la partie de parcelle en zone 2Nag.

Elle produit aux débats sept actes de cession passés entre le 17 et le 23 mars 2021 de parcelles situées en zone Ndg ou Ng dans le périmètre de la ZAC qui ont été valorisées à 2,75 euros/m², l’acte de donation par M. [K] à ses trois enfants des parcelles AV [Cadastre 26], [Cadastre 27] et [Cadastre 28], issues de la parcelle AV [Cadastre 5] à ce même montant et le jugement définitif rendu le 21 décembre 2023 par le juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales qui a retenu comme valeur des parcelles cadastrées section AV [Cadastre 13] et [Cadastre 16] dans le périmètre de la ZAC, le prix de 3 euros/m², et l’acte de cession du 19 décembre 2019 concernant les parcelles AR [Cadastre 11] et AV [Cadastre 3],[Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] situées dans le périmètre de la ZAC en zone Ng pour une valeur moyenne de 2,80 euros/m².

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur vénale moyenne de 13 euros/m² est conforme aux éléments de référence observés dans le secteur et porte à l’appréciation de la cour la cession intervenue le 19 décembre 2019 d’un lot de parcelles dont la parcelle AR [Cadastre 11] située dans le périmètre de la ZAC en zone [Cadastre 5]AU, soit dans une zone plus urbanisée que les zone [Cadastre 10]AU[Cadastre 1] et [Cadastre 5]Nag, au prix de 15 euros/m². Pour la partie de parcelle en zone NC, il produit en cause d’appel deux nouveaux termes de comparaison portant sur des parcelles situées à proximité des parcelles objet du litige, une cession intervenue le 12 octobre 2023 de la parcelle AV [Cadastre 15] qui est en nature de vigne pour la valeur de 3,14 euros/m², et la cession intervenue le 15 mai 2023 de la parcelle AV [Cadastre 17] pour la valeur de 3 euros/m²

Pour la partie de parcelle située en zone 2Nag :

Par acte des 28 et 29 décembre 2020 réitéré le 22 mars 2021, les parcelles AB [Cadastre 2] à [Cadastre 4] et AR [Cadastre 10], [Cadastre 18], [Cadastre 21], [Cadastre 13] et AV [Cadastre 25] situées dans la ZAC de [Localité 31] ont été cédées, pour la partie située en zone [Cadastre 10]AU[Cadastre 1] au prix moyen de 12 euros/m². Cet élément de comparaison est donc particulièrement pertinent.

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel l’acte de cession de la parcelle AR [Cadastre 11] située dans la même commune, dans le périmètre de la ZAC, au prix de 15 euros/m². Toutefois il doit être tenu compte du fait que cette parcelle est située en zone [Cadastre 5]AU soit dans une zone plus urbanisée que la zone [Cadastre 10]AU[Cadastre 1] et [Cadastre 5]Nag.

Les expropriés font valoir que si le prix au m² est fixé à 15 euros, la société expropriante fera une marge bénéficiaire de plus de 50 %, toutefois d’une part ce chiffre est contesté par l’autorité expropriante qui produit un bilan prévisionnel actualisé qui fait état d’une marge de 7,80 % et d’autre part dès lors que la méthode d’évaluation retenue est celle des termes de comparaison, il n’y a pas lieu de se référer à la marge bénéficiaire de l’autorité expropriante.

En l’état de ces éléments, tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, il convient de confirmer la décision de première instance qui a actualisé le prix au m² de 12 euros de 2021, à 13 euros en 2023. La partie de parcelle située en zone [Cadastre 5]Nag sera donc indemnisée sur la base de 13 euros/m².

Pour la partie des parcelles située en zone NC :

Les expropriés contestent la prise en compte des éléments de comparaison ressortant des accords amiables produits par la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] au motif qu’il ne s’agit pas de biens comparables en l’absence de pièces précisant la nature des biens et surtout que la cession du 19 décembre 2019 ne peut être retenue car ces parcelles avaient été acquises par la commune le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m².

Toutefois il ressort des copies des actes de cession produites aux débats que les parcelles objets des accords amiables situées à proximité des parcelles objet du litige sont des parcelles de terre, tout comme les parcelles objet du litige qui sont en nature de friches.

En ce qui concerne les parcelles cadastrées AV [Cadastre 3], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 22], la commune ne conteste pas le fait qu’elle les avait acquises le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m² et qu’elle les a cédées avec la parcelle AR [Cadastre 11] au prix moyen de 2,80 euros en 2019. Toutefois comme l’a expliqué la commune, ces parcelles avaient été acquises par voie de préemption à une période où elles étaient classées en zone [Cadastre 5]NA, zone d’urbanisation future. Les parcelles ayant été classées postérieurement à cette première mutation en zone Ng, le prix de la cession en 2019 peut bien être retenu comme élément de comparaison.

En l’état des éléments de comparaison qui montrent une valeur de 2,75 euros/m² et notamment l’acte de donation de M. [K] au profit de ses enfants des parcelles issues de la division de la parcelle AV [Cadastre 5], en date du 25 octobre 2022, et tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, l’évaluation du premier juge à 3 euros/m² sera confirmée.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante :

120 m² en zone [Cadastre 5]NAg x 13 = 1 560 euros ;

15427 m² en zone NC x 3 = 46 281 euros

Soit un total de 47 841 euros.

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, sur la base de l’indemnité de dépossession de 47 841 euros cette indemnité sera confirmée à hauteur de 5 784 euros.

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 53 625 euros.

Sur les autres demandes :

Les expropriés qui succombent principalement seront tenus aux dépens d’appel sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2023 (N°2023/51) qui a fixé le montant de l’indemnité due par la société d’Aménagement de la [Adresse 32] de [Localité 31] à [Z], [C] et [L] [X] à la somme de 53 625 euros, pour les parcelles cadastrées commune de [Localité 31] section AV n°[Cadastre 7] et [Cadastre 9] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [Z], [C] et [L] [X] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente