Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06740 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHOO

Décision déférée à la cour : ordonnance du 13 mars 2024 – président du TC de [Localité 10] – RG n° 2023071223

APPELANTE

S.A.S. ILKA IMMO, RCS de [Localité 10] n°798635058, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Yael TRABELSI de la SELEURL YLAW AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1780

INTIMÉES

S.A. SOGESSUR, RCS de [Localité 9] n°379846637, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Mohamed ZOHAIR de la SCP SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0267

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du SDC [Adresse 3], RCS de [Localité 9] n°722057460, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E 549

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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La société Ilka immo est propriétaire d’un local commercial situé au [Adresse 2].

La société Sogessur est l’assureur habitation de M. [G], propriétaire de l’appartement situé à l’étage supérieur. La société Axa France IARD est l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Le 5 novembre 2021, un premier dégât des eaux, attribué à une fuite d’eau dans l’appartement de M. [G], a eu lieu dans le local de la société Ilka immo. Les désordres matériels ont donné lieu à une indemnisation amiable de la société Sogessur. Une procédure contentieuse a été diligentée pour obtenir le paiement d’une provision sur l’indemnisation de la perte d’usage de ces locaux.

Invoquant un second dégât des eaux survenu le 16 juillet 2022, la société Ilka immo a fait procéder à une nouvelle expertise amiable pour en déterminer les causes et chiffrer les dommages en résultant.

A l’issu de celle-ci, qui a conclu que les désordres étaient imputables d’une part à une fuite sur une canalisation d’alimentation privative dans l’appartement de M. [G] et, d’autre part, à une fuite sur la descente commune des eaux usées et vannes de l’immeuble, la société Axa France IARD a indemnisé la société Ilka immo à hauteur de 44 492,87 euros au titre de ses dommages matériels.

Elle a en revanche refusé d’indemniser la perte d’usage du bien invoquée.

Estimant que son préjudice n’avait pas été intégralement réparé, par acte du 29 janvier 2024, la société Ilka immo a assigné les sociétés Axa France et Sogessur devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris aux fins de voir :

juger que la responsabilité du syndicat du fait des parties communes, garantie par la société Axa, est engagée ;

juger que la responsabilité de M. [G], copropriétaire, garantie par la société Sogessur, est engagée ;

juger que l’expertise amiable contradictoire du 5 octobre 2023 s’est déroulée conformément au chapitre 'Indemnisation des dommages’ découlant des polices d’assurance d’Axa France IARD et de Sogessur ;

juger que les dommages immatériels des locaux commerciaux destinés à la location meublée ont été fixés à la somme de 52 650 euros ;

condamner solidairement les assureurs Axa France IARD et Sogessur à allouer une provision à la société Ilka immo de la somme de 52 650 euros au titre de l’indemnisation du dommage immatériel, conformément au principe de réparation intégrale ;

condamner solidairement les assureurs Axa France IARD et Sogessur à allouer une provision à la société Ilka immo de la somme de 4 875 euros correspondant aux honoraires d’expert selon barème et facturation, de la somme de 354,80 euros correspondant aux honoraires de commissaire de justice selon factures, conformément au principe de réparation intégrale ;

condamner l’assureur Axa France IARD et Sogessur au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner l’assureur Axa France IARD et Sogessur au paiement de l’ensemble des dépens.

Par ordonnance contradictoire du 13 mars 2024, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris a dit n’y avoir lieu à référé, ni à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la société Ilka immo aux entiers dépens.

Par déclaration du 4 avril 2024, la société Ilka immo a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 novembre 2024, elle demande à la cour de :

déclarer la société Ilka immo recevable et bien fondée en son appel ;

et après avoir observé que l’événement dégât des eaux est constitué, la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été admise (partie commune), la responsabilité de M. [G] a été admise (partie privative), l’expertise amiable a fixé le quantum des dommages, l’indemnisation intégrale est due à la valeur à neuf, juger que la garantie responsabilité civile du fait des parties communes envers les copropriétaires est acquise ;

juger que la responsabilité de M. [G], copropriétaire, garanti par Sogessur est engagée ;

donner acte de ce que les dommages immatériels des locaux commerciaux destinés à la location meublée ont été fixés par un procès-verbal d’expertise contradictoire à la somme de 47 250 euros ;

infirmer l’ordonnance du tribunal de commerce de Paris en ce qu’elle dit n’y avoir lieu a référé, et en ce qu’elle a débouté la société Ilka immo de sa demande tendant à voir condamner les compagnies Axa et Sogessur à la provision de la somme de 37 650 euros au titre de l’indemnisation complémentaire en valeur à neuf et de celle de 4 875 euros correspondant aux honoraires d’expertise et 354,80 euros au titre des honoraires d’expert et en ce qu’il a condamné la société Ilka immo aux entiers dépens ;

et statuant à nouveau, de :

débouter Axa France IARD de l’ensemble de ses prétentions ;

débouter Sogessur de l’ensemble de ses prétentions ;

condamner in solidum les assureurs Axa France IARD et Sogessur au règlement d’une provision de 47 250 euros au titre de la perte d’usage ;

condamner in solidum les assureurs Axa France IARD et Sogessur au règlement d’une provision de 4 875 euros correspondant aux honoraires d’expert selon barème et facturation, et à la provision de 709,60 euros correspondant aux honoraires de commissaire de justice selon factures conformément au principe de la réparation intégrale ;

condamner l’assureur Axa France IARD au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner l’assureur Axa France IARD au paiement de l’ensemble des dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 juin 2024, la société Sogessur demande à la cour de :

juger la société Sogessur recevable en ses écritures ;

juger la société Sogessur bien fondée en ses moyens ;

confirmer, en toutes ses dispositions, l’ordonnance du 13 mars 2024 ;

débouter la société Ilka immo de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins et conclusions ;

condamner la société Ilka immo à verser à la société Sogessur une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Ilka immo aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 novembre 2024, la société Axa France IARD demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal de commerce le 13 février 2024 dont appel en ce qu’il a jugé n’y avoir lieu à référé ;

juger que les demandes de la société Ilka immo se heurtent à des contestations sérieuses et l’en débouter intégralement ;

juger que les garanties du contrat d’assurance souscrit auprès d’Axa France IARD ne sont mobilisables s’agissant de la perte de loyers ni de la perte d’usage car le logement était vacant, et que la perte de chance n’est pas garantie ;

débouter la société Ilka immo l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

infirmer la décision en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande d’Axa France IARD concernant les frais irrépétibles ;

et, statuant à nouveau,

condamner la société Ilka immo à verser à Axa France IARD la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 3 000 euros pour l’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur les demandes de provision

En application de l’article 873, alinéa 1er, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Par ailleurs, selon les termes de l’article L.124-3 du code des assurances : 'Le tiers lésé dispose d’un droit à action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable'.

En outre, en vertu de l’article L.121-4 du code des assurances : 'Celui qui est assuré auprès de plusieurs assureurs par plusieurs polices, pour un même intérêt, contre un même risque, doit donner immédiatement à chaque assureur connaissance des autres assureurs. L’assuré doit, lors de cette communication, faire connaître le nom de l’assureur avec lequel une autre assurance a été contractée et indiquer la somme assurée. Quand plusieurs assurances contre un même risque sont contractées de manière dolosive ou frauduleuse, les sanctions prévues à l’article L. 121-3, premier alinéa, sont applicables. Quand elles sont contractées sans fraude, chacune d’elles produit ses effets dans les limites des garanties du contrat et dans le respect des dispositions de l’article L. 121-1, quelle que soit la date à laquelle l’assurance aura été souscrite. Dans ces limites, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l’indemnisation de ses dommages en s’adressant à l’assureur de son choix. Dans les rapports entre assureurs, la contribution de chacun d’eux est déterminée en appliquant au montant du dommage le rapport existant entre l’indemnité qu’il aurait versée s’il avait été seul et le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s’il avait été seul.'

En outre, l’article 1242 du code civil prévoit que : 'On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.'

Enfin, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au visa de ces dispositions, la société appelante fait valoir qu’elle a subi un important préjudice du fait d’un dégât des eaux survenu le 16 juillet 2022 dont il est suffisamment établi qu’il est imputable, d’une part, à une fuite sur la canalisation d’alimentation privative dans l’appartement de M. [G] et, d’autre part, à une fuite sur descente commune des eaux usées et vannes de l’immeuble. Elle en déduit que, en sa qualité de tiers lésé, ayant renoncé à la garantie de son propre assureur, elle dispose d’une action directe contre ceux du copropriétaire concerné et du syndicat des copropriétaires afin d’obtenir leur condamnation solidaire au titre de la réparation intégrale de son préjudice et notamment de celui, immatériel, consistant en la perte d’usage de son bien pendant toute la durée des travaux. Elle soutient à cet égard que celui-ci avait vocation à être loué dans le cadre d’une location touristique de courte durée ou à tout le moins d’un bail mobilité. Elle estime son préjudice sur la base d’un loyer mensuel de 5 400 euros sur la période allant du 1er novembre 2022 au 7 juin 2023.

Cependant, comme le soulignent à juste titre les sociétés intimées, l’état du local au jour du dégât des eaux litigieux, le 16 juillet 2022, n’est pas établi.

En effet, il n’est ni démontré ni même allégué par la société appelante que les conséquences du dégât des eaux du 5 novembre 2021, dont il est soutenu qu’il avait déjà rendu les lieux entièrement inutilisables, ont été reprises avant sa survenue, la société Ilka immo soutenant elle-même, dans ses écritures, que ces travaux sont intervenus le 5 septembre 2022 soit plus.

Dès lors, le droit à indemnisation de la société Ilka Immo portant sur le préjudice immatériel consécutif au second sinistre est sérieusement contestable dans la mesure où il n’est pas avéré que les désordres dont la réparation est demandée en sont la conséquence.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision à ce titre ainsi que sur les demandes subséquentes relatives aux frais d’expertise et au coût du constat du commissaire de justice visant à les voir constater et chiffrer.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société Ilka Immo sera condamnée aux dépens de l’appel.

Elle sera également condamnée à payer à la société Axa France IARD et à la société Sogessur la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Ilka Immo aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la société Ilka Immo à payer à la société Axa France IARD et à la société Sogessur la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT